Qu'est-ce que Real Estate IRR Calculator?
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Le taux de rendement interne (TRI) est la mesure la plus sophistiquée et la plus complète de la performance des investissements immobiliers. Contrairement au taux plafond ou au rendement cash-on-cash, qui mesurent les rendements annuels statiques, le TRI capture le rendement total d'un investissement immobilier sur toute la période de détention - y compris tous les flux de trésorerie reçus pendant la propriété et le produit éventuel de la vente - et exprime ce rendement total sous forme de taux de pourcentage annualisé. Techniquement, le TRI est le taux d'actualisation qui rend la valeur actuelle nette (VAN) de tous les flux de trésorerie d'un investissement égale à zéro. En pratique, cela signifie qu’il s’agit du taux de croissance annuel composé de votre capital investi. Si vous investissez 100 000 $ et que le TRI est de 15 %, votre patrimoine croît à un taux équivalent à 15 % par an composé, après avoir pris en compte toutes les entrées et sorties de trésorerie au cours de la période de détention. Pour les investisseurs immobiliers, le TRI est essentiel car il uniformise les règles du jeu entre les différentes structures de transaction, horizons temporels et modèles de flux de trésorerie. Une transaction qui génère peu de flux de trésorerie annuels mais qui se vend avec un gain important peut avoir le même TRI qu'une transaction avec un flux de trésorerie annuel élevé mais une appréciation modeste – le TRI vous indique quelle histoire crée réellement plus de richesse par année d'engagement en capital. Les calculs du TRI immobilier intègrent généralement : (1) l’investissement initial en actions sous la forme d’un flux de trésorerie négatif à l’année 0 ; (2) les flux de trésorerie nets annuels (après charges d'exploitation et service de la dette) pour chaque année de la période de détention ; et (3) le produit net de la vente à la sortie, y compris le prix de vente brut moins les frais de vente, le remboursement du prêt et tout impôt sur les plus-values. Les investisseurs institutionnels et les fonds immobiliers de capital-investissement ciblent généralement des TRI sans effet de levier de 8 à 12 % et des TRI avec effet de levier de 15 à 20 %+ en fonction du profil de risque. Les propriétés principales sur les marchés d'entrée peuvent viser un TRI à effet de levier de 8 à 10 % ; les stratégies à valeur ajoutée ciblent 14 à 18 % ; et les stratégies de développement opportuniste ou en difficulté peuvent viser plus de 20 % pour compenser le risque d'exécution. La principale limite du TRI est qu’il suppose que les flux de trésorerie intérimaires sont réinvestis au même taux de TRI, ce qui peut s’avérer irréaliste pour les transactions à TRI élevé. Le TRI modifié (MIRR) résout ce problème en spécifiant un taux de réinvestissement distinct. Néanmoins, le TRI reste le langage universel de l’analyse des investissements immobiliers institutionnels.
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Formule
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Calcul du Irr immobilier :
Étape 1 : Étape 1 — Établir l'investissement initial (flux de trésorerie de l'année 0) : Calculez les capitaux propres totaux requis : acompte (généralement 20 à 30 % du prix d'achat d'un immeuble de placement) + frais de clôture (2 à 4 %) + frais de montage du prêt + budget initial de réparation/rénovation + éventuelles contributions de réserve initiales. Entrez-la comme une valeur négative car elle représente une sortie de fonds.
Étape 2 : Étape 2 — Projeter les flux de trésorerie d'exploitation annuels : Pour chaque année de la période de détention, projetez le flux de trésorerie net : commencez par les revenus locatifs bruts, appliquez un taux d'inoccupation (5 à 10 %), soustrayez les dépenses d'exploitation (impôt foncier, assurance, gestion, entretien, réserves d'investissement) et soustrayez le service annuel de la dette hypothécaire (P&I). Intégrez des hypothèses de croissance des loyers – généralement de 2 à 4 % par an pour le résidentiel, spécifiques au marché pour le commercial.
Étape 3 : Étape 3 — Modéliser la disposition (vente) : À la fin de la période de détention, estimez le prix de vente brut. Cela peut être fait en appliquant un taux plafond de sortie au NOI projeté de l’année n (Prix de vente = NOI de l’année de sortie ÷ Taux plafond de sortie), ou en appliquant un taux d’appréciation annuel supposé au prix d’achat. Projetez également le solde de remboursement du prêt au moment de la vente en utilisant l’amortissement du prêt.
Étape 4 : Étape 4 — Calculer le produit net de la vente : Prix de vente brut − Coûts de vente (5 à 7 %, y compris les commissions de courtier, les titres de propriété et les droits de mutation) − Solde restant du prêt = Produit net avant impôt. Si vous modélisez le TRI après impôt, soustrayez également l’impôt estimé sur les plus-values et la récupération de l’amortissement.
Étape 5 : Étape 5 — Compiler le flux de trésorerie : Organisez les flux de trésorerie sous forme de tableau : [−Investissement initial, CF de l'année 1, CF de l'année 2, ..., CF de l'année n + Produit net de la vente]. Pour une détention de 5 ans : [−CF₀, CF₁, CF₂, CF₃, CF₄, CF₅ + produit de la vente].
Étape 6 : Étape 6 — Résoudre le TRI de manière itérative : le TRI ne peut pas être résolu avec une formule fermée ; cela nécessite une itération (essais et erreurs). Des calculatrices financières, la fonction IRR() ou XIRR() d'Excel ou la méthode numérique de Newton-Raphson sont utilisées. Le TRI est le taux r tel que : −CF₀ + CF₁/(1+r) + CF₂/(1+r)² + ... + CFₙ/(1+r)ⁿ = 0.
Étape 7 : Étape 7 — Interpréter et comparer : Comparez le TRI calculé à votre taux critique cible (le rendement minimum acceptable compte tenu du profil de risque de la transaction). Calculez également le multiple d'équité (total des entrées de fonds ÷ total des retraits) à titre de contrôle de santé mentale. Un TRI de 20 % avec un multiple des actions de 1,5x sur 10 ans est moins impressionnant qu'un TRI de 20 % avec un multiple de 3,0x sur 5 ans.
Chaque étape s'appuie sur la précédente, combinant les calculs des composants dans un résultat de rapport immobilier immobilier complet. La formule capture les relations mathématiques régissant le comportement de l'immobilier.Légende des variables
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| Symbole | Nom | Unité | Description |
|---|---|---|---|
| CF₀ | Investissement initial | USD | Les capitaux propres investis à l'année 0. Saisis sous forme d'un nombre négatif représentant une sortie de trésorerie : acompte + frais de clôture + réhabilitation initiale. |
| CFₙ | Flux de trésorerie net annuel | USD/year | Flux de trésorerie net après impôts ou avant impôts pour chaque année de la période de détention. Positif pour les biens immobiliers à flux de trésorerie positif, négatif si le bien nécessite des subventions. |
| SP | Produit net de la vente | USD | Prix de vente brut moins les frais de vente (généralement 5 à 7 %), le solde du remboursement du prêt et toute obligation fiscale. Ajouté au flux de trésorerie de la dernière année. |
| n | Période de retenue | years | Le nombre projeté d’années pendant lesquelles la propriété sera détenue avant la vente. Les investisseurs immobiliers modélisent généralement des périodes de détention de 5, 7 ou 10 ans. |
| IRR | Taux de rendement interne | % | Taux de rendement annualisé qui actualise tous les flux de trésorerie projetés (y compris la vente) à une valeur actuelle nette de zéro. |
| EM | Multiple d'actions | x | Total des distributions en espèces reçues (y compris le produit de la vente) divisé par le total des capitaux propres investis. Un multiple de 2,0x signifie que vous avez doublé votre argent. |
Comment Real Estate IRR Calculator
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- 1Étape 1 — Établir l'investissement initial (flux de trésorerie de l'année 0) : Calculez le total des capitaux propres requis : acompte (généralement 20 à 30 % du prix d'achat d'un immeuble de placement) + frais de clôture (2 à 4 %) + frais de montage du prêt + budget initial de réparation/rénovation + éventuelles contributions de réserve initiales. Entrez-la comme une valeur négative car elle représente une sortie de fonds.
- 2Étape 2 — Projeter les flux de trésorerie d'exploitation annuels : Pour chaque année de la période de détention, projetez le flux de trésorerie net : commencez par les revenus locatifs bruts, appliquez un taux d'inoccupation (5 à 10 %), soustrayez les dépenses d'exploitation (impôt foncier, assurance, gestion, entretien, réserves d'investissement) et soustrayez le service annuel de la dette hypothécaire (P&I). Intégrez des hypothèses de croissance des loyers – généralement de 2 à 4 % par an pour le résidentiel, spécifiques au marché pour le commercial.
- 3Étape 3 — Modéliser la disposition (vente) : À la fin de la période de détention, estimez le prix de vente brut. Cela peut être fait en appliquant un taux plafond de sortie au NOI projeté de l’année n (Prix de vente = NOI de l’année de sortie ÷ Taux plafond de sortie), ou en appliquant un taux d’appréciation annuel supposé au prix d’achat. Projetez également le solde de remboursement du prêt au moment de la vente en utilisant l’amortissement du prêt.
- 4Étape 4 — Calculer le produit net de la vente : Prix de vente brut − Coûts de vente (5 à 7 %, y compris les commissions de courtier, les titres de propriété et les droits de mutation) − Solde restant du prêt = Produit net avant impôt. Si vous modélisez le TRI après impôt, soustrayez également l’impôt estimé sur les plus-values et la récupération de l’amortissement.
- 5Étape 5 — Compiler le flux de trésorerie : Organisez les flux de trésorerie sous forme de tableau : [−Investissement initial, CF de l'année 1, CF de l'année 2, ..., CF de l'année n + Produit net de la vente]. Pour une détention de 5 ans : [−CF₀, CF₁, CF₂, CF₃, CF₄, CF₅ + produit de la vente].
- 6Étape 6 — Résoudre le TRI de manière itérative : le TRI ne peut pas être résolu avec une formule fermée ; cela nécessite une itération (essais et erreurs). Des calculatrices financières, la fonction IRR() ou XIRR() d'Excel ou la méthode numérique de Newton-Raphson sont utilisées. Le TRI est le taux r tel que : −CF₀ + CF₁/(1+r) + CF₂/(1+r)² + ... + CFₙ/(1+r)ⁿ = 0.
- 7Étape 7 — Interpréter et comparer : Comparez le TRI calculé à votre taux critique cible (le rendement minimum acceptable compte tenu du profil de risque de la transaction). Calculez également le multiple d'équité (total des entrées de fonds ÷ total des retraits) à titre de contrôle de santé mentale. Un TRI de 20 % avec un multiple des actions de 1,5x sur 10 ans est moins impressionnant qu'un TRI de 20 % avec un multiple de 3,0x sur 5 ans.
Exemples résolus
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Fort retour à valeur ajoutée
Sortie initiale : −240 000 $. Flux de trésorerie annuels : 8 000 $, 8 000 $, 22 000 $, 22 000 $, 22 000 $. Produit net de la vente au cours de l'année 5 : 1 150 000 $ × (1 − 6 %) − 540 000 $ = 1 081 000 $ − 540 000 $ = 541 000 $. Entrée totale de l'année 5 = 22 000 $ + 541 000 $ = 563 000 $. Total en espèces reçu : 8 000 $ + 8 000 $ + 22 000 $ + 22 000 $ + 563 000 $ = 623 000 $. Multiple d'actions : 623 000 $ ÷ 240 000 $ = 2,60x. La résolution du TRI donne environ 18,4 % annualisé – un excellent résultat pour un repositionnement d’appartement à valeur ajoutée exécuté comme prévu.
Rendement de base solide avec un revenu stable
Sur 10 ans, les flux de trésorerie passent de 35 000 $ à 55 000 $ (soit une croissance annuelle d'environ 4,6 %). Les flux de trésorerie d'exploitation totaux s'élèvent à environ 450 000 $. Produit net de la vente : 3 800 000 $ × 95 % − 1 650 000 $ = 3 610 000 $ − 1 650 000 $ = 1 960 000 $. Capital total restitué : 450 000 $ + 1 960 000 $ = 2 410 000 $. Mais attendez – les entrées totales incluant toutes les distributions = ~ 2 410 000 $ contre 750 000 $ investis = 3,21x multiple. La résolution itérative du TRI sur une période de 10 ans donne environ 12,7 % – un résultat solide pour un actif multifamilial de base stabilisé détenu tout au long d'un cycle complet.
TRI annualisé élevé en raison de la courte période de détention
Produit net de la vente : 365 000 $ × (1−7 %) − 190 000 $ = 339 450 $ − 190 000 $ = 149 450 $. Bénéfice = 149 450 $ − 95 000 $ de capitaux propres = 54 450 $. TRI annualisé = (1 + 54 450 $/95 000 $)^(12/8) − 1 = (1,573)^1,5 − 1 ≈ 85 %... Plus précisément, en tenant compte des frais de détention (~ 5 000 $ sur 8 mois), profit ≈ 49 450 $. Le TRI sur les flips de courte période est extrêmement sensible au temps de maintien. Le TRI annualisé de 52,3 % reflète un taux de profit projeté de 52 % chaque année, bien que le bénéfice absolu de 49 450 $ soit le chiffre qui compte le plus pour le flipper.
Rendements comprimés en raison des vents contraires au bureau
Les flux de trésorerie d'exploitation totaux sur 7 ans s'élèvent à environ 397 000 $. Produit net de la vente : 4 800 000 $ × 95 % − 2 800 000 $ = 4 560 000 $ − 2 800 000 $ = 1 760 000 $. Capital total restitué : 397 000 $ + 1 760 000 $ = 2 157 000 $. Multiple d'actions : 2 157 000 $ ÷ 1 260 000 $ = 1,71x. La résolution du TRI pour ce flux de trésorerie produit un rendement de 8,1 %, soit un taux inférieur à celui de la plupart des investisseurs pour les bureaux, compte tenu du risque d'exécution, ce qui reflète les défis auxquels sont confrontés les actifs de bureau après l'adoption du travail à distance en 2020.
Applications pratiques
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Évaluer et comparer les performances des fonds de capital-investissement immobilier, ce qui représente un domaine d'application important pour le Irr immobilier dans des contextes professionnels et analytiques où des calculs précis du RI immobilier soutiennent directement une prise de décision éclairée, une planification stratégique et une optimisation des performances.
Prise de décisions d'acquisition dans l'immobilier institutionnel et de capital-investissement, représentant un domaine d'application important pour le Irr immobilier dans des contextes professionnels et analytiques où des calculs précis du RI immobilier soutiennent directement une prise de décision éclairée, une planification stratégique et une optimisation des performances.
Détermination des calendriers de distribution en cascade dans les transactions immobilières syndiquées, ce qui représente un domaine d'application important pour le Irr immobilier dans des contextes professionnels et analytiques où des calculs précis du RI immobilier soutiennent directement une prise de décision éclairée, une planification stratégique et une optimisation des performances.
Comparaison du TRI immobilier avec les rendements boursiers ou d'investissements alternatifs, ce qui représente un domaine d'application important pour le TRI immobilier dans des contextes professionnels et analytiques où des calculs précis du TRI immobilier soutiennent directement une prise de décision éclairée, une planification stratégique et une optimisation des performances.
Présenter les performances des investissements aux LP et aux partenaires financiers dans des mémorandums d'offre, représentant un domaine d'application important pour le Irr immobilier dans des contextes professionnels et analytiques où des calculs précis du RI immobilier soutiennent directement une prise de décision éclairée, une planification stratégique et une optimisation des performances.
Cas particuliers
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Plusieurs changements de signe de flux de trésorerie
Si un investissement immobilier nécessite une importante injection de capital à mi-parcours (par exemple, une rénovation majeure), le flux de trésorerie peut avoir plusieurs changements de signe (négatif → positif → négatif → positif). Dans ce cas, le TRI mathématique peut produire plusieurs solutions ou aucune solution. Utilisez plutôt l'analyse MIRR ou NPV à un taux d'actualisation spécifié.
Structures de rendement préférées
Dans les transactions immobilières syndiquées, l'obstacle du TRI détermine souvent le moment où le GP (associé commandité) reçoit une promotion d'intérêt. Par exemple, les LP peuvent recevoir tous les bénéfices jusqu'à atteindre un rendement préféré de 8 %, après quoi le GP reçoit 20 à 30 % des bénéfices supplémentaires. L'IRR est le mécanisme qui déclenche ces distributions en cascade.
1031 Exchange Impact
Lorsqu'une propriété est vendue via un échange 1031 plutôt qu'une vente taxable, le TRI de sortie de l'investissement actuel est préservé (taxes différées), mais la base et la réinitialisation de l'amortissement sont reportées sur la propriété de remplacement. Une analyse TRI du cycle complet sur une chaîne de 1 031 échanges nécessite le suivi de la base de coût d'origine à travers plusieurs propriétés.
Objectifs de TRI par stratégie d’investissement immobilier (2024)
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| Stratégie | Niveau de risque | Cible typique du TRI avec effet de levier | Période de retenue typique |
|---|---|---|---|
| Cœur | Low | 7 % à 10 % | 7 à 10 ans |
| Core-Plus | Faible-Moyen | 10 % à 13 % | 5 à 7 ans |
| Valeur ajoutée | Moyen | 13 % à 18 % | 3 à 7 ans |
| Opportuniste | Haut | 18 % à 25 %+ | 2 à 5 ans |
| Développement de base | Très élevé | 20 % à 30 %+ | 2 à 4 ans |
| En détresse / Revirement | Très élevé | 20 % à 35 %+ | 2 à 5 ans |
| Réparer et retourner | Haut | 25 % à 60 %+ annualisé | 3 à 12 mois |
| Achat et conservation pour unifamilial | Moyen | 10 % à 18 % | 5 à 10 ans |
Questions fréquentes
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Qu’est-ce qu’un bon TRI pour l’immobilier ?
Les TRI cibles varient selon la stratégie d’investissement et le profil de risque. L’immobilier de base (actifs stabilisés et de haute qualité sur les marchés de premier ordre) vise généralement un TRI à effet de levier de 8 à 10 %. Core-plus vise 10 à 13 %. Les stratégies à valeur ajoutée ciblant les propriétés nécessitant une rénovation ou une location visent généralement un TRI de 13 à 18 %. Stratégies opportunistes – développement, actifs en difficulté, repositionnement important – ciblent un TRI de 18 à 25 % et plus pour compenser le risque d'exécution. En règle générale, votre TRI cible doit dépasser votre coût des capitaux propres d'une marge qui reflète les risques spécifiques à la transaction, l'illiquidité et la charge de gestion de la propriété immobilière directe.
Pourquoi le prix de vente est-il si important pour le TRI ?
Pour les biens immobiliers typiques d’une durée de 5 à 10 ans, la majorité du rendement total provient de la sortie et non des flux de trésorerie annuels. Une propriété peut générer 30 000 $/an de flux de trésorerie (300 000 $ sur 10 ans) mais se vendre 1,5 M$ de plus que le prix d'achat, contribuant ainsi à 1,2 M$ d'appréciation nette des rendements totaux. Étant donné que le TRI actualise les flux de trésorerie futurs à des taux plus élevés, l’ampleur et le moment de l’événement de sortie constituent le principal facteur de détermination du TRI dans la plupart des modèles immobiliers. C’est pourquoi les hypothèses relatives au taux plafond de sortie sont si sensibles : une différence de 0,5 % dans le taux plafond de sortie supposé peut faire varier le TRI à 10 ans de 200 à 400 points de base.
Quelle est la différence entre le TRI avec et sans effet de levier ?
Le TRI sans effet de levier (également appelé « TRI au niveau de la propriété ») calcule le rendement sur la base du prix d'achat total de l'investissement, en utilisant le NOI comme flux de trésorerie annuels (aucun service de la dette déduit) et le produit brut de la vente net des frais de vente. Il mesure le rendement de l'actif lui-même, quel que soit le financement, de manière analogue à un achat entièrement en espèces. Le TRI à effet de levier utilise uniquement les capitaux propres investis comme sortie initiale, déduit les versements hypothécaires des flux de trésorerie annuels et utilise le produit net de la vente après remboursement du prêt. Le TRI avec effet de levier est généralement plus élevé lorsqu'un effet de levier positif existe et constitue la mesure sur laquelle se concentrent la plupart des investisseurs en actions, car elle reflète le rendement réel du capital qu'ils déploient.
Qu’est-ce que XIRR et quand dois-je l’utiliser à la place de l’IRR ?
La fonction IRR standard suppose que les flux de trésorerie se produisent à intervalles parfaitement réguliers (chaque année ou chaque mois). XIRR (Extended IRR) vous permet de spécifier la date calendaire réelle de chaque flux de trésorerie, ce qui est essentiel lorsque les événements d'investissement, de revenu et de sortie ne correspondent pas à des périodes annuelles précises. Par exemple, si vous fermez une propriété en mars, collectez les loyers mensuellement et vendez en novembre quatre ans plus tard, le XIRR donne un rendement annualisé plus précis que le TRI standard. Dans Excel ou Google Sheets, XIRR prend des tableaux de flux de trésorerie et les dates correspondantes. Pour la plupart des modèles immobiliers simplifiés avec des périodes annuelles, un TRI régulier est suffisant ; pour l'analyse des transactions réelles, XIRR est préféré.
Comment les impôts affectent-ils le TRI immobilier ?
Les TRI avant et après impôt peuvent différer sensiblement. L’immobilier bénéficie de déductions pour amortissement (27,5 ans linéaires pour le résidentiel, 39 ans pour le commercial) qui mettent le bénéfice d’exploitation à l’abri de l’impôt actuel, rendant souvent les flux de trésorerie avant impôt presque équivalents aux flux de trésorerie après impôt pendant la période de détention. Cependant, à la disposition, la récupération des amortissements est imposée à 25 % et les plus-values à 0–23,8 % selon votre tranche. Ces taxes de sortie peuvent réduire le TRI effectif de 200 à 400 points de base sur une période de 10 ans. 1031 bourses peuvent reporter entièrement les impôts, préservant le TRI en conservant davantage de revenus dans le prochain investissement.
Le TRI immobilier peut-il être négatif ?
Oui. Si une propriété est achetée à un prix gonflé, connaît des inoccupations importantes ou des dépassements de dépenses, est vendue à perte ou nécessite des apports de capital importants pendant la période de détention, le TRI peut être nul, négatif ou indéfini (s'il n'existe aucun flux de trésorerie positif). Des TRI négatifs se sont produits chez de nombreux investisseurs qui ont acheté aux prix les plus élevés en 2006-2007 et ont vendu pendant la récession de 2008-2012, ou qui détenaient certains immeubles de commerces de détail et de bureaux pendant les perturbations dues à la COVID-19. C’est pourquoi il est essentiel de tester votre modèle de TRI avec des hypothèses pessimistes – postes vacants plus élevés, dépenses plus élevées, taux plafond de sortie plus faible – avant d’engager du capital.
Qu’est-ce que le multiple des capitaux propres et quel est son rapport avec le TRI ?
Le multiple des capitaux propres est égal au total des distributions en espèces (y compris le produit de la vente) divisé par le total des capitaux propres investis. Si vous investissez 200 000 $ et recevez 500 000 $ en retour sur la période de détention (y compris la vente), votre multiple de capitaux propres est de 2,5x. Le TRI et le multiple des actions sont des mesures complémentaires : le TRI prend en compte la valeur temporelle de l'argent et favorise des rendements rapides, tandis que le multiple des actions mesure l'ampleur brute de la création de richesse indépendamment du temps. Une transaction avec un TRI de 30 % sur 2 ans (multiple de 1,7x) crée moins de richesse absolue qu'un TRI de 15 % sur 7 ans (multiple de 2,6x). Les investisseurs avertis évaluent les deux indicateurs ensemble plutôt que de s’appuyer uniquement sur l’un ou l’autre.
Erreurs courantes à éviter
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- !Oublier d'inclure le produit de la vente dans les flux de trésorerie de la dernière année, ce qui produit un TRI très sous-estimé basé uniquement sur les flux de trésorerie d'exploitation.
- !Utiliser des taux plafonds de sortie optimistes (inférieurs au taux plafond d’entrée) sans justification – l’expansion du taux plafond à la sortie est courante dans les environnements de hausse des taux et comprime considérablement le TRI.
- !En supposant que les loyers augmentent au même rythme que les dépenses, alors qu’en réalité l’inflation des dépenses (impôts fonciers, assurances, travail) dépasse souvent la croissance des loyers, comprimant le NOI au fil du temps.
- !Confondre le TRI brut (avant frais et intérêts reportés) avec le TRI net (ce que les investisseurs reçoivent réellement). Les fonds institutionnels affichent souvent le TRI brut dans les supports marketing, tandis que le TRI net peut être inférieur de 300 à 500 points de base.
- !En ignorant l’impact de l’impôt sur les plus-values et de la récupération de l’amortissement à la sortie, qui peuvent réduire considérablement le TRI net d’impôt par rapport au chiffre avant impôt.
Conseil Pro
Exécutez toujours une analyse de Monte Carlo ou de scénario sur votre modèle TRI en faisant varier les trois entrées les plus sensibles : (1) taux plafond de sortie ± 50 à 100 points de base, (2) taux de croissance annuel des loyers ± 1 à 2 % et (3) période de détention ± 1 à 2 ans. Le TRI est extrêmement sensible à ces hypothèses, et la gamme de résultats selon les scénarios révèle le véritable profil de risque de l’investissement bien mieux que n’importe quelle projection de base unique.
Le saviez-vous?
Le concept mathématique qui sous-tend le TRI a été développé par des économistes dans les années 1930 et 1940 dans le cadre de la théorie de la budgétisation des investissements. Cependant, il n'a pas été largement adopté dans l'immobilier jusqu'à ce que les investisseurs institutionnels et les fonds de pension entrent dans cette classe d'actifs dans les années 1970 et 1980, exigeant des mesures de performance standardisées. Le National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) publie depuis 1978 les rendements immobiliers pondérés dans le temps en utilisant la méthodologie IRR, créant ainsi le plus long ensemble de données continues sur les performances immobilières aux États-Unis.
Références
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