Qu'est-ce que Refinancing Break-Even Calculator?
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Le seuil de rentabilité du refinancement est le nombre de mois dont vous avez besoin pour rester dans votre maison (ou détenir votre immeuble de placement) pour que les économies mensuelles résultant d'un refinancement compensent entièrement tous les frais de clôture initiaux payés pour exécuter ce refinancement. Il s’agit du calcul le plus important que quiconque devrait effectuer avant de décider de refinancer ou non un prêt hypothécaire. Le refinancement remplace votre prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement à un taux d'intérêt et une durée de prêt différents, ou les deux. Lorsque vous refinancez à un taux inférieur, votre mensualité diminue, mais vous engagez des frais de clôture allant de 2 % à 6 % du montant du prêt. Ces coûts comprennent les frais de montage du prêt (0,5 à 1,5 %), les frais d'évaluation (300 à 700 $), la recherche de titres et l'assurance (700 à 2 000 $), les honoraires d'avocat (500 à 1 500 $), les frais d'enregistrement (25 à 250 $), les intérêts payés d'avance et potentiellement des points de réduction si vous achetez à la baisse le taux. La formule du seuil de rentabilité est d'une simplicité élégante : Mois du seuil de rentabilité = Frais de clôture totaux ÷ Économies sur les paiements mensuels. Si vous payez 6 000 $ de frais de clôture et économisez 200 $/mois, vous atteindrez le seuil de rentabilité en 30 mois (2,5 ans). Si vous envisagez de rester dans la maison pendant au moins 30 mois, le refinancement est financièrement judicieux. Si vous êtes susceptible de déménager dans 18 mois, les frais initiaux ne seront pas récupérés. L'analyse avancée du seuil de rentabilité va plus loin en considérant : le coût d'opportunité des liquidités dépensées pour les frais de clôture (ce que cet argent pourrait rapporter en étant investi ailleurs) ; l'effet de l'allongement de la durée du prêt (revenir à un nouveau prêt sur 30 ans signifie payer des intérêts totaux plus élevés, même à un taux inférieur) ; les implications fiscales de la déductibilité des intérêts hypothécaires ; et le seuil de rentabilité en termes d’intérêts totaux payés plutôt que de simples économies sur les paiements mensuels. En règle générale, les conseillers financiers citent souvent la « règle des deux ans » : le refinancement en vaut généralement la peine si le taux baisse d'au moins 0,75 à 1,0 % et que vous prévoyez de rester dans la propriété pendant au moins 2 ans. Cependant, aucune règle empirique ne remplace un calcul approprié du seuil de rentabilité en utilisant le solde spécifique de votre prêt, les frais de clôture et une estimation réaliste de la durée pendant laquelle vous resterez dans la propriété.
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Formule
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Calcul du seuil de rentabilité Refi :
Étape 1 : Étape 1 — Identifiez les paramètres actuels de votre prêt : Rassemblez votre relevé hypothécaire actuel indiquant : le solde impayé du prêt, le taux d'intérêt actuel, le paiement mensuel P&I et la durée restante du prêt. Ceux-ci établissent votre référence avant le refinancement.
Étape 2 : Étape 2 — Déterminer les nouvelles conditions du prêt : Identifiez le nouveau taux d'intérêt proposé et la durée du prêt proposée (généralement 30 ou 15 ans). Pour un refinancement à taux et durée, le montant du nouveau prêt est égal à votre solde actuel (ou légèrement supérieur si vous incluez les frais de clôture). Notez si vous choisissez la même durée ou une durée différente : la prolongation de la durée réduit les paiements mensuels mais augmente le total des intérêts payés.
Étape 3 : Étape 3 — Calculer le nouveau paiement mensuel P&I : À l'aide du nouveau montant du prêt, du nouveau taux d'intérêt et de la durée, calculez le nouveau paiement mensuel du principal et des intérêts. Formule : M = P × [r(1+r)ⁿ] ÷ [(1+r)ⁿ−1], où P = principal du prêt, r = taux mensuel (taux annuel ÷ 12), n = nombre total de mois.
Étape 4 : Étape 4 — Calculer les économies mensuelles : soustrayez le nouveau paiement mensuel P&I de votre paiement mensuel P&I actuel. Il s'agit de votre épargne mensuelle. Remarque : n'incluez pas le séquestre (taxes et assurance) dans cette comparaison, car les montants du séquestre restent inchangés par le refinancement.
Étape 5 : Étape 5 — Comptabiliser tous les frais de clôture : Obtenez une estimation de prêt (LE) de votre prêteur répertoriant tous les frais. Incluez : les frais de montage, l'évaluation, le rapport de crédit, la recherche de titres, l'assurance titres, les frais de règlement/d'avocat, les frais d'enregistrement et tout point de réduction. N’incluez pas les éléments prépayés (taxes foncières, assurances), car il s’agit de dépôts et non de frais.
Étape 6 : Étape 6 — Divisez les coûts par les économies : Mois d'équilibre = Coûts de clôture totaux ÷ Économies mensuelles. Convertissez en années en divisant par 12. Il s’agit de votre principal seuil de décision : si la durée restante prévue dans la maison dépasse la période d’équilibre, le refinancement est financièrement avantageux.
Étape 7 : Étape 7 — Ajustements avancés : (a) Si vous envisagez de détailler les impôts, réduisez les économies mensuelles effectives de l'avantage de déduction des intérêts hypothécaires perdus ; (b) Calculez le coût d'opportunité des frais de clôture en estimant ce que ces liquidités pourraient rapporter en investissant (par exemple, 5 % dans un fonds du marché monétaire = 6 000 $ × 5 % ÷ 12 = 25 $/mois perdus) ; (c) Comparez le total des intérêts payés sur la durée de vie restante de chaque prêt pour confirmer que le refinancement est logique sur toute la période de détention, surtout si vous optez pour une durée plus longue.
Chaque étape s'appuie sur la précédente, combinant les calculs des composants dans un résultat complet de rentabilité. La formule capture les relations mathématiques régissant le comportement du seuil de rentabilité du refi.Légende des variables
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| Symbole | Nom | Unité | Description |
|---|---|---|---|
| CC | Frais totaux de clôture | USD | Tous les coûts initiaux pour exécuter le refinancement : frais de montage, évaluation, titre, avocat, enregistrement et tout élément prépayé. Généralement 2 à 6 % du montant du prêt. |
| MPS | Économies sur les paiements mensuels | USD/month | La réduction du paiement mensuel du principal et des intérêts d’un ancien prêt à un nouveau prêt. Ancien P&I moins nouveau P&I. |
| BEM | Mois d'équilibre | months | Frais de clôture totaux divisés par les économies sur les paiements mensuels. Le temps minimum nécessaire dans la propriété pour justifier financièrement le refinancement. |
| NR | Nouveau taux d'intérêt | % | Le taux d’intérêt du nouveau prêt hypothécaire refinancé, qui devrait être inférieur au taux actuel pour réduire la mensualité. |
| CR | Taux d'intérêt actuel | % | Le paramètre CR représente une entrée quantitative clé dans le calcul du seuil de rentabilité refi, mesuré dans son unité standard et influençant directement le résultat calculé via la formule mathématique. |
| LB | Solde restant du prêt | USD | Le solde du capital impayé de l’hypothèque actuelle au moment du refinancement. Cela devient le nouveau montant du prêt (pour le refi au taux et à la durée). |
Comment Refinancing Break-Even Calculator
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- 1Étape 1 — Identifiez les paramètres actuels de votre prêt : Rassemblez votre relevé hypothécaire actuel indiquant : le solde impayé du prêt, le taux d'intérêt actuel, le paiement mensuel P&I et la durée restante du prêt. Ceux-ci établissent votre référence avant le refinancement.
- 2Étape 2 — Déterminez les nouvelles conditions du prêt : Identifiez le nouveau taux d'intérêt proposé et la durée du prêt proposée (généralement 30 ou 15 ans). Pour un refinancement à taux et durée, le montant du nouveau prêt est égal à votre solde actuel (ou légèrement supérieur si vous incluez les frais de clôture). Notez si vous choisissez la même durée ou une durée différente : la prolongation de la durée réduit les paiements mensuels mais augmente le total des intérêts payés.
- 3Étape 3 — Calculer le nouveau paiement mensuel P&I : En utilisant le nouveau montant du prêt, le taux d'intérêt et la durée, calculez le nouveau paiement mensuel du principal et des intérêts. Formule : M = P × [r(1+r)ⁿ] ÷ [(1+r)ⁿ−1], où P = principal du prêt, r = taux mensuel (taux annuel ÷ 12), n = nombre total de mois.
- 4Étape 4 — Calculer les économies mensuelles : soustrayez le nouveau paiement mensuel P&I de votre paiement mensuel P&I actuel. Il s'agit de votre épargne mensuelle. Remarque : n'incluez pas le séquestre (taxes et assurance) dans cette comparaison, car les montants du séquestre restent inchangés par le refinancement.
- 5Étape 5 — Comptabilisez tous les frais de clôture : Obtenez une estimation de prêt (LE) de votre prêteur répertoriant tous les frais. Incluez : les frais de montage, l'évaluation, le rapport de crédit, la recherche de titres, l'assurance titres, les frais de règlement/d'avocat, les frais d'enregistrement et tout point de réduction. N’incluez pas les éléments prépayés (taxes foncières, assurances), car il s’agit de dépôts et non de frais.
- 6Étape 6 — Divisez les coûts par les économies : mois d'équilibre = frais de clôture totaux ÷ économies mensuelles. Convertissez en années en divisant par 12. Il s’agit de votre principal seuil de décision : si la durée restante prévue dans la maison dépasse la période d’équilibre, le refinancement est financièrement avantageux.
- 7Étape 7 — Ajustements avancés : (a) Si vous envisagez de détailler les impôts, réduisez les économies mensuelles effectives de l'avantage de déduction des intérêts hypothécaires perdus ; (b) Calculez le coût d'opportunité des frais de clôture en estimant ce que ces liquidités pourraient rapporter en investissant (par exemple, 5 % dans un fonds du marché monétaire = 6 000 $ × 5 % ÷ 12 = 25 $/mois perdus) ; (c) Comparez le total des intérêts payés sur la durée de vie restante de chaque prêt pour confirmer que le refinancement est logique sur toute la période de détention, surtout si vous optez pour une durée plus longue.
Exemples résolus
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Intéressant pour les propriétaires de longue durée
P&I mensuel actuel à 7,25 % sur 380 000 $ sur 324 mois (27 ans) : environ 2 639 $/mois. Nouveau versement à 6,50% sur 380 000$ sur 30 ans : environ 2 403$/mois. Économies mensuelles : 236 $. Cependant, passer de 27 à 30 ans augmente la durée du prêt de 3 ans. En cas de refinancement pour une nouvelle durée de 27 ans, le nouveau paiement serait plus élevé par mois mais inférieur aux intérêts totaux. À 196 $/mois d'économies nettes (ajustées en fonction de l'impact de la durée), seuil de rentabilité = 8 500 $ ÷ 196 $ = 43 mois. Les propriétaires qui envisagent de rester plus de 5 ans devraient sérieusement envisager ce refinancement.
Les points prolongent le seuil de rentabilité mais maximisent les économies à long terme
Paiement actuel à 7,0 %/30 ans sur 520 000 $ : 3 460 $/mois. Nouveau paiement à 5,875 %/30 ans : 3 078 $/mois. Économies mensuelles : 382 $. Avec 22 900 $ de frais de clôture totaux (y compris 2 points coûtant 10 400 $ pour réduire le taux), le seuil de rentabilité est de 22 900 $ ÷ 382 $ = 60 mois. Le rachat de 2 points est logique si vous prévoyez de rester plus de 5 ans ; sur 10 ans, vous économiseriez 45 840 $ en paiements contre 22 900 $ en coûts, soit un avantage net de 22 940 $.
Idéal pour les détenteurs à court terme ou les projets incertains
Paiement actuel à 7,5 %/30 ans : 2 030 $/mois. Nouveau paiement à 7,0 %/30 ans : 1 931 $/mois. Économies mensuelles : 99 $. Sans frais de clôture initiaux (le prêteur absorbe les coûts via un taux légèrement plus élevé), le seuil de rentabilité est immédiat : chaque mois où vous détenez le prêt, vous économisez de l'argent. Cependant, notez que le taux de l'option sans frais (7,0 %) est plus élevé que celui que vous pourriez obtenir avec des frais (éventuellement 6,625 %), vous payez donc une prime implicite chaque mois. Idéal pour les propriétaires qui envisagent de vendre ou de refaire d’ici 2 à 3 ans.
Seuil de rentabilité négatif ; évaluer le déploiement des fonds de retrait
Ancien paiement à 4,5 %/30 ans sur 210 000 $ : 1 064 $/mois. Nouveau paiement à 7,25%/30 ans sur 310 000$ : 2 116$/mois. Augmentation mensuelle : 1 052 $. Dans ce scénario, le calcul standard du seuil de rentabilité est négatif (le paiement augmente). La décision dépend entièrement de ce que vous faites avec le retrait de 100 000 $. S'il est déployé dans un autre immeuble locatif générant 10 % de CoC (10 000 $/an), le retrait génère 833 $/mois de nouveaux revenus contre une augmentation de paiement de 1 052 $/mois, soit un frein net de 219 $/mois, ce qui peut être acceptable si la nouvelle propriété s'apprécie également.
Applications pratiques
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Décider de refinancer une résidence principale lorsque les taux hypothécaires baissent, ce qui représente un domaine d'application important pour le seuil de rentabilité Refi dans des contextes professionnels et analytiques où des calculs précis du seuil de rentabilité refi soutiennent directement une prise de décision éclairée, une planification stratégique et une optimisation des performances.
Évaluer les avantages financiers du paiement de points de réduction pour obtenir un taux inférieur, ce qui représente un domaine d'application important pour le seuil de rentabilité Refi dans des contextes professionnels et analytiques où des calculs précis du seuil de rentabilité refi soutiennent directement la prise de décision éclairée, la planification stratégique et l'optimisation des performances.
Comparaison des options de refinancement sans frais et traditionnelles pour votre horizon temporel spécifique, représentant un domaine d'application important pour le seuil de rentabilité Refi dans des contextes professionnels et analytiques où des calculs précis du seuil de rentabilité refi soutiennent directement la prise de décision éclairée, la planification stratégique et l'optimisation des performances.
Analyser si le refinancement d'un immeuble de placement améliore suffisamment le rendement en espèces pour justifier les frais de clôture, ce qui représente un domaine d'application important pour le seuil de rentabilité Refi dans des contextes professionnels et analytiques où des calculs précis du seuil de rentabilité refi soutiennent directement la prise de décision éclairée, la planification stratégique et l'optimisation des performances.
Planification du moment optimal du refinancement par rapport à la vente ou au remboursement anticipé de la maison, ce qui représente un domaine d'application important pour le seuil de rentabilité Refi dans des contextes professionnels et analytiques où des calculs précis du seuil de rentabilité refi soutiennent directement la prise de décision éclairée, la planification stratégique et l'optimisation des performances.
Cas particuliers
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{'case': 'Streamline Refinances (FHA/VA)', 'description': 'Les refinancements FHA Streamline et VA IRRRL ont une souscription simplifiée, aucune exigence d'évaluation (dans de nombreux cas) et une documentation réduite. Les frais de clôture sont inférieurs (souvent 0,5 à 1,5 % du prêt), et ces programmes sont spécifiquement conçus pour permettre aux titulaires existants de prêts garantis par le gouvernement de profiter rapidement des baisses de taux sans processus de requalification complet.'}
{'case': 'Seuil de rentabilité des immeubles de placement', 'description': 'Pour les immeubles de placement, l'analyse du seuil de rentabilité doit également prendre en compte les implications fiscales des coûts de refinancement (qui peuvent être déductibles en tant que dépenses professionnelles sur la durée du prêt) et le coût d'opportunité des liquidités retirées de la propriété ou utilisées pour la clôture. Les règles de récupération de l'amortissement et les limitations d'activité passive peuvent également affecter les économies effectives après impôt.'}
{'case': 'Conversion du taux variable en taux fixe', 'description': 'Le refinancement d'un ARM vers un prêt à taux fixe offre une certitude de paiement mais nécessite de calculer le seuil de rentabilité non pas par rapport à un paiement fixe mais par rapport à la gamme de futurs paiements ARM possibles. Si votre ARM doit être réinitialisé à la hausse, le verrouillage du taux fixe peut être extrêmement précieux même si la période d'équilibre semble longue – l'assurance contre les hausses de taux a une réelle valeur économique.'}
Frais de clôture de refinancement typiques par type de frais (2024 US)
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| Type de frais | Gamme typique | Remarques |
|---|---|---|
| Frais de montage de prêt | 0,5 % à 1,5 % du prêt | Indemnisation du prêteur ; négociable |
| Points de réduction | 1% du prêt par point | Rachat de taux facultatif ; 4 000 $/point sur un prêt de 400 000 $ |
| Frais d'évaluation | 350 $ à 700 $ | Obligatoire pour vérifier la valeur de la propriété |
| Recherche de titre | 150 $ à 400 $ | Vérifie l’historique de propriété et de privilège |
| Assurance titres (Prêteur) | 500 $ à 1 500 $ | Protège le prêteur ; requis sur la plupart des prêts |
| Frais d'avocat / de règlement | 500 $ à 1 500 $ | Obligatoire dans les États de clôture du mandat |
| Frais d'enregistrement | 50 $ à 250 $ | Frais de comté/ville pour enregistrer les documents |
| Rapport de crédit | 25 $ à 50 $ | Le prêteur extrait un rapport de crédit de tri-fusion |
| Intérêts prépayés | Varie | Intérêts de la clôture jusqu’à la date d’échéance du premier paiement |
| Plage typique totale | 2 % à 5 % du prêt | 8 000 $ à 20 000 $ sur un prêt de 400 000 $ |
Questions fréquentes
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Quels sont les frais de clôture typiques d’un refinancement aux États-Unis ?
Aux États-Unis, les frais de clôture du refinancement varient généralement entre 2 % et 6 % du montant du prêt. Pour un prêt de 400 000 $, attendez-vous à payer entre 8 000 et 24 000 $ de frais de clôture. Les postes les plus importants sont généralement : les frais de montage du prêt (0,5 à 1,5 % du montant du prêt), l'assurance titres (700 $ à 2 500 $), l'évaluation (350 $ à 700 $), la recherche de titre (200 $ à 400 $), les frais d'avocat ou d'agent de règlement (500 $ à 1 500 $), les frais d'enregistrement (50 $ à 250 $) et des points de réduction si vous choisissez de réduire le taux. Certains prêteurs annoncent des refinancements « sans frais de clôture », qui regroupent en fait les coûts dans un taux d'intérêt légèrement plus élevé plutôt que de les éliminer.
Dois-je passer à un nouveau prêt de 30 ans ou égaler ma durée restante ?
C’est l’une des décisions les plus importantes en matière de refinancement. La réinitialisation d'un nouveau prêt sur 30 ans offre le paiement mensuel le plus bas possible, mais vous ajoutez des années à votre dette. Par exemple, s’il vous reste 22 ans sur votre prêt hypothécaire actuel et que vous le refinancez en un nouveau prêt de 30 ans, vous prolongez votre date de remboursement de 8 ans – pendant lesquels vous paierez des intérêts supplémentaires, même au taux le plus bas. Faire correspondre la durée restante (refinancement en une hypothèque de 22 ans) maintient votre calendrier de remboursement initial et minimise le total des intérêts payés, mais entraîne un paiement mensuel plus élevé qu'un refi sur 30 ans. Le bon choix dépend de vos besoins de trésorerie et de vos objectifs financiers à long terme.
La règle de baisse de taux de 1 % est-elle un guide fiable pour le refinancement ?
La « règle du 1 % » (refinancer lorsque votre taux baisse d'au moins 1 %) est une simplification excessive qui peut conduire à la fois à des opportunités manquées et à des refinancements inutiles. Avec un solde de prêt élevé (800 000 $), même une baisse de taux de 0,375 % pourrait permettre d'économiser suffisamment mensuellement pour justifier de modestes frais de clôture d'ici 2 à 3 ans. Avec un solde faible (100 000 $), même une baisse de taux de 2 % pourrait produire seulement 85 $/mois d'économies contre 5 000 $ de frais de clôture, ce qui nécessiterait 59 mois pour atteindre le seuil de rentabilité. Calculez toujours votre seuil de rentabilité spécifique plutôt que de vous fier à des règles empiriques.
Comment le refinancement affecte-t-il la déduction des intérêts hypothécaires ?
Si vous détaillez les déductions sur votre déclaration de revenus fédérale, un refinancement à un taux inférieur réduit vos frais d'intérêts hypothécaires, ce qui peut diminuer votre déduction détaillée et augmenter légèrement votre revenu imposable. En vertu de la Loi sur les réductions d'impôts et l'emploi (2017), la déduction forfaitaire a considérablement augmenté (14 600 $ pour les célibataires / 29 200 $ pour les mariés déclarant conjointement en 2024), ce qui signifie que moins de propriétaires détaillent. Pour ceux qui détaillent, chaque réduction de 1 000 $ des intérêts hypothécaires annuels coûte environ 220 $ à 370 $ en valeur de déduction perdue (en fonction de votre tranche d’imposition marginale). Tenez-en compte dans le calcul de votre épargne nette pour obtenir un tableau complet après impôt.
Qu'est-ce qu'un refinancement « sans frais » et quand est-il judicieux ?
Un refinancement sans frais de clôture signifie que le prêteur couvre vos frais de clôture en échange d'un taux d'intérêt légèrement plus élevé – généralement 0,25 à 0,375 % plus élevé que le taux du marché pour un prêt payant. L’analyse du seuil de rentabilité change fondamentalement : puisque vous n’avez payé aucun frais initial, vous commencez immédiatement à économiser de l’argent (si le nouveau taux est toujours inférieur à votre ancien taux) et il n’y a aucun risque de période de récupération. Les refinancements sans frais sont plus judicieux lorsque : vous envisagez de vendre ou de refinancer à nouveau dans un délai de 2 à 3 ans ; vous ne disposez pas de suffisamment de liquidités pour couvrir les frais de clôture ; ou les taux baissent et vous prévoyez de refinancer plusieurs fois (à chaque fois sans frais).
Puis-je intégrer les frais de clôture dans le nouveau prêt ?
Oui, dans la plupart des transactions de refinancement, vous pouvez ajouter des frais de clôture au nouveau solde du prêt plutôt que de les payer de votre poche, à condition que le ratio prêt/valeur (LTV) qui en résulte ne dépasse pas les limites du prêteur (généralement 80 % pour un refi conventionnel sans PMI). L’intégration des coûts dans le prêt signifie que vous ne payez pas d’argent à la clôture, mais que vous financez ces coûts au taux hypothécaire sur 30 ans. Exemple : 8 000 $ de frais financés à 7 % pendant 30 ans ajoutent environ 53 $/mois à votre paiement ; vos économies mensuelles nettes sont donc réduites de 53 $ par rapport au paiement initial des frais. Le délai de rentabilité ne s’applique pas de la même manière, mais les coûts financés réduisent votre bénéfice net.
En quoi un refinancement avec retrait d’argent diffère-t-il d’un refinancement à taux et durée ?
Un refinancement à taux et durée remplace simplement votre prêt hypothécaire existant par un nouveau à de meilleures conditions (taux inférieur, période d’amortissement différente) sans modifier matériellement le solde du capital. Un refinancement en espèces remplace votre prêt hypothécaire par un prêt plus important, la différence entre le nouveau prêt et l'ancien solde vous étant versée en espèces, vous permettant ainsi d'accéder à la valeur nette de votre maison. Les refis de retrait comportent généralement des taux légèrement plus élevés (0,25 à 0,75 % au-dessus des taux et des taux d'échéance) et des limites LTV plus strictes (maximum 80 % LTV pour les prêts conventionnels, 85 % pour la FHA). L’analyse du seuil de rentabilité d’un refi de retrait doit évaluer le retour sur les fonds déployés ainsi que le coût du taux plus élevé et de l’augmentation du paiement mensuel.
Erreurs courantes à éviter
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- !En comparant le nouveau paiement au paiement en cours sans tenir compte des années restantes : si vous prolongez la durée en la réinitialisant à 30 ans, une partie des économies provient de l'allongement du solde, et pas seulement du taux inférieur.
- !En ignorant le coût d'opportunité de l'argent utilisé pour les frais de clôture : 10 000 $ payés en frais de clôture auraient pu rapporter 500 $/an sur un compte d'épargne à haut rendement, réduisant ainsi l'épargne mensuelle effective.
- !Utiliser le paiement total (P&I + séquestre) pour comparer les paiements au lieu de simplement P&I – le séquestre change indépendamment du refinancement et peut masquer les véritables économies.
- !Sans tenir compte de la façon dont la durée de vie restante du prêt affecte le seuil de rentabilité : s'il ne vous reste que 8 ans sur votre prêt hypothécaire actuel, un refi de 30 ans prolonge considérablement votre remboursement et peut coûter plus cher en intérêts totaux, même à un taux inférieur.
- !Décider uniquement en fonction de la période d’équilibre sans tenir compte de votre probabilité réelle de rester : un seuil de rentabilité de 24 mois ne signifie rien si vous êtes susceptible de vendre dans 18 mois.
Conseil Pro
Lorsque vous recherchez des taux, obtenez des estimations de prêt (LE) auprès d’au moins 3 prêteurs le même jour (puisque les taux changent quotidiennement). Comparez le total des frais de clôture et le TAEG plutôt que simplement le taux d'intérêt : un prêteur offrant un taux légèrement plus élevé sans frais de montage peut coûter globalement moins cher qu'un prêteur avec un taux inférieur mais 1,5 points de frais de montage. Le TAEG intègre déjà certaines comparaisons de coûts, ce qui en fait un filtre préliminaire utile.
Le saviez-vous?
Les États-Unis ont connu une hausse historique des refinancements en 2020-2021, lorsque les taux hypothécaires sont tombés à des niveaux historiquement bas, se situant en moyenne entre 2,65 et 3,0 % pour les prêts à taux fixe sur 30 ans (tels que mesurés par Freddie Mac). Des millions de propriétaires ont refinancé, la Mortgage Bankers Association faisant état de plus de 4 000 milliards de dollars d’émissions de refinancement rien qu’en 2020. Les propriétaires qui ont bloqué des taux inférieurs à 3 % détiennent désormais une puissante « menotte en or » qui rend le déménagement ou le refinancement à des taux de 6 à 7 % extrêmement coûteux – un phénomène que les économistes appellent « l'effet de verrouillage » qui a contribué au niveau historiquement bas des stocks de logements en 2022-2024.
Références
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