What is First Home Guarantee Scheme Australia?
▾
ערבות הבית הראשון (FHBG), הידועה בעבר בשם First Home Loan Deposit Scheme, היא יוזמה ממשלתית אוסטרלית המנוהלת על ידי Housing Australia, המאפשרת לרוכשי דירה ראשונה זכאים לרכוש נכס עם פיקדון נמוך כמו 5% (או 2-3% עבור קונים אזוריים במסגרת ערבות רוכשי דירה אזורית) מבלי לשלם ל-Lenders Mortga (Lenders Mortga). במסגרת התוכנית, הממשלה מבטיחה עד 15% מערך הנכס למלווים המשתתפים, ולמעשה משלים את ההפרש בין ההפקדה של 5% של הקונה לבין הרף הסטנדרטי של 20% בו משתמשים המלווים כדי להימנע מדרישת LMI. זה יכול לחסוך לקונים עשרות אלפי דולרים בפרמיות LMI שאחרת היו נגבים עבור הלוואות גבוהות ביחס הלוואה לערך. כדי להיות זכאים, על המועמדים להיות אזרחים אוסטרליים בני 18 ומעלה, לא חייבים להיות בעלי נכס בעבר באוסטרליה, חייבים להרוויח לא יותר מ-$125,000 בשנה כמבקש יחיד או $200,000 בשילוב כזוג או שני אנשים שקונים יחד, ועליהם להתכוון להיות בעלים של הנכס הנרכש. מכסות מחיר חלות לפי מיקום - לדוגמה, בערים הגדולות של NSW המכסה היא $900,000, בעוד שבאזורים אזוריים יש מכסים נמוכים יותר. יש מספר מוגבל של מקומות ערבות פנויים בכל שנת כספים, המחולקים בין פאנל של מלווים משתתפים, כולל בנקים גדולים ומלווים אזוריים. הערבות אינה כרוכה בתשלום במזומן לקונה או למלווה, אלא היא התחייבות מותנית בגיבוי ממשלתי המאפשרת למלווה להמשיך ללא צורך ב-LMI. רוכשי דירה ראשונים צריכים גם לחקור מענקים מבוססי מדינה והקלות במס בולים שעשויים להיות זמינים בו-זמנית.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
נוסחה
▾
פיקדון מינימלי = מחיר הנכס × 5% (סטנדרטי) או × 2% (אזורי); LMI Saving = LMI Premium שאחרת תחול בהפקדה של 5-10%; ערבות ממשלתית = מחיר הנכס × 15%Variable Legend
▾
| סמל | שם | יחידה | תיאור |
|---|---|---|---|
| propertyPrice | מחיר הרכישה | — | מחיר הרכישה של הנכס, חייב להיות בתוך תקרת המחיר של המדינה |
| depositAmount | פיקדון של הקונה | — | הפקדת הקונה - מינימום 5% (סטנדרטי) או 2% (אזורי/משפחתי), שהוא פרמטר מפתח בחישוב ערבות הבית הראשון באוסטרליה המשפיע ישירות על התוצאה המחושבת הסופית |
| governmentGuarantee | ערבות ממשלתית מכסה | — | ערבות ממשלתית מכסה את הפער בין ההפקדה ל-20% LVR |
| incomeLimit | $125 | — | $125,000 רווקים / $200,000 זוג - מוערך לפי הכנסה חייבת במס בשנה קודמת |
| lmiSaving | פרמיית LMI | — | פרמיית LMI שאם לא כן הייתה משתלמת ללא הערבות |
How to First Home Guarantee Scheme Australia
▾
- 1בדיקת זכאות: אזרח אוסטרלי, בגיל 18+, הכנסה מתחת ל-125,000 דולר רווקים או זוג של 200,000 דולר, ללא בעלות קודמת על נכס, מתכוון לגור בנכס.
- 2ודא שמחיר הנכס הוא במסגרת תקרת המחיר עבור המדינה והאזור שלך - התקרה שונה בין ערי בירה, מרכזים אזוריים גדולים ואזורים אזוריים אחרים.
- 3הגש בקשה דרך מלווה משתתף שהוא חלק מהפאנל של Housing Australia - לא כל המלווים משתתפים.
- 4המלווה המשתתף מעריך את הבקשה להלוואת הבית שלך כרגיל, כולל בדיקות שירות ואשראי.
- 5אם יאושר, Housing Australia ערבות עד 15% מערך הנכס, מה שמאפשר למלווה להעניק הלוואה ב-95% LVR מבלי לדרוש LMI.
- 6ההסדר מתנהל כרגיל - הערבות מהווה מעצור עבור המלווה ואינה כרוכה בתשלום במזומן לקונה.
- 7המשך בהחזרי משכנתא; ברגע שה-LVR יורד מתחת ל-80% באמצעות החזרים ו/או צמיחת הון, ניתן לשחרר את הערבות.
Worked Examples
▾
חיסכון ב-LMI הוא משוער; LMI בפועל משתנה לפי המלווה וגודל ההלוואה
הפקדה של $750,000 × 5% = $37,500. ללא ערבות, LMI על 95% LVR יעלה בדרך כלל $15,000-$22,000.
ערבות רוכש בית ראשון אזורית מאפשרת הפקדה של 2% לאזורים אזוריים זכאים
הפקדה של $450,000 × 2% = $9,000. הממשלה מבטיחה 18% מערך הנכס, מה שמאפשר 98% LVR ללא LMI.
תקרת המחיר של מלבורן עבור FHBG היא $800,000 (2024-25); מבחן ההכנסה משתמש בהכנסה החייבת הבסיסית
$190,000 < $200,000 מגבלת זוגיות. $680,000 < $800,000 תקרת מלבורן. שני המבחנים עוברים.
LMI מגן על המלווה, לא על הקונה - הערבות מסירה את העלות הזו לחלוטין
LMI ב-~3% בהלוואה של 95% LVR של $570,000 = ~$17,100 חסך. הערבות מכסה במקום את סיכון המלווה.
Real-World Applications
▾
רוכש דירה ראשון שמחשב אם החיסכון וההכנסה שלו זכאים לתכנית לפני שהוא פונה למלווה.. יישום זה משמש בדרך כלל אנשי מקצוע הזקוקים לניתוח כמותי מדויק כדי לתמוך בקבלת החלטות, תקצוב ותכנון אסטרטגי בתחומם.
זוג שבודק האם ההכנסה המשולבת שלהם מתחת לסף של 200,000$ כדי לגשת לערבות.
קונה שמשווה את עלות הכניסה לשוק כעת עם ה-FHBG לעומת המתנה לחסוך הפקדה מלאה של 20%... חוקרים אקדמיים וסטודנטים משתמשים בחישוב זה כדי לאמת מודלים תיאורטיים, להשלים מטלות קורסים ולפתח הבנה מעמיקה יותר של העקרונות המתמטיים הבסיסיים.
מתווך משכנתאות המייעץ ללקוחות אילו למלווים המשתתפים נותרו מקומות FHBG לשנת הכספים הנוכחית... אנליסטים ומתכננים פיננסיים משלבים את החישוב הזה בזרימת העבודה שלהם כדי לייצר תחזיות מדויקות, להעריך תרחישי סיכון, ולהציג המלצות מונעות נתונים לבעלי עניין
קונה אזורי הקובע אם העיר שלו כשירה כאזור אזורי להפקדה הנמוכה של 2% של ערבות רוכש דירה אזורית. יישום זה משמש בדרך כלל אנשי מקצוע הזקוקים לניתוח כמותי מדויק כדי לתמוך בקבלת החלטות, תקצוב ותכנון אסטרטגי בתחומם.
Special Cases
▾
אחריות אזורית לרוכש דירה ראשונה
{'title': 'Regional First Home Buyer Guarantee', 'body': 'The Regional First Home Buyer Guarantee (RFHBG) מאפשרת לקונים זכאים באוסטרליה האזורית לרכוש עם הפקדה של 2–3%. אזורי מוגדר כאזור מחוץ לשמונה ערי הבירה והמרכזים האזוריים הגדולים. לגרסה הזו יש הקצאה שנתית נפרדת של 10,000 מקומות.'}
ערבות בית משפחה
{'title': 'Family Home Guarantee', 'body': 'הערבת בית משפחתי מכוונת להורים יחידניים או לאפוטרופסים חוקיים יחידים עם תלויים. נדרש פיקדון של 2%, והממשלה ערבה עד 18% מערך הנכס. לתכנית זו יש 5,000 מקומות שנתיים ואינה מוגבלת לרוכשי דירה ראשונה.'} מקרה קצה זה מתעורר לעתים קרובות ביישומים מקצועיים של ערבות בית ראשון באוסטרליה, שבהם מעורבים תנאי גבול או ערכים קיצוניים. על המתרגלים לתעד מתי מצב זה מתרחש ולשקול האם שיטות חישוב חלופיות או גורמי התאמה מתאימים יותר למקרה השימוש הספציפי שלהם.
רכישות מחוץ לתוכנית
{'title': 'רכישות מחוץ לתכנית', 'גוף': 'קונים הרוכשים נכסים מחוץ לתכנית יכולים לשריין מקום במסגרת ה-FHBG לפני השלמת הנכס, בכפוף לתאריך החוזה בתוך שנת הכספים שבה המקום שמור. זה מצריך תיאום זהיר עם המלווה והדיור באוסטרליה.'} בהקשר של ערבות בית ראשון באוסטרליה, מקרה מיוחד זה דורש פרשנות מדוקדקת מכיוון שההנחות הסטנדרטיות עשויות שלא להתקיים. על המשתמשים להצליב תוצאות עם מומחיות בתחום ולשקול להתייעץ עם הפניות או כלים נוספים כדי לאמת את הפלט בתנאים לא טיפוסיים אלה.
First Home Super Saver Scheme שילוב
{'title': 'שילוב תכנית סופר חיסכון לבית ראשון', 'גוף': 'תכנית FHSS מאפשרת לרוכשי דירה ראשונים לחסוך פיקדון בתוך פנסיה בשיעור מס של 15%. ניתן לשלב זאת עם ה-FHBG: כספי FHSS המשוחררים מסופר יכולים להוות חלק מהפיקדון של 5%, מה שמאפשר לקונים להשתמש בסביבת החיסכון עם מס נמוך יותר לצבירת הפקדות.'}
נתוני התייחסות בערבות הבית הראשון של אוסטרליה
▾
| מְדִינָה | עיר בירה / גג אזורי גדול | כובע אזורי אחר |
|---|---|---|
| NSW | 900,000 דולר | $750,000 |
| VIC | 800,000 דולר | $650,000 |
| QLD | $700,000 | 550,000 דולר |
| WA | 600,000 דולר | $450,000 |
| SA | 600,000 דולר | $450,000 |
| ACT | $750,000 | N/A |
| TAS | 600,000 דולר | $450,000 |
| NT | 600,000 דולר | 550,000 דולר |
Frequently Asked Questions
▾
כמה מקומות FHBG זמינים?
ישנם 35,000 מקומות ערבות בית ראשון זמינים לשנת כספים. המקומות מחולקים בין המלווים המשתתפים ומוקצים על בסיס כל הקודם זוכה. ערבות רוכש דירה ראשונה אזורית והבטחת בית משפחתי יש הקצאות נפרדות. התהליך כולל יישום הנוסחה הבסיסית באופן שיטתי על התשומות הנתונות. כל משתנה בחישוב תורם לתוצאה הסופית, והבנת התפקידים האישיים שלו עוזרת להבטיח יישום מדויק.
האם הערבות מפחיתה את סכום ההלוואה או את הריבית שלי?
לא. הערבות היא כלי להפחתת סיכונים עבור המלווה, לא סובסידיה עבור הקונה. זה מאפשר לך ללוות עם פיקדון קטן יותר מבלי לשלם LMI, אבל אתה עדיין לווה ומחזיר את מלוא סכום ההלוואה בריבית סטנדרטית. זהו שיקול חשוב כאשר עובדים עם חישובי ערבות בית ראשון באוסטרליה ביישומים מעשיים. התשובה תלויה בערכי הקלט הספציפיים ובהקשר שבו מיושם החישוב.
האם אני יכול להשתמש ב-FHBG ובמענק לבעל הבית הראשון ביחד?
כן, ברוב המקרים. ה-FHBG הוא תכנית ערבות פדרלית, בעוד שהמענק הראשון לבעל הבית הוא מענק מזומן המבוסס על המדינה. ניתן להשתמש בשניהם בו זמנית אם אתה עומד בקריטריוני הזכאות האישיים עבור כל תוכנית. זהו שיקול חשוב כאשר עובדים עם חישובי ערבות בית ראשון באוסטרליה ביישומים מעשיים. התשובה תלויה בערכי הקלט הספציפיים ובהקשר שבו מיושם החישוב.
מה יקרה אם אני מוכר את הנכס לפני שה-LVR יורד מתחת ל-80%?
אם אתה מוכר בזמן שהערבות עדיין קיימת, הערבות תשתחרר עם הפשרה. הממשלה לא מקבלת שום חלק מהתמורה - היא פשוט סיפקה ערבות למלווה, שאינה נחוצה עוד לאחר החזר ההלוואה. זהו שיקול חשוב כאשר עובדים עם חישובי ערבות בית ראשון באוסטרליה ביישומים מעשיים.
האם נכסים להשקעה זכאים ל-FHBG?
לא. עליך להתכוון להיות בעלים-מחזיק בנכס. נכסים להשקעה אינם זכאים. אם תעזוב ותתחיל לשכור את הנכס, עליך להודיע על כך למלווה שלך, ותנאי הערבות עשויים להיות מושפעים. זהו שיקול חשוב כאשר עובדים עם חישובי ערבות בית ראשון באוסטרליה ביישומים מעשיים. התשובה תלויה בערכי הקלט הספציפיים ובהקשר שבו מיושם החישוב.
אילו סוגי נכסים אני יכול לקנות עם ה-FHBG?
נכסים זכאים כוללים בתים חדשים וקיימים, בתים עירוניים, דירות וקרקע עם חוזה לבנייה. גם חבילות בית וקרקע זכאיות. הנכס חייב להיות נכס למגורים במסגרת תקרת המחיר עבור מיקומך. זהו שיקול חשוב כאשר עובדים עם חישובי ערבות בית ראשון באוסטרליה ביישומים מעשיים. התשובה תלויה בערכי הקלט הספציפיים ובהקשר שבו מיושם החישוב.
אילו מלווים משתתפים בתוכנית?
Housing Australia מקיים פאנל של מלווים משתתפים, כולל בנקים גדולים כמו Commonwealth Bank, NAB, ANZ, ו-Westpac, כמו גם בנקים קטנים יותר ומלווים חוץ בנקאיים. הרשימה המלאה מתפרסמת באתר Housing Australia. זהו שיקול חשוב כאשר עובדים עם חישובי ערבות בית ראשון באוסטרליה ביישומים מעשיים. התשובה תלויה בערכי הקלט הספציפיים ובהקשר שבו מיושם החישוב.
מהי ערבות בית משפחה והאם היא שונה?
ערבות בית משפחה היא תכנית קשורה להורים חד הוריים או אפוטרופוסים חוקיים יחידים עם לפחות ילד אחד תלוי. הוא מאפשר רכישה עם פיקדון של 2% בלבד בערבות ממשלתית, ללא קשר אם המבקש הוא רוכש דירה ראשונה. בפועל, מושג זה הוא מרכזי בערבות הבית הראשון של אוסטרליה מכיוון שהוא קובע את הקשר הליבה בין משתני הקלט.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !בהנחה שהמקומות הם בלתי מוגבלים - המגבלה השנתית של 35,000 פירושה שהקונים צריכים להגיש בקשה בתחילת שנת הכספים מכיוון שניתן למצות את המקומות.
- !משקיף על מכסי המחיר - קנייה מעל המכסה באזור שלך פירושה שהערבות אינה זמינה גם אם כל שאר הקריטריונים מתקיימים.
- !אי בדיקת זכאות הכנסה במדויק - מבחן ההכנסה משתמש בבסיס ההכנסה החייבת מדוח המס של השנה הקודמת, לא בחבילה ברוטו.
- !לחשוב שהערבות מספקת הטבה במזומן - היא רק מסירה את עלות ה-LMI; הקונה עדיין משלם את מלוא מחיר הרכישה וההלוואה.
- !הגשת בקשה דרך מלווה שאינו משתתף - רק מלווים בפאנל של Housing Australia יכולים להציע את הערבות.
- !אי עמידה בדרישת בעלים על ידי השכרת הנכס זמן קצר לאחר הרכישה מבלי להודיע למלווה.
Pro Tip
הזמינו אישור מראש דרך מלווה משתתף מוקדם ככל האפשר בשנת הכספים החדשה (מ-1 ביולי). המלווים הפופולריים ביותר יכולים למצות את הקצאת ה-FHBG שלהם בתוך שבועות, מה שמשאיר למועמדים מאוחרים יותר לחפש מקומות דרך מלווים משתתפים קטנים יותר.
Did you know?
מאז הושקה התוכנית בינואר 2020, למעלה מ-100,000 אוסטרלים רכשו בתים באמצעותה. דיור אוסטרליה מעריך שהחיסכון הממוצע ב-LMI עבור משתתפי התוכנית היה כ-$10,000 עד $30,000, תלוי בערך הנכס והמיקום.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
קרא עוד →קבל טיפים שבועיים למתמטיקה
הצטרפו למנויי 12,000+ שמקבלים טיפים למחשבון מדי שבוע.