Mikä on Mortgage Refinance Break-Even Calculator?
▾
Asuntolainojen jälleenrahoituksen tasolaskuri määrittää tarkalleen, kuinka monta kuukautta kestää, ennen kuin alemmasta korosta kertyvät kuukausittaiset säästöt ylittävät jälleenrahoituksen sulkemiskustannukset. Tämä on kriittisin mittari missä tahansa jälleenrahoituspäätöksessä, koska se kertoo sinulle vähimmäisajan, jonka sinun on pysyttävä kotona ja pidettävä uusi laina, jotta se tulee taloudellisesti eteenpäin. Peruslaskelma jakaa sulkemiskustannukset kuukausierän alennuksella, mutta hienostunut analyysi ottaa huomioon myös sulkemiskustannusten vaihtoehtokustannukset (mitä rahat voisivat ansaita, jos ne sijoitetaan sen sijaan), asuntolainan korkovähennyksen muuttamisen verovaikutukset, lyhennysaikataulun nollaus (joka kasvattaa kokonaiskorkoa laina-ajan aikana) ja mahdolliset muutokset laina-ajassa. Keskimääräiset jälleenrahoituksen sulkemiskustannukset vuonna 2025 vaihtelevat 3 000–6 000 dollarista eli noin 1–2 % lainasaldosta. Jälleenrahoitus on hyödyllisintä, kun korot ovat laskeneet vähintään 0,75-1,0 % nykyisen korkotason alapuolelle ja aiot jäädä kotiin reilusti kannattavuusrajan yli. Koronpudotusjaksojen aikana jälleenrahoitus voi säästää asunnonomistajilta kymmeniä tuhansia dollareita jäljellä olevan laina-ajan aikana, mutta jälleenrahoitus liian usein tai ymmärtämättä kannattavuuden aikajanaa voi itse asiassa maksaa rahaa.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Kaava
▾
Perustuottokuukaudet = sulkemisen kokonaiskustannukset / kuukausittaiset maksusäästöt. Kuukausimaksu = P x [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], missä P = pääoma, r = kuukausimaksu, n = maksut yhteensä. Kuukausisäästöt = vanha maksu - uusi maksu. Oikaistu kannattavuusraja (ja vaihtoehtoiskustannukset) = sulkemiskustannukset / (kuukausittaiset säästöt - sulkemiskustannukset x kuukausittainen sijoituksen tuotto). Toiminut esimerkki: 300 000 dollarin laina, vanha korko 7,5%, uusi korko 6,5%, sulkemiskustannukset 4 500 dollaria. Vanha maksu: 2 098 dollaria. Uusi maksu: 1 896 dollaria. Säästö: $202/kk. Perustuotto: 4 500 $ / 202 $ = 22,3 kuukautta. Nollatulon jälkeen säästät 202 dollaria kuukaudessa jäljellä olevan laina-ajan aikana.Muuttujan selitys
▾
| Symboli | Nimi | Yksikkö | Kuvaus |
|---|---|---|---|
| CC | Sulkemiskustannukset yhteensä | $ | Kaikkien jälleenrahoituksen suorittamiseen liittyvien maksujen summa: aloitus, arvio, nimike, tallennus ja kaikki maksetut alennuspisteet |
| ΔP | Kuukausimaksusäästöt | $/month | Ero nykyisen kuukausittaisen P&I-maksun ja uuden kuukausittaisen P&I-maksun välillä jälleenrahoituksen jälkeen |
| r_old | Nykyinen korko | % annual | Nykyisen asuntolainasi vuosikorko ennen jälleenrahoitusta |
| r_new | Uusi korko | % annual | Uudelleenrahoitettulle asuntolainalle tarjottu vuosikorko |
| n | Jäljellä oleva laina-aika | months | Nykyisestä asuntolainasta jäljellä olevien kuukausimaksujen määrä; tärkeää vertailtaessa kokonaiskustannuksia samalla aikahorisontilla |
Kuinka Mortgage Refinance Break-Even Calculator
▾
- 1Syötä nykyiset asuntolainatietosi: jäljellä oleva lainasaldo, nykyinen korko, jäljellä oleva laina-aika kuukausina ja nykyinen kuukausittainen pääoma- ja koronmaksu. Laskin käyttää jäljellä olevaa saldoa (ei alkuperäistä lainasummaa), koska olet jälleenrahoittamassa sitä. Tarkista nämä luvut viimeisimmästä asuntolainalausunnostasi.
- 2Syötä ehdotetut uudet asuntolainaehdot: uusi korko, uusi laina-aika ja kaikki pisteet, joita maksat koron alentamisesta. Jokainen alennuspiste maksaa 1 % lainan määrästä ja alentaa korkoa tyypillisesti 0,25 %. Pisteet lisäävät ennakkokulujasi, mutta alentavat kuukausimaksua, mikä vaikuttaa kannattavuuslaskelmaan molempiin suuntiin.
- 3Syötä uudelleenrahoituksen sulkemiskustannukset. Nämä sisältävät tyypillisesti aloitusmaksun (0,5–1 % lainasta), arvioinnin (400–700 dollaria), omistusoikeusvakuutuksen (500–1 500 dollaria), tallennusmaksut (100–250 dollaria) ja monia muita maksuja. Monet lainanantajat tarjoavat "ei sulkemiskustannusten" jälleenrahoitusta, jossa kustannukset siirretään lainasaldoon tai kompensoidaan hieman korkeammalla korolla.
- 4Laskin laskee uuden kuukausimaksusi ja vähentää sen nykyisestä maksustasi kuukausittaisten säästöjen määrittämiseksi. Sen jälkeen se jakaa sulkemiskustannukset kuukausittaisilla säästöillä löytääkseen peruskattopisteen kuukausissa. Alle 24 kuukauden kannattavuus on yleensä suotuisa; yli 48 kuukautta on riskialtista, ellet ole varma jäämisestäsi.
- 5Tarkista edistynyt analyysi, joka näyttää kumulatiiviset säästöt ajan myötä. Laskin ennustaa kokonaissäästösi 1, 3, 5, 10 ja 15 vuoden kuluttua jälleenrahoituksesta, huomioiden sulkemiskustannukset. Se näyttää myös molemmissa skenaarioissa maksetun kokonaiskoron kunkin lainan jäljellä olevan käyttöiän ajalta.
- 6Vertaa molempien vaihtoehtojen kokonaiskustannuksia koko laina-ajalta. Uudelleenrahoitus uudeksi 30 vuoden asuntolainaksi lainasta, jolla oli 22 vuotta jäljellä, lisää 8 vuoden maksuaikaa. Jopa alhaisemmalla korolla pidennetty aika voi lisätä maksettujen korkojen kokonaismäärää. Laskin näyttää tämän kompromissin selvästi.
- 7Arvioi kannattavuutta kontekstissa: jos saatat myydä tai jälleenrahoittaa uudelleen kannattavuusjakson aikana, uudelleenrahoituksella ei todennäköisesti ole taloudellista järkeä. Elämänsuunnitelmien tekijät, kuten mahdolliset siirrot, eläkkeelle siirtyminen tai odotettavissa olevat tulevaisuuden korkojen laskut, voivat saada uuden jälleenrahoituksen.
Ratkaistut esimerkit
▾
Tämä on oppikirjan suotuisa jälleenrahoitusskenaario. Yhden prosentin koronalennus tuottaa säästöjä 219 dollaria kuukaudessa, ja 19,2 kuukauden kannattavuusraja tarkoittaa, että asunnonomistaja kattaa sulkemiskustannukset alle kahdessa vuodessa. Vaikka uusi laina on 30 vuotta (vs. 27 jäljellä), alhaisempi korko säästää silti 38 700 dollaria koroissa. Jos lainanottaja vastaa alkuperäistä maksupäivää maksamalla ylimääräistä, kokonaissäästöt ylittäisivät 55 000 dollaria.
0,5 prosentin koronalennus 350 000 dollarin lainalle säästää vain 116 dollaria kuukaudessa, ja 47 kuukauden kannattavuus tarkoittaa lähes 4 vuotta ennen kuin kustannukset katetaan. Tämä jälleenrahoitus on järkevää vain, jos asunnonomistaja on varma, että he pysyvät vähintään 5 vuotta. Jos on olemassa mahdollisuus myydä tai muuttaa 3-4 vuoden sisällä, jälleenrahoitus menettäisi rahaa.
Vaikka asuntolainan maksu kasvaa 107 dollaria kuukaudessa suuremman saldon vuoksi, 30 000 dollarin luottokorttivelan poistaminen 22 prosentin vuosikorolla säästää 900 dollaria kuukaudessa vähimmäismaksuissa. Nettosäästöt 793 $/kk tuottavat erittäin nopean 8,6 kuukauden kannattavuusrajan. Tämä strategia toimii kuitenkin vain, jos lainanottaja ei ota uutta luottokorttivelkaa. Riskinä on vakuudettoman velan muuntaminen asuntosi vakuudeksi.
Käytännön sovellukset
▾
Asunnonomistajat, jotka arvioivat uudelleenrahoitusta koronlaskujakson aikana, käyttävät kannattavuuslaskelmaa päättääkseen, oikeuttavatko säästöt kustannukset ja vaivaa. Vuosina 2020–2021, kun korot laskivat alle 3 %, miljoonat asunnonomistajat löysivät 6–12 kuukauden kannattavuusjaksoja, mikä teki jälleenrahoituksesta itsestään selvän päätöksen.
Rahoitusneuvojat käyttävät kannattavuusanalyysiä neuvoakseen asiakkaita ennenaikaisen jälleenrahoituksen varalta. Kun asiakas kysyy 0,25 %:n koronpudotuksen jälleenrahoituksesta, neuvonantaja voi osoittaa, että yli 60 kuukauden nollatuotto tekee siitä järjettömän, ellei hän ole varma pysyvänsä kotona pitkällä aikavälillä.
Kiinteistösijoittajat analysoivat vuokra-asuntojen uudelleenrahoitusta kassavirran optimoimiseksi. Kiinteistö, joka tuottaa 200 dollaria kuukaudessa kassavirtaa ja saa 150 dollaria kuukaudessa jälleenrahoituksesta, lisää tuottoa 75 %, mutta vasta kannattavuusjakson jälkeen.
Avioerolakimiehet ja sovittelijat käyttävät kannattavuuslaskelmia, kun toinen puolisoista säilyttää kodin ja joutuu jälleenrahoittamaan toisen poistamiseksi asuntolainasta. Todellisten kustannusten ymmärtäminen auttaa oikeudenmukaisissa kiinteistönjakoneuvotteluissa.
Erikoistapaukset
▾
Säädettäväkorkoinen asuntolaina (ARM) kiinteäkorkoiseksi jälleenrahoitukseksi
Jälleenrahoitus ARM:sta kiinteään korkoon voi kasvattaa nykyistä maksuasi, jos ARM on vielä alkuvaiheessa matalakorkoinen. Kannattavuuslaskelma on erilainen: maksat nyt enemmän välttääksesi mahdollisesti paljon suurempia maksuja, kun ARM mukautuu. Vertaa kiinteää korkoa pahimpaan ARM-skenaarioon (maksimikorko). Jos ARM voisi sopeutua 9-10 %:iin ja kiinteä korko on 6,5 %, kiinteän koron vakuutusarvo voi oikeuttaa lyhytaikaisen maksun korotuksen.
Vedenalaiset asuntolainat ja virtaviivaistaa jälleenrahoitusohjelmia
Lainaajat, jotka ovat velkaa enemmän kuin kotinsa arvo, eivät voi tehdä perinteistä jälleenrahoitusta, koska heillä ei ole riittävästi omaa pääomaa uutta arviota varten. Valtion virtaviivaistaa jälleenrahoitusohjelmat (FHA Streamline, VA IRRRL) mahdollistavat jälleenrahoituksen ilman uutta arviointia, jos laina on voimassa. Näillä ohjelmilla on alhaisemmat sulkemiskustannukset (1 500–3 000 dollaria) ja nopeampi käsittely, mikä tuottaa usein alle 12 kuukauden kannattavuusjaksoja.
Jälleenrahoitus lähellä asuntolaina-ajan loppua
Alle 10 vuoden laina-ajan uudelleenrahoitus uudeksi 30 vuoden lainaksi vähentää maksuja dramaattisesti, mutta kolminkertaistaa jäljellä olevan laina-ajan. Myöhästyneet asuntolainat ovat pääosin pääomanmaksuja vähäkorolla, joten koronalennus tuottaa minimaalisia säästöjä. Lainanottaja, jolla on 8 vuotta jäljellä 200 000 dollarin lainaa 7 prosentilla, maksaa 2 328 dollaria kuukaudessa, mutta korkoa vain 400 dollaria. Jälleenrahoitus 6 prosenttiin 30 vuoden aikana laskee maksun 1 199 dollariin, mutta lisää 22 vuoden maksuja ja yli 100 000 dollaria lisäkorkoa.
Kannattavuusjaksot koron laskun ja lainan koon mukaan (5 000 dollarin sulkemiskustannukset)
▾
| Rate Drop | Lainasäästöt 200 000 $/kk | $200 000 nollatulos | Lainasäästöt 400 000 dollaria kuukaudessa | 400 000 dollarin nollatulos |
|---|---|---|---|---|
| 0,25 % | $30 | 167 kuukautta | $60 | 83 kuukautta |
| 0,50 % | $62 | 81 kuukautta | 124 dollaria | 40 kuukautta |
| 0,75 % | $95 | 53 kuukautta | 190 dollaria | 26 kuukautta |
| 1,00 % | 130 dollaria | 38 kuukautta | 260 dollaria | 19 kuukautta |
| 1,50 % | 200 dollaria | 25 kuukautta | 400 dollaria | 13 kuukautta |
| 2,00 % | 274 dollaria | 18 kuukautta | 548 dollaria | 9 kuukautta |
Usein kysytyt kysymykset
▾
Mikä on hyvä kannattavuusjakso jälleenrahoitukselle?
Alle 24 kuukauden kannattavuusjaksoa pidetään yleensä erinomaisena, ja se tekee jälleenrahoituksesta selvän voiton useimmille asunnonomistajille. 24-36 kuukauden nollatuotto on hyvä, jos aiot viipyä vähintään 5 vuotta. Yli 48 kuukauden kannattavuus edellyttää vahvaa luottamusta pitkän aikavälin vakauteen. Keskimääräinen amerikkalainen oleskelee kotona 8-10 vuotta, joten mikä tahansa alle 36 kuukauden nollatulo toimii yleensä.
Pitäisikö minun jälleenrahoittaa, jos aion myydä 3 vuoden kuluttua?
Vain jos kannattavuusraja on huomattavasti alle 36 kuukautta. Jos sulkemiskustannukset ovat 4 500 dollaria ja kuukausisäästöt 250 dollaria, kannattavuusraja on 18 kuukautta, mikä antaa sinulle 18 kuukauden nettosäästöt (4 500 dollaria) ennen myyntiä. Mutta jos kannattavuusraja on 30 kuukautta, säästät vain 6 kuukautta (1 500 dollaria) ja vaiva ei ehkä ole sen arvoista.
Mitkä ovat tyypilliset jälleenrahoituksen sulkemiskustannukset?
Jälleenrahoituksen sulkemiskustannukset ovat keskimäärin 3 000–6 000 dollaria eli noin 1,5–2 % lainan määrästä. Tärkeimmät kustannustekijät: aloitusmaksu (0,5–1,0 % lainasta tai 1 500–3 000 dollaria 300 000 dollarin lainassa), arviointi (400–700 dollaria), nimikehaku ja vakuutus (500–1 500 dollaria), tallennusmaksut (100–250 dollaria), luottoraportit (5 dollaria) ja 5 dollaria.
Onko ei-sulkukustannusten jälleenrahoitus todella ilmainen?
Ei. Ei. Päätöskuluttomassa jälleenrahoituksessa lainanantaja kattaa sulkemiskulut joko lisäämällä ne lainasaldoosi (maksat niille korkoa 30 vuoden ajan) tai veloittamalla korkeamman koron (yleensä 0,25–0,50 % alimman saatavilla olevan koron yläpuolella). Yli 30 vuoden aikana 0,25 % korkeampi korko 300 000 dollarin lainalle maksaa noin 16 000 dollaria lisäkorkoja. Maksuton vaihtoehto eliminoi kannattavuusriskin, mutta sen kokonaiskustannukset ovat korkeammat.
Pitäisikö minun jälleenrahoittaa 30 vuoden asuntolainasta 15 vuoden asuntolainaan?
15 vuoden jälleenrahoitus tarjoaa tyypillisesti 0,5–0,75 % alhaisemmat korot kuin 30 vuoden lainat ja säästää valtavia summia kokonaiskoroissa (usein yli 100 000 dollaria). Korkeampi kuukausierä kuitenkin vähentää taloudellista joustavuutta. Uudelleenrahoitta 15 vuoden ajalle vain, jos sinulla on mukavasti varaa korkeampaan maksuun ja silti säilyttää hätäsäästöt. Keskitason lähestymistapa: uudelleenrahoita 30 vuodeksi pienemmällä korolla, mutta suorita ylimääräisiä maksuja pääomasta.
Yleisiä virheitä vältettäväksi
▾
- !Lyhennysaikataulun nollauksen huomioimatta jättäminen: Asuntolainan uudelleenrahoitus 22 vuoden jäljellä olevalla uudella 30 vuoden lainalla lisää 8 vuoden maksuaikaa. Jopa pienemmällä korolla pidennetty laina-aika voi tarkoittaa sitä, että maksat enemmän kokonaiskorkoa lainan voimassaoloaikana. Vertaa aina molempien skenaarioiden kokonaiskorkoja, älä vain kuukausimaksun eroa.
- !Keskittyminen vain korkoon ja sulkemiskustannusten huomiotta jättäminen: "Ilmainen" jälleenrahoitus ilman sulkemiskuluja tarkoittaa tyypillisesti sitä, että lainanantaja veloittaa korkeamman koron (0,25-0,50 % markkinahintaa korkeampi) kulujen kattamiseksi. Yli 30 vuoden aikana tämä voi maksaa enemmän kuin sulkemiskustannusten maksaminen etukäteen. Vertaa aina maksuttomien ja maksettujen sulkemiskustannusvaihtoehtojen todellisia kustannuksia.
- !Vähennyksen muutoksen huomioimatta jättäminen: Jos vähennät eritellyt, alhaisempi korko tarkoittaa pienempää asuntolainan korkovähennystä. 24 %:n veroluokissa oleville lainaajille 200 dollarin koronalennus säästää käytännössä vain 152 dollaria kuukaudessa alennetun veroedun jälkeen. Tämä pidentää todellista kannattavuusaikaa.
- !Sulkemiskustannusten sisällyttäminen lainasaldoon ilman kannattavuuslaskelman säätämistä: 5 000 dollarin sulkemiskustannusten lisääminen 300 000 dollarin saldoon tarkoittaa, että maksat korkoa 305 000 dollarista. Todellinen kuukausisäästö on pienempi kuin yksinkertainen maksuvertailu antaa ymmärtää, koska osa uusista maksupalveluista lisää sulkemiskustannusvelkaa.
- !Jälleenrahoitus toistuvasti joka kerta, kun korot laskevat hieman: Jokainen jälleenrahoitus nollaa lyhennyskellon ja aiheuttaa uusia sulkemiskustannuksia. Jälleenrahoitus kolme kertaa viiden vuoden aikana 4 000 dollarin sulkemiskustannuksilla joka kerta tarkoittaa 12 000 dollarin kuluttamista ennen pysyvien säästöjen saavuttamista. Odota vähintään 0,75–1,0 %:n laskua saadaksesi mielekästä hyötyä.
Ammattilaisen vinkki
Kun vertaat jälleenrahoitustarjouksia, pyydä jokaiselta lainanantajalta laina-arvio (standardoitu 3-sivuinen liittovaltiolomake) ja vertaa niitä vierekkäin. Keskity osaan A (alkuperäiset maksut), osaan B (palvelut, joita et voi ostaa) ja todellista vuosikorkoa sivulla 3. Todellinen vuosikorko sisältää laina-ajalle lyhennetyt sulkemiskulut, joten se on paras yksittäinen mittari vertailtaessa eri lainanantajien jälleenrahoitustarjouksia.
Tiesitkö?
COVID-aikakauden korkojen laskun aikana vuosina 2020–2021 noin 14,5 miljoonaa asunnonomistajaa uudelleenrahoitti asuntolainansa vain kahdessa vuodessa, mikä säästää yhteensä arviolta 5,3 miljardia dollaria kuukaudessa alennettujen asuntolainojen maksuissa. Keskimääräinen jälleenrahoittaja laski korkoaan 1,2 prosenttiyksikköä ja säästi 220 dollaria kuukaudessa.
Regional Guides
▾
United States (varies by state)▾
United Kingdom▾
Australia▾
Viitteet
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Lue lisää →Hanki viikoittaisia matematiikkavinkkejä
Liity 12 000+ tilaajien joukkoon, jotka saavat laskurivinkkejä joka viikko.