Singapore: Foreigner Buying Property
Mikä on Singapore Property Foreigner Guide?
▾
Singaporesta asuntoa ostavat ulkomaalaiset henkilöt kohtaavat maailman korkeimpia kiinteistötransaktioveroja, mikä tekee Singaporesta yhden rajoittavimmista asuinkiinteistömarkkinoista ulkomaille. Huhtikuusta 2023 lähtien ulkomaalaisten (määritelty henkilöiksi, jotka eivät ole Singaporen kansalaisia tai vakituisia asukkaita) on maksettava 60 prosentin lisäosttajan leimavero (ABSD) kaikista asuinkiinteistöostoista tavallisen ostajan leimaveron (BSD) lisäksi, joka on asteittain noin 1–6 prosenttia. Singaporessa ei ole rajoituksia yksityisen asunnon ostamiselle ulkomailta – ulkomaalaiset voivat ostaa laillisesti osakehuoneistoja, asuntoja ja maa-asuntoja Sentosa Covesta – mutta ABSD tekee useimmista ostoista erittäin kalliita. Ulkomaalaiset eivät voi ostaa uusia HDB-asuntoja (julkisia asuntoja) ja voivat ostaa HDB-asuntoja jälleenmyyntikorvauksina vain, jos he muodostavat perheyksikön Singaporen kansalaisen tai pysyvän asukkaan kanssa. Executive Condominiums (ECs) on myös rajoitettu niiden vähimmäiskäyttöaikana (ensimmäiset 5 vuotta). Liike- ja teollisuuskiinteistöt – toimistot, vähittäiskaupat, teollisuusyksiköt, liikerakennukset – eivät ole ABSD:n alaisia, ja ne ovat täysin avoimia ulkomaisille ostoille. Singaporen kiinteistön vuokratuloa verotetaan ulkomailla asuville kiinteällä 22 prosentin nettovuokratulolla (sallittujen vähennysten jälkeen). Singaporen vakinaisten asukkaiden osalta ABSD-prosentti on 5 % ensimmäisestä kiinteistöstä ja 30 % myöhemmistä – huomattavasti alhaisempi kuin ulkomaalaisten 60 %:n veroprosentti. Yhdysvaltain kansalaisia (US-Singaporen vapaakauppasopimuksen mukaisesti) kohdellaan Singaporen kansalaisina ABSD-tarkoituksessa heidän ensimmäisen kiinteistönostonsa yhteydessä, jolloin sovellettava veroprosentti laskee 0 prosenttiin.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Kaava
▾
Kokonaiskustannukset = ostohinta + BSD + ABSD (60 % ulkomaalaisille) + lakikulut; BSD = progressiivinen 1–6 %; ABSD = ostohinta × 60 %; Vuokratulovero (ulkomaalainen) = nettovuokratulo × 22 %Muuttujan selitys
▾
| Symboli | Nimi | Yksikkö | Kuvaus |
|---|---|---|---|
| purchasePrice | Sovittu kauppahinta | — | BuyPrice-parametri edustaa keskeistä kvantitatiivista syötettä Singaporen ulkomaalaisten kiinteistölaskennassa, mitattuna sen standardiyksikössä ja vaikuttaa suoraan laskettuun tulokseen matemaattisen kaavan kautta. |
| bsd | Ostajan leimavero | — | Ostajan leimavero - progressiivinen verokanta 1–6 % ostohinnasta |
| absd | 60% ulkomaalaisille | — | 60 % ulkomaalaisille; 5 % PR:lle (ensimmäinen omaisuus); 0 % SC:stä (ensimmäinen omaisuus) |
| rentalTaxRate | 22% ei | — | 22 % ulkomaisille asuville kiinteä korko nettovuokratulolle Singaporen kiinteistöstä |
| loanToValue | enintään 75 % | — | lainaToValue-parametri edustaa keskeistä kvantitatiivista syötettä Singaporen ulkomaalaisten kiinteistölaskennassa, mitattuna sen standardiyksikössä ja vaikuttaa suoraan laskettuun tulokseen matemaattisen kaavan kautta. |
Kuinka Singapore Property Foreigner Guide
▾
- 1Vahvista kansalaisuutesi ja asuinpaikkasi – Singaporen kansalainen, PR, ulkomaalainen tai vapaakauppa-alueen kansalainen.
- 2Tunnista kiinteistön tyyppi: asuinrakennus (ulkomaalaisille soveltuva ABSD), kaupallinen/teollinen (ei ABSD:tä) tai HDB (ulkomaalaiset yleensä rajoitettu).
- 3Laske BSD ostohinnasta progressiivisen korkotaulukon avulla.
- 4Laske ABSD: 60% ostohinnasta useimmille ulkomaalaisille, 5% PR:ille, jotka ostavat ensimmäisen asunnon.
- 5Hanki oikeudellista neuvontaa ja kuljetusta – maksut noin 0,2–0,4 % ostohinnasta.
- 6Järjestä rahoitusta tarvittaessa – useimmat pankit lainaavat ulkomaalaisille jopa 75 % LTV:stä yksityisiin asuntoihin.
- 7Sijoituskiinteistöjen osalta rekisteröidy tuloverovelvolliseksi IRAS:iin ja maksa 22 % nettovuokratuloista ulkomaisena.
Ratkaistut esimerkit
▾
Pelkästään ABSD lisää 60 % ulkomaalaisten ostohintaan, mikä on maailman korkein asuntojen transaktiovero
BSD: 1 % × 180 000 dollaria + 2 % × 180 000 dollaria + 3 % × 640 000 dollaria + 4 % × 500 000 dollaria + 5 % × 500 000 dollaria + 6 % × 0 ≈ 84 600 dollaria. ABSD = 2,5 miljoonaa dollaria × 60 % = 1,5 miljoonaa dollaria. Yhteensä ≈ 4,09 miljoonaa dollaria.
PR ensimmäinen kiinteistö ABSD on 5% - paljon helpommin saatavilla kuin 60% ulkomaalaisten korko
BSD ≈ 54 600 dollaria. ABSD = 1,8 miljoonaa dollaria × 5 % = 90 000 dollaria. Laillinen ~ 3 600 dollaria. Yhteensä ≈ 1 948 200 dollaria.
US-Singapore FTA kohtelee Yhdysvaltain kansalaisia Singaporen kansalaisina ABSD:n osalta ensimmäisessä kiinteistössä
Ilman vapaakauppasopimusta: 2 miljoonaa dollaria × 60 % = 1,2 miljoonaa dollaria ABSD. Vapaakauppasopimuksella: 0 $ ABSD. BSD on jäljellä ~ 64 600 dollaria.
Ulkomailla asuvat maksavat 22 % kiinteän koron Singaporen kiinteistön nettovuokratuloista
(60 000–15 000 dollaria) × 22 % = 45 000 dollaria × 22 % = 9 900 dollaria vuotuinen tulovero IRAS:lle.
Käytännön sovellukset
▾
Ulkomainen johtaja, joka harkitsee ostamista verrattuna vuokraamiseen Singaporessa, laskee ABSD:n kokonaiskustannuksia taloudellisen kannattavuusrajan määrittämiseksi. Edustaa Singaporen ulkomaalaisten kiinteistöjen tärkeää sovellusaluetta ammatillisissa ja analyyttisissa yhteyksissä, joissa tarkat Singaporen ulkomaalaisten kiinteistöjen laskelmat tukevat suoraan tietoon perustuvaa päätöksentekoa, strategista suunnittelua ja suorituskyvyn optimointia.
Yhdysvaltain kansalainen Singaporessa laskee, että heidän vapaakauppasopimusvapautuksensa säästää 1,2 miljoonan Singaporen dollarin ABSD:n 2 miljoonan Singaporen dollarin ensimmäisestä kiinteistöstä. Se edustaa Singaporen ulkomaalaisten kiinteistöjen tärkeää sovellusaluetta ammatillisissa ja analyyttisissä yhteyksissä, joissa tarkat Singaporen ulkomaalaisten kiinteistöjen laskelmat tukevat suoraan tietoista päätöksentekoa, strategista suunnittelua ja suorituskyvyn optimointia.
Sijoittaja vertailee Singaporen asunnon ABSD:n jälkeistä tuottoa kaupalliseen kauppataloon, jossa ei ole ABSD:tä. Se edustaa Singapore Foreigner Propertyn tärkeää sovellusaluetta ammatillisissa ja analyyttisissa yhteyksissä, joissa tarkat Singaporen ulkomaalaisten kiinteistöjen laskelmat tukevat suoraan tietoista päätöksentekoa, strategista suunnittelua ja suorituskyvyn optimointia.
Singaporen edustaja, joka laskee 5 %:n ABSD:tä ensimmäisestä asunnon ostosta ja vertaa vuokraamisen jatkamista. Se edustaa Singaporen ulkomaalaisten kiinteistöjen tärkeää sovellusaluetta ammatillisissa ja analyyttisissä yhteyksissä, joissa tarkat Singaporen ulkomaalaisten kiinteistöjen laskelmat tukevat suoraan tietoon perustuvaa päätöksentekoa, strategista suunnittelua ja suorituskyvyn optimointia.
Ulkomainen vuokranantaja, joka laskee vuotuista IRAS-verovelvoitettaan Singaporen asunnon vuokratuloista 22 %:n ulkomailla asuville. Se edustaa Singaporen ulkomaalaisen kiinteistön tärkeätä sovellusaluetta ammatillisissa ja analyyttisissa yhteyksissä, joissa tarkat Singaporen ulkomaalaisten kiinteistöjen laskelmat tukevat suoraan tietoista päätöksentekoa, strategista suunnittelua ja suorituskyvyn optimointia.
Erikoistapaukset
▾
Sentosa Cove – hyväksytty vierasalue
Sentosa Cove on nimetty asuinalue, josta ulkomaalaiset voivat ostaa bungaloweja ja maa-asuntoja ilman LDAU:n hyväksyntää. Sama 60 % ABSD pätee. Sentosa Cove tarjoaa ainutlaatuisen ranta-asumisen Singaporessa, mutta korkealuokkaisiin hintoihin – usein yli 10 miljoonaa Singaporen dollaria maakiinteistöistä.
Vaihtoehtona liikekiinteistö
Ulkomaalaiset, jotka etsivät Singaporen omaisuutta ilman 60 prosentin ABSD:tä, sijoittavat usein kaupallisiin kauppataloihin, teollisuusyksiköihin tai toimistotiloihin. SGX:n teolliset REIT-yksiköt ovat saatavilla myös ilman ABSD:tä ja tarjoavat monipuolisen altistumisen Singaporen teollisuus- ja logistiikkakiinteistömarkkinoille.
Singaporen maailmanlaajuinen sijoittajaohjelma
Global Investor Program (GIP) antaa ulkomaisille sijoittajille mahdollisuuden hakea Singaporen pysyvää asuinpaikkaa vastineeksi 2,5 miljoonan Singaporen dollarin tai sitä suuremmista sijoituksista. PR-status vähentää myöhemmän omaisuuden ABSD:n 60 prosentista 5 prosenttiin (ensimmäinen omaisuus) – merkittävä taloudellinen vastike niille, jotka etsivät pitkäaikaisia Singapore-suhteita.
Omaisuus yrityksen kautta
Singaporen ulkomaalaisten kiinteistöjen tapauksessa tämä skenaario vaatii erityistä varovaisuutta tulkittaessa Singaporen ulkomaalaisten kiinteistöjen tuloksia. Vakiokaava ei välttämättä ota täysin huomioon kaikkia tässä reunatapauksessa esiintyviä tekijöitä, ja täydentävä analyysi tai asiantuntijakonsultaatio voi olla perusteltua. Parhaat ammatilliset käytännöt sisältävät oletusten dokumentoinnin, herkkyysanalyysien suorittamisen ja tulosten ristiinviittauksen vaihtoehtoisilla menetelmillä, kun Singaporen ulkomaalaisten kiinteistöjen laskelmat osuvat epästandardille alueelle.
Singaporen ulkomaalaisten kiinteistöjen viitetiedot
▾
| Kiinteistön tyyppi | Voiko ulkomaalainen ostaa? | ABSD | Vuokravero (ulkomaalainen) |
|---|---|---|---|
| Yksityinen huoneisto/asunto | Yes | 60% | 22 % nettotuloista |
| Laskeutui (ei Sentosa) | LDAU:n hyväksyntä tarvitaan | 60% | 22% |
| Sentosa Cove laskeutui | Kyllä (hyväksytty) | 60% | 22% |
| HDB-jälleenmyynti (SC/PR:n kanssa) | Rajoitetut ehdot | N/A | N/A |
| Kaupallinen kauppatalo | Yes | Ei ABSD:tä | 17 % ulkomaisista |
| Teollisuus / toimisto | Yes | Ei ABSD:tä | 17 % ulkomaisista |
Usein kysytyt kysymykset
▾
Voivatko ulkomaalaiset ostaa kiinteistöjä Singaporesta?
Ulkomaalaiset voivat ostaa yksityisiä asuntoja (osakehuoneistoja, asuntoja) ja maa-asuntoja Sentosa Covesta 60 %:n ABSD:llä. He eivät voi ostaa HDB:n julkisia asuntojen jälleenmyyntiasuntoja muodostamatta vaatimukset täyttävää perheyksikköä kansalaisen tai PR:n kanssa, eivätkä he voi ostaa uusia HDB-asuntoja ollenkaan. Kaupallisella ja teollisella omaisuudella ei ole rajoituksia.
Voivatko ulkomaalaiset saada Singaporen asuntolainaa?
Kyllä. Useimmat Singaporen pankit tarjoavat asuntolainoja ulkomaalaisille normaalin kokonaisvelanhoitosuhteen (TDSR) mukaisesti, joka on 55 prosenttia bruttokuukausituloista ja LTV-rajoja. Ulkomaalaiset voivat lainata tyypillisesti jopa 75 % kiinteistön arvosta. ABSD on kuitenkin rahoitettava omista varoista – pankit eivät rahoita ABSD:tä.
Onko myyjän leimavero ulkomaalaisille?
Myyjän leimavero (SSD) koskee kaikkia myyjiä (kansallisuudesta riippumatta), jotka myyvät 3 vuoden sisällä ostosta: 12 % vuonna 1, 8 % vuonna 2 ja 4 % vuonna 3. Kolmen vuoden jälkeen SSD-levyä ei sovelleta. Ulkomaalaisten, jotka suunnittelevat omistamista ja jälleenmyyntiä, tulee suunnitella vähintään 3 vuoden pitojakso, jotta vältytään ylimääräiseltä SSD:ltä poistuessaan.
Verotetaanko ulkomaalaisia Singaporen kiinteistöjen myyntivoitoista?
Singaporessa ei ole pääomatuloveroa. Kiinteistöjen myynnistä saadut voitot eivät yleensä ole veronalaisia edes ulkomaalaisille. Jos IRAS kuitenkin toteaa, että kiinteistö ostettiin ja myytiin kaupankäynnin (ei sijoitustoiminnan) mukaisesti, voitot voidaan luokitella uudelleen tuloiksi ja verottaa sovellettavan verokannan mukaan.
Onko ulkomaalaisille vapautuksia tai helpotuksia lisäostajan leimaverosta (ABSD)?
Vaikka yleinen ABSD-prosentti ulkomaalaisille on 60 %, tiettyjen vapaakauppasopimusten (FTA) mukaan sovelletaan erityisiä poikkeuksia. Islannin, Liechtensteinin, Norjan, Sveitsin ja Yhdysvaltojen kansalaiset ja pysyvät asukkaat (vain Yhdysvaltain kansalaiset) voivat hakea ABSD-hyvitystä maksaakseen samat leimaverot kuin Singaporen kansalaiset. Tämä tarkoittaa, että he maksaisivat 0 % ensimmäisestä asuinkiinteistöstään, 20 % toisesta ja 30 % kolmannesta ja sitä seuraavista kiinteistöistä tavallisen 60 % ulkomaalaisveron sijaan.
Yleisiä virheitä vältettäväksi
▾
- !Ymmärtämättä, että 60 % ABSD:stä on maksettava etukäteen ostohetkellä – sitä ei voi lainata ja sen on tultava ostajan omista varoista.
- !Olettaen, että vapaakauppasopimuksia koskevia poikkeuksia sovelletaan ilman kansalaisuuden vahvistamista – Yhdysvaltain vapaakauppasopimus koskee Yhdysvaltain kansalaisia, ei kaikkia Yhdysvaltain asukkaita.
- !Singaporen HDB-jälleenmyyntiasunnon ostaminen ulkomaalaisena muodostamatta vaatimukset täyttävää perheyksikköä kansalaisen tai PR:n kanssa.
- !Ei suunnittele Myyjän leimaveroa – myynti 3 vuoden sisällä lisää 4–12 % lisäkustannuksia poistuttaessa.
- !Unohtaminen, että vuokratulot ulkomailla verotetaan 22 %:lla – tämän huomiotta jättäminen luo odottamattomia IRAS-verolaskuja.
- !Ei tutkita kaupallisia kiinteistövaihtoehtoja (myymälätalot, teollisuusyksiköt), joilla ei ole ABSD:tä ja jotka voivat tarjota vertailukelpoisia tuottoja.
Ammattilaisen vinkki
Jos olet Yhdysvaltain kansalainen, joka suunnittelee Singaporen kiinteistön ostamista, varmista välittömästi Yhdysvaltain ja Singaporen välisen vapaakauppasopimuksen kelpoisuus Singaporen asianajajalta ennen kuin maksat tarpeettomasti 60 % ABSD:tä. 0 dollarin ABSD vs. 60 % ero 2 miljoonan Singaporen dollarin kiinteistössä on 1,2 miljoonaa Singaporen dollaria – virhe, jota ei voida korjata oston jälkeen.
Tiesitkö?
Kun Singapore nosti ulkomaalaisen ABSD:n 30 %:sta 60 %:iin huhtikuussa 2023, kiinteistöjen myynti ulkomaalaisille laski seuraavana kuussa noin 75 %. Tästä huolimatta Singaporen kiinteistömarkkinat jatkoivat vahvistumistaan paikallisen kysynnän vetämänä, mikä osoittaa sen kiinteistömarkkinoiden sietokyvyn ulkoisiin poliittisiin interventioihin.
Viitteet
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Lue lisää →Ratings & comments
Hanki viikoittaisia matematiikkavinkkejä
Liity 12 000+ tilaajien joukkoon, jotka saavat laskurivinkkejä joka viikko.