Section 8 Rent Calculator

Le calculateur de bons de choix de logement de la section 8 estime la part du loyer du locataire et le paiement de la subvention de l'autorité de logement pour les participants au programme de la section 8 du HUD, le plus grand programme fédéral d'aide au loyer aux États-Unis. Dans le cadre du programme Housing Choice Voucher, les familles à faible revenu, les personnes âgées et les personnes handicapées éligibles reçoivent un bon qui subventionne leur loyer sur le marché du logement privé. Le principe fondamental est que les locataires paient environ 30 pour cent de leur revenu mensuel ajusté pour le loyer, tandis que l'autorité publique du logement (PHA) paie la différence jusqu'à concurrence des normes de paiement locales. Le programme Section 8 a été créé par la loi sur le logement et le développement communautaire de 1974 comme alternative aux projets de logements publics traditionnels. Plutôt que de loger les familles à faible revenu dans des immeubles appartenant au gouvernement, la section 8 fournit des bons que les familles utilisent pour louer des appartements et des maisons privées. Cette approche donne aux familles plus de choix quant au lieu de résidence et intègre les ménages subventionnés dans des communautés plus larges. Le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD) administre le programme par l'intermédiaire d'environ 2 200 autorités locales de logement public dans tout le pays. En 2024, environ 2,3 millions de ménages recevaient des Housing Choice Vouchers, avec une liste d'attente de plusieurs millions d'autres. Qui utilise cette calculatrice ? Les détenteurs de bons déterminant combien ils paieront pour un appartement spécifique, les propriétaires évaluant s'ils doivent accepter des locataires de la section 8, le personnel des autorités chargées du logement calculant les montants des subventions, les conseillers en logement aidant les familles à rechercher des logements et les chercheurs en politiques analysant l'abordabilité du logement s'appuient tous sur les calculs de loyer de la section 8. La calculatrice est essentielle car la relation entre le revenu, les déductions, les normes de paiement et le loyer réel crée un calcul en plusieurs étapes difficile à effectuer sans aide. Les calculs de la section 8 sont importants car les frais de logement constituent généralement la dépense la plus importante pour les familles à faible revenu, consommant souvent 50 à 70 pour cent de leur revenu sans aide. Le bon de l'article 8 peut réduire ce fardeau à 30 pour cent ou moins, libérant ainsi des revenus pour la nourriture, les soins de santé, le transport et d'autres nécessités. Cependant, la liste d’attente pour obtenir des bons d’aide s’étend sur des années dans la plupart des juridictions, et l’écart entre le nombre de familles éligibles et le nombre de bons disponibles est l’un des besoins non satisfaits les plus importants de la politique sociale américaine.

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1. 1Déterminez le revenu annuel brut de la famille, toutes sources confondues. Cela comprend les salaires, les traitements, les heures supplémentaires, les pourboires, la sécurité sociale, les pensions, le SSI, le SSDI, la pension alimentaire pour enfants, la pension alimentaire, les allocations de chômage, les prestations sociales, le revenu net d'un travail indépendant ou d'une entreprise, les intérêts et dividendes, ainsi que les cotisations régulières des personnes ne faisant pas partie du ménage. Le HUD exige que les autorités chargées du logement vérifient tous les revenus par le biais d'une vérification par un tiers (lettres d'employeurs, lettres d'attribution de prestations, relevés bancaires) ou d'une vérification électronique via le système HUD Enterprise Income Verification (EIV).
2. 2Calculez les déductions admissibles pour déterminer le revenu rajusté. Les déductions forfaitaires sont de 480 $ par an pour chaque personne à charge (membres du ménage autres que le chef de famille, le conjoint ou le co-chef de famille qui ont moins de 18 ans, handicapés ou étudiant à temps plein), de 400 $ par an pour une famille âgée (le chef, le conjoint ou le membre unique a 62 ans ou plus) ou une famille handicapée. Les déductions supplémentaires incluent les frais de garde raisonnables pour les enfants de moins de 13 ans qui permettent à un membre du ménage de travailler, de chercher du travail ou de fréquenter l'école. Les familles âgées et handicapées peuvent également déduire les frais médicaux dépassant 3 pour cent du revenu annuel brut et les dépenses d'assistance aux personnes handicapées.
3. 3Calculez le paiement total du locataire (TTP). Le TTP est le plus élevé entre 30 pour cent du revenu mensuel ajusté, 10 pour cent du revenu mensuel brut, le loyer social (si la famille reçoit une aide sociale qui comprend une composante logement) ou le loyer minimum fixé par la PHA (généralement de 0 $ à 50 $ par mois). Le TTP de la plupart des familles est déterminé par le calcul de 30 pour cent du revenu ajusté. Le TTP représente la contribution de la famille aux frais de logement.
4. 4Déterminez la norme de paiement applicable. Chaque PHA fixe des normes de paiement basées sur les loyers équitables du marché (FMR) du HUD pour la zone locale. La norme de paiement est généralement fixée entre 90 et 110 pour cent du FMR pour chaque taille de chambre. Par exemple, si le RMF pour un logement de 2 chambres dans une zone métropolitaine est de 1 400 $, la PHA pourrait fixer la norme de paiement entre 1 400 $ et 1 540 $. La norme de paiement représente la subvention maximale que la PHA paiera, ajustée en fonction de la taille de l'unité en fonction de la taille de la chambre du bon de la famille.
5. 5Calculez l’Aide au Logement (HAP). Le HAP est le montant le plus bas entre la norme de paiement moins le TTP ou le loyer effectif moins le TTP. Si le locataire trouve un logement dont le loyer est égal ou inférieur à la norme de paiement, la PHA paie la différence entre le loyer et le TTP. Si le locataire choisit un logement dont le loyer est supérieur à la norme de paiement, il doit payer l'excédent de sa poche en plus de son TTP, mais le paiement total du locataire (TTP plus tout excédent de loyer) ne peut pas dépasser 40 % du revenu mensuel ajusté lors de la location initiale.
6. 6Appliquez l'allocation pour services publics si le locataire paie les services publics séparément. Les PHA publient des barèmes d’allocations pour services publics basés sur le coût typique des services publics pour différents types d’unités dans la juridiction. L'allocation pour services publics est soustraite du loyer brut pour déterminer le loyer du propriétaire, ou bien elle réduit la part du locataire. Si l'allocation de services publics dépasse le TTP, la PHA paie la différence directement au locataire à titre de remboursement des services publics. Cela garantit que la norme de 30 pour cent prend en compte le coût total du logement, et pas seulement le loyer.
7. 7Examinez le caractère raisonnable du loyer de l’unité. Avant d'approuver une location, la PHA doit déterminer que le loyer proposé est raisonnable par rapport aux logements similaires sans aide sur le marché local. Cela empêche les propriétaires de facturer des loyers gonflés aux locataires de la section 8. La détermination du caractère raisonnable du loyer prend en compte l’emplacement, la taille de l’unité, le type, l’âge, la qualité, les commodités et l’entretien. Si le loyer proposé dépasse les loyers comparables du marché, la PHA négociera avec le propriétaire ou refusera la location.

• !L’idée fausse la plus répandue à propos de l’article 8 est que le bon couvre la totalité du loyer. En réalité, le bon couvre la différence entre la contribution du locataire (environ 30 pour cent du revenu ajusté) et le montant du paiement ou le loyer réel, le montant le plus bas étant retenu. Les locataires paient toujours une partie de leur loyer à moins que leurs revenus ne soient extrêmement faibles et qu’ils bénéficient d’une exonération minimale du loyer. De plus, si un locataire choisit un logement dont le loyer est supérieur à la norme de paiement, il doit payer la différence de sa poche, ce qui peut porter son coût total de logement bien au-dessus de 30 % de son revenu. Comprendre cette structure de partage des coûts est essentiel pour une recherche d’appartement réaliste.
• !De nombreux détenteurs de bons ne réclament pas toutes les déductions disponibles, notamment la déduction pour garde d'enfants, la déduction pour frais médicaux (pour les familles âgées/handicapées) et la déduction pour frais d'assistance aux personnes handicapées. Ces déductions réduisent directement le revenu ajusté, ce qui à son tour réduit le TTP et augmente le HAP. Une famille dépensant 400 $ par mois pour la garde d'enfants pourrait réduire son TTP d'environ 120 $ par mois (400 $ x 30 %) en réclamant la déduction. Les autorités chargées du logement sont tenues d'informer les familles des déductions disponibles, mais dans la pratique, les familles ne fournissent souvent pas de documents sur les dépenses déductibles, sauf indication contraire.
• !Une erreur critique de stratégie de recherche consiste à limiter la recherche d’appartements aux logements égaux ou inférieurs à la norme de paiement. Les familles sont autorisées à louer des logements au-dessus de la norme de paiement tant que le paiement total du locataire (TTP plus loyer excédentaire) ne dépasse pas 40 % du revenu mensuel ajusté lors de la location initiale. Dans des marchés locatifs tendus, cette flexibilité peut élargir considérablement la gamme de logements disponibles. À l’inverse, un loyer inférieur au standard de paiement n’augmente pas la subvention familiale au-delà du loyer réel ; les économies vont à la PHA, pas au locataire. Comprendre cette asymétrie aide les familles à faire des compromis éclairés entre la qualité, l'emplacement et le coût des logements.