What is Cap Rate Calculator (Advanced)?
▾
કેપિટલાઇઝેશન રેટ, સાર્વત્રિક રીતે કેપ રેટ તરીકે ઓળખાય છે, તે રિયલ એસ્ટેટ રોકાણમાં સૌથી મૂળભૂત અને વ્યાપકપણે ઉપયોગમાં લેવાતા મેટ્રિક્સ પૈકી એક છે. તે આવક-ઉત્પાદક મિલકત પર વળતરના દરને માપે છે જે આવકની અપેક્ષા છે કે મિલકત ધિરાણથી સ્વતંત્ર છે. તેના સૌથી સરળ સ્વરૂપમાં, કેપ રેટ પ્રોપર્ટીની ચોખ્ખી ઓપરેટિંગ આવક (NOI) ને તેની વર્તમાન બજાર કિંમત અથવા ખરીદી કિંમત દ્વારા ભાગ્યાની બરાબર છે. પરિણામ ટકાવારી તરીકે દર્શાવવામાં આવે છે. કેપ રેટ એક ભ્રામક રીતે સરળ પ્રશ્નનો જવાબ આપે છે: જો તમે આ મિલકત સંપૂર્ણપણે રોકડમાં ખરીદી હોય, તો કોઈપણ મોર્ટગેજ ચૂકવણી, આવકવેરો અથવા અવમૂલ્યન પહેલાં તમે તેના ઓપરેશન્સમાંથી શુદ્ધપણે કયું વાર્ષિક વળતર મેળવશો? આ ધિરાણ-તટસ્થ પરિપ્રેક્ષ્ય કેપ રેટને વિવિધ બજારો, સંપત્તિ વર્ગો અને ધિરાણ માળખાંમાં મિલકતોની તુલના કરવા માટે એક આદર્શ સાધન બનાવે છે. રોકાણકારો બે પૂરક રીતે કેપ રેટનો ઉપયોગ કરે છે. પ્રથમ, વેલ્યુએશન ટૂલ તરીકે: જો તમે આપેલ માર્કેટમાં પ્રોપર્ટીના પ્રકાર માટે ચાલુ રહેલ કેપ રેટ જાણો છો, તો તમે તે કેપ રેટ દ્વારા NOI ને વિભાજિત કરીને ઝડપથી યોગ્ય ખરીદી કિંમતનો અંદાજ લગાવી શકો છો. બીજું, રિટર્ન બેન્ચમાર્ક તરીકે: જોખમ પ્રીમિયમ પર્યાપ્ત છે કે કેમ તે નક્કી કરવા માટે તમે ટ્રેઝરી બોન્ડ્સ, REITs અથવા સ્ટોક ડિવિડન્ડ યીલ્ડ જેવા વૈકલ્પિક રોકાણો સામે મિલકતના કેપ રેટની તુલના કરી શકો છો. કેપ દરો ભૂગોળ અને મિલકતના પ્રકાર દ્વારા નોંધપાત્ર રીતે બદલાય છે. ન્યુ યોર્ક, સાન ફ્રાન્સિસ્કો અને લોસ એન્જલસ જેવા ગેટવે શહેરોમાં, જ્યાં મૂડીનો પ્રવાહ તીવ્ર હોય છે અને પ્રશંસાની અપેક્ષાઓ વધુ હોય છે, બહુવિધ કુટુંબની મિલકતો માટે કેપ રેટ ઘણીવાર 3-4% સુધી સંકુચિત થાય છે. સમગ્ર સન બેલ્ટ અથવા મિડવેસ્ટમાં ગૌણ અને તૃતીય બજારોમાં, 5-8% કે તેથી વધુના કેપ રેટ સામાન્ય છે, જે ઊંચા વળતરને પ્રતિબિંબિત કરે છે પરંતુ સંભવિત રીતે ધીમી પ્રશંસા દર્શાવે છે. ઈ-કોમર્સ ડિમાન્ડને કારણે ઔદ્યોગિક પ્રોપર્ટીઝમાં કેપ રેટ 4-5%ના ઐતિહાસિક નીચા સ્તરે જોવા મળ્યો છે, જ્યારે રિટેલ અને ઑફિસ પ્રોપર્ટીઝ વધુ કથિત જોખમને પ્રતિબિંબિત કરતા ઊંચા કેપ રેટ (6-9%) ધરાવે છે. એડવાન્સ્ડ કેપ રેટ કેલ્ક્યુલેટર એક સ્થિર NOI ની ગણતરી કરવા માટે ખાલી જગ્યા ભથ્થાં, મૂડી ખર્ચ અનામત અને સંચાલન ખર્ચ ગુણોત્તરને સમાવીને મૂળભૂત સૂત્રથી આગળ વધે છે જે વાસ્તવિક-વિશ્વના પ્રદર્શનને વધુ ચોક્કસ રીતે પ્રતિબિંબિત કરે છે. કેપ રેટ, NOI અને પ્રોપર્ટી વેલ્યુ વચ્ચેના સંબંધને સમજવું — અને આમાંના કોઈપણ એક ઇનપુટમાં કેવી રીતે ફેરફાર અન્ય લોકો સુધી પહોંચે છે — તે કોઈપણ ગંભીર રિયલ એસ્ટેટ રોકાણકાર, વિશ્લેષક અથવા મૂલ્યાંકનકાર માટે જરૂરી છે.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
સૂત્ર
▾
See calculator interface for applicable formulas and inputsVariable Legend
▾
| પ્રતીક | નામ | એકમ | વર્ણન |
|---|---|---|---|
| NOI | નેટ ઓપરેટિંગ આવક | USD/year | ઋણ સેવા અને અવમૂલ્યન પહેલાં કુલ ભાડાની આવક તમામ ઓપરેટિંગ ખર્ચ (મિલકત વેરો, વીમો, જાળવણી, સંચાલન ફી, ઉપયોગિતાઓ) બાદ કરો. |
| V | મિલકત કિંમત / ખરીદી કિંમત | USD | વર્તમાન બજાર મૂલ્ય અથવા મિલકતનું સંપાદન ખર્ચ, કેપ રેટ ફોર્મ્યુલામાં છેદ તરીકે વપરાય છે. |
| CR | કેપ રેટ | % | નેટ ઓપરેટિંગ આવક મિલકત મૂલ્ય દ્વારા ભાગ્યા, ટકાવારી તરીકે દર્શાવવામાં આવે છે. અસ્કયામત પર અનલીવરેડ વાર્ષિક વળતરનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે. |
| GRM | કુલ ભાડું ગુણક | ratio | મિલકતની કિંમત વાર્ષિક કુલ ભાડાકીય આવક દ્વારા વિભાજિત. કૅપ રેટથી સંબંધિત પરંતુ ખર્ચ કપાત વિના ઝડપી સ્ક્રીનિંગ મેટ્રિક. |
| OER | સંચાલન ખર્ચ ગુણોત્તર | % | કુલ આવકની ટકાવારી તરીકે કુલ સંચાલન ખર્ચ. સામાન્ય રીતે રહેણાંક ભાડા માટે 35-50%; વ્યાપારી મિલકતો માટે ઉચ્ચ. |
| Vac | ખાલી જગ્યા દર | % | મિલકત બિન કબજા વગરના સમયની અંદાજિત ટકાવારી અસરકારક કુલ આવકમાં ઘટાડો કરે છે. સામાન્ય રીતે રહેણાંક માટે 5-10%, વ્યાપારી માટે વધુ. |
How to Cap Rate Calculator (Advanced)
▾
- 1પગલું 1 — કુલ અનુસૂચિત આવક (GSI) ની ગણતરી કરો: વાર્ષિક કુલ અનુસૂચિત આવક મેળવવા માટે માસિક ભાડું (અથવા અંદાજિત ભાડું) 12 વડે ગુણાકાર કરો. મલ્ટિ-યુનિટ પ્રોપર્ટીઝ માટે, બધા યુનિટના ભાડાનો સરવાળો કરો. પાર્કિંગ ફી, લોન્ડ્રી, સ્ટોરેજ અથવા પાલતુ ફી જેવા આનુષંગિક આવકના સ્ત્રોતોનો સમાવેશ કરો.
- 2પગલું 2 - ખાલી જગ્યા અને ક્રેડિટ લોસ લાગુ કરો: ખાલી જગ્યા અને ક્રેડિટ નુકશાન ભથ્થું બાદ કરો, સામાન્ય રીતે GSI ના 5-10%. આ ભાડૂતો વચ્ચેના સમયગાળા માટે હિસ્સો ધરાવે છે, ખાલી કરાવવાની ખોટ અને બિન-ચુકવણી. ચોકસાઈ માટે CoStar, Marcus & Millichap અથવા સેન્સસ બ્યુરોના સ્થાનિક માર્કેટ વેકેન્સી ડેટાનો ઉપયોગ કરો.
- 3પગલું 3 — અસરકારક કુલ આવકની ગણતરી કરો (EGI): EGI = GSI × (1 − ખાલી જગ્યા દર). આ વાસ્તવિક આવકનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે જે ટર્નઓવર અને બિન-ચુકવણીના હિસાબ પછી મિલકત પેદા કરશે.
- 4પગલું 4 — બધા ઓપરેટિંગ ખર્ચાઓને આઇટમાઇઝ કરો: દરેક રિકરિંગ ઓપરેટિંગ ખર્ચની સૂચિ બનાવો: મિલકત વેરો, સંકટ વીમો, મિલકત વ્યવસ્થાપન ફી (સામાન્ય રીતે EGI ના 8-12%), જાળવણી અને સમારકામ, લેન્ડસ્કેપિંગ, માલિક દ્વારા ચૂકવવામાં આવતી યુટિલિટીઝ, HOA લેણાં, એકાઉન્ટિંગ/કાનૂની ફી, અને મૂડી ખર્ચ માટે 5%-50% ખર્ચ વૃદ્ધત્વ પ્રણાલીઓ જેમ કે HVAC, છત, પ્લમ્બિંગ).
- 5પગલું 5 — નેટ ઓપરેટિંગ આવક (NOI) ની ગણતરી કરો: NOI = EGI − કુલ ઓપરેટિંગ ખર્ચ. ગીરોની ચૂકવણી અને આવકવેરા પહેલાંની કામગીરીમાંથી આ મિલકતનો વાર્ષિક નફો છે. NOI એ કેપ રેટ ફોર્મ્યુલાનો અંશ છે.
- 6સ્ટેપ 6 — NOI ને પ્રોપર્ટી વેલ્યુ દ્વારા વિભાજીત કરો: કેપ રેટ = NOI ÷ પ્રોપર્ટી વેલ્યુ. 100 વડે ગુણાકાર કરીને પરિણામને ટકાવારી તરીકે વ્યક્ત કરો. ઉદાહરણ તરીકે, $600,000ની મિલકત પર $40,000 NOI 6.67% કેપ રેટ આપે છે.
- 7સ્ટેપ 7 — માર્કેટ બેન્ચમાર્કની વિરુદ્ધ અર્થઘટન કરો: સમાન સબમાર્કેટમાં સમાન પ્રોપર્ટી માટે પરિણામી કેપ રેટની વર્તમાન માર્કેટ કેપ રેટ સાથે સરખામણી કરો (CBRE, JLL અથવા માર્કસ અને મિલિચેપ રિપોર્ટ્સમાંથી ઉપલબ્ધ). બજારની ઉપરનો કેપ રેટ ઓછો ભાવ અથવા વધુ જોખમ સૂચવે છે; નીચેનું બજાર પ્રીમિયમ સ્થાન અથવા સ્થિર આવક સૂચવી શકે છે.
Worked Examples
▾
મુખ્ય ટેક્સાસ બજાર માટે સરેરાશથી ઉપર
વાર્ષિક GSI $31,200 છે. 6% ખાલી જગ્યા ($1,872) પછી, EGI $29,328 છે. સંચાલન ખર્ચમાં $10,400 બાદ કરવાથી $18,928 નો NOI મળે છે. $350,000ની ખરીદી કિંમતથી ભાગાકાર કરવાથી 6.95%નો કેપ રેટ મળે છે, જે ડલ્લાસ-ફોર્ટ વર્થ મેટ્રો વિસ્તારમાં વર્ગ B સિંગલ-ફેમિલી રેન્ટલ માટે નક્કર છે જ્યાં માર્કેટ કેપ રેટ સામાન્ય રીતે 5.5-7.5% સુધી હોય છે.
શિકાગોમાં શહેરી બહુવિધ પરિવારો માટે લાક્ષણિક
8% ખાલી જગ્યા પછી EGI $99,360 છે. સંચાલન ખર્ચ (41.6% OER) માં $45,000 બાદ કરવાથી $54,360 નો NOI મળે છે. $1.2M કિંમત વડે ભાગીએ તો કેપ રેટ 4.86% છે. સ્થાપિત પડોશમાં શિકાગો મલ્ટિફેમિલી કેપ રેટ સામાન્ય રીતે 4.5-6%ની રેન્જમાં હોય છે, તેથી આ પ્રોપર્ટીની કિંમત બજારને અનુરૂપ છે પરંતુ ખર્ચના આશ્ચર્ય માટે મર્યાદિત માર્જિન છોડે છે.
સન બેલ્ટ રિટેલ માટે સોલિડ
10% ખાલી જગ્યા પછી EGI $226,800 છે. $88,000 નો ઓપરેટિંગ ખર્ચ $138,800 નો NOI પેદા કરે છે. $2.8M ખરીદ કિંમતે, કેપ રેટ 5.91% છે. ફોનિક્સ રિટેલ કેપ દર સામાન્ય રીતે એન્કર ટેનન્સી અને લીઝ ટર્મના આધારે 5.5-7.5% ની રેન્જ ધરાવે છે, આ એસેટને ભાડા વૃદ્ધિ માટે જગ્યા સાથે વાજબી કિંમતના પડોશી રિટેલ સેન્ટર તરીકે સ્થાન આપે છે કારણ કે ફોનિક્સની વસ્તી સતત વિસ્તરી રહી છે.
પોસ્ટ-પેન્ડેમિક ઓફિસ રિસ્ક પ્રીમિયમને પ્રતિબિંબિત કરે છે
15% ખાલી જગ્યા પછી EGI (પોસ્ટ-પેન્ડેમિક રીમોટ વર્ક હેડવિન્ડ્સને પ્રતિબિંબિત કરે છે) $442,000 છે. સંચાલન ખર્ચમાં $195,000 પછી, NOI $247,000 છે. પરિણામી 5.57% કેપ રેટ ઉપનગરીય એટલાન્ટા ઑફિસ માટે કડક છેડે છે, જે સામાન્ય રીતે 6-8.5%ની રેન્જમાં હોય છે. એલિવેટેડ વેકેન્સી ધારણા અર્થપૂર્ણ રીતે NOI ને ડિપ્રેસ કરે છે; જો ઓક્યુપન્સી 90% સુધી સુધરશે, તો NOI $273,000 સુધી પહોંચી જશે અને અસરકારક કેપ રેટ વધીને 5.46% થશે, જે દર્શાવે છે કે કેવી રીતે ઓફિસ 2024-2025માં એક જટિલ અંડરરાઈટ રહી છે.
Real-World Applications
▾
ધિરાણ-તટસ્થ ધોરણે વિવિધ બજારો અને મિલકતના પ્રકારોમાં સંપાદનની તકોની તુલના કરવી. આ એપ્લિકેશનનો ઉપયોગ સામાન્ય રીતે વ્યાવસાયિકો દ્વારા કરવામાં આવે છે જેમને તેમના સંબંધિત ક્ષેત્રોમાં નિર્ણય લેવા, બજેટિંગ અને વ્યૂહાત્મક આયોજનને સમર્થન આપવા માટે ચોક્કસ જથ્થાત્મક વિશ્લેષણની જરૂર હોય છે.
આવકના મૂડીકરણ અભિગમનો ઉપયોગ કરીને આવકની મિલકતોના વાજબી બજાર મૂલ્યનો અંદાજ કાઢવો. ઉદ્યોગ વ્યવસાયિકો આ ગણતરી પર બેન્ચમાર્ક પ્રદર્શન, વિકલ્પોની તુલના કરવા અને સ્થાપિત ધોરણો અને નિયમનકારી આવશ્યકતાઓનું પાલન સુનિશ્ચિત કરવા માટે આધાર રાખે છે.
પ્રકાશિત માર્કેટ કેપ રેટ સર્વે સામે બેન્ચમાર્કિંગ પોર્ટફોલિયો કામગીરી. શૈક્ષણિક સંશોધકો અને વિદ્યાર્થીઓ આ ગણતરીનો ઉપયોગ સૈદ્ધાંતિક મોડલને માન્ય કરવા, અભ્યાસક્રમની સોંપણીઓ પૂર્ણ કરવા અને અંતર્ગત ગાણિતિક સિદ્ધાંતોની ઊંડી સમજ વિકસાવવા માટે કરે છે.
મૂલ્ય પર NOI ગોઠવણોની અસરનું પ્રમાણ નક્કી કરીને ખરીદી કિંમતોની વાટાઘાટો. નાણાકીય વિશ્લેષકો અને આયોજકો આ ગણતરીને તેમના વર્કફ્લોમાં સચોટ આગાહી કરવા, જોખમના સંજોગોનું મૂલ્યાંકન કરવા અને હિસ્સેદારોને ડેટા આધારિત ભલામણો રજૂ કરવા માટે સમાવિષ્ટ કરે છે.
હોલ્ડ પિરિયડ દરમિયાન પ્રોજેક્ટની પ્રશંસા અથવા અવમૂલ્યન સુધી પ્રસારિત એન્ટ્રી અને એક્ઝિટ કેપ રેટનું મૂલ્યાંકન કરવું. આ એપ્લિકેશનનો ઉપયોગ સામાન્ય રીતે વ્યાવસાયિકો દ્વારા કરવામાં આવે છે જેમને તેમના સંબંધિત ક્ષેત્રોમાં નિર્ણય લેવા, બજેટિંગ અને વ્યૂહાત્મક આયોજનને સમર્થન આપવા માટે ચોક્કસ જથ્થાત્મક વિશ્લેષણની જરૂર હોય છે.
Special Cases
▾
નીચા બજાર ભાડા અથવા ઊંચી ખાલી જગ્યા ધરાવતી મિલકત વર્તમાન આવક પર ડિપ્રેસ્ડ કેપ રેટ બતાવશે.
રોકાણકારો 'એઝ-સ્ટેબિલાઇઝ્ડ' કેપ રેટ મેળવવા માટે સ્ટેબિલાઇઝ્ડ NOI (પોસ્ટ-રિનોવેશન અથવા લીઝ-અપ) અંડરરાઇટ કરે છે, પછી મૂલ્યાંકન કરો કે સંપાદન કિંમત પુનઃસ્થાપન સમયગાળા દરમિયાન સલામતીના પૂરતા માર્જિન પ્રદાન કરે છે કે કેમ. કેપ રેટ એડવાન્સ્ડ ગણતરીઓમાં આ દૃશ્યનો સામનો કરતી વખતે, વપરાશકર્તાઓએ ચકાસવું જોઈએ કે તેમના ઇનપુટ મૂલ્યો અર્થપૂર્ણ પરિણામો ઉત્પન્ન કરવા માટે સૂત્ર માટે અપેક્ષિત શ્રેણીમાં આવે છે. આઉટ-ઓફ-રેન્જ ઇનપુટ્સ ગાણિતિક રીતે માન્ય પરંતુ વ્યવહારિક રીતે અર્થહીન આઉટપુટ તરફ દોરી શકે છે જે વાસ્તવિક દુનિયાની પરિસ્થિતિઓને પ્રતિબિંબિત કરતા નથી.
ટ્રિપલ-નેટ (NNN) લીઝ્ડ કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીમાં નીચા અસરકારક કેપ રેટ છે
ટ્રિપલ-નેટ (NNN) લીઝ્ડ કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીમાં નીચા અસરકારક કેપ રેટ હોય છે કારણ કે ભાડૂત કર, વીમો અને જાળવણી ચૂકવે છે, જે મકાનમાલિકના ખર્ચના જોખમને ઘટાડે છે. જો કે, ભાડૂતની ક્રેડિટ ગુણવત્તા સર્વોપરી છે; કોર્પોરેટ-બાંયધરીકૃત NNN લીઝ પરનો 5.5% કેપ દર સ્થાનિક ફ્રેન્ચાઈઝી પર 5.5% કેપ કરતા ઘણો અલગ છે.
કોઈ NOI ન હોવાને કારણે ખાલી પડેલી જમીન અથવા પૂર્વ-આવક વિકાસ પ્રોજેક્ટ પર કેપ રેટ લાગુ થતો નથી.
વિકાસકર્તાઓ વૈકલ્પિક મેટ્રિક્સનો ઉપયોગ કરે છે જેમ કે નફો-પર-ખર્ચ, વિકાસ ઉપજ અને ઇક્વિટી પર વળતર આ સોદાઓને અન્ડરરાઇટ કરવા માટે. કેપ રેટ એડવાન્સ્ડના સંદર્ભમાં, આ વિશેષ કેસને સાવચેતીપૂર્વક અર્થઘટનની જરૂર છે કારણ કે માનક ધારણાઓ પકડી શકતી નથી. વપરાશકર્તાઓએ ડોમેન કુશળતા સાથે પરિણામોને ક્રોસ-રેફરન્સ કરવા જોઈએ અને આ અસામાન્ય પરિસ્થિતિઓ હેઠળ આઉટપુટને માન્ય કરવા માટે વધારાના સંદર્ભો અથવા સાધનોની સલાહ લેવાનું વિચારવું જોઈએ.
બજાર અને મિલકતના પ્રકાર દ્વારા 2024 યુએસ કેપ રેટ બેન્ચમાર્ક
▾
| બજાર / મિલકતનો પ્રકાર | કેપ રેટ રેન્જ | વલણ |
|---|---|---|
| એનવાયસી મલ્ટિફેમિલી | 3.0% – 4.5% | સ્થિર |
| LA મલ્ટિફેમિલી | 3.5%–5.0% | સહેજ વિસ્તરી રહ્યું છે |
| ડલ્લાસ મલ્ટિફેમિલી | 4.5% – 6.5% | વિસ્તરી રહ્યું છે |
| ફોનિક્સ મલ્ટિફેમિલી | 4.5% – 6.5% | વિસ્તરી રહ્યું છે |
| ઇન્ડિયાનાપોલિસ મલ્ટિફેમિલી | 5.5% – 7.5% | સ્થિર |
| રાષ્ટ્રીય ઔદ્યોગિક | 4.5%–6.0% | ઐતિહાસિક નીચાણથી વિસ્તરણ |
| ઉપનગરીય કચેરી | 6.5% – 9.0% | નોંધપાત્ર રીતે વિસ્તરણ |
| નેબરહુડ રિટેલ | 5.5% – 7.5% | સ્થિર |
| સિંગલ-ટેનન્ટ નેટ લીઝ | 4.5% – 6.5% | વિસ્તરી રહ્યું છે |
| સ્વ-સંગ્રહ | 5.0%–7.0% | વિસ્તરી રહ્યું છે |
Frequently Asked Questions
▾
ભાડાની મિલકત માટે સારો કેપ રેટ શું છે?
'સારા' કેપ રેટ સંપૂર્ણપણે બજાર સંદર્ભ, મિલકતના પ્રકાર અને તમારા રોકાણના લક્ષ્યો પર આધાર રાખે છે. મેનહટન અથવા સાન ફ્રાન્સિસ્કો જેવા ઉચ્ચ-પ્રશંસનીય દરિયાકાંઠાના બજારોમાં, 3-4% ના કેપ રેટને સામાન્ય ગણવામાં આવે છે કારણ કે રોકાણકારો અપેક્ષિત કિંમતની પ્રશંસાના બદલામાં ઓછી વર્તમાન આવક સ્વીકારે છે. મિડવેસ્ટ અથવા સન બેલ્ટ સેકન્ડરી માર્કેટમાં, રોકાણકારો સામાન્ય રીતે 6-9% નીચી પ્રશંસાની સંભાવના અને ઓછી તરલતા માટે વળતરની અપેક્ષા રાખે છે. સામાન્ય નિયમ તરીકે, 10-વર્ષની ટ્રેઝરી ઉપજ કરતાં ઓછામાં ઓછા 150-200 બેસિસ પોઈન્ટ્સથી ઉપરનો કેપ રેટ સ્થિર આવકની મિલકત માટે વાજબી જોખમ પ્રીમિયમ તરીકે ગણવામાં આવે છે, જોકે ઘણા રોકાણકારો મિલકત-વિશિષ્ટ જોખમોને ધ્યાનમાં રાખીને ઉચ્ચ સ્પ્રેડને લક્ષ્યાંક બનાવે છે.
શું કેપ રેટમાં ગીરોની ચૂકવણીનો સમાવેશ થાય છે?
ના — અને આ કેપ રેટ વિશે સમજવા માટેની સૌથી મહત્વપૂર્ણ બાબતોમાંની એક છે. ફોર્મ્યુલા નેટ ઓપરેટિંગ ઈન્કમ (NOI) નો ઉપયોગ કરે છે, જેની ગણતરી કોઈપણ દેવું સેવા (ગીરો મુદ્દલ અને વ્યાજ) પહેલાં કરવામાં આવે છે. આ કેપ રેટને ધિરાણ-તટસ્થ મેટ્રિક બનાવે છે, જેનો અર્થ થાય છે કે તે મિલકત પરના વળતરને રજૂ કરે છે, પછી ભલે તે કેવી રીતે ધિરાણ કરવામાં આવે. સફરજન-થી-સફરજનના આધારે પ્રોપર્ટીઝની સરખામણી કરવા માટે આ ઉપયોગી છે, પરંતુ તેનો અર્થ એ છે કે કેપ રેટ એકલા તમને કહી શકશે નહીં કે લિવરેજ્ડ રોકાણ રોકડ પ્રવાહ હકારાત્મક હશે કે નહીં. ધિરાણની અસરનું મૂલ્યાંકન કરવા માટે, તમારે કેપ રેટની સાથે રોકડ પર રોકડ વળતર અથવા ડેટ સર્વિસ કવરેજ રેશિયો (DSCR) જોવાની જરૂર છે.
પ્રોપર્ટી વેલ્યુનો અંદાજ કાઢવા માટે હું કેપ રેટનો ઉપયોગ કેવી રીતે કરી શકું?
આવક કેપિટલાઇઝેશન અભિગમ મિલકત મૂલ્ય મેળવવા માટે કેપ રેટનો ઉપયોગ કરે છે: મૂલ્ય = NOI ÷ કેપ રેટ. ઉદાહરણ તરીકે, જો બજાર વેપારમાં 6% કેપ રેટ પર તુલનાત્મક પ્રોપર્ટીઝ અને તમારી પ્રોપર્ટી NOI માં $60,000 નું ઉત્પાદન કરે છે, તો ગર્ભિત મૂલ્ય $60,000 ÷ 0.06 = $1,000,000 છે. મૂલ્યાંકનકારો અને વ્યાપારી દલાલો દ્વારા આ અભિગમનો વ્યાપકપણે ઉપયોગ થાય છે. જો કે, પરિણામની ચોકસાઈ વિશ્વસનીય, સ્થિર NOI આંકડો અને તાજેતરના, ખરેખર તુલનાત્મક વેચાણમાંથી મેળવેલ યોગ્ય માર્કેટ કેપ રેટનો ઉપયોગ કરવા પર નિર્ભર છે - કિંમતો પૂછવા પર નહીં.
કેપ રેટ અને રોકડ પર રોકડ વળતર વચ્ચે શું તફાવત છે?
કેપ રેટ પ્રોપર્ટીના સંપૂર્ણ મૂલ્ય પર અનલિવરેડ રિટર્નને માપે છે, જ્યારે કેશ-ઓન-કેશ રિટર્ન માત્ર વાસ્તવમાં રોકાણ કરાયેલ ઇક્વિટી (રોકડ)ને સંબંધિત વાર્ષિક રોકડ પ્રવાહને માપે છે. જો તમે મોર્ટગેજ સાથે પ્રોપર્ટીનું ધિરાણ કરો છો, તો તમારું રોકડ-ઓન-કેશ રિટર્ન ગીરોની ચૂકવણી માટે જવાબદાર છે અને તમારા વાર્ષિક ચોખ્ખા રોકડ પ્રવાહની તમારી ડાઉન પેમેન્ટ અને બંધ ખર્ચ સાથે સરખામણી કરે છે. નીચા-વ્યાજ-દરના વાતાવરણમાં, લીવરેજ કેપ રેટ (પોઝીટીવ લીવરેજ) ઉપર રોકડ પર રોકડ વળતરને સારી રીતે વધારી શકે છે. જ્યારે મોર્ટગેજ રેટ કેપ રેટ કરતાં વધી જાય છે, ત્યારે લીવરેજ નકારાત્મક હોય છે અને કેશ-ઓન-કેશ રિટર્ન કેપ રેટથી નીચે આવે છે, જે 2022-2023 દરના વાતાવરણ દરમિયાન ઘણા રોકાણકારો ચૂકી ગયેલા ચેતવણી સંકેત છે.
શહેર અને મિલકતના પ્રકાર દ્વારા કેપ રેટ શા માટે આટલો બદલાય છે?
કેપના દરો બજારના જોખમ અને વૃદ્ધિની અપેક્ષાઓના સર્વસંમતિ મૂલ્યાંકનને પ્રતિબિંબિત કરે છે. ઉચ્ચ-માગ, પુરવઠા-અવરોધિત બજારોમાં પ્રોપર્ટીઝ પ્રીમિયમ ભાવો (નીચા કેપ દરો) માટે આદેશ આપે છે કારણ કે રોકાણકારો મજબૂત ભાડા વૃદ્ધિ અને પ્રશંસાની અપેક્ષા રાખે છે. વધુ અસ્થિર આવક ધરાવતી મિલકતના પ્રકારો - જેમ કે હોટેલ્સ, ઘટી રહેલા મોલમાં ગ્રાઉન્ડ-ફ્લોર રિટેલ અથવા બિનસાંપ્રદાયિક માંગની પાળીનો સામનો કરતી ઓફિસ બિલ્ડીંગો - રોકાણકારોને અનિશ્ચિતતા માટે વળતર આપવા માટે ઊંચા કેપ રેટ ધરાવે છે. ઈ-કોમર્સ માંગમાં વધારો થવાને કારણે 2021-2022માં મુખ્ય લોજિસ્ટિક્સ હબની નજીકની ઔદ્યોગિક મિલકતોએ કેપ રેટ કમ્પ્રેશનને ઐતિહાસિક નીચા (4-5%) સુધી જોયો. જ્યારે વ્યાજ દરો નીચા હોય ત્યારે કેપ રેટ પણ સંકુચિત થાય છે (નાણાં સસ્તા છે, ઉપજ માટે સ્પર્ધા ભાવ વધે છે) અને જ્યારે દર વધે છે ત્યારે વિસ્તૃત થાય છે.
શું મારે NOI ગણતરીમાં મૂડી ખર્ચ અનામતનો સમાવેશ કરવો જોઈએ?
હા, વાસ્તવિક વિશ્લેષણ માટે તમારે NOI ની ગણતરી કરતા પહેલા તમારા સંચાલન ખર્ચમાં મૂડી ખર્ચ (CapEx) અનામતનો સમાવેશ કરવો જોઈએ. રૂફ રિપ્લેસમેન્ટ, એચવીએસી સિસ્ટમ્સ, પ્લમ્બિંગ, ઇલેક્ટ્રિકલ અને ઉપકરણો જેવી મુખ્ય મૂડી વસ્તુઓ માટે વાર્ષિક કુલ ભાડાના 5-10% અનામત રાખવાનો સામાન્ય નિયમ છે. વિક્રેતાઓ ઘણીવાર પ્રો ફોર્મા NOI આંકડાઓ રજૂ કરે છે જે CapEx અનામતને બાદ કરે છે, NOI ને વધારી દે છે અને કેપ રેટ વાસ્તવમાં છે તેના કરતા વધુ આકર્ષક દેખાય છે. પ્રોપર્ટીની ઉંમર, સ્થિતિ અને મુખ્ય સિસ્ટમના બાકી ઉપયોગી જીવનના આધારે વાસ્તવિક CapEx અનામતનો સમાવેશ કરવા માટે હંમેશા વેચનારના ઓપરેટિંગ સ્ટેટમેન્ટને ફરીથી લખો.
જ્યારે વ્યાજ દર વધે ત્યારે કેપ રેટનું શું થાય છે?
ઐતિહાસિક રીતે, વધતા વ્યાજ દરો કેપ રેટ પર ઉપરનું દબાણ લાવે છે (એટલે કે, મિલકતના મૂલ્યો પર નીચેનું દબાણ), કારણ કે ઊંચા ઉધાર ખર્ચ એવા ખરીદદારોના પૂલને ઘટાડે છે જેઓ ડીલ પેન્સિલ કરી શકે છે, અને કારણ કે વૈકલ્પિક નિશ્ચિત-આવકના રોકાણો (જેમ કે બોન્ડ) ઉપજના આધારે વધુ સ્પર્ધાત્મક બને છે. જો કે, સંબંધ સંપૂર્ણપણે યાંત્રિક નથી: મજબૂત ભાડા વૃદ્ધિ મૂલ્ય સંકોચનને સરભર કરી શકે છે, અને વિવિધ મિલકત પ્રકારો અલગ રીતે પ્રતિસાદ આપે છે. 2022-2023 દર ચક્ર આ તણાવને સ્પષ્ટપણે દર્શાવે છે: કેપ રેટના વિસ્તરણના કારણે ઘણા ક્ષેત્રોમાં વ્યાપારી મિલકતના ભાવ 15-25% ઘટ્યા હતા, જ્યારે મજબૂત નેટ ઇન-માઇગ્રેશન (જેમ કે સનબેલ્ટ મલ્ટિફેમિલી) ધરાવતા બજારોમાં ભાડા વૃદ્ધિની ગતિને કારણે વધુ સાધારણ સુધારા જોવા મળ્યા હતા.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !અંશમાં NOI ને બદલે કુલ ભાડું વાપરવું, જે ઓપરેટિંગ ખર્ચની અવગણના કરે છે અને નાટકીય રીતે કેપ રેટને વધારે છે.
- !ઓપરેટિંગ ખર્ચમાંથી મૂડી ખર્ચ અનામતને બાદ કરતા, સ્વતંત્ર ચકાસણી વિના ફેસ વેલ્યુ પર વિક્રેતા તરફી ફોર્મ સ્વીકારવા.
- !અલગ બજાર અથવા મિલકતના પ્રકારમાંથી કેપ રેટ લાગુ કરવો, જે ખોટી કિંમતવાળી ઑફરો તરફ દોરી જાય છે (દા.ત., શિકાગોની મિલકતને મૂલ્ય આપવા માટે ફોનિક્સ કેપ રેટનો ઉપયોગ કરીને).
- !રોકડ-પર-રોકડ વળતર, DSCR, અથવા ચોક્કસ હોલ્ડ અવધિ આપવામાં આવેલ અંદાજિત IRRનું વિશ્લેષણ કર્યા વિના કેપ રેટને એકમાત્ર અન્ડરરાઇટિંગ મેટ્રિક તરીકે ગણવામાં આવે છે.
- !ખાલી જગ્યાને અવગણવી: NOI ની ગણતરી કરવા માટે 100% ઓક્યુપન્સીનો ઉપયોગ કરવાથી ઓવરસ્ટેટેડ કેપ રેટ ઉત્પન્ન થાય છે જે વાસ્તવિક-વિશ્વના પ્રદર્શનને પ્રતિબિંબિત કરશે નહીં.
Pro Tip
વિક્રેતાના ઓફરિંગ મેમોરેન્ડમનું મૂલ્યાંકન કરતી વખતે, હંમેશા પ્રો ફોર્મા NOI જાતે ફરીથી લખો. જો વિક્રેતા સ્વ-સંચાલિત હોય તો મેનેજમેન્ટ ફી પાછા ઉમેરો, વાસ્તવિક ખાલી જગ્યા ભથ્થું શામેલ કરો, CapEx અનામત ઉમેરો અને મિલકત કરનો આંકડો વેચાણ પછીના મૂલ્યાંકનને પ્રતિબિંબિત કરે છે (જે ઘણીવાર ખરીદી કિંમત પર ફરીથી સેટ થાય છે) ની ચકાસણી કરો. રિકાસ્ટેડ NOI — તમારા લક્ષ્ય સંપાદન કિંમત દ્વારા વિભાજિત — તમને સાચો ગોઇંગ-ઇન કેપ રેટ આપે છે.
Did you know?
શબ્દ 'કેપિટલાઇઝેશન રેટ' 1930-1940 ના દાયકામાં ઔપચારિક આવક મૂડીકરણ મૂલ્યાંકન પદ્ધતિનો છે. WWII પછીના ઉપનગરીય તેજી દરમિયાન, વધતા સનબેલ્ટ શહેરોમાં એપાર્ટમેન્ટ બિલ્ડિંગ્સ પરના કેપ રેટ નિયમિતપણે 10-12% કરતા વધી ગયા હતા, જે ઊંચા ગીરો ખર્ચ, મર્યાદિત સંસ્થાકીય મૂડી અને ખરીદદારો વચ્ચે ઓછી સ્પર્ધા દર્શાવે છે - 2010 દરમિયાન ગેટવે માર્કેટમાં જોવા મળતા પેટા-4% દરોથી તદ્દન વિપરીત.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
સાપ્તાહિક ગણિત ટિપ્સ મેળવો
12,000+ સબ્સ્ક્રાઇબર્સ સાથે જોડાઓ કે જેઓ દર અઠવાડિયે કેલ્ક્યુલેટર ટીપ્સ મેળવે છે.