Qu'est-ce que Rental Yield Calculator (Advanced)?
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Le rendement locatif est le rendement annuel d'un investissement immobilier exprimé en pourcentage de la valeur du bien, dérivé des revenus locatifs. Il s’agit de l’un des moyens les plus directs et intuitifs de comparer l’efficacité génératrice de revenus de différentes propriétés et marchés. Il existe deux formes principales : le rendement locatif brut, qui divise le loyer annuel par la valeur de la propriété sans tenir compte des dépenses, et le rendement locatif net, qui déduit les coûts d'exploitation pour une image plus précise du rendement réel des revenus. Rendement locatif brut = (Revenu locatif annuel ÷ Valeur de la propriété) × 100. Ce calcul rapide est utile pour la sélection initiale d'un grand nombre de propriétés et constitue la mesure la plus couramment citée par les portails et les courtiers. Cependant, cela peut être trompeur car il ne tient pas compte des coûts d’exploitation souvent importants liés à la propriété immobilière. Rendement locatif net = ((Revenus locatifs annuels − Dépenses d'exploitation annuelles) ÷ Valeur de la propriété) × 100. Le rendement net est analogue au taux plafond (NOI ÷ Valeur) et fournit une mesure beaucoup plus précise du rendement des revenus. Les différences entre le rendement brut et le rendement net peuvent aller de 2 à 4 points de pourcentage, ce qui signifie qu'une propriété annoncée avec un rendement brut de 8 % pourrait ne rapporter que 4 à 5 % net après dépenses. Le calculateur avancé de rendement locatif va plus loin en intégrant les coûts d'achat (droits de timbre, frais juridiques, frais d'enquête), les coûts de financement et un ajustement fiscal pour donner aux investisseurs des chiffres de rendement brut, net et après impôt. Ceci est particulièrement important sur des marchés comme le Royaume-Uni, l’Australie et le Canada, où les coûts de transaction et les régimes fiscaux des propriétaires affectent considérablement les rendements nets. Les rendements locatifs varient considérablement selon l’emplacement et le type de propriété. Dans le centre de Londres, les rendements bruts de 2,5 à 3,5 % sont courants mais sont acceptés pour leur potentiel d'appréciation. Dans les villes régionales du Royaume-Uni comme Manchester ou Birmingham, des rendements bruts de 5 à 8 % sont réalisables. Dans les capitales australiennes, les rendements bruts de 2,5 à 4 % contrastent avec les zones régionales de 5 à 7 %. Sur les marchés américains, les rendements varient de 2 à 4 % dans les grandes villes côtières à 7 à 10 % sur les marchés secondaires à flux de trésorerie élevés. Comprendre le rendement locatif dans son contexte complet – brut, net, après financement, après impôts et par rapport aux références locales – est essentiel pour prendre des décisions judicieuses en matière d’investissement immobilier.
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Formule
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Calcul avancé du rendement locatif :
Étape 1 : Étape 1 — Déterminer le revenu de location brut annuel : Multipliez le loyer mensuel actuel (ou le loyer réalisable du marché) par 12. Pour les propriétés à logements multiples, additionnez tous les loyers des logements. Pour les propriétés à usage mixte ou commerciales, incluez tous les flux de revenus contractuels et au taux du marché.
Étape 2 : Étape 2 — Calculer le rendement locatif brut : Divisez le revenu locatif brut annuel par le prix d'achat de la propriété (ou la valeur marchande actuelle, selon que vous mesurez le rendement sur coût ou le rendement sur valeur). Multipliez par 100 pour obtenir un pourcentage. Rendement brut = (Loyer annuel ÷ Valeur de la propriété) × 100.
Étape 3 : Étape 3 — Appliquer l'allocation pour vacance : Multipliez le loyer brut par (1 − Taux d'inoccupation) pour obtenir le revenu brut effectif (EGI). Une allocation d'inoccupation de 7 % sur un loyer brut de 30 000 $ produit un EGI de 27 900 $.
Étape 4 : Étape 4 — Détaillez les dépenses de fonctionnement annuelles : Compilez tous les coûts : (a) taxes foncières — consultez le site Web de l'évaluateur pour connaître la facture actuelle ou une estimation à 1 à 2 % de la valeur imposable ; (b) assurance – généralement 800 à 2 000 $/an pour SFR, plus élevé pour les multifamiliaux ; (c) gestion immobilière – 8 à 12 % de l'EGI ; (d) entretien et réparations – estimation de 1 % de la valeur de la propriété par an ; (e) Réserve CapEx – 5 à 10 % des loyers bruts ; (f) les frais HOA, le cas échéant ; (g) comptable et juridique.
Étape 5 : Étape 5 — Calculer le bénéfice d'exploitation net (NOI) : NOI = EGI − Dépenses d'exploitation totales. Il s’agit du revenu généré par la propriété après tous les frais mais avant le service de la dette.
Étape 6 : Étape 6 — Calculer le rendement locatif net : Rendement net = (NOI ÷ Valeur de la propriété) × 100. Vous pouvez également utiliser le coût d'acquisition tout compris (prix d'achat + coûts de transaction) comme dénominateur pour obtenir le rendement sur le coût total, ce qui est plus conservateur et plus précis.
Étape 7 : Étape 7 — Ajustement en fonction du financement (facultatif) : Si la propriété est hypothéquée, calculez le rendement de l'effet de levier en utilisant uniquement les capitaux propres (acompte + coûts) comme dénominateur et en utilisant les flux de trésorerie après service de la dette comme numérateur. Il s’agit du rendement cash-on-cash exprimé sous forme de rendement, mesurant directement le rendement des revenus sur les capitaux propres investis.
Chaque étape s'appuie sur la précédente, combinant les calculs des composants dans un résultat avancé complet sur le rendement locatif. La formule capture les relations mathématiques régissant le comportement avancé du rendement locatif.Légende des variables
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| Symbole | Nom | Unité | Description |
|---|---|---|---|
| GY | Rendement locatif brut | % | Loyer brut annuel divisé par la valeur du bien, avant toute déduction de dépenses. Métrique de dépistage rapide. |
| NY | Rendement locatif net | % | Loyer annuel moins toutes les dépenses d'exploitation, divisé par la valeur de la propriété. Équivalent au taux plafond ; plus précis que le rendement brut. |
| ARI | Revenu de location annuel | USD/year | Loyer annuel total à recevoir en supposant une occupation complète. Somme de tous les loyers des unités multipliée par 12 mois. |
| AOE | Dépenses de fonctionnement annuelles | USD/year | Tous les coûts récurrents : taxes foncières, assurance, gestion, entretien, réparations, réserves CapEx, allocation de vacance et tous services publics payés par le propriétaire. |
| PV | Valeur de la propriété / Coût d'achat | USD | Le dénominateur pour les calculs de rendement. Il peut s'agir du prix d'achat, du coût d'acquisition tout compris (y compris les frais de transaction) ou de la valeur marchande actuelle. |
| Vac | Taux d'inoccupation | % | Poste vacant annuel estimé en pourcentage du revenu brut potentiel. Réduit le revenu brut effectif dans le calcul du rendement net. |
Comment Rental Yield Calculator (Advanced)
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- 1Étape 1 — Déterminer le revenu de location brut annuel : Multipliez le loyer mensuel actuel (ou le loyer réalisable du marché) par 12. Pour les propriétés à logements multiples, additionnez tous les loyers des logements. Pour les propriétés à usage mixte ou commerciales, incluez tous les flux de revenus contractuels et au taux du marché.
- 2Étape 2 — Calculer le rendement locatif brut : divisez le revenu locatif brut annuel par le prix d'achat de la propriété (ou la valeur marchande actuelle, selon que vous mesurez le rendement sur le coût ou le rendement sur la valeur). Multipliez par 100 pour obtenir un pourcentage. Rendement brut = (Loyer annuel ÷ Valeur de la propriété) × 100.
- 3Étape 3 — Appliquer l'allocation pour vacance : Multipliez le loyer brut par (1 − Taux d'inoccupation) pour arriver au revenu brut effectif (EGI). Une allocation d'inoccupation de 7 % sur un loyer brut de 30 000 $ produit un EGI de 27 900 $.
- 4Étape 4 — Détaillez les dépenses de fonctionnement annuelles : Compilez tous les coûts : (a) taxes foncières — consultez le site Web de l'évaluateur pour connaître la facture actuelle ou une estimation à 1 à 2 % de la valeur imposable ; (b) assurance – généralement 800 à 2 000 $/an pour SFR, plus élevé pour les multifamiliaux ; (c) gestion immobilière – 8 à 12 % de l'EGI ; (d) entretien et réparations – estimation de 1 % de la valeur de la propriété par an ; (e) Réserve CapEx – 5 à 10 % des loyers bruts ; (f) les frais HOA, le cas échéant ; (g) comptable et juridique.
- 5Étape 5 — Calculer le bénéfice d'exploitation net (NOI) : NOI = EGI − Dépenses d'exploitation totales. Il s’agit du revenu généré par la propriété après tous les frais mais avant le service de la dette.
- 6Étape 6 — Calculer le rendement locatif net : Rendement net = (NOI ÷ Valeur de la propriété) × 100. Vous pouvez également utiliser le coût d'acquisition tout compris (prix d'achat + coûts de transaction) comme dénominateur pour obtenir le rendement sur le coût total, ce qui est plus conservateur et plus précis.
- 7Étape 7 — Ajustement en fonction du financement (facultatif) : Si la propriété est hypothéquée, calculez le rendement de l'effet de levier en utilisant uniquement les capitaux propres (acompte + coûts) comme dénominateur et en utilisant les flux de trésorerie post-service de la dette comme numérateur. Il s’agit du rendement cash-on-cash exprimé sous forme de rendement, mesurant directement le rendement des revenus sur les capitaux propres investis.
Exemples résolus
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Propriété locative solide au Texas
Loyer brut annuel : 2 200 $ × 12 = 26 400 $. Rendement brut = 26 400 $ ÷ 295 000 $ = 8,95 %. EGI après 7 % d’inoccupation = 26 400 $ × 0,93 = 24 552 $. NOI = 24 552 $ − 11 000 $ = 13 552 $. Rendement net = 13 552 $ ÷ 295 000 $ = 4,59 %. Les dépenses d'exploitation à 11 000 $ représentent un ratio de dépenses de 41,7 % sur EGI, ce qui est typique pour une location unifamiliale incluant la gestion immobilière, les taxes, l'assurance et les réserves. L’écart entre le rendement brut (8,95 %) et net (4,59 %) montre pourquoi le rendement brut à lui seul peut être trompeur.
Duplex à haut rendement dans le Midwest
Loyer brut annuel : 33 600$. Rendement brut = 33 600 $ ÷ 240 000 $ = 14,0 % — un rendement brut exceptionnel reflétant la faible valeur des propriétés de Kansas City par rapport aux loyers. EGI = 33 600 $ × 0,92 = 30 912 $. NOI = 30 912 $ − 12 500 $ = 18 412 $. Rendement net = 18 412 $ ÷ 240 000 $ = 7,67 %. Même au niveau net, ce duplex surpasse largement les marchés côtiers. La principale considération en matière de diligence raisonnable est l’état de la propriété et la qualité du marché locatif dans le quartier spécifique : des rendements bruts élevés dans les zones en difficulté reflètent souvent un risque élevé d’inoccupation et d’entretien.
HOA réduit considérablement le rendement net
Loyer brut annuel : 37 200$. Rendement brut = 37 200 $ ÷ 485 000 $ = 7,67 %. EGI = 37 200 $ × 0,92 = 34 224 $. Dépenses totales = 6 000 $ (HOA) + 9 200 $ (taxes, assurance, gestion, entretien) = 15 200 $. NOI = 34 224 $ − 15 200 $ = 19 024 $. Rendement net = 19 024 $ ÷ 485 000 $ = 3,92 %. Cet exemple illustre comment les frais HOA élevés dans les développements de copropriétés (en particulier dans le sud de la Floride) peuvent comprimer considérablement le rendement net, faisant de ce qui ressemble à une propriété à fort rendement brut un investissement à revenu médiocre.
Usage mixte sur un marché secondaire en pleine croissance
Rendement brut = 68 400 $ ÷ 780 000 $ = 8,77 %. EGI = 68 400 $ × 0,94 = 64 296 $. NOI = 64 296 $ − 22 000 $ = 42 296 $. Rendement net = 42 296 $ ÷ 780 000 $ = 5,42 %. La forte croissance démographique de Nashville soutient les loyers commerciaux et résidentiels, et le format à usage mixte diversifie le risque d'inoccupation. L'hypothèse d'un taux d'inoccupation modeste de 6 % reflète le marché tendu de la location à Nashville. Le ratio de dépenses est de 34,2 % de l'EGI, ce qui est raisonnable pour une propriété mixte commerciale-résidentielle avec des services publics payés par le locataire.
Applications pratiques
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Examiner rapidement un grand nombre de propriétés pour déterminer leur potentiel de revenus avant une souscription détaillée, ce qui représente un domaine d'application important pour le Rental Yield Advanced dans des contextes professionnels et analytiques où des calculs avancés précis du rendement locatif soutiennent directement une prise de décision éclairée, une planification stratégique et une optimisation des performances.
Comparaison des immeubles de placement sur différents marchés et niveaux de prix, ce qui représente un domaine d'application important pour Rental Yield Advanced dans des contextes professionnels et analytiques où des calculs avancés précis de rendement locatif soutiennent directement une prise de décision éclairée, une planification stratégique et une optimisation des performances.
Analyse comparative des propriétés du portefeuille existant pour évaluer si le capital est déployé de manière optimale, ce qui représente un domaine d'application important pour le Rental Yield Advanced dans des contextes professionnels et analytiques où des calculs avancés précis du rendement locatif soutiennent directement une prise de décision éclairée, une planification stratégique et une optimisation des performances.
Négocier les prix d'achat en travaillant à rebours depuis un rendement cible jusqu'à un prix maximum, ce qui représente un domaine d'application important pour le Rental Yield Advanced dans des contextes professionnels et analytiques où des calculs avancés précis du rendement locatif soutiennent directement une prise de décision éclairée, une planification stratégique et une optimisation des performances.
Rapporter les performances du portefeuille aux partenaires ou aux prêteurs en termes d'efficacité des revenus, ce qui représente un domaine d'application important pour Rental Yield Advanced dans des contextes professionnels et analytiques où des calculs avancés précis du rendement locatif soutiennent directement la prise de décision éclairée, la planification stratégique et l'optimisation des performances.
Cas particuliers
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Location courte durée (STR)
Les propriétés Airbnb et VRBO bénéficient de tarifs nocturnes premium qui peuvent produire des rendements bruts de 12 à 25 % et plus sur les marchés de vacances populaires. Cependant, les dépenses STR sont également considérablement plus élevées (nettoyage, fournitures, frais de plateforme de 3 à 14 %, maintenance plus élevée) et les revenus sont beaucoup plus volatils selon les saisons et soumis au risque réglementaire local. Souscrivez toujours STR sur des taux d'occupation réalistes pour le sous-marché spécifique.
Propriétés à loyer contrôlé
Dans les villes où le contrôle des loyers est strict (San Francisco, New York, Los Angeles), les propriétés soumises à une stabilisation des loyers peuvent générer des loyers inférieurs au marché pour les locataires actuels, produisant des rendements sur la valeur actuelle qui semblent médiocres. Le rapport rendement/coût pour les détenteurs à long terme pourrait s’avérer meilleur. Les investisseurs doivent évaluer le potentiel de rénovation et les lois sur les expulsions lors de l'évaluation des propriétés à loyer contrôlé.
Nouvelle construction / Pré-location
Les propriétés nouvellement construites n'ont pas d'antécédents de location, ce qui oblige les investisseurs à garantir les loyers projetés du marché avec une incertitude importante. Les périodes d'occupation initiales (la phase de "location") créent une courbe en J des revenus - un rendement initial faible à mesure que les unités sont remplies, se stabilisant au rendement cible une fois entièrement occupées. Prévoyez 6 à 18 mois pour la location lorsque vous projetez un rendement stabilisé.
Rendements de location bruts moyens par région métropolitaine des États-Unis (2024)
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| Zone métropolitaine | Prix médian des maisons | Loyer mensuel moyen | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| San Francisco, Californie | 1 200 000 $ | 3 800 $ | 3,80% |
| La ville de New York, New York | 750 000 $ | 3 400 $ | 5,44% |
| Los Angeles, Californie | 850 000 $ | 2 900 $ | 4,09% |
| Chicago, Illinois | 340 000 $ | 2 100 $ | 7,41% |
| Dallas, Texas | 380 000 $ | 2 300 $ | 7,26% |
| Phoenix, Arizona | 410 000 $ | 2 000 $ | 5,85% |
| Atlanta, Géorgie | 360 000 $ | 2 200 $ | 7,33% |
| Indianapolis, IN | 255 000 $ | 1 800 $ | 8,47% |
| Cleveland, Ohio | 185 000 $ | 1 400 $ | 9,08% |
| Memphis, Tennessee | 200 000 $ | 1 500 $ | 9,00% |
Questions fréquentes
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Quelle est la différence entre le rendement brut et le rendement net ?
Le rendement locatif brut est calculé à partir du loyer annuel total avant déductions éventuelles, divisé par la valeur du bien. Le rendement locatif net déduit toutes les dépenses d'exploitation (taxes foncières, assurances, frais de gestion, entretien, prime de vacance, réserves CapEx) du revenu annuel avant division par la valeur. La différence entre le rendement brut et net varie généralement de 2 à 4 points de pourcentage selon le type de propriété et la structure des dépenses. Utilisez toujours le rendement net pour une analyse sérieuse des investissements ; le rendement brut n'est utile que pour un examen initial rapide lorsque vous n'avez pas encore de détails sur les dépenses.
Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif aux États-Unis ?
Sur le marché américain, les rendements locatifs nets (équivalents aux taux plafonds) varient généralement de 3 à 4 % sur les marchés côtiers d'entrée (NYC, SF, LA, Boston) à 6 à 9 % dans le Midwest et les marchés secondaires de la Sunbelt. Une règle empirique communément citée est la « règle du 1 pour cent » : selon laquelle le loyer mensuel doit être d'au moins 1 % du prix d'achat (1 500 $/mois pour une propriété de 150 000 $), ce qui se traduit par un rendement annuel brut de 12 %. Cependant, sur la plupart des grands marchés, il est aujourd’hui difficile d’atteindre 1 %. Un objectif plus réaliste sur les marchés modernes à prix élevés est de 0,6 à 0,8 % par mois, et les investisseurs compensent la différence par une plus-value et des avantages fiscaux.
Dois-je utiliser le prix d’achat ou la valeur marchande actuelle comme dénominateur ?
Les deux sont valables et servent des objectifs différents. Le rendement sur coût (en utilisant le prix d'achat initial) mesure le retour sur investissement de votre investissement initial et est stable dans le temps. Le rendement sur la valeur actuelle (en utilisant la valeur marchande actuelle) mesure l'efficacité actuelle du revenu de votre capital si vous deviez vendre et redéployer ailleurs. Si votre propriété s’est considérablement appréciée depuis son achat, votre rendement sur la valeur actuelle sera inférieur à votre rendement sur le coût. Les deux mesures sont utiles : le rendement sur coût suit votre historique de retour personnel ; le rendement sur la valeur actuelle révèle si vos capitaux propres sont toujours déployés de manière optimale ou si une vente et un réinvestissement pourraient améliorer le rendement des revenus.
Comment l’effet de levier affecte-t-il le rendement locatif ?
Le financement par hypothèque transforme la mesure du rendement sur la valeur de la propriété en rendement sur les capitaux propres. Si une propriété génère un rendement net de 6 % (NOI/valeur) et que vous financez 75 % de l'achat avec une hypothèque de 7 %, vous empruntez à un taux plus élevé que celui de la propriété, créant ainsi un effet de levier négatif qui réduit votre rendement en espèces en dessous de 6 %. À l’inverse, si les taux hypothécaires sont de 4 % et que votre propriété rapporte 7 %, un effet de levier positif amplifie le rendement de vos actions au-dessus de 7 %. Cette relation entre le taux plafond (ou rendement net) et le taux hypothécaire est le déterminant fondamental pour savoir si l’effet de levier aide ou nuit aux rendements immobiliers.
Comment calculer le rendement locatif d’un bien hypothéqué ?
Pour un rendement locatif avec effet de levier (équivalent au rendement en espèces), utilisez : Rendement avec effet de levier = (NOI − Service annuel de la dette) ÷ Capital total investi × 100. Le capital total investi comprend l'acompte, les frais de clôture et les réparations initiales. Cette mesure reflète le rendement réel de l’argent que vous avez personnellement engagé, en tenant compte du coût de l’emprunt. Si le NOI est de 24 000 $, le service annuel de la dette est de 18 000 $ et vous avez investi 80 000 $ en actions, votre rendement à effet de levier est de (24 000 $ − 18 000 $) ÷ 80 000 $ = 7,5 %.
La vacance affecte-t-elle le calcul de mon rendement locatif ?
Oui, l’inoccupation est l’un des ajustements les plus importants dans un calcul de rendement réaliste. Si vous supposez un taux d'occupation de 100 % dans votre calcul du rendement brut, vous fixez une référence irréalisable. La plupart des locations résidentielles connaissent un taux d'inoccupation effectif de 5 à 10 % par an en raison du roulement des locataires, des périodes de location et des vacances prolongées occasionnelles. Les propriétés commerciales sont souvent plus chères (10 à 20 %) et sont plus sensibles aux départs d’un seul locataire. Appliquez toujours un taux d'inoccupation réaliste pour convertir le revenu brut potentiel en revenu brut effectif avant de calculer le rendement net.
Comment le rendement locatif se compare-t-il au rendement des dividendes en actions ?
Le rendement locatif et le rendement des dividendes en actions sont conceptuellement similaires : tous deux mesurent le revenu annuel en pourcentage de la valeur de l'actif. Cependant, le rendement locatif implique une illiquidité, une gestion active, un potentiel d’effet de levier et des risques physiques (incendie, inondation, vacance) que les dividendes sur actions n’impliquent pas. En conséquence, les investisseurs exigent généralement une prime par rapport aux rendements des dividendes pour justifier un investissement immobilier. Avec des rendements de dividendes du S&P 500 autour de 1,3 à 1,5 % historiquement, les investisseurs s’attendent à des rendements locatifs nets d’au moins 4 à 6 % pour compenser la charge supplémentaire. La prime d’illiquidité est réelle : on ne peut pas vendre un bien locatif en quelques secondes comme on vend un stock.
Erreurs courantes à éviter
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- !Utiliser le revenu brut potentiel (occupation à 100 %) plutôt que le revenu brut effectif lors du calcul du rendement net, ce qui produit un chiffre trop optimiste.
- !En omettant les frais de gestion immobilière dans l’hypothèse de l’autogestion, le travail non rémunéré de l’autogestion a un coût d’opportunité réel qui doit être modélisé.
- !Comparer les rendements bruts entre les marchés sans tenir compte des différences de régimes fiscaux, de structures de dépenses et de coûts de transaction qui rendent trompeuses les comparaisons de rendements bruts entre marchés.
- !En ignorant les coûts de transaction (droits de timbre, frais juridiques, assurance titres, inspection) dans le dénominateur, le rendement sur coût tout compris est toujours inférieur et plus réaliste que le rendement sur prix d'achat uniquement.
- !Projeter un rendement statique sans modéliser la croissance des loyers ou l’inflation des dépenses : le rendement réel évolue avec le temps et doit être modélisé sur un horizon de plusieurs années.
Conseil Pro
Lorsque vous comparez des propriétés sur différents marchés, utilisez le rendement net (et non le rendement brut) et assurez la cohérence des hypothèses de dépenses. Une référence utile sur plusieurs marchés est le ratio prix/loyer (P/R) : divisez le prix d'achat par le loyer annuel. Un P/R inférieur à 15 favorise généralement l’achat/l’investissement ; au-dessus de 20 favorise souvent la location/vente. Le P/R médian national aux États-Unis était d’environ 18,5 en 2024, avec des villes-portes dépassant 25-35 et des marchés à haut rendement inférieurs à 12-15.
Le saviez-vous?
Le concept de « rendement » dans l'investissement immobilier était au cœur du système britannique de rente foncière du XIXe siècle, dans lequel les propriétaires fonciers aristocratiques louaient leurs terres dans le cadre de contrats de location à long terme. Les sociétés immobilières londoniennes annonceraient dans la presse financière les rendements de ces loyers fonciers, parallèlement aux rendements des obligations ferroviaires – une première forme d’analyse comparative des investissements. Cette tradition d'analyse immobilière basée sur le rendement persiste aujourd'hui fortement sur les marchés britanniques et australiens, où le « rendement » reste la mesure dominante, même pour les investisseurs particuliers.
Références
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