What is Rental Income Tax Canada?
▾
בקנדה, הכנסות משכירות מנכסים למגורים או מסחריים חייבים במס מלא כהכנסה ויש לדווח עליהן בדוח T1 למס הכנסה אישי (או בדוח T2 של תאגיד אם מוחזק באמצעות חברה). הכנסות משכירות מדווחות בטופס T776 (הצהרת השכרות מקרקעין). הכנסה משכירות נטו שווה לתקבולי שכירות ברוטו בניכוי כל ההוצאות המותרות. ההוצאות המותרות כוללות ריבית משכנתא (לא החזר קרן), ארנונה, ביטוח, תחזוקה ותיקונים, פרסום, דמי ניהול נכסים, עמלות משפטיות וחשבונאות והוצאות משרד. ניתן לתבוע קצבת עלות הון (CCA - בעצם פחת) על הבניין (לא הקרקע) ב-4% לשנה על יתרת הירידה בדרגה 1. עם זאת, לא ניתן להשתמש ב-CCA כדי ליצור או להגדיל אובדן שכירות - זה יכול רק להפחית את ההכנסה לאפס. חשוב לציין, כאשר נכס ששימש בעבר כמגורים עיקרי מומר להשכרה, או להיפך, ישנה דיספוזיציה לפי שווי שוק הוגן. לא ניתן להשתמש בחשבון החיסכון הביתי הראשון (FHSA) אם הנכס מיועד להשכרה. בעלי בתים שאינם תושבים (אלו המתגוררים מחוץ לקנדה) חייבים לעכב ולהעביר 25% מההכנסה ברוטו מדמי שכירות ל-CRA, או לבחור להגיש במסגרת סעיף 216 לחוק מס ההכנסה לשלם מס על ההכנסה נטו במקום זאת.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
נוסחה
▾
הכנסה משכירות נטו = דמי שכירות ברוטו - ריבית משכנתא - ארנונה - ביטוח - אחזקה - דמי ניהול - פרסום - CCA (בניין בלבד, 4% מחלקה 1); CCA לא יכול ליצור הפסדVariable Legend
▾
| סמל | שם | יחידה | תיאור |
|---|---|---|---|
| GR | דמי שכירות ברוטו | $CAD | סך תקבולי השכירות כולל כל ההכנסות הנלוות, המהווה פרמטר מרכזי בחישוב מס הכנסה מדמי שכירות בקנדה המשפיע ישירות על התוצאה המחושבת הסופית |
| E | הוצאות מותרות | $CAD | סך עלויות שכירות הניתנות לניכוי למעט CCA, שהוא פרמטר מרכזי בחישוב מס ההכנסה על שכירות קנדה המשפיע ישירות על התוצאה המחושבת הסופית |
| CCA | קצבת עלות הון | $CAD | 4% מבניין UCC; לא יכול לחרוג מהרווח הנקי לפני CCA |
How to Rental Income Tax Canada
▾
- 1סך כל תקבולי השכירות ברוטו לשנה - כולל דמי שכירות בסיס, חניה, כביסה וחיובים נלווים אחרים
- 2ניכוי הוצאות מותרות: ריבית משכנתא (לא קרן), ארנונה, דמי ביטוח, תיקונים ותחזוקה, דמי פרסום וניהול נכסים ועמלות משפטיות/חשבונאות
- 3חשב את קצבת עלות ההון (CCA) ב-4% מעלות ההון הבלתי מופחתת (UCC) של הבניין - כלל חצי השנה מפחית אותה ל-2% בשנה הראשונה
- 4החל את ה-CCA - אך שימו לב שהוא לא יכול ליצור או להגדיל אובדן שכירות; זה יכול רק להפחית את הכנסות השכירות לאפס
- 5הכנסה משכירות נטו מתווספת למקורות הכנסה אחרים וממוסה בשיעור השולי החל
- 6אם יש הפסד דמי שכירות נטו (עקב הוצאות מותרות העולות על ההכנסה מדמי שכירות, לפני CCA), בדרך כלל ניתן להשתמש בהפסד לקיזוז הכנסות אחרות
- 7דווח על טופס T776 וצרף להחזרת T1 שלך
Worked Examples
▾
$24,000 - ($9,000 + $3,600 + $1,200 + $1,500 + $2,400) = $24,000 - $17,700 = $6,300.
כל ההוצאות הניתנות לניכוי מסתכמות ב-17,700$, מה שמותיר 6,300$ מההכנסה נטו מדמי שכירות שיתווספו להכנסות האחרות של בעל הדירה וימוסו בשיעורן השולי.
לא ניתן לתבוע את CCA מכיוון שהיא תגדיל את ההפסד. ההפסד של 3,000 דולר מקזז את העבודה או הכנסה אחרת.
ניתן לנכות הפסד שכירות (לפני CCA) כנגד הכנסה אחרת, תוך הפחתת המס הכולל. לא ניתן לתבוע CCA כאשר ההוצאות כבר עולות על הכנסות השכירות.
שיעור CCA עבור בנייני מגורים הוא 4% (סוג 1). חוק חצי שנה חל בשנת הרכישה.
בשנת הרכישה חל רק 50% מהשיעור הרגיל של 4% CCA. בשנים שלאחר מכן, מלוא 4% חלים על יתרת ה-UCC הפוחתת.
שינוי בשימוש מעורר נטייה נחשבת. בחירה לפי סעיף 45(2) עשויה לאפשר דחיית הרווח תוך שמירה על מעמד מגורים ראשי.
הסבת בית מגורים עיקרי לנכס להשכרה מעוררת דיספוזיציה נחשבת ב- FMV. בחירה של סעיף 45(2) מאפשרת עד 4 שנים של המשך מעמד מגורים ראשי לאחר הגיור, פוטנציאל להגן על הרווח כולו.
Real-World Applications
▾
בעלי דירות מחשבים הכנסה נטו מדמי שכירות ומס המגיע לפני הגשת T776. יישום זה משמש בדרך כלל אנשי מקצוע הזקוקים לניתוח כמותי מדויק כדי לתמוך בקבלת החלטות, תקצוב ותכנון אסטרטגי בתחומם.
משקיעי נכסים המחליטים אם לתבוע CCA על סמך תקופת ההחזקה הצפויה שלהם. העוסקים בתעשייה מסתמכים על חישוב זה כדי לסמן ביצועים, להשוות חלופות ולהבטיח עמידה בתקנים ודרישות רגולטוריות שנקבעו.
רואי חשבון מייעצים ללקוחות הממירים מגורים ראשיים להשכרה על כללי השינוי בשימוש. חוקרים וסטודנטים אקדמיים משתמשים בחישוב זה כדי לאמת מודלים תיאורטיים, להשלים מטלות קורסים ולפתח הבנה מעמיקה יותר של העקרונות המתמטיים הבסיסיים
קנדים תושבי חוץ המנהלים נכסים להשכרה בקנדה בהערכת הבחירות בסעיף 216. אנליסטים ומתכננים פיננסיים משלבים את החישוב הזה בזרימת העבודה שלהם כדי לייצר תחזיות מדויקות, להעריך תרחישי סיכון ולהציג המלצות מבוססות נתונים לבעלי עניין
בעלי דירות חדשים לומדים אילו הוצאות ניתנות לניכוי כאשר הם קונים לראשונה נכס להשכרה. יישום זה משמש בדרך כלל אנשי מקצוע הזקוקים לניתוח כמותי מדויק כדי לתמוך בקבלת החלטות, תקצוב ותכנון אסטרטגי בתחומם.
Special Cases
▾
השכרות לטווח קצר (Airbnb)
ניתן להתייחס להכנסה משכירות לטווח קצר כהכנסה עסקית ולא כהכנסה מדמי שכירות אם המארח מספק שירותים מעבר ללינה (ארוחות, כביסה, קונסיירז'). הכנסה מעסק כפופה לתרומת CPP. יש לאסוף GST/HST ברגע שההכנסות יעלו על $30,000.'} כאשר נתקלים בתרחיש זה בחישובי מס הכנסה על שכירות בקנדה, המשתמשים צריכים לוודא שערכי הקלט שלהם נמצאים בטווח הצפוי כדי שהנוסחה תפיק תוצאות משמעותיות. קלט מחוץ לטווח יכול להוביל לתפוקות תקפות מתמטית אך חסרות משמעות למעשה שאינן משקפות תנאים בעולם האמיתי.
בעלות משותפת
כאשר נכס להשכרה הוא בבעלות משותפת, כל בעל מדווח על חלקו היחסי בהכנסות ובהוצאות משכירות. הפיצול צריך להתאים לחלק הבעלות החוקי אלא אם קיימת שותפות רשמית. CRA בוחן בקפדנות פיצולי הכנסה מדמי שכירות בין בני זוג השונים מיחסי הבעלות בפועל.
הכנסה משכירות ממעון המנהל
סוויטת מרתף) פוסלת חלקית את הבית מפטור מגורים ראשי. החלק לשימוש העסקי של ההוצאות הופך לניכוי, אך בדרך כלל אין לתבוע CCA מכיוון שהיא עלולה לצמצם לצמיתות את הפטור העיקרי למגורים.'}
הוצאות שכירות מותרות ולא מותרות
▾
| סוג הוצאה | השתתפות עצמית? | הערות |
|---|---|---|
| ריבית משכנתא | Yes | ריבית בלבד; לא החזר קרן |
| ארנונה | Yes | הסכום המלא לשנה |
| דמי ביטוח | Yes | ביטוח מבנה, ביטוח אחריות |
| תחזוקה ותיקונים | Yes | לייק לדומה בלבד; השיפורים הם CCA |
| דמי ניהול נכסים | Yes | אחוז שכר דירה או עמלה קבועה |
| פִּרסוּם | Yes | מודעות פנויות, עמלות רישום |
| עמלות משפטיות וחשבונאות | Yes | קשור להשכרה |
| מנהל משכנתא | No | החזר הון |
| חלק אישי בהוצאות | No | עבור נכסים מעורבים, חלק אישי לא נכלל |
| שיפורי הון | לא (מיידי) | הוסף לבסיס CCA; נוכה לאורך זמן באמצעות CCA |
| אֶרֶץ | No | לא ניתן לפחת |
Frequently Asked Questions
▾
האם אני יכול לנכות את תשלומי קרן המשכנתא מההכנסה מדמי שכירות?
לא. ניתן לנכות רק חלק הריבית בתשלומי המשכנתא. החזר הקרן נחשב להחזר הון ואינו מפחית את הכנסות השכירות. אתה יכול לאמת את חלק הריבית מהצהרת המשכנתא השנתית שלך. זהו שיקול חשוב כאשר עובדים עם חישובי מס הכנסה על שכר דירה בקנדה ביישומים מעשיים. התשובה תלויה בערכי הקלט הספציפיים ובהקשר שבו מיושם החישוב.
האם אוכל לנכות CCA אם זה יגרום להפסד שכירות?
לא. CCA יכולה רק לצמצם את הכנסות השכירות לאפס - היא לא יכולה ליצור או להגדיל אובדן שכירות. CCA שלא נתבע מועבר וניתן לתבוע אותו בשנות שכירות רווחיות עתידיות. זהו שיקול חשוב כאשר עובדים עם חישובי מס הכנסה על שכר דירה בקנדה ביישומים מעשיים. התשובה תלויה בערכי הקלט הספציפיים ובהקשר שבו מיושם החישוב.
מהו כלל השינוי בשימוש?
כאשר נכס משתנה משימוש אישי (מגורים עיקרי) לשימוש להשכרה, או להיפך, ישנה דיספוזיציה לפי שווי שוק הוגן. זה עשוי לעורר רווח הון. בחירת סעיף 45(2) יכולה לדחות את הרווח עד 4 שנים לאחר ההסבה להשכרה. בפועל, מושג זה הוא מרכזי במס הכנסה משכר דירה בקנדה מכיוון שהוא קובע את הקשר הליבה בין משתני התשומות.
האם תושבי חוץ יכולים להחזיק ולשכור נכס בקנדה?
כן, אבל על בעלי דירות תושבי חוץ לחייב את השוכר לעכב ולהעביר 25% משכר הדירה ברוטו ל-CRA, או לבחור לפי סעיף 216 להגיש החזר שכר דירה מיוחד לתושב חוץ בתשלום מס על ההכנסה נטו. הבחירות לסעיף 216 מביאות בדרך כלל למס נמוך יותר. זהו שיקול חשוב כאשר עובדים עם חישובי מס הכנסה על שכר דירה בקנדה ביישומים מעשיים.
האם קרקע מופחתת באמצעות CCA?
לא. קרקע אינה ניתנת להפחתה. רק הבניין (המבנים) זכאי ל-CCA. בעת רכישת נכס להשכרה, עליך לחלק את מחיר הרכישה בין קרקע לבניין - הקצאת קרקע מפחיתה את בסיס ה-CCA. זהו שיקול חשוב כאשר עובדים עם חישובי מס הכנסה על שכר דירה בקנדה ביישומים מעשיים. התשובה תלויה בערכי הקלט הספציפיים ובהקשר שבו מיושם החישוב.
האם ניתן לנכות את עלויות השיפוץ?
תיקונים שוטפים (החזרה למצב המקורי) ניתנים בניכוי כהוצאות. שיפורי הון (תוספות, שדרוגים גדולים שמאריכים את החיים השימושיים) אינם ניתנים לניכוי מיידי - הם מגדילים את בסיס ה-CCA ומנוכים באמצעות CCA לאורך שנים רבות. זהו שיקול חשוב כאשר עובדים עם חישובי מס הכנסה על שכר דירה בקנדה ביישומים מעשיים. התשובה תלויה בערכי הקלט הספציפיים ובהקשר שבו מיושם החישוב.
מה קורה לבסיס CCA כשאני מוכר את הנכס להשכרה?
מכירת הנכס עלולה לגרום ל'כיבוש מחדש' של CCA שנטען קודם לכן אם מחיר המכירה עולה על ה-UCC שנותר. CCA שנכבש מחדש מתווסף להכנסה וממוסה בשיעורים מלאים, לא בשיעורי רווחי הון. הפסד סופני מתרחש אם מחיר המכירה נמוך מה-UCC. זה חל על פני הקשרים מרובים שבהם יש לקבוע את ערכי מס ההכנסה משכר דירה בקנדה בדייקנות.
האם הכנסות משכירות זכאיות ל-FHSA?
לא. חשבון החיסכון הביתי הראשון (FHSA) מחייב את הבית הנרכש להיות בבעלותו כבית המגורים הראשי. נכסים שנרכשו כדי לייצר הכנסה מדמי שכירות אינם זכאים לכספי FHSA. זהו שיקול חשוב כאשר עובדים עם חישובי מס הכנסה על שכר דירה בקנדה ביישומים מעשיים. התשובה תלויה בערכי הקלט הספציפיים ובהקשר שבו מיושם החישוב.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !ניכוי תשלומי קרן המשכנתא כהוצאה על שכירות - רק חלק הריבית ניתן בניכוי
- !טענה של CCA ליצור או להגדיל הפסד שכירות - CCA יכולה רק להפחית את ההכנסה לאפס
- !אי דיווח על שינוי השימוש בעת הסבת בית מגורים עיקרי להשכרה, החמצת חלון הבחירות של סעיף 45(2)
- !אי הקצאת מחיר רכישה בין קרקע (ללא פחת) לבניין (בר פחת) בעת הקמת בסיס CCA
- !החמצה את דרישת הניכוי במקור של 25% תושבי חוץ, מה שמוביל לריבית CRA וקנסות עבור בעלי בית חוץ תושבי חוץ.
- !ניכוי עלויות השבחת הון כתיקונים כאשר יש להוסיף אותן לבסיס CCA
Pro Tip
אם אתה תובע CCA על הנכס המושכר שלך, שים לב שכאשר אתה מוכר, אתה עלול לעמוד בפני כיבוש מחדש - כלומר ניכויי CCA חוזרים כהכנסה רגילה ולא כרווח הון. חשב אם טענת CCA מועילה אם אתה מתכנן למכור בעתיד הקרוב.
Did you know?
שוק הדיור להשכרה בקנדה השתנה בצורה דרמטית מאז 2010. שיעור הקנדים השוכרים את ביתם עלה מכ-30% ליותר מ-35%, מכיוון שהמחירים הנגישים לדיור הידרדרו. בעלי דירות פרטיים - רובם בעלי נכס אחד או שניים בלבד - מספקים למעלה מ-85% ממלאי הדירות להשכרה בקנדה.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
קרא עוד →Ratings & comments
קבל טיפים שבועיים למתמטיקה
הצטרפו למנויי 12,000+ שמקבלים טיפים למחשבון מדי שבוע.