Multi-Family Property Analyzer

Les professionnels de la finance et des prêts utilisent Multi Family Analysis dans le cadre de leur flux de travail analytique standard pour vérifier les calculs, réduire les erreurs arithmétiques et produire des résultats cohérents qui peuvent être documentés, audités et partagés avec des collègues, des clients ou des organismes de réglementation à des fins de conformité.

Les professeurs et instructeurs d'université intègrent l'analyse multifamiliale dans les supports de cours, les devoirs et les ressources de préparation aux examens, permettant aux étudiants de vérifier les calculs manuels, de développer leur intuition sur les relations entrées-sorties et de se concentrer sur la compréhension conceptuelle plutôt que sur l'arithmétique.

Les consultants et les conseillers utilisent Multi Family Analysis pour modéliser rapidement différents scénarios lors des réunions avec les clients, permettant ainsi une exploration en temps réel des questions de simulation qui nécessiteraient autrement de revenir au bureau pour une analyse et un reporting détaillés basés sur une feuille de calcul.

Les utilisateurs individuels s'appuient sur Multi Family Analysis pour prendre des décisions de planification personnelle : comparer les options, vérifier les devis reçus des prestataires de services, vérifier les calculs de tiers et s'assurer que les chiffres derrière une décision importante ont été calculés correctement et de manière cohérente.

Quelle est la principale différence entre le financement multifamilial de 1 à 4 logements et celui de 5 logements et plus ?

Les propriétés de 1 à 4 unités sont classées comme immobilier résidentiel par Fannie Mae, Freddie Mac, FHA et VA, permettant aux acheteurs occupés par leur propriétaire d'accéder à des programmes de prêts hypothécaires résidentiels avec de faibles acomptes (3,5 % FHA, 5 à 15 % conventionnels pour les logements occupés par leur propriétaire). Les investisseurs (non-propriétaires occupants) ont besoin d’une mise de fonds de 15 à 25 % pour les prêts conventionnels de 1 à 4 unités. Les propriétés de 5 logements ou plus se transforment en immobilier commercial, nécessitant des hypothèques commerciales auprès des banques, des compagnies d'assurance-vie ou des agences prêteuses (Freddie Mac Small Balance, Fannie Mae DUS). Les prêts commerciaux multifamiliaux nécessitent généralement une mise de fonds de 25 à 35 %, sont soumis à des exigences DSCR (1,20 à 1,30+) et peuvent avoir des durées de 5 à 10 ans avec des paiements forfaitaires, même s'ils sont amortis sur 25 à 30 ans.

Qu'est-ce qu'un bon ratio de dépenses pour une propriété multifamiliale ?

Les ratios de dépenses d'exploitation (REL) pour les propriétés multifamiliales varient généralement entre 35 et 55 % du revenu brut effectif, en fonction de l'âge de la propriété, de sa taille, des services publics payés par le locataire ou par le propriétaire et de la structure de gestion. Les petites propriétés (2 à 4 logements) fonctionnent souvent à 40 à 50 % de REL en raison d'une charge de coûts fixes plus élevée par unité. Les propriétés plus grandes (plus de 50 unités) réalisent des économies d'échelle et peuvent utiliser 35 à 45 % de REL. Les propriétés dont les services publics sont payés par le propriétaire (électricité, eau, chauffage avec compteur principal) ont des ratios de dépenses plus élevés. Lorsque vous examinez les pro forma des vendeurs, soyez sceptique quant aux ratios de dépenses inférieurs à 35 % : ils omettent généralement les frais de gestion (les vendeurs s'autogèrent souvent), les réserves de CapEx ou sous-estiment la maintenance. Refondez les dépenses pour inclure des frais de gestion réalistes même si vous envisagez de vous autogérer.

Comment puis-je déterminer si une propriété multifamiliale constitue une bonne opportunité à valeur ajoutée ?

Une bonne opportunité de valeur ajoutée montre : (1) des loyers actuels sensiblement inférieurs au taux du marché (15 à 40 % inférieurs aux loyers actuellement réalisables pour le sous-marché et la catégorie de propriété) ; (2) Déficiences physiques (cuisines et salles de bains vétustes, revêtements de sol usés, entretien extérieur différé) qui peuvent être corrigées avec un budget de rénovation défini ; (3) Améliorations opérationnelles possibles (occupation inférieure à la moyenne qui reflète des problèmes de gestion plutôt que la demande du marché) ; (4) Une voie claire vers un NOI plus élevé qui, lorsqu'il est capitalisé au taux du marché, crée des capitaux propres dépassant largement le coût de rénovation ; et (5) Le prix d'achat reflète le revenu actuel (déprimé) plutôt qu'un potentiel stabilisé. La thèse typique de la valeur ajoutée vise l'achat à une prime de capitalisation de 1 à 2 % par rapport au marché (capitalisation plus élevée = prix plus bas), puis la compression jusqu'à la capitalisation boursière une fois la stabilisation effectuée.

Que sont les prêts d’agence et qui y a droit ?

Les prêts d'agence sont des prêts hypothécaires multifamiliaux émis par des prêteurs agréés et vendus ou garantis par des entreprises parrainées par le gouvernement – ​​Fannie Mae (par le biais de son programme de souscription et de service délégués ou DUS) et Freddie Mac (par le biais de ses programmes de petits soldes et de programmes conventionnels). Les prêts d'agence sont la référence en matière de multifamilial stabilisé : ils offrent généralement les taux les plus bas (souvent 50 à 150 points de base inférieurs aux prix des banques ou des compagnies d'assurance), un amortissement plus long (jusqu'à 30 ans) et un effet de levier plus élevé (jusqu'à 80 % LTV pour Freddie, 75-80 % pour Fannie). Les propriétés éligibles doivent être stabilisées (généralement plus de 90 % d'occupation pendant 90 jours), avoir un DSCR adéquat (1,20-1,25 minimum) et répondre aux normes d'état de la propriété. Les montants minimum des prêts sont généralement de 1 million de dollars (750 000 dollars pour les programmes à petit solde).

Quelle est la différence entre le NOI sur place et le NOI pro forma ?

Le NOI sur place (également appelé tel quel ou NOI actuel) reflète les revenus et dépenses actuels réels de la propriété, tels que documentés : le loyer actuel, l'inoccupation actuelle et les coûts d'exploitation vérifiés. Il s’agit d’une base de souscription conservatrice. Le NOI pro forma (également appelé NOI stabilisé ou as-stabilisé) projette les revenus de la propriété après les améliorations planifiées : loyers augmentés au taux du marché, taux d'occupation stabilisé et gestion des dépenses mise en œuvre. Les investisseurs à valeur ajoutée souscrivent à l'acquisition avec un revenu sur place (pour déterminer le juste prix d'entrée compte tenu de la réalité actuelle) et modélisent le chemin vers la pro forma (pour déterminer le potentiel de création de valeur). Soyez extrêmement prudent avec les formulaires pro forma préparés par le vendeur qui prévoient d’importantes augmentations de loyer sans preuves claires du marché – vérifiez de manière indépendante les loyers du marché grâce à votre propre étude de marché locatif.

Comment fonctionne la mesure du prix unitaire dans l’analyse multifamiliale ?

Le prix unitaire (PPU) est une mesure rapide et standardisée permettant de comparer la valeur des propriétés multifamiliales dans différentes tailles de bâtiments et sur différents marchés. PPU = Prix d'achat / Nombre d'unités. L'utilité du PPU dépend de la comparaison de propriétés vraiment comparables : même marché, même combinaison d'unités (studio contre 1BR contre 2BR), âge et état similaires et sous-marché similaire. À titre indicatif pour 2024 : les immeubles multifamiliaux de classe A sur les principaux marchés côtiers peuvent se négocier entre 300 000 $ et plus de 600 000 $/unité ; Classe B dans les métros Sunbelt entre 150 000 $ et 250 000 $/unité ; Logement de classe C pour la main-d'œuvre entre 80 000 et 150 000 $/unité. Le PPU est plus utile comme écran de premier passage ; le taux de capitalisation et le DSCR fournissent l’analyse basée sur le revenu la plus rigoureuse.

Qu’est-ce que RUBS et comment affecte-t-il le NOI multifamilial ?

RUBS (Ratio Utility Billing System) est une méthode utilisée par les propriétaires multifamiliaux pour récupérer les coûts des services publics auprès des locataires sur la base d'une formule (généralement au prorata de la taille de l'unité, de l'occupation ou d'autres facteurs), même lorsqu'il n'existe pas de compteur individuel. La mise en œuvre de RUBS dans un immeuble avec compteur principal peut transférer 50 à 150 $/unité/mois en coûts de services publics du propriétaire aux locataires, augmentant directement le NOI de ce montant. Sur un immeuble de 20 logements, 100 $/unité/mois en RUBS = 24 000 $/an de NOI supplémentaire, ce qui, à un taux plafond de 6 %, crée 400 000 $ de valeur supplémentaire de la propriété. La mise en œuvre de RUBS doit être conforme aux lois nationales sur la protection des locataires : certains États restreignent ou interdisent la facturation RUBS. Il s’agit de l’une des stratégies à valeur ajoutée les plus élevées dans les opérations multifamiliales.