Qu'est-ce que Home Buyers Plan (HBP) Repayment?
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Le Régime d'accession à la propriété (RAP) est un programme qui permet aux acheteurs d'une première maison au Canada de retirer jusqu'à 35 000 $ de leur REER (par personne ou 70 000 $ par couple) en franchise d'impôt pour acheter ou construire une première maison admissible. Le retrait n’est pas assujetti à l’impôt sur le revenu au moment où il est effectué – contrairement aux retraits réguliers d’un REER – mais doit être remboursé au REER sur une période de 15 ans commençant au cours de la deuxième année civile suivant l’année du retrait. Le remboursement minimum annuel correspond à 1/15 du montant initial du retrait du RAP. Si vous ne remboursez pas le montant minimum au cours d'une année donnée, le remboursement requis pour cette année-là est ajouté à votre revenu imposable sur votre déclaration T1, annulant ainsi le report d'impôt pour cette partie. Vous pouvez choisir de rembourser plus que le minimum au cours d’une année donnée, ce qui réduit au prorata les futurs remboursements requis. Le RAP peut être utilisé plus d'une fois dans votre vie, à condition que vous remboursiez la totalité du solde du RAP précédent et que vous répondiez à la définition d'acheteur d'une première habitation — vous ne devez pas avoir été propriétaire et occupé d'une habitation admissible comme lieu de résidence principale à aucun moment au cours des 4 années civiles précédant le retrait (5 ans incluant l'année du retrait). Le FHSA (First Home Savings Account) a été introduit en 2023 comme alternative au RAP qui ne nécessite pas de remboursement – le FHSA est généralement supérieur lorsqu’il y a de la place disponible. Cependant, il est permis d’utiliser à la fois le RAP et le FHSA pour le même achat.
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Formule
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Remboursement annuel RAP requis = total_retrait / 15. Remboursement manqué inclus dans le revenu = remboursement minimum − montant remboursé cette année-là. Durée totale de remboursement sans intérêt : 15 ans à partir de la deuxième année après le retrait.Légende des variables
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| Symbole | Nom | Unité | Description |
|---|---|---|---|
| W | Retrait total du RAP | $ | Un paramètre d'entrée clé pour Hbp Repayment Calc représentant le retrait total de Hbp dans la formule, affectant directement le résultat calculé grâce à son rôle mathématique. |
| R | Remboursement minimum annuel | — | Le montant du paiement périodique effectué à intervalles réguliers, comprenant généralement à la fois le principal et les intérêts ou les contributions. |
| N | Années de remboursement | — | Le nombre de périodes de temps sur lesquelles le calcul s'applique, déterminant la durée de composition, d'amortissement ou d'intervalle de mesure |
| Missed | Inclusion du revenu | — | Inclusion du revenu en cas de remboursement manqué = remboursement requis − remboursement effectif |
Comment Home Buyers Plan (HBP) Repayment
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- 1Confirmez votre admissibilité : vous devez être un acheteur d'une première maison (aucune résidence principale possédée au cours des 4 années précédentes), un résident canadien et avoir un accord écrit pour acheter ou construire une maison admissible.
- 2Retirez jusqu'à 35 000 $ de votre REER à l'aide du formulaire T1036 — l'institution financière ne retient pas d'impôt sur les retraits du RAP.
- 3Terminer l'achat ou la construction de la maison admissible avant le 1er octobre de l'année suivant l'année du retrait.
- 4Les fonds du REER doivent être dans le REER depuis au moins 90 jours avant le retrait du RAP.
- 5À compter de la deuxième année civile suivant l'année du retrait, remboursez chaque année 1/15 du montant initial du retrait dans votre REER.
- 6Si vous remboursez moins que le minimum au cours d'une année, le manque à gagner est ajouté à votre revenu T1 pour cette année et inclus dans votre avis de cotisation.
- 7Suivez les remboursements du RAP à l'aide du solde du RAP et du calendrier de remboursement de l'ARC dans Mon dossier ou sur votre ADC.
Exemples résolus
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35 000 $ / 15 = 2 333,33 $/an. Premier remboursement dû : 2026 (deuxième année après 2024). Remboursement final : 2040.
Le calendrier de remboursement est simple. Manquez un an et ces 2 333,33 $ apparaissent comme un revenu, ce qui vous coûte de l'impôt à votre taux marginal sur ce qui était censé être un prêt non imposable.
Le RAP de chaque personne est suivi indépendamment. Mise de fonds combinée : 70 000 $.
Chaque partenaire a sa propre limite RAP, son propre calendrier de remboursement et son propre suivi NOA. Les couples peuvent combiner jusqu’à 70 000 $ pour une première maison.
Le manque à gagner de 2 333 $ est ajouté à la ligne 12900 du T1 à titre de revenu REER. Taxe à 40% : 933$.
Ne pas effectuer un remboursement dans le cadre du RAP signifie payer de l'impôt sur cette partie : l'avantage d'impôt différé est annulé pour le montant de cette année-là. Le solde REER est également réduit de façon permanente.
FHSA : exonéré d’impôt en permanence ; RAP : doit être remboursé au REER. Les deux peuvent être utilisés pour le même achat.
La combinaison du RAP et de la FHSA maximise la mise de fonds. Le FHSA est supérieur (pas de remboursement) mais HBP ajoute 35 000 $ de capacité supplémentaire.
Applications pratiques
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Les professionnels de la finance et des prêts utilisent Hbp Repayment Calc dans le cadre de leur flux de travail analytique standard pour vérifier les calculs, réduire les erreurs arithmétiques et produire des résultats cohérents qui peuvent être documentés, audités et partagés avec des collègues, des clients ou des organismes de réglementation à des fins de conformité.
Les professeurs et instructeurs d'université intègrent Hbp Repayment Calc dans le matériel de cours, les devoirs et les ressources de préparation aux examens, permettant aux étudiants de vérifier les calculs manuels, de développer leur intuition sur les relations entrées-sorties et de se concentrer sur la compréhension conceptuelle plutôt que sur l'arithmétique.
Les consultants et les conseillers utilisent Hbp Repayment Calc pour modéliser rapidement différents scénarios lors des réunions avec les clients, permettant ainsi une exploration en temps réel des questions de simulation qui nécessiteraient autrement de retourner au bureau pour une analyse et un reporting détaillés basés sur une feuille de calcul.
Les utilisateurs individuels s'appuient sur Hbp Repayment Calc pour prendre des décisions de planification personnelle : comparer les options, vérifier les devis reçus des prestataires de services, vérifier les calculs de tiers et s'assurer que les chiffres derrière une décision importante ont été calculés correctement et de manière cohérente.
Cas particuliers
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Valeurs d'entrée extrêmes
En pratique, ce cas extrême nécessite un examen attentif car les hypothèses standard peuvent ne pas être valables. Lorsqu'ils sont confrontés à ce scénario dans les calculs du calculateur de remboursement HBP, les praticiens doivent vérifier les conditions aux limites, vérifier les risques de division par zéro et déterminer si les hypothèses du modèle restent valides dans ces conditions extrêmes.
Violations des hypothèses
En pratique, ce cas extrême nécessite un examen attentif car les hypothèses standard peuvent ne pas être valables. Lorsqu'ils sont confrontés à ce scénario dans les calculs du calculateur de remboursement HBP, les praticiens doivent vérifier les conditions aux limites, vérifier les risques de division par zéro et déterminer si les hypothèses du modèle restent valides dans ces conditions extrêmes.
Effets d'arrondi et de précision
En pratique, ce cas extrême nécessite un examen attentif car les hypothèses standard peuvent ne pas être valables. Lorsqu'ils sont confrontés à ce scénario dans les calculs du calculateur de remboursement HBP, les praticiens doivent vérifier les conditions aux limites, vérifier les risques de division par zéro et déterminer si les hypothèses du modèle restent valides dans ces conditions extrêmes.
Paramètres clés du RAP 2024
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| Fonctionnalité | Détail |
|---|---|
| Retrait maximum (individuel) | 35 000 $ |
| Retrait maximum (couple) | 70 000 $ (35 000 $ chacun) |
| Période de remboursement | 15 ans |
| Premier remboursement dû | 2ème année civile après l'année de retrait |
| Remboursement minimum annuel | 1/15 du retrait initial |
| Conséquence de remboursement manqué | Ajouté au revenu imposable |
| Règle des 90 jours pour les REER | Les fonds doivent être dans le REER plus de 90 jours avant le retrait |
| Date limite d'achat d'une maison | Au plus tard le 1er octobre de l’année suivant le retrait |
| Réutilisation autorisée ? | Oui – après remboursement intégral et requalification |
Questions fréquentes
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Qui est admissible au RAP en tant qu'acheteur d'une première maison?
Vous êtes admissible si vous n’avez pas possédé et occupé une habitation admissible comme lieu de résidence principale à tout moment au cours des 4 années civiles précédant le retrait du RAP, et non pendant la période allant du 1er janvier de la 4e année précédente jusqu’à la date du retrait. Cette rétrospection de 4 ans signifie que certaines personnes qui ont déjà été propriétaires peuvent se requalifier.
Quel montant dois-je rembourser chaque année au RAP ?
Vous devez rembourser 1/15e du montant retiré chaque année, ce qui peut être calculé en divisant le montant total retiré par 15. Par exemple, si vous retirez 35 000 $, votre remboursement annuel serait de 35 000 $ / 15 = 2 333,33 $. Vous disposez de 15 ans pour rembourser la totalité du montant et vous devez effectuer des versements chaque année jusqu'à ce que le solde soit intégralement payé.
Que se passe-t-il si je manque un remboursement ou si je ne rembourse pas la totalité du montant dans les 15 ans ?
Si vous manquez un remboursement ou ne remboursez pas la totalité du montant dans le délai de 15 ans, le solde impayé sera inclus dans votre revenu imposable pour cette année. Cela signifie que vous devrez payer de l’impôt sur le revenu sur le montant, ce qui pourrait entraîner une facture fiscale importante. Par exemple, si vous avez un solde impayé de 10 000 $ et que votre taux marginal d’imposition est de 30 %, vous devrez 3 000 $ d’impôts (30 % de 10 000 $).
Puis-je rembourser mon solde RAP sous forme d’un montant forfaitaire, ou des paiements mensuels sont-ils requis ?
Vous pouvez rembourser votre solde du RAP sous forme d'un montant forfaitaire à tout moment, ou vous pouvez effectuer des paiements réguliers pour rembourser le solde sur la période de 15 ans. L'Agence du revenu du Canada (ARC) vous enverra chaque année un relevé indiquant le montant que vous devez rembourser, et vous pourrez choisir de payer ce montant en un seul versement ou en plusieurs versements tout au long de l'année. Par exemple, si le montant de votre remboursement annuel est de 2 333,33 $, vous pourriez payer ce montant en un seul versement ou en 12 versements mensuels de 194,44 $.
Le remboursement de mon RAP aura-t-il une incidence sur mes droits de cotisation à un REER ?
Le remboursement de votre solde RAP n’affectera pas directement vos droits de cotisation à un REER, mais cela aura une incidence sur votre capacité à cotiser à votre REER à l’avenir. Tout montant que vous remboursez au RAP sera ajouté à vos droits de cotisation à un REER, vous permettant ainsi de cotiser de nouveau à votre REER dans le futur. Par exemple, si vous retirez 35 000 $ de votre REER dans le cadre du RAP et que vous remboursez ensuite 10 000 $, vous disposerez de 10 000 $ de droits de cotisation à un REER à nouveau disponibles dans le futur.
Erreurs courantes à éviter
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- !Retrait du REER dans les 90 jours suivant une cotisation — les fonds doivent être dans le REER depuis au moins 90 jours
- !Manquer un remboursement et ne pas se rendre compte que le montant manqué apparaît comme un revenu — vérifiez toujours votre ADC pour connaître le montant de remboursement du RAP requis.
- !En supposant que le RAP et le FHSA ne peuvent pas être utilisés tous les deux pour le même achat, ils peuvent être combinés
- !Ne pas finaliser l'achat de la maison avant le 1er octobre de l'année suivante - le retrait devient un revenu entièrement imposable
- !Oublier de produire le formulaire T1036 au moment d'effectuer un retrait dans le cadre du RAP — ce formulaire est requis pour désigner le retrait comme montant du RAP.
- !Ne pas suivre le solde du RAP séparément : l'ARC affiche chaque année votre solde RAP restant sur votre ADC.
Conseil Pro
Si vous avez à la fois un FHSA et un REER, utilisez d'abord le solde FHSA pour l'acompte (aucun remboursement requis), puis utilisez le RAP pour tout montant restant nécessaire. La FHSA est catégoriquement meilleure : traitez le HBP comme un outil supplémentaire uniquement lorsque vous avez besoin de plus que ce que la FHSA propose.
Le saviez-vous?
Le Plan d'accession à la propriété a été introduit dans le budget fédéral de 1992 par le ministre des Finances Don Mazankowski, avec une limite initiale de 20 000 $. La limite a été augmentée à 25 000 $ en 2009, à 35 000 $ en 2019, et s'élève désormais à 35 000 $, tandis que la nouvelle FHSA l'a largement remplacée en tant que premier véhicule d'épargne logement privilégié.
Références
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