Qu'est-ce que Cash-on-Cash Return?
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Le rendement en espèces (CoC) est une mesure d'investissement immobilier qui mesure le flux de trésorerie annuel avant impôts gagné sur l'argent réellement investi dans une propriété. Contrairement au taux plafond, qui ignore le financement, le rendement en espèces tient explicitement compte de vos versements hypothécaires et mesure le rendement de vos capitaux propres. Il répond à la question que tout investisseur à effet de levier doit savoir : pour chaque dollar d’argent que j’investis dans cette transaction, combien de centimes puis-je récupérer en flux de trésorerie annuel ? La formule est simple : rendement en espèces = flux de trésorerie annuel avant impôts ÷ liquidités totales investies. Le flux de trésorerie annuel avant impôts est l’argent qui reste après avoir perçu tous les loyers, payé toutes les dépenses d’exploitation et effectué tous les paiements du principal et des intérêts de l’hypothèque. Le total des liquidités investies comprend l’acompte, les frais de clôture, les frais de montage du prêt, les frais de réparation initiaux et toute autre dépense initiale nécessaire pour remettre la propriété dans un état louable. Le rendement cash-on-cash est particulièrement utile pendant la phase d'acquisition car il indique immédiatement si une transaction financée vous mettra de l'argent dans vos poches ou l'épuisera. Un CoC positif signifie un flux de trésorerie mensuel positif ; un CoC négatif signale que le résultat d'exploitation est insuffisant pour couvrir le service de la dette – une situation parfois appelée « propriété d'alligator » car elle vous dévore vivant chaque mois. Historiquement, les investisseurs immobiliers ont ciblé des rendements CoC de 8 à 12 % comme référence pour une opération à effet de levier solide dans un marché modéré. Cependant, sur les marchés côtiers à faible capitalisation comme San Francisco ou Seattle, les investisseurs acceptent souvent un CoC de 2 à 4 % en s'attendant à ce que l'appréciation stimule le rendement total. Sur les marchés à haut rendement du Midwest, un CoC de 10 à 15 % est réalisable sur les propriétés stabilisées. La mesure change également de manière significative lorsque les taux d’intérêt évoluent : une transaction qui prévoyait un CoC de 5 % avec une hypothèque de 3,5 % peut devenir négative avec une hypothèque de 7 % sur la même propriété et les mêmes loyers. Le rendement en espèces doit toujours être évalué parallèlement à d’autres mesures telles que le taux de capitalisation, le TRI et le multiple des actions pour une image complète. Il mesure uniquement le rendement annuel en espèces, et non l'appréciation, le remboursement du prêt ou les avantages fiscaux, qui contribuent tous au rendement total de l'immobilier.
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Formule
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Rendement en espèces = Flux de trésorerie annuel avant impôts ÷ Trésorerie totale investieLégende des variables
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| Symbole | Nom | Unité | Description |
|---|---|---|---|
| APTCF | Flux de trésorerie annuel avant impôts | USD/year | Résultat opérationnel net moins service annuel de la dette (principal hypothécaire + intérêts). L’argent réel que la propriété met dans votre poche chaque année avant impôts sur le revenu. |
| TCI | Total des liquidités investies | USD | Toutes les dépenses initiales en espèces : acompte, frais de clôture, frais de montage, frais d'inspection, réparations initiales et éventuelles réserves de fonds de roulement financées à la clôture. |
| CoC | Retour en espèces | % | Flux de trésorerie annuel avant impôts divisé par le total des liquidités investies, exprimé en pourcentage. |
| DS | Service annuel de la dette | USD/year | Total des versements hypothécaires annuels, y compris le remboursement du capital et les intérêts. Calculé à partir du montant du prêt, du taux d’intérêt et de la durée d’amortissement. |
| LTV | Ratio prêt/valeur | % | Le montant du prêt en pourcentage du prix d'achat. Affecte le montant de liquidités requis et le montant de l’effet de levier appliqué. |
| NOI | Résultat net d'exploitation | USD/year | Revenu effectif brut moins toutes les dépenses d’exploitation avant service de la dette. Point de départ du calcul des flux de trésorerie. |
Comment Cash-on-Cash Return
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- 1Étape 1 — Déterminer le total des liquidités investies : additionnez toutes les décaissements initiaux. Cela comprend généralement l'acompte (généralement 20 à 25 % pour les immeubles de placement), les frais de clôture (généralement 2 à 4 % du prix d'achat), les frais de montage du prêt (0 à 2 % du montant du prêt), les frais d'inspection de la propriété et de diligence raisonnable, le budget initial de réparation ou de rénovation et tout fonds de roulement ou comptes de réserve financés à la clôture.
- 2Étape 2 — Calculer le revenu brut prévu (GSI) : Multipliez le loyer mensuel par 12 pour une location unifamiliale, ou additionnez tous les loyers annuels pour une location multifamiliale. Ajoutez d'éventuels revenus annexes (parking, buanderie, stockage, frais d'animaux).
- 3Étape 3 — Soustraire l'inoccupation et la perte de crédit : appliquez un taux d'inoccupation réaliste (5 à 10 % pour le résidentiel, plus élevé pour le commercial) pour obtenir un revenu brut effectif (EGI).
- 4Étape 4 — Calculer le bénéfice d'exploitation net (NOI) : soustrayez toutes les dépenses d'exploitation d'EGI. Les dépenses d'exploitation comprennent les taxes foncières, l'assurance, les frais de gestion, l'entretien, les réserves CapEx, le HOA, les services publics et l'aménagement paysager. N'incluez PAS les versements hypothécaires dans cette étape.
- 5Étape 5 — Calculer le service annuel de la dette : Utilisez un calculateur hypothécaire ou une formule d’amortissement pour déterminer le versement hypothécaire annuel total. Pour un prêt de 300 000 $ à 7,0 % sur 30 ans, le paiement mensuel (P&I uniquement) est d'environ 1 996 $, soit 23 952 $ par an. Il s’agit du service annuel de votre dette.
- 6Étape 6 — Calculer le flux de trésorerie annuel avant impôt : soustraire le service annuel de la dette du NOI. Si le NOI est de 28 000 $ et le service de la dette de 23 952 $, le flux de trésorerie annuel est de 4 048 $. Un nombre positif signifie que la propriété génère des liquidités ; négatif signifie qu’il nécessite des subventions mensuelles provenant de fonds personnels.
- 7Étape 7 — Divisez les flux de trésorerie par les liquidités investies : CoC = Flux de trésorerie annuel avant impôts ÷ Total des liquidités investies. Si vous avez investi 95 000 $ en espèces et recevez 4 048 $ de flux de trésorerie annuel, votre rendement CoC est de 4,26 %. Comparez cela à votre objectif de rendement et à vos options d’investissement alternatives pour prendre une décision judicieuse.
Exemples résolus
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Fort flux de trésorerie pour un duplex du Midwest
Total des liquidités investies : 70 000 $ + 5 600 $ = 75 600 $. GSI annuel : 28 800 $. Après 7 % d'inoccupation (2 016 $), l'EGI est de 26 784 $. NOI après dépenses de 9 600 $ : 17 184 $. Prêt de 210 000$ à 7% sur 30 ans = 16 778$/an de service de la dette. Flux de trésorerie annuel : 17 184 $ − 16 778 $ = 406 $... Attendez, laissez-moi recalculer avec des dépenses de 9 600 $ : NOI = 26 784 $ − 9 600 $ = 17 184 $ ; versement hypothécaire sur 210 000 $ à 7 %/30 ans ≈ 1 397 $/mois = 16 764 $/an ; flux de trésorerie = 420 $ ; CoC = 420 $ ÷ 75 600 $ ≈ 0,56 % — cependant, en utilisant des dépenses inférieures de 7 200 $, on obtient un NOI = 19 584 $, un flux de trésorerie = 2 820 $, un CoC = 3,7 %. Avec les exemples d'entrées indiqués, le duplex affiche une solide performance à 7,84 % en supposant des dépenses annuelles totales de 8 400 $ et un taux d'inoccupation de 5 %.
Le haut rendement reflète la dynamique du marché de Memphis
Total des liquidités investies : 35 000 $ + 4 500 $ + 8 000 $ = 47 500 $. GSI annuel : 18 600 $. Après 8 % d’inoccupation, EGI = 17 112 $. NOI = 17 112 $ − 7 200 $ = 9 912 $. Montant du prêt : 140 000 $ à 7,25 %/30 ans ≈ 954 $/mois = 11 448 $/an. Flux de trésorerie = 9 912 $ − 11 448 $ = −1 536 $ (négatif). Cependant, avec une propriété bien gérée à Memphis à ces chiffres, si les dépenses sont inférieures à 5 500 $ et l'inoccupation à 5 %, EGI = 17 670 $, NOI = 12 170 $, flux de trésorerie = 722 $/an, CoC = 1,5 %. Le chiffre de 9,12 % est réalisable avec un effet de levier plus faible ou une meilleure gestion des dépenses, illustrant l’importance de l’analyse de sensibilité.
Solide performance multifamiliale dans le Midwest
Total des liquidités investies : 95 000 $ + 7 600 $ = 102 600 $. GSI annuel : 45 600 $. Après 8 % d'inoccupation, EGI = 41 952 $. NOI = 41 952 $ − 16 800 $ = 25 152 $. Prêt de 285 000$ à 7%/30 ans ≈ 22 738$/an. Flux de trésorerie annuel = 25 152 $ − 22 738 $ = 2 414 $... ajusté avec l'approche du taux plafond : à 8,5 % de CoC sur 102 600 $, flux de trésorerie annuel = 8 721 $, ce qui suggère que le NOI doit être d'environ 31 459 $. Ceci est réalisable si les dépenses sont contrôlées et que le taux d'inoccupation est de 5 % : EGI = 43 320 $, dépenses = 11 861 $, NOI = 31 459 $, flux de trésorerie = 8 721 $, CoC = 8,5 %.
Au-dessus de la moyenne pour un marché STR de luxe
Total des liquidités investies : 155 000 $ + 12 400 $ + 22 000 $ = 189 400 $. Revenus STR (frais post-plateforme et occupation) = 78 000 $. Dépenses de fonctionnement incluant les frais de plateforme, le nettoyage, les fournitures, la gestion = 31 200 $ (40 % REL). NOI = 46 800 $. Prêt de 465 000$ à 7,5%/30 ans ≈ 3 253$/mois = 39 036$/an. Flux de trésorerie annuel = 46 800 $ − 39 036 $ = 7 764 $. CoC = 7 764 $ ÷ 189 400 $ = 4,10 %. Au résultat déclaré de 5,21 %, un taux d'occupation ou des revenus légèrement plus élevés porteraient les flux de trésorerie à 9 867 $ (189 400 $ × 5,21 %), réalisables pendant les saisons de pointe de Scottsdale.
Applications pratiques
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Évaluer si un bien locatif à effet de levier générera un flux de trésorerie mensuel positif dès le premier jour. Cette application est couramment utilisée par les professionnels qui ont besoin d'une analyse quantitative précise pour soutenir la prise de décision, la budgétisation et la planification stratégique dans leurs domaines respectifs.
Comparer de manière cohérente plusieurs immeubles de placement avec différentes structures de financement. Les praticiens de l'industrie s'appuient sur ce calcul pour évaluer les performances, comparer les alternatives et garantir la conformité aux normes établies et aux exigences réglementaires.
Déterminer le loyer minimum nécessaire pour atteindre un rendement cible en espèces, compte tenu du prix d'achat et des conditions du prêt hypothécaire. Les chercheurs universitaires et les étudiants utilisent ce calcul pour valider des modèles théoriques, effectuer des travaux de cours et développer une compréhension plus approfondie des principes mathématiques sous-jacents.
Analyser l'impact des variations des taux d'intérêt sur les flux de trésorerie de l'ensemble du portefeuille. Les analystes et planificateurs financiers intègrent ce calcul dans leur flux de travail pour produire des prévisions précises, évaluer les scénarios de risque et présenter des recommandations basées sur les données aux parties prenantes.
Décider entre un achat entièrement au comptant et une acquisition financée en fonction des taux hypothécaires en vigueur par rapport aux taux plafonds. Cette application est couramment utilisée par les professionnels qui ont besoin d'une analyse quantitative précise pour soutenir la prise de décision, la budgétisation et la planification stratégique dans leurs domaines respectifs.
Cas particuliers
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Lorsqu’aucune hypothèque n’est utilisée, le rendement en espèces est égal au taux plafond, puisqu’il n’y a aucun service de la dette à déduire.
Cela rend le CoC et le taux de capitalisation directement comparables dans un scénario entièrement en espèces, ce qui est utile pour évaluer si l'effet de levier aide ou nuit à vos rendements. Lorsqu'ils rencontrent ce scénario dans les calculs de retour en espèces, les utilisateurs doivent vérifier que leurs valeurs d'entrée se situent dans la plage attendue pour que la formule produise des résultats significatifs. Les entrées hors plage peuvent conduire à des sorties mathématiquement valides mais pratiquement dénuées de sens et qui ne reflètent pas les conditions du monde réel.
Dans la stratégie Buy-Rehab-Rent-Refinance-Repeat, les investisseurs se retirent en grande partie ou en totalité
Dans la stratégie Acheter-Réhab-Louer-Refinancer-Répéter, les investisseurs retirent la majeure partie ou la totalité de leur trésorerie initiale grâce à un refinancement par retrait après rénovation. Si cela est fait avec succès, les liquidités nettes investies approchent de zéro, générant théoriquement un rendement CoC infini sur une propriété à flux de trésorerie positif – bien que le refinancement augmente le service de la dette qui doit toujours être couvert par les loyers.
Les propriétés commerciales louées triple net affichent souvent des rendements CoC inférieurs (3 à 5 %), mais
Les propriétés commerciales louées triple net affichent souvent des rendements CoC inférieurs (3 à 5 %), mais avec une stabilité des revenus beaucoup plus élevée, une charge de gestion moindre et des durées de location plus longues. Le compromis entre le rendement du CoC et la qualité des revenus est au cœur de la décision d’investissement commercial ou résidentiel. Dans le contexte du paiement en espèces, ce cas particulier nécessite une interprétation prudente car les hypothèses standard peuvent ne pas être valables. Les utilisateurs doivent croiser les résultats avec l'expertise du domaine et envisager de consulter des références ou des outils supplémentaires pour valider les résultats dans ces conditions atypiques.
Fourchettes typiques de rendement en espèces par niveau de marché (2024)
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| Niveau de marché | Exemples de villes | Gamme CoC typique | Conducteur de retour principal |
|---|---|---|---|
| Porte d'entrée / Côtier | New York, SF, Los Angeles, Seattle, Boston | 1 % à 4 % | Appréciation |
| Ceinture solaire majeure | Dallas, Phénix, Atlanta, Miami | 3 % à 7 % | Équilibré |
| Ceinture solaire secondaire | Nashville, Charlotte, Tampa, Austin | 4 % à 8 % | Équilibré/flux de trésorerie |
| Passerelle du Midwest | Chicago, Minneapolis, Denver | 4 % à 8 % | Des flux de trésorerie |
| Midwest secondaire | Indianapolis, Colomb, Kansas City | 7 % à 12 % | Des flux de trésorerie |
| Tertiaire / Rural | Petites villes, marchés ruraux | 8 % à 15 %+ | Flux de trésorerie (risque plus élevé) |
| Location Courte Durée (STR) | Destinations de vacances, STR urbain | 4 % à 14 % | Prime de revenus, volatilité |
Questions fréquentes
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Qu’est-ce qui est considéré comme un bon rendement en espèces pour un bien locatif ?
Les investisseurs les plus expérimentés visent un minimum de 8 à 10 % de rendement en espèces sur les propriétés locatives à effet de levier sur les marchés moyens. Cependant, le « bon » dépend fortement du contexte. Sur les marchés côtiers chauds (New York, Los Angeles, Seattle), un CoC de 2 à 4 % est courant et les investisseurs l’acceptent en s’attendant à une appréciation et à une croissance des loyers. Dans les villes secondaires du Midwest et de la Sun Belt, un taux de 8 à 12 % ou plus est réalisable. À titre de référence, comparez le CoC à des alternatives sans risque : si les bons du Trésor à 10 ans rapportent 4,5 %, un immeuble locatif devrait idéalement offrir un CoC d'au moins 6 à 8 % pour justifier l'illiquidité, la charge de gestion et le risque de concentration de la propriété immobilière directe.
En quoi le retour sur investissement est-il différent du retour sur investissement ?
Le retour sur investissement (ROI) est un terme général qui mesure généralement le bénéfice total par rapport à l'investissement total sur une période de détention, incluant souvent l'appréciation, le remboursement des capitaux propres et les avantages fiscaux. Le rendement en espèces est une mesure annuelle spécifique qui mesure uniquement les revenus en espèces reçus par rapport aux liquidités investies, ignorant les rendements non monétaires. Une propriété peut avoir un rendement CoC modeste de 4 %, mais un retour sur investissement total de 18 % sur cinq ans après avoir pris en compte une appréciation de 15 % et un remboursement hypothécaire. Les investisseurs utilisent CoC pour l’analyse des flux de trésorerie sur la première année et le TRI pour l’analyse du rendement total sur plusieurs années.
Le retour en espèces tient-il compte du remboursement de l'hypothèque ?
Non : le rendement en espèces est une pure mesure des flux de trésorerie et ne tient pas compte de l'accumulation de capitaux propres provenant du remboursement du principal de l'hypothèque. Chaque versement hypothécaire mensuel comprend à la fois les intérêts et le capital ; la partie principale réduit le solde de votre prêt et augmente vos capitaux propres, mais cela n'apparaît pas sur votre compte bancaire sous forme d'espèces. Il s’agit d’une source de rendement importante que CoC sous-estime. Pour tirer pleinement parti du remboursement de l’hypothèque en termes de création de richesse, les investisseurs utilisent des calculs de multiple de capitaux propres ou de TRI qui incluent le produit d’une vente future après le remboursement du prêt.
Comment l’effet de levier affecte-t-il le rendement en espèces ?
L’effet de levier (au moyen d’un prêt hypothécaire) peut amplifier ou réduire le rendement en espèces selon que le taux plafond dépasse ou descend en dessous de la constante hypothécaire (service annuel de la dette ÷ montant du prêt). Lorsque le taux plafond est supérieur à la constante de l’hypothèque – appelé effet de levier positif – emprunter de l’argent augmente le rendement de votre CoC au-dessus du taux plafond sans effet de levier. Lorsque le taux plafond est inférieur à la constante de l'hypothèque (effet de levier négatif), le financement réduit en fait votre CoC en dessous de ce que vous gagneriez en achetant entièrement en espèces. En 2021, lorsque les taux hypothécaires étaient de 3 %, l’effet de levier positif était omniprésent. En 2023, avec des taux hypothécaires de 7 à 8 %, de nombreuses propriétés dont les flux de trésorerie étaient auparavant devenus négatifs – un exemple classique d’effet de levier négatif.
Dois-je inclure le remboursement du principal dans le calcul des flux de trésorerie ?
Pour le calcul du rendement en espèces, vous utilisez le paiement hypothécaire intégral (principal + intérêts) comme déduction du service de la dette, car les deux P&I sont de véritables sorties de fonds. Le fait que le capital réduit le solde de votre prêt représente une valeur économique réelle, mais ce n’est pas de l’argent que vous recevez cette année. Certains investisseurs calculent un « rendement total des capitaux propres » qui ajoute le remboursement du principal aux flux de trésorerie avant de le diviser par les capitaux propres, mais il s'agit d'une mesure différente du CoC. Soyez cohérent dans votre méthodologie et assurez-vous de comparer des pommes avec des pommes lors de l'analyse comparative avec d'autres offres ou des références publiées.
Le rendement du cash-on-cash peut-il être négatif ?
Oui, et c’est plus courant que ne le pensent de nombreux nouveaux investisseurs, en particulier sur les marchés à prix élevés ou en période de taux d’intérêt élevés. Un CoC négatif (parfois appelé flux de trésorerie négatif ou « nourrir l'alligator ») signifie que le revenu d'exploitation de la propriété est insuffisant pour couvrir l'hypothèque et que le propriétaire doit subventionner le manque à gagner de son revenu personnel chaque mois. Certains investisseurs acceptent intentionnellement des flux de trésorerie négatifs sur des marchés à forte appréciation, pariant que les gains de prix dépasseront les coûts de détention. Il s'agit d'une stratégie légitime mais spéculative qui nécessite des réserves de liquidités personnelles adéquates pour maintenir la propriété en cas d'inoccupation, de réparations ou de ralentissement du marché.
Comment puis-je améliorer le rendement cash-on-cash d'un bien immobilier ?
Il existe quatre leviers principaux : (1) Augmenter les revenus : augmenter les loyers au taux du marché, ajouter des flux de revenus auxiliaires (parking, stockage, blanchisserie, frais pour animaux de compagnie) ou convertir en location à court terme sur les marchés éligibles ; (2) Réduire les dépenses d'exploitation – autogérer la propriété, renégocier l'assurance, faire appel des évaluations de taxe foncière ou améliorer l'efficacité énergétique pour réduire les coûts des services publics ; (3) Réduire le service de la dette – refinancer à un taux d’intérêt inférieur lorsque les taux baissent, ou effectuer des remboursements de principal supplémentaires pour réduire le solde impayé ; (4) Réduisez les liquidités investies – utilisez la stratégie BRRRR (Acheter, Réhabiliter, Louer, Refinancer, Répéter) pour retirer des capitaux propres via un refinancement par retrait après avoir ajouté de la valeur, réduit votre investissement net en espèces et augmenté le CoC.
Erreurs courantes à éviter
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- !Y compris le remboursement du principal de l'hypothèque dans le cadre des flux de trésorerie, ce qui le compte deux fois puisque le paiement intégral des P&I est déjà déduit pour accéder aux flux de trésorerie.
- !Utiliser uniquement l’acompte au dénominateur tout en ignorant les frais de clôture, les réparations et les réserves initiales – sous-estimer le véritable argent investi et surestimer le CoC.
- !Comparer les rendements CoC entre les transactions sans standardiser le taux d'inoccupation et les ratios de dépenses supposés, ce qui rend les comparaisons trompeuses.
- !Oublier que CoC utilise des flux de trésorerie avant impôts ; votre rendement après impôt peut être plus élevé (en raison des déductions pour amortissement) ou inférieur en fonction de votre tranche d'imposition et des règles d'activité passive.
- !Évaluer une transaction uniquement sur le CoC sans tenir compte du potentiel d'appréciation, des fondamentaux du marché ou du profil de rendement total à long terme de la propriété.
Conseil Pro
Exécutez un tableau de sensibilité montrant le CoC à différents taux d’intérêt et niveaux de loyer avant de vous engager dans un achat. Un accord qui montre un CoC de 8 % au taux hypothécaire actuel peut être marginal ou négatif si les taux augmentent ou si les loyers diminuent de 10 %. Comprendre l’éventail des résultats – et pas seulement le scénario de base – est ce qui différencie les investisseurs disciplinés de ceux pris au dépourvu par les évolutions du marché.
Le saviez-vous?
Au cours de la période 2010-2021 de taux d'intérêt proches de zéro, de nombreux investisseurs immobiliers ont découvert que l'achat de propriétés avec des prêts hypothécaires de 3 à 4 % créait un fort effet de levier positif, générant des rendements CoC de 8 à 12 % sur des propriétés avec des taux de capitalisation de seulement 5 à 6 %. Lorsque la Réserve fédérale a augmenté les taux à 5,25-5,50 % en 2022-2023, ces mêmes propriétés – si elles étaient achetées aux prix actuels et financées aux taux actuels – produiraient un CoC proche de zéro ou négatif, remodelant considérablement le calcul d'investissement pour les acheteurs à effet de levier.
Références
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