Qu'est-ce que Rental Income Tax Canada?
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Au Canada, les revenus de location provenant d'une propriété résidentielle ou commerciale sont entièrement imposables en tant que revenus et doivent être déclarés dans la déclaration de revenus des particuliers T1 (ou dans la déclaration des sociétés T2 s'ils sont détenus par l'intermédiaire d'une entreprise). Les revenus de location sont déclarés sur le formulaire T776 (État des loyers de biens immobiliers). Les revenus locatifs nets sont égaux aux recettes locatives brutes moins toutes les dépenses admissibles. Les dépenses admissibles comprennent les intérêts hypothécaires (et non le remboursement du capital), les impôts fonciers, l'assurance, l'entretien et les réparations, la publicité, les frais de gestion immobilière, les frais juridiques et comptables et les frais de bureau. La déduction pour amortissement (DPA — essentiellement l'amortissement) peut être demandée sur le bâtiment (et non sur le terrain) à raison de 4 % par année sur le solde dégressif de classe 1. Cependant, la DPA ne peut pas être utilisée pour créer ou augmenter une perte locative : elle ne peut que réduire le revenu à zéro. Il est important de noter que lorsqu’une propriété utilisée auparavant comme résidence principale est convertie en propriété locative, ou vice versa, il y a une disposition réputée à la juste valeur marchande. Le First Home Savings Account (FHSA) ne peut pas être utilisé si la propriété doit être utilisée comme location. Les propriétaires non-résidents (ceux qui vivent à l'extérieur du Canada) doivent retenir et remettre 25 % de leurs revenus de location bruts à l'ARC, ou choisir de produire une déclaration en vertu de l'article 216 de la Loi de l'impôt sur le revenu pour payer plutôt de l'impôt sur le revenu net.
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Formule
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Revenus locatifs nets = loyers bruts - intérêts hypothécaires - taxe foncière - assurances - entretien - frais de gestion - publicité - DCA (immeuble seulement, 4% classe 1) ; La DPA ne peut pas créer de perteLégende des variables
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| Symbole | Nom | Unité | Description |
|---|---|---|---|
| GR | Loyers bruts | $CAD | Revenus de location totaux incluant tous les revenus accessoires, qui sont un paramètre clé dans le calcul de l'impôt sur le revenu locatif du Canada qui influence directement le résultat final calculé |
| E | Dépenses admissibles | $CAD | Coûts de location totaux déductibles excluant la DPA, qui est un paramètre clé dans le calcul de l'impôt sur le revenu locatif du Canada qui influence directement le résultat final calculé. |
| CCA | Déduction pour amortissement | $CAD | 4 % de la FNACC du bâtiment ; ne peut excéder le bénéfice net avant DPA |
Comment Rental Income Tax Canada
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- 1Totaliser toutes les recettes de location brutes pour l'année – y compris le loyer de base, le stationnement, la blanchisserie et autres frais accessoires
- 2Déduisez les dépenses admissibles : intérêts hypothécaires (et non le capital), impôt foncier, primes d'assurance, réparations et entretien, frais de publicité et de gestion immobilière et frais juridiques/comptables.
- 3Calculez la déduction pour amortissement (DPA) à 4 % du coût en capital non amorti (FNAC) du bâtiment — la règle de la demi-année la réduit à 2 % la première année.
- 4Appliquez la DPA, mais notez qu'elle ne peut pas créer ou augmenter une perte de loyer ; cela ne peut que réduire les revenus locatifs à zéro
- 5Les revenus locatifs nets sont ajoutés aux autres sources de revenus et imposés au taux marginal applicable.
- 6S'il y a une perte locative nette (en raison de dépenses autorisées dépassant les revenus locatifs, avant DPA), la perte peut généralement être utilisée pour compenser d'autres revenus.
- 7Déclarez sur le formulaire T776 et joignez-le à votre déclaration T1.
Exemples résolus
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24 000 $ - (9 000 $ + 3 600 $ + 1 200 $ + 1 500 $ + 2 400 $) = 24 000 $ - 17 700 $ = 6 300 $.
Toutes les dépenses déductibles totalisent 17 700 $, laissant 6 300 $ de revenus de location nets à ajouter aux autres revenus du propriétaire et imposés à leur taux marginal.
La DPA ne peut pas être demandée, car elle augmenterait la perte. La perte de 3 000 $ compense l’emploi ou d’autres revenus.
Une perte locative (avant DPA) peut être déduite des autres revenus, réduisant ainsi l’impôt global. La DPA n’est pas exigible lorsque les dépenses dépassent déjà les revenus de location.
Le taux de DPA pour les immeubles résidentiels est de 4 % (Classe 1). La règle de la demi-année s’applique l’année de l’acquisition.
L’année de l’achat, seulement 50 % du taux de DPA habituel de 4 % s’applique. Au cours des années suivantes, la totalité des 4 % s'applique au solde dégressif de la FNACC.
Un changement d’utilisation déclenche une disposition réputée. Un choix prévu au paragraphe 45(2) peut permettre le report du gain tout en conservant le statut de résidence principale.
La conversion d'une résidence principale en bien locatif déclenche une disposition réputée à la JVM. Un choix prévu au paragraphe 45(2) permet de conserver jusqu'à 4 ans de statut de résidence principale après la conversion, protégeant potentiellement entièrement le gain.
Applications pratiques
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Les propriétaires calculent leurs revenus de location nets et l’impôt à payer avant de produire le T776. Cette application est couramment utilisée par les professionnels qui ont besoin d'une analyse quantitative précise pour soutenir la prise de décision, la budgétisation et la planification stratégique dans leurs domaines respectifs.
Les investisseurs immobiliers décident de demander ou non une DPA en fonction de leur période de détention prévue. Les praticiens de l'industrie s'appuient sur ce calcul pour évaluer les performances, comparer les alternatives et garantir la conformité aux normes établies et aux exigences réglementaires.
Comptables conseillant les clients qui convertissent leur résidence principale en location sur les règles de changement d'utilisation. Les chercheurs universitaires et les étudiants utilisent ce calcul pour valider des modèles théoriques, effectuer des travaux de cours et développer une compréhension plus approfondie des principes mathématiques sous-jacents.
Canadiens non résidents gérant des immeubles locatifs canadiens évaluant le choix prévu à l'article 216. Les analystes et planificateurs financiers intègrent ce calcul dans leur flux de travail pour produire des prévisions précises, évaluer les scénarios de risque et présenter des recommandations basées sur les données aux parties prenantes.
Les nouveaux propriétaires découvrent quelles dépenses sont déductibles lorsqu’ils achètent pour la première fois un bien locatif. Cette application est couramment utilisée par les professionnels qui ont besoin d'une analyse quantitative précise pour soutenir la prise de décision, la budgétisation et la planification stratégique dans leurs domaines respectifs.
Cas particuliers
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Locations à court terme (Airbnb)
Les revenus de location à court terme peuvent être traités comme des revenus d'entreprise plutôt que comme des revenus de location si l'hôte fournit des services autres que l'hébergement (repas, blanchisserie, conciergerie). Le revenu d'entreprise est assujetti aux cotisations au RPC. La TPS/TVH doit être perçue une fois que les revenus dépassent 30 000 $.'} Lorsqu'ils sont confrontés à ce scénario dans les calculs de l'impôt sur le revenu locatif au Canada, les utilisateurs doivent vérifier que leurs valeurs d'entrée se situent dans la plage attendue pour que la formule produise des résultats significatifs. Les entrées hors plage peuvent conduire à des sorties mathématiquement valides mais pratiquement dénuées de sens et qui ne reflètent pas les conditions du monde réel.
Copropriété
Lorsqu'un bien locatif est en copropriété, chaque propriétaire déclare sa part proportionnelle des revenus et dépenses locatifs. La répartition doit correspondre à la part de propriété légale, à moins qu'il n'existe un partenariat formel. L'ARC examine les répartitions des revenus de location entre les conjoints qui diffèrent des ratios de propriété réels.'} Ce cas limite survient fréquemment dans les applications professionnelles de l'impôt sur le revenu de location au Canada où des conditions limites ou des valeurs extrêmes sont impliquées. Les praticiens doivent documenter lorsque cette situation se produit et déterminer si d’autres méthodes de calcul ou facteurs d’ajustement sont plus appropriés à leur cas d’utilisation spécifique.
Revenus locatifs de la résidence principale
un appartement au sous-sol) disqualifie partiellement la maison de l'exemption pour résidence principale. La partie des dépenses consacrée à l'utilisation commerciale devient déductible, mais la DPA ne devrait généralement pas être demandée, car elle pourrait réduire de façon permanente l'exonération pour résidence principale.'}
Frais de location admissibles et non admissibles
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| Type de dépense | Déductible? | Remarques |
|---|---|---|
| Intérêts hypothécaires | Yes | Intérêt seulement ; pas le remboursement du principal |
| Taxes foncières | Yes | Montant total pour l'année |
| Primes d'assurance | Yes | Assurance bâtiment, assurance responsabilité civile |
| Entretien et réparations | Yes | À données comparables uniquement ; les améliorations sont CCA |
| Frais de gestion immobilière | Yes | Pourcentage du loyer ou forfait |
| Publicité | Yes | Annonces d'emploi, frais d'inscription |
| Frais juridiques et comptables | Yes | Lié à la location |
| Capital hypothécaire | No | Remboursement du capital |
| Part personnelle des dépenses | No | Pour les propriétés à usage mixte, partie personnelle exclue |
| Améliorations des immobilisations | Non (immédiat) | Ajouter à la base de DPA ; déduit au fil du temps via CCA |
| Atterrir | No | Non amortissable |
Questions fréquentes
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Puis-je déduire les remboursements du capital hypothécaire des revenus locatifs ?
Non. Seule la partie intérêts des versements hypothécaires est déductible. Le remboursement du capital est considéré comme un remboursement de capital et ne réduit pas les revenus locatifs. Vous pouvez vérifier la partie intérêts à partir de votre relevé hypothécaire annuel. Il s'agit d'une considération importante lorsque vous travaillez avec les calculs de l'impôt sur le revenu locatif du Canada dans des applications pratiques. La réponse dépend des valeurs d'entrée spécifiques et du contexte dans lequel le calcul est appliqué.
Puis-je déduire la DPA si cela crée une perte de loyer ?
Non. La DPA ne peut que réduire à zéro les revenus de location ; elle ne peut pas créer ou augmenter une perte de loyer. La DPA non réclamée est reportée et peut être réclamée au cours des années de location rentables futures. Il s'agit d'une considération importante lorsque vous travaillez avec les calculs de l'impôt sur le revenu locatif du Canada dans des applications pratiques. La réponse dépend des valeurs d'entrée spécifiques et du contexte dans lequel le calcul est appliqué.
Quelle est la règle de changement d’usage ?
Lorsqu'une propriété passe d'un usage personnel (résidence principale) à un usage locatif, ou vice versa, il y a une disposition réputée à la juste valeur marchande. Cela peut déclencher une plus-value. Un choix en vertu de l'article 45(2) peut reporter le gain jusqu'à 4 ans après la conversion en location. En pratique, ce concept est au cœur de l'impôt sur le revenu locatif au Canada, car il détermine la relation fondamentale entre les variables d'entrée.
Les non-résidents peuvent-ils posséder et louer une propriété au Canada ?
Oui, mais les propriétaires non-résidents doivent soit demander au locataire de retenir et de remettre 25 % du loyer brut à l'ARC, soit choisir, en vertu de l'article 216, de produire une déclaration de loyer spéciale pour non-résident payant l'impôt sur le revenu net. Le choix prévu à l’article 216 se traduit généralement par une réduction d’impôt. Il s'agit d'une considération importante lorsque vous travaillez avec les calculs de l'impôt sur le revenu locatif du Canada dans des applications pratiques.
Les terrains sont-ils amortis selon la DPA ?
Non. Les terrains ne sont pas amortissables. Seuls les bâtiments (structures) sont admissibles à la DPA. Lorsque vous achetez un bien locatif, vous devez répartir le prix d’achat entre le terrain et le bâtiment – la répartition du terrain réduit l’assiette de la DPA. Il s'agit d'une considération importante lorsque vous travaillez avec les calculs de l'impôt sur le revenu locatif du Canada dans des applications pratiques. La réponse dépend des valeurs d'entrée spécifiques et du contexte dans lequel le calcul est appliqué.
Puis-je déduire les frais de rénovation ?
Les réparations courantes (remise en état d'origine) sont déductibles en dépenses. Les améliorations apportées aux immobilisations (ajouts, améliorations majeures qui prolongent la durée de vie utile) ne sont pas immédiatement déductibles : elles augmentent la base de DPA et sont déduites au moyen de la DPA sur de nombreuses années. Il s'agit d'une considération importante lorsque vous travaillez avec les calculs de l'impôt sur le revenu locatif du Canada dans des applications pratiques. La réponse dépend des valeurs d'entrée spécifiques et du contexte dans lequel le calcul est appliqué.
Qu’arrive-t-il à la base DPA lorsque je vends le bien locatif ?
La vente de la propriété peut déclencher une « récupération » de la DPA demandée précédemment si le prix de vente dépasse la FNACC restante. La DPA récupérée est ajoutée au revenu et imposée au taux plein, et non au taux des gains en capital. Une perte finale se produit si le prix de vente est inférieur à l'UCC. Cela s'applique à de multiples contextes où les valeurs de l'impôt sur le revenu locatif au Canada doivent être déterminées avec précision.
Les revenus locatifs sont-ils éligibles à la FHSA ?
Non. Le First Home Savings Account (FHSA) exige que la maison achetée soit occupée par son propriétaire comme résidence principale. Les propriétés achetées pour générer des revenus locatifs ne sont pas éligibles aux fonds FHSA. Il s'agit d'une considération importante lorsque vous travaillez avec les calculs de l'impôt sur le revenu locatif du Canada dans des applications pratiques. La réponse dépend des valeurs d'entrée spécifiques et du contexte dans lequel le calcul est appliqué.
Erreurs courantes à éviter
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- !Déduire les versements du principal hypothécaire comme dépenses de location – seule la partie intérêts est déductible
- !Demander la DPA pour créer ou augmenter une perte de loyer — La DPA ne peut que réduire le revenu à zéro.
- !Ne pas déclarer le changement d'utilisation lors de la conversion d'une résidence principale en résidence locative, manque la période de choix prévue au paragraphe 45(2)
- !Ne pas répartir le prix d'achat entre le terrain (non amortissable) et le bâtiment (amortissable) lors de la constitution de l'assiette de la DPA
- !Non-respect de l'exigence de retenue de 25 % pour les non-résidents, ce qui entraîne des intérêts et des pénalités de l'ARC pour les propriétaires non-résidents.
- !Déduire les coûts d'amélioration des immobilisations à titre de réparations alors qu'ils devraient être ajoutés à la base de DPA
Conseil Pro
Si vous demandez la DPA sur votre bien locatif, sachez que lorsque vous vendez, vous pourriez faire face à une récupération, ce qui signifie que les déductions de DPA reviennent sous forme de revenu ordinaire plutôt que de gains en capital. Calculez s’il est avantageux de demander la DPA si vous envisagez de vendre dans un avenir rapproché.
Le saviez-vous?
Le marché du logement locatif au Canada s'est transformé de façon spectaculaire depuis 2010. La proportion de Canadiens qui louent leur logement est passée d'environ 30 % à plus de 35 % à mesure que l'abordabilité du logement s'est détériorée. Les propriétaires privés – la plupart ne possédant qu'une ou deux propriétés – fournissent plus de 85 % du parc de logements locatifs du Canada.
Références
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