Mikä on 1031 Exchange Calculator?
▾
1031-vaihto voi lykätä erittäin suurta myyntivoittoverolaskua, kun sijoittaja myy yhden yrityksen tai sijoituskiinteistön ja sijoittaa uudelleen toiseen ehdot täyttävään kiinteistöön. Strategia on saanut nimensä Yhdysvaltain sisäisen verolain pykälästä 1031, ja sillä on merkitystä, koska kiinteistösijoittajilla on usein vuosikymmenten arvostus ja poistot, jotka on rakennettu kiinteistöön myyntihetkellä. Ilman vaihtoa osa myyntituloista voidaan menettää välittömästi liittovaltion ja osavaltion veroille. Oikein jäsennellyssä vaihdossa kyseistä veroa yleensä lykätään, joten enemmän omaa pääomaa jää sijoitetuksi ja jatkaa lisäystä korvaavaan kiinteistöön. Tämä laskin auttaa sinua arvioimaan toteutuneen voiton, kuinka paljon pääomaa on siirrettävä eteenpäin, onko sinulla verotettavaa käynnistystä ja kuinka paljon voittoa todennäköisesti lykätään. Sijoittajat, kiinteistönvälittäjät, pätevät välittäjät, hankintasopimukset, asianajajat ja portfoliosuunnittelijat käyttävät näitä lukuja vertaillessaan myyntiskenaarioita. Selkeästi sanottuna idea on yksinkertainen: jos myyt kelpoisia sijoituskiinteistöjä, käytät pätevää välittäjää, tunnistat korvaavan kiinteistön ajoissa ja sijoitat uudelleen riittävästi arvoa ja pääomaa, voit lykätä nykyistä veroa noston sijaan. Yksityiskohdat ovat paikka, jossa ihmiset joutuvat vaikeuksiin. Vaihtoajat ovat tiukat, ensisijaiset asunnot eivät kelpaa samalla tavalla kuin sijoituskiinteistöt, ja rahan takaisin saaminen, velan vähentäminen ilman vaihtoa tai alemman arvon vaihtokiinteistön ostaminen voi luoda verotettavaa käynnistystä. Laskin ei korvaa veroneuvontaa, mutta se antaa sinulle nopean ensikierroksen arvion ennen kuin keskustelet välittäjän tai veroasiantuntijan kanssa.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Kaava
▾
Realisoitunut voitto = Nettomyyntihinta - Oikaistu peruste, jossa nettomyyntihinta on myyntihinta vähennettynä myyntikustannuksilla. Taxable boot on yleensä pienempi toteutunut voitto tai saamasi käteis- ja nettovelkahelpotus. Laskennallinen voitto = Toteutunut voitto - Verotettava käynnistys. Täydellisen lykkäyksen saavuttamiseksi sijoittajat ostavat yleensä samanarvoisen tai suuremman korvaavan omaisuuden ja sijoittavat kaikki nettotulot uudelleen. Toiminut esimerkki: jos myyntihinta on 800 000 dollaria, myyntikulut 40 000 dollaria ja oikaistu peruste on 400 000 dollaria, toteutunut voitto = (800 000 - 40 000 dollaria) - 400 000 dollaria = 360 000 dollaria. Jos käteistä ei oteta ja velka korvataan kokonaan, verotettava boot voi olla 0 dollaria, joten lykätty voitto on noin 360 000 dollaria.Muuttujan selitys
▾
| Symboli | Nimi | Yksikkö | Kuvaus |
|---|---|---|---|
| Realized gain | Laskettu netoksi | — | Laskettu nettomyyntihintana - Oikaistu peruste |
| Deferred gain | Laskettu toteutuneena | — | Laskettu realisoituneena voitona - verotettava käynnistys |
| then realized gain | Laskettu | — | Laskettuna (800 dollaria |
Kuinka 1031 Exchange Calculator
▾
- 1Syötä luopumasi kiinteistön myyntihinta, korjattu peruste, asuntolainamaksu ja vaihtoon liittyvät myyntikulut.
- 2Lisää korvaavan kiinteistön hinta- ja rahoitustiedot, jotta laskin voi verrata vaihdettua arvoa myytyyn arvoon.
- 3Laskin arvioi realisoituneen voiton vähentämällä myynnin nettomäärästä oikaistut perusteet ja myyntikulut.
- 4Sitten se tarkistaa mahdollisen käynnistyksen, joka on yleensä saatu käteinen, velan vähennys, jota ei korvata, tai liian alhainen korvausomaisuuden arvo.
- 5Tarkista arvioitu verotettava käynnistys, laskennallinen voitto ja uudelleensijoitustavoite ennen kuin sitoudut vaihtorakenteeseen.
- 6Käytä tulosta vain suunnittelutyökaluna ja vahvista määräajat, perusteet, poistojen talteenotto ja lopullinen verokäsittely pätevän välittäjän ja veroneuvojan kanssa.
Ratkaistut esimerkit
▾
Koska korvaava kiinteistö on arvoltaan korkeampi ja sijoittaja korvaa velan samalla kun heiluttaa omaa pääomaa eteenpäin, vaihto on rakenteeltaan täysi lykkäys. Veroja lykätään, ei anteeksi anneta, joten laskennallisella voitolla on edelleen merkitystä tulevaa perussuunnittelua varten.
Sijoittaja lykkää edelleen suurimman osan voitosta, mutta takaisin saatu raha on yleensä veronalaista. Tämä on yleinen suunnitteluvirhe, kun joku haluaa osittaista likviditeettiä.
Arvon alentaminen tuottaa yleensä veronalaista voittoa, koska kaikkea myyntituloa ei siirretä korvaavaan kiinteistöön. Laskin auttaa näyttämään, kuinka kaukana sijoittaja on täydestä lykkäyksestä.
Liittovaltion verotuksessa monenlaisia investointeja varten pidettyjä yhdysvaltalaisia kiinteistöjä pidetään samankaltaisina toisilleen. Siitä huolimatta sijoittajan on silti täytettävä tunnistamis-, ajoitus- ja välittäjäsäännöt.
Käytännön sovellukset
▾
Ammattimainen 1031-vaihtolaskennan arviointi ja suunnittelu
Akateemiset ja koulutuslaskelmat
Toteutettavuusanalyysi ja päätöksentekotuki
Manuaalisten laskelmien nopea tarkistus
Erikoistapaukset
▾
Ensisijainen asunto ei ole sama kuin sijoituskiinteistö,
Ensisijainen asunto ei täytä sijoituskiinteistön vaatimuksia, joten sekakäyttöiset tai hiljattain muunnetut kiinteistöt vaativat huolellisen veroanalyysin ennen vaihtoa.
Käänteinen, parannus ja mukautettu vaihto seuraa lisärakennetta
Käänteiset, parannetut ja mukautetut vaihdot noudattavat ylimääräisiä strukturointisääntöjä, ja ne tulisi mallintaa pätevän välittäjän ja veroammattilaisen kanssa sen sijaan, että niitä käsiteltäisiin yksinkertaisena viivästettynä vaihtona.
Kun syöttöarvot lähestyvät nollaa tai muuttuvat negatiivisiksi, 1031 vaihtaa
Kun syötetyt arvot lähestyvät nollaa tai muuttuvat negatiivisiksi, 1031 Exchange Calculator -laskennan laskenta saattaa tuottaa määrittelemättömiä tai harhaanjohtavia tuloksia. Varmista aina ennen tulosten tulkitsemista, että syötteet ovat mallin kelvollisen alueen sisällä. Ääriarvot tulee merkitä manuaalista tarkistusta varten.
1031 Exchangen pikasäännöt
▾
| Sääntö | Kohde | Miksi sillä on merkitystä |
|---|---|---|
| Tunnistusaika | 45 päivää | Korvaava omaisuus on tunnistettava ajoissa |
| Vaihdon valmistumisaika | 180 päivää | Myöhäinen sulkeminen sulkee yleensä vaihdon |
| Vaihtoarvo | Samansuuruinen tai suurempi kuin myyty omaisuus | Auttaa välttämään arvoon liittyvää käynnistystä |
| Osake sijoitetaan uudelleen | Kaikki nettotulot | Nostettu käteinen on usein veronalaista saappaa |
| Velka vaihdettu | Samansuuruinen tai suurempi velka tai kuittaa käteisellä | Korvaamaton velka voi luoda verotettavan käynnistyksen |
Usein kysytyt kysymykset
▾
Mikä on 1031-vaihto?
1031-vaihto (nimetty IRC-osan 1031 mukaan) antaa sinun lykätä myyntivoittoveroa, kun myyt sijoituskiinteistön ja sijoitat tuotot uudelleen samankaltaiseen korvaavaan kiinteistöön. "Like-kind" määritellään laajasti – kaikki sijoitus- tai yrityskäyttöön tarkoitetut kiinteistöt kelpaavat (voit vaihtaa kerrostalon raakamaahan tai liiketoimistoon). Koko voittoa lykätään, ei eliminoida – olet velkaa veroa, kun lopulta myyt ilman vaihtoa, tai perillisi saavat korotetun veron kuollessa. Tämä on yksi tehokkaimmista kiinteistöalan vaurauttamistyökaluista, jonka avulla sijoittajat voivat päivittää kiinteistöjä jatkuvasti ilman verohelpotuksia.
Mitkä ovat 1031-vaihdon määräajat?
Kaksi kriittistä määräaikaa siitä päivästä lukien, jolloin lopetat luovutetun kiinteistösi myynnin: 45 päivän tunnistamisaika (sinun on muodollisesti tunnistettava enintään kolme mahdollista korvaavaa kiinteistöä kirjallisesti pätevälle välittäjällesi) ja 180 päivän vaihtojakso (sinun on suljettava korvaava kiinteistö). Nämä määräajat ovat tiukkoja – ei pidennystä, vaikka päivä 45 tai 180 osuisi viikonlopulle tai lomalle. Useimmat epäonnistuneet pörssit epäonnistuvat 45 päivän kohdalla, koska sijoittajat eivät löydä sopivia korvaavia kiinteistöjä ajoissa. Aloita korvaavien osien etsiminen ennen myyntiä ja valitse kaikki kolme sallittua kiinteistöä antaaksesi itsellesi vaihtoehtoja.
Mitä kustannuksia 1031-vaihto sisältää?
Hyväksytyn välittäjän (QI) palkkiot: 750–1 500 dollaria tavallisesta vaihdosta. QI pitää hallussaan myyntituotot transaktioiden välillä – et voi koskaan koskea rahaan tai vaihto hylätään. Laki- ja veroneuvontapalkkiot: 1 000 - 3 000 dollaria asianmukaisesta rakenteesta. Normaalit sulkemiskustannukset sekä myynnin että oston yhteydessä. Jotta voit lykätä kaikkia veroja, sinun on: sijoitettava uudelleen kaikki nettotulot (sulkukustannusten ja lainanmaksun jälkeen), hankittava samanarvoinen tai suurempi korvaava omaisuus ja hankittava yhtä suuri tai suurempi velka. Kaikki käteinen, jonka otat ("saappaat") ovat verollisia. Asuntolaina (vähemmän velkaa uudesta kiinteistöstä) on myös veronalaista. Käytä 1031-kokemuksen omaavaa hankintakohtaista hintaa jäsentääksesi sen oikein.
Mikä on "samankaltainen" omaisuus 1031-vaihdossa?
1031-vaihdossa "samankaltainen" viittaa kiinteistön luonteeseen tai luonteeseen, ei sen luokkaan tai laatuun. Kiinteistöjen osalta tämä tarkoittaa yleisesti ottaen minkä tahansa sijoituskiinteistön vaihtoa toiseen sijoituskiinteistöön riippumatta siitä, onko kyseessä raakamaa, vuokratalo vai liikerakennus. Esimerkiksi asunnon vaihtaminen kauppakeskukseen kelpaa, mutta kiinteistön vaihtaminen osakkeisiin ei. Kriittinen ero on, että sekä luovutetut että korvaavat kiinteistöt on säilytettävä tuottavaan käyttöön kaupassa tai liiketoiminnassa tai investointeja varten.
Mikä on "boot" 1031-vaihdossa ja miten sitä verotetaan?
"Boot" tarkoittaa mitä tahansa vaihdossa saatua ei-kaltaista omaisuutta, joka voi sisältää käteistä, henkilökohtaista omaisuutta tai jopa asuntolainahuojennusta, jos korvaavan omaisuuden velka on pienempi kuin luovutetun omaisuuden. Jos sijoittaja myy kiinteistön 1 000 000 dollarilla ja hankkii korvaavan kiinteistön 900 000 dollarilla, saatua 100 000 dollarin käteiseroa pidetään käynnistyksenä. Tämä saappa on veronalainen kirjatun voiton määrään asti, mikä tarkoittaa, että se vähentää vaihdon lykättyä veroa ja voi aiheuttaa välittömiä myyntivoittoja tai poistojen takaisinottoveroja.
Yleisiä virheitä vältettäväksi
▾
- !Syöttöarvojen käyttäminen vääriä tai yhteensopimattomia yksiköitä
- !Unohtuu ottaa huomioon reunatapaukset tai reunaehdot
- !Väliarvot pyöristetään liian aikaisin laskennassa
- !Ei tarkisteta, että syöttöarvot ovat kelvollisilla alueilla 1031:n vaihtolask
Ammattilaisen vinkki
Täyden veronlykkäyksen kohdistamiseksi sijoittajat yrittävät yleensä ostaa saman tai suuremman arvon korvaavan omaisuuden ja sijoittaa kaikki nettotulot uudelleen samalla kun korvaavat kaikki maksetut velat vanhasta kiinteistöstä.
Tiesitkö?
Moderni viivästetty 1031-pörssi juontaa juurensa vuoden 1979 Starker-tapaukseen, joka auttoi muotoilemaan sijoittajien nykyään käyttämää viivästettyä vaihtorakennetta.
Viitteet
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Lue lisää →Hanki viikoittaisia matematiikkavinkkejä
Liity 12 000+ tilaajien joukkoon, jotka saavat laskurivinkkejä joka viikko.