Mikä on Buy-to-Let Tax Calculator UK?
▾
Yhdistyneen kuningaskunnan vuokrausverolla tarkoitetaan tuloverosääntöjä, joita sovelletaan vuokranantajiin, jotka saavat vuokratuloa asuinkiinteistöistä. Koska vuoden 2015 finanssilain 24 § otettiin käyttöön kokonaan huhtikuusta 2021 alkaen, korkeamman tai lisäverovelvolliset vuokranantajat eivät voi enää vähentää asuntolainan korkoa suoraan vuokratuloista. Sen sijaan kaikki vuokratulot verotetaan nyt täysimääräisinä, ja verolaskua vastaan sallitaan vain perusverohyvitys (20 %), joka vastaa maksettua asuntolainan korkoa. Tämä tekee vuokraamisesta huomattavasti vähemmän kannattavaa korkeamman veronmaksajille verrattuna aiempaan järjestelmään. Vuokratuotoista voidaan edelleen vähentää hyväksyttävät kulut (muut kuin asuntolainakorot), kuten vuokraagentin palkkiot, vakuutukset, huolto- ja korjauskulut, kirjanpitomaksut ja kuntavero mitätöinnin aikana. Vuokranantajille, joilla on pieniä vuokratuloja, on myös 1 000 punnan omaisuustulolisä. Vuokranantajat, jotka omistavat kiinteistöjä osakeyhtiön kautta, eivät ole 24 pykälän alaisia, ja he voivat silti vähentää asuntolainan koron liiketoiminnan kuluina, mikä tekee perustamisesta houkuttelevan joillekin sijoittajille. Myyntivoittoveroa sovelletaan myös vuokra-asunnoissa, ja asuinkiinteistöjen verokanta on 18 % (peruskanta) tai 24 % (korkeampi verokanta) vuodesta 2024 alkaen.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Kaava
▾
Verotettava vuokratulo = bruttovuokra - hyväksyttävät kulut (pl. asuntolainan korko); Vero = voitto × marginaalikorko; Verohyvitys = asuntolainan korko × 20 %Muuttujan selitys
▾
| Symboli | Nimi | Yksikkö | Kuvaus |
|---|---|---|---|
| R | Bruttovuokratulot | £ | R-parametri edustaa keskeistä kvantitatiivista syötettä Yhdistyneen kuningaskunnan ostossa verolaskennassa, mitattuna sen standardiyksikössä ja vaikuttaa suoraan laskettuun tulokseen matemaattisen kaavan kautta. |
| E | Hyväksytyt kulut | £ | E-parametri edustaa keskeistä kvantitatiivista syötettä Yhdistyneen kuningaskunnan ostossa verolaskennassa, mitattuna sen standardiyksikössä ja vaikuttaa suoraan laskettuun tulokseen matemaattisen kaavan kautta. |
| I | Asuntolainan korko | £ | I-parametri edustaa keskeistä kvantitatiivista syötettä Yhdistyneen kuningaskunnan ostossa verolaskennassa, mitattuna sen standardiyksikössä ja vaikuttaa suoraan laskettuun tulokseen matemaattisen kaavan kautta. |
| C | Veron hyvitys | £ | I × 20 % — 24 §:n sallima perusverokannan vähennys |
Kuinka Buy-to-Let Tax Calculator UK
▾
- 1Laske yhteen kaikki verovuonna saadut bruttovuokratuotot kaikista vuokrakohteista
- 2Vähennä hyväksyttävät kulut: vuokraagentin palkkiot, vakuutukset, korjaukset, kirjanpito, kunnallisvero (tyhjöiden aikana), maavuokra ja muut hyväksyttävät kulut (ei asuntolainakorot)
- 3Tuloksena oleva luku on veronalainen vuokratulo; lisää tämä muihin tuloihisi määrittääksesi marginaaliverokannan
- 4Laske vuokratulon tulovero marginaalikorollasi (20%, 40% tai 45%)
- 5Laske maksetun asuntolainan koron perusveron hyvitys: asuntolainan korko × 20 %
- 6Vähennä verohyvitys tuloverolaskustasi saadaksesi todellisen erääntyvän veron
- 7Vuokranantajan, joiden kokonaistulot ovat alle 12 570 puntaa, henkilökohtainen vähennys voi vähentää tai poistaa verovelvollisuutta
Ratkaistut esimerkit
▾
Vanhat säännöt: voitto = 6 000 puntaa; verot = 2 400 puntaa. Uudet säännöt: voitto = 16 000 puntaa; verot = 6 400 puntaa; luotto = 2 000 puntaa; nettovero = 4 400 puntaa. Itse asiassa ennakkovero 16 000 puntaa 40 %:lla = 6 400 puntaa vähennettynä 2 000 punnan hyvityksellä = 4 400 puntaa.
Pykälän 24 mukaan 10 000 punnan asuntolainan korkoa ei vähennetä ennen verojen laskemista. Vuokranantaja maksaa 40 % veroa täydestä 16 000 punnan voitosta (6 400 puntaa) ja saa sitten 20 % hyvityksen koroista (2 000 puntaa), jolloin nettoverolasku on 4 400 puntaa verrattuna 2 400 puntaa vanhojen sääntöjen mukaan.
Voiton vero (10 500 puntaa) 20 % = 2 100 puntaa; luotto 6 000 puntaa × 20 % = 1 200 puntaa; nettovero = 900 puntaa
Perusveronmaksajan osalta 24 § ei muuta efektiivistä verorasitusta, koska hyvitys vastaa sitä, mikä olisi säästetty vähentämällä korko suoraan.
Jos omaisuuden kokonaistulo on 1 000 puntaa tai vähemmän, veroa ei tarvitse maksaa eikä palautusta tarvita
1 000 punnan omaisuustulovähennys tarkoittaa, että vuokranantajat, joilla on pienet vuokratulot (esim. parkkipaikan tai autotallin vuokra), eivät maksa veroja eikä heillä ole ilmoitusvelvollisuutta.
24 § ei koske osakeyhtiöitä; asuntolainan täysi korko vähennyskelpoinen
Osakeyhtiöt voivat silti vähentää asuntolainan korot täysimääräisesti, mikä tekee perustamisesta houkuttelevan korkeamman koron vuokranantajille, vaikka henkilökohtainen voittojen (palkka tai osingot) kerääminen lisää veroa.
Käytännön sovellukset
▾
Vuokranantajat, jotka laskevat todellista nettovuokratuloaan luvun 24 jälkeen arvioidakseen salkkunsa elinkelpoisuutta. Tämä on tärkeä sovellusalue Yhdistyneen kuningaskunnan Buy To Let Taxille ammattimaisissa ja analyyttisissa yhteyksissä, joissa tarkat Yhdistyneen kuningaskunnan ostot, jotta verolaskelmat tukevat tietoon perustuvaa päätöksentekoa, strategista suunnittelua ja suorituskyvyn optimointia.
Yksityishenkilöt käyttävät Uk To Let Tax -maksua henkilökohtaisiin brittiostoihin antaakseen verosuunnittelun, budjetoinnin ja päätöksenteon, mikä mahdollistaa tietoon perustuvien valintojen tukemisen matemaattisen kurinalaisuuden sijasta karkean arvioinnin perusteella, mikä on erityisen arvokasta merkittävissä Yhdistyneessä kuningaskunnassa hankittaessa verotukseen liittyvien elämänpäätösten tekemiseen.
Kirjanpitäjät valmistelevat vuokranantaja-asiakkaille Self Assessment -ilmoituksia, jotka edustavat tärkeää sovellusaluetta Isossa-Britanniassa Osta To Let Tax ammatillisissa ja analyyttisissa yhteyksissä, joissa tarkat Yhdistyneen kuningaskunnan ostot, jotta verolaskelmat tukevat suoraan tietoon perustuvaa päätöksentekoa, strategista suunnittelua ja suorituskyvyn optimointia.
Kiinteistösijoittajat mallintavat nousevien asuntolainojen korkojen vaikutusta verovelvollisuuteen luvun 24 mukaisesti. Tämä on tärkeä sovellusalue Yhdistyneen kuningaskunnan Buy To Let Taxille ammatillisissa ja analyyttisissä yhteyksissä, joissa tarkat Yhdistyneen kuningaskunnan ostot, jotta verolaskelmat tukevat tietoon perustuvaa päätöksentekoa, strategista suunnittelua ja suorituskyvyn optimointia.
Mahdolliset vuokranantajat testaavat, onko kiinteistö kannattava korkeammilla asuntolainakoroilla, mikä on tärkeä sovellusalue Isossa-Britanniassa Osta To Let Taxille ammatillisissa ja analyyttisissä yhteyksissä, joissa tarkat UK-ostot verolaskelmat tukevat tietoon perustuvaa päätöksentekoa, strategista suunnittelua ja suorituskyvyn optimointia.
Erikoistapaukset
▾
Kalustettu lomavuokraus (FHL)
Furnished Holiday Lettings -vuokrausta on perinteisesti pidetty pikemminkin kauppana kuin sijoituksena, mikä mahdollistaa täyden asuntolainan korkojen vähennyksen ja pääsyn pääomavähennyksiin. FHL-järjestelmä kuitenkin lakkautettiin huhtikuussa 2025, ja FHL-kiinteistöt noudattavat nyt tavallisia osto-vuokra-sääntöjä, mukaan lukien kohta 24.
Vuokra-huone -järjestelmä
Isossa-Britanniassa Buy To Let Tax -skenaario edellyttää lisävarovaisuutta tulkittaessa Yhdistyneen kuningaskunnan ostamisen luovuttamiseen verotustuloksia. Vakiokaava ei välttämättä ota täysin huomioon kaikkia tässä reunatapauksessa esiintyviä tekijöitä, ja täydentävä analyysi tai asiantuntijakonsultaatio voi olla perusteltua. Parhaat ammatilliset käytännöt sisältävät oletusten dokumentoinnin, herkkyysanalyysien suorittamisen ja tulosten ristiinviittauksen vaihtoehtoisilla menetelmillä Isossa-Britanniassa ostohetkellä, jotta verolaskelmat joutuisivat epästandardille alueelle.
Portfolion vuokranantajat
Lainanantajat soveltavat tiukempia stressitestejä vuokranantajiin, joilla on vähintään neljä kiinnitettyä vuokra-asuntoa (määritelty "salkun vuokranantajaksi"). Tämä eroaa verosäännöistä, mutta vaikuttaa olennaisesti siihen, miten lisälainaa arvioidaan."}. Isossa-Britanniassa Buy To Let Tax -skenaario edellyttää lisävarovaisuutta tulkittaessa Yhdistyneen kuningaskunnan ostamisen luovuttamiseen verotustuloksia. Vakiokaava ei välttämättä ota täysin huomioon kaikkia tässä reunatapauksessa esiintyviä tekijöitä, ja täydentävä analyysi tai asiantuntijakonsultaatio voi olla perusteltua. Parhaat ammatilliset käytännöt sisältävät oletusten dokumentoinnin, herkkyysanalyysien suorittamisen ja tulosten ristiinviittauksen vaihtoehtoisilla menetelmillä Isossa-Britanniassa ostohetkellä, jotta verolaskelmat joutuisivat epästandardille alueelle.
Uudelleenlainauksen kulut
Isossa-Britanniassa Buy To Let Tax -skenaario edellyttää lisävarovaisuutta tulkittaessa Yhdistyneen kuningaskunnan ostamisen luovuttamiseen verotustuloksia. Vakiokaava ei välttämättä ota täysin huomioon kaikkia tässä reunatapauksessa esiintyviä tekijöitä, ja täydentävä analyysi tai asiantuntijakonsultaatio voi olla perusteltua. Parhaat ammatilliset käytännöt sisältävät oletusten dokumentoinnin, herkkyysanalyysien suorittamisen ja tulosten ristiinviittauksen vaihtoehtoisilla menetelmillä Isossa-Britanniassa ostohetkellä, jotta verolaskelmat joutuisivat epästandardille alueelle.
Osa 24 Vaikutus verokannan mukaan
▾
| Veroprosentti | Vanha järjestelmä (ennen 2017) | Uusi järjestelmä (vuoden 2021 jälkeen) | Lisävero 1 000 punnan korkoa kohti |
|---|---|---|---|
| 20 % (perushinta) | Korot vähennetty kokonaan | 20 % luotto - sama tulos | £0 |
| 40 % (korkeampi) | 40 % alennusta koroista | Vain 20 % luottoa | 200 puntaa |
| 45 % (lisähinta) | 45 % alennusta koroista | Vain 20 % luottoa | £250 |
Usein kysytyt kysymykset
▾
Miten vuokratuloa verotetaan Isossa-Britanniassa?
Vuokratuotot (tulot miinus sallitut kulut) lisätään muihin tuloihisi ja verotetaan marginaaliverokannan mukaan: 20 %, 40 % tai 45 %. Hyväksytyt kulut sisältävät vuokraagentin palkkiot, huolto- ja korjauskulut, vakuutukset, maavuokrat ja kirjanpitokulut. Huhtikuusta 2020 lähtien asuntolainan korot eivät ole enää vähennyskelpoisia kuluina – sen sijaan saat 20 %:n verohyvityksen maksetuista koroista. Tämä muutos lisäsi merkittävästi korkeamman verokannan maksavien vuokranantajien verotaakkaa.
Miten 24 §:n asuntolainan korkorajoitus vaikuttaa vuokranantajiin?
Aiemmin vuokranantajat vähensivät asuntolainan korot vuokratuloista ennen veron laskemista. Nyt koko vuokratuloa verotetaan marginaalikorollasi ja saat 20 %:n verohyvityksen asuntolainan koroista. Perusveronmaksajien kannalta vaikutus on neutraali. 40 %:n veronmaksajalle, jolla oli 10 000 punnan vuokratuloa ja 8 000 punnan asuntolainakorkoa, vanha järjestelmä verotti 2 000 punnan voittoa 40 prosentilla (vero 800 puntaa). Uusi järjestelmä verottaa 10 000 puntaa 40 prosentilla (4 000 puntaa) ja antaa sitten 1 600 punnan hyvityksen, mikä johtaa 2 400 punnan veroon – kolme kertaa enemmän.
Pitäisikö minun omistaa ostettavissa oleva omaisuus osakeyhtiössä?
Yritysrakenteessa vältetään pykälän 24 asuntolainan korkorajoitus (korot ovat täysin vähennyskelpoisia voitosta) ja maksetaan yhteisöveroa 19-25 % henkilökohtaisten korkojen sijaan 45 % asti. Voittojen kerääminen kuitenkin laukaisee ylimääräisiä veroja (osingot), yritysten asuntolainojen korot ovat tyypillisesti korkeammat ja perustamis-/kirjanpitokustannukset ovat korkeammat. Yritysrakenne on yleensä verotehokkaampi korkeamman verotuksen maksajille, erityisesti salkkua rakentaville. Olemassa olevien kiinteistöjen siirtäminen yritykselle aiheuttaa myyntivoittoveron ja leimaveron, joten päätös on parasta tehdä ennen ostoa.
Mitä pääomatuloveroa maksan myydessäni osto-vuokralle?
Asuinkiinteistöjen CGT-prosentit ovat 18 % perusveronmaksajille ja 24 % korkeamman verokannan verovelvollisille (lokakuusta 2024 alkaen). Saat vuosittaisen 3 000 punnan CGT-avustuksen. Voitto lasketaan seuraavasti: myyntihinta miinus ostohinta, miinus ostokustannukset (leimavero, lakiasiainkulut), miinus parannuskustannukset (ei korjaukset), miinus myyntikustannukset. Sinun on ilmoitettava ja maksettava CGT Yhdistyneen kuningaskunnan asuinkiinteistöjen luovutuksista 60 päivän kuluessa valmistumisesta HMRC CGT:n kiinteistöpalveluiden kautta.
Mitä leimaveroa (SDLT) sovelletaan vuokrattavan kiinteistön ostamiseen?
Kun hankit vuokralle vuokrattavan kiinteistön Englannissa tai Pohjois-Irlannissa, maksat tavallisesti 3 %:n leimaveroa (SDLT) tavallisten asuntohintojen lisäksi. Esimerkiksi 300 000 punnan ostosta vuokralle koskisi SDLT:tä 3 % ensimmäisestä 250 000 £ (7 500 £) ja 8 % jäljellä olevasta 50 000 £ (4 000 £), yhteensä 11 500 £. Tämä korkeampi hinta koskee useimpia muita asuinkiinteistöjä, ellei erityisiä poikkeuksia sovelleta, kuten pääasunnon vaihtamista.
Yleisiä virheitä vältettäväksi
▾
- !Asuntolainan korkojen vähentäminen kokonaisuudessaan kuluna sen sijaan, että sitä käytettäisiin 20 %:n verohyvityksenä pykälän 24 mukaisesti
- !Unohdin ilmoittaa vuokratulot itsearviointiveroilmoituksessa – HMRC saa tietoja vuokraajilta
- !Pääomaparannusten (kuten uuden keittiön) väittäminen tulokorjauksiksi – vain aidot vastaavat korjaukset ovat vähennyskelpoisia
- !Otetaan huomiotta 60 päivän myyntivoittoveroilmoitusvelvollisuus, kun myydään ostettavaa kiinteistöä
- !Osakeyhtiörakenteen olettaminen säästää aina veroja ottamatta huomioon louhintakustannuksia ja asuntolainatuotteen saatavuutta
- !Kirjaamatta jättäminen kaikista hyväksyttävistä kuluista ympäri vuoden, mikä johtaa pidättämiseen itsearviointihetkellä
Ammattilaisen vinkki
Jos vuokratulosi työntää sinut korkeampaan veroluokkaan tai laukaisee 24 §:n mukaisia ongelmia, harkitse, voisivatko lisäeläkemaksut vähentää oikaistua nettotuloasi ja tuoda sinut takaisin peruskorkoluokkaan, jolloin asuntolainan korkoa voidaan vähentää tehokkaasti.
Tiesitkö?
Pykälä 24 otettiin käyttöön asteittain huhtikuusta 2017 (25 % rajoitus) huhtikuuhun 2021 (100 % rajoitus). Sen arvioitiin vaikuttavan noin yhteen viidestä yksityisestä vuokranantajasta – pääasiassa niitä, joilla on vuokratuloihin nähden suuret asuntolainat.
Viitteet
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Lue lisää →Ratings & comments
Hanki viikoittaisia matematiikkavinkkejä
Liity 12 000+ tilaajien joukkoon, jotka saavat laskurivinkkejä joka viikko.