Singapore: Foreigner Buying Property
What is Singapore Property Foreigner Guide?
▾
אנשים זרים הרוכשים נכס למגורים בסינגפור עומדים בפני כמה ממסי עסקאות הנדל"ן הגבוהים בעולם, מה שהופך את סינגפור לאחד משווקי הנדל"ן למגורים המגבילים ביותר עבור תושבי חוץ. מאז אפריל 2023, זרים (מוגדרים כיחידים שאינם אזרחי סינגפור או תושבי קבע) חייבים לשלם מס בולים נוסף לקונה (ABSD) של 60% על כל רכישות של נכס למגורים, נוסף על המכס הסטנדרטי של Buyer's Stamp Duty (BSD) של כ-1-6% בהדרגה. אין מגבלות על רכישה זרה של נכסים פרטיים למגורים בסינגפור - זרים יכולים לקנות באופן חוקי בתים משותפים, דירות ורכוש קרקע ב- Sentosa Cove - אבל ה-ABSD למעשה מייקר את רוב הרכישות מאוד. זרים לא יכולים לקנות דירות HDB חדשות (דיור ציבורי) ויכולים לקנות דירות HDB למכירה חוזרת רק אם הם יוצרים תא משפחתי עם אזרח סינגפור או תושב קבע. גם בתים משותפים (EC) בתקופת האכלוס המינימלית שלהם (5 השנים הראשונות) מוגבלים. נכסים מסחריים ותעשייתיים - משרדים, חנויות קמעונאיות, יחידות תעשייתיות, בתי חנויות - אינם כפופים ל-ABSD והם פתוחים לחלוטין לרכישה זרה. הכנסה משכירות מנכס סינגפור חייבת במס עבור תושבי חוץ בשיעור אחיד של 22% על ההכנסה נטו מדמי שכירות (לאחר ניכויים מותרים). עבור תושבי קבע בסינגפור (PRs), שיעור ה-ABSD הוא 5% בנכס הראשון ו-30% בנכסים הבאים - נמוך משמעותית משיעור הזרים של 60%. אזרחי ארה"ב (תחת ה-FTA של ארה"ב-סינגפור) מטופלים כאזרחי סינגפור למטרות ABSD ברכישת הנכס הראשונה שלהם, מה שמפחית את השיעור החל ל-0%.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
נוסחה
▾
עלות כוללת = מחיר רכישה + BSD + ABSD (60% לזרים) + עמלות משפטיות; BSD = פרוגרסיבי 1%-6%; ABSD = מחיר רכישה × 60%; מס הכנסה מהשכרה (תושב חוץ) = הכנסה משכירות נטו × 22%Variable Legend
▾
| סמל | שם | יחידה | תיאור |
|---|---|---|---|
| purchasePrice | מחיר עסקה מוסכם | — | פרמטר purchasePrice מייצג קלט כמותי מרכזי בחישוב נכסי זרים בסינגפור, נמדד ביחידה הסטנדרטית שלו ומשפיע ישירות על התוצאה המחושבת באמצעות הנוסחה המתמטית |
| bsd | מס בולים של קונה | — | מס חותמת הקונה - תעריפים פרוגרסיביים 1%-6% על מחיר הרכישה |
| absd | 60% לזרים | — | 60% לזרים; 5% עבור יחסי ציבור (נכס ראשון); 0% עבור SCs (נכס ראשון) |
| rentalTaxRate | 22% לא | — | שיעור אחיד של 22% תושבי חוץ על הכנסה משכירות נטו מנכס בסינגפור |
| loanToValue | מקסימום 75% | — | הפרמטר loanToValue מייצג קלט כמותי מרכזי בחישוב נכסי זרים בסינגפור, הנמדד ביחידה הסטנדרטית שלו ומשפיע ישירות על התוצאה המחושבת באמצעות הנוסחה המתמטית |
How to Singapore Property Foreigner Guide
▾
- 1אשר את הלאום ואת סטטוס התושבות שלך - אזרח סינגפור, יחסי ציבור, זר או אזרח מדינת FTA.
- 2זהה את סוג הנכס: מגורים (כפוף ל-ABSD עבור זרים), מסחרי/תעשייתי (ללא ABSD), או HDB (הגבלה על זרים בדרך כלל).
- 3חשב BSD על מחיר הרכישה באמצעות טבלת התעריפים הפרוגרסיבית.
- 4חשב ABSD: 60% ממחיר הרכישה עבור רוב הזרים, 5% עבור אנשי יחסי ציבור שקונים נכס ראשון.
- 5קבלת ייעוץ ושינוע משפטי - עמלות של כ-0.2-0.4% ממחיר הרכישה.
- 6ארגן מימון במידת הצורך - רוב הבנקים מלווים לזרים עד 75% LTV עבור נכסים פרטיים למגורים.
- 7עבור נכסים להשקעה, יש להירשם למס הכנסה ב-IRAS ולשלם 22% על הכנסה מדמי שכירות נטו כתושב חוץ.
Worked Examples
▾
ABSD לבדה מוסיפה 60% למחיר הרכישה לזרים - מס העסקאות למגורים הגבוה בעולם
BSD: 1%×$180K+2%×$180K+3%×$640K+4%×$500K+5%×$500K+6%×$0 ≈$84,600. ABSD = $2.5M × 60% = $1.5M. סך הכל ≈ $4.09 מיליון.
PR first property ABSD הוא 5% - נגיש הרבה יותר משיעור זרים של 60%.
BSD ≈ $54,600. ABSD = $1.8M × 5% = $90,000. חוקי ~ 3,600 דולר. סך הכל ≈ $1,948,200.
FTA ארה"ב-סינגפור מתייחסת לאזרחי ארה"ב כאזרחי סינגפור עבור ABSD בנכס ראשון
ללא FTA: $2M × 60% = $1.2M ABSD. עם FTA: $0 ABSD. BSD נשאר ~ 64,600 דולר.
תושבי חוץ משלמים 22% תעריף אחיד על הכנסה משכירות נטו מנכס בסינגפור
($60,000 - $15,000) × 22% = $45,000 × 22% = $9,900 מס הכנסה שנתי ל-IRAS.
Real-World Applications
▾
בכיר זר השוקל רכישה לעומת שכירות בסינגפור, חישוב עלות ABSD הכוללת כדי לקבוע את נקודת האיזון הפיננסית, המייצג אזור יישום חשוב עבור נכס זרים בסינגפור בהקשרים מקצועיים ואנליטיים שבו חישובי נכס זרים סינגפור מדויקים תומכים ישירות בקבלת החלטות מושכלת, תכנון אסטרטגי ואופטימיזציה של ביצועים
אזרח ארה"ב בסינגפור חושב שהפטור שלהם מ-FTA חוסך להם ABSD של 1.2 מיליון דולר סינגפורי על נכס ראשון של 2 מיליון דולר סינגפור, המייצג אזור יישום חשוב של נכס זרים בסינגפור בהקשרים מקצועיים ואנליטיים שבו חישובי נכס זרים סינגפור מדויקים תומכים ישירות בקבלת החלטות מושכלת, תכנון אסטרטגי ואופטימיזציה של ביצועים
משקיע שמשווה את התשואות שלאחר ABSD על דירה בסינגפור לעומת חנות מסחרית ללא ABSD., המייצג אזור יישום חשוב עבור נכס זרים בסינגפור בהקשרים מקצועיים ואנליטיים שבהם חישובי נכס זרים סינגפור מדויקים תומכים ישירות בקבלת החלטות מושכלת, תכנון אסטרטגי ואופטימיזציה של ביצועים
יחסי ציבור מסינגפור מחשבים את ה-ABSD של 5% ברכישת המגורים הראשונה שלהם ומשווה להמשך השכרה., המייצג אזור יישום חשוב עבור נכס זרים בסינגפור בהקשרים מקצועיים ואנליטיים שבו חישובי נכס זרים סינגפור מדויקים תומכים ישירות בקבלת החלטות מושכלת, תכנון אסטרטגי ואופטימיזציה של ביצועים
בעל בית זר מחשב את חובת המס השנתית שלו ב-IRAS על הכנסה משכר דירה מדירת סינגפור בשיעור של 22% תושבי חוץ., המייצג אזור יישום חשוב עבור נכס זרים בסינגפור בהקשרים מקצועיים ואנליטיים שבו חישובי נכס זרים סינגפור מדויקים תומכים ישירות בקבלת החלטות מושכלת, תכנון אסטרטגי ואופטימיזציה של ביצועים
Special Cases
▾
Sentosa Cove - אזור זר מאושר
Sentosa Cove הוא אזור מגורים ייעודי שבו זרים יכולים לרכוש בונגלוס ורכוש קרקע ללא צורך באישור LDAU. חל אותו 60% ABSD. Sentosa Cove מציע מגורים ייחודיים על קו המים בסינגפור, אך במחירי פרימיום - לרוב 10 מיליון דולר סינגפורי+ עבור נכסי נחיתה.
נכס מסחרי כאלטרנטיבה
זרים המחפשים חשיפה לנכס בסינגפור ללא 60% ABSD משקיעים לעתים קרובות בבתי חנויות מסחריים, יחידות תעשייתיות או שטחי משרדים. יחידות REIT תעשייתיות ב-SGX זמינות גם ללא ABSD ומספקות חשיפה מגוונת לשוקי הנדל"ן התעשייתי והלוגיסטי של סינגפור."}. בנכס זרים בסינגפור, תרחיש זה דורש זהירות נוספת בעת פירוש תוצאות רכוש זרים בסינגפור. ייתכן שהנוסחה הסטנדרטית לא תתחשב במלואה בכל הגורמים הקיימים במקרה קצה זה, וייתכן שיש צורך בניתוח משלים או התייעצות עם מומחים. שיטות עבודה מומלצות מקצועיות כוללות תיעוד הנחות, הפעלת ניתוחי רגישות והצלבת תוצאות עם שיטות חלופיות כאשר חישובי רכוש זרים בסינגפור נופלים לטריטוריה לא סטנדרטית.
תוכנית המשקיעים העולמית של סינגפור
תוכנית המשקיעים הגלובלית (GIP) מאפשרת למשקיעים זרים להגיש בקשה לתושבות קבע בסינגפור בתמורה להשקעות מתאימות של 2.5 מיליון דולר סינגפורי או יותר בסינגפור. סטטוס יחסי ציבור מפחית את ABSD הנכסים הבאים מ-60% ל-5% (נכס ראשון) - שיקול פיננסי משמעותי למי שמחפש קשרים ארוכי טווח בסינגפור.
נכס באמצעות חברה
בנכס זרים בסינגפור, תרחיש זה דורש זהירות נוספת בעת פירוש תוצאות רכוש זרים בסינגפור. ייתכן שהנוסחה הסטנדרטית לא תתחשב במלואה בכל הגורמים הקיימים במקרה קצה זה, וייתכן שיש צורך בניתוח משלים או התייעצות עם מומחים. שיטות עבודה מומלצות מקצועיות כוללות תיעוד הנחות, הפעלת ניתוחי רגישות והצלבת תוצאות עם שיטות חלופיות כאשר חישובי רכוש זרים בסינגפור נופלים לטריטוריה לא סטנדרטית.
נתוני התייחסות לנכס זרים בסינגפור
▾
| סוג נכס | זר יכול לקנות? | ABSD | מס שכירות (לא תושב) |
|---|---|---|---|
| דירה/דירה פרטית | Yes | 60% | 22% מהרווח הנקי |
| נחת (לא סנטוסה) | נדרש אישור LDAU | 60% | 22% |
| סנטוסה קוב נחתה | כן (אושר) | 60% | 22% |
| מכירה חוזרת של HDB (עם SC/PR) | תנאים מוגבלים | N/A | N/A |
| בית חנות מסחרי | Yes | אין ABSD | 17% תושבי חוץ |
| תעשייתי / משרדי | Yes | אין ABSD | 17% תושבי חוץ |
Frequently Asked Questions
▾
האם זרים יכולים לקנות כל נכס בסינגפור?
זרים יכולים לקנות נכסי מגורים פרטיים (בתים משותפים, דירות) ורכוש קרקע ב- Sentosa Cove, בכפוף ל-60% ABSD. הם אינם יכולים לקנות דירות למכירת דיור ציבורי של HDB מבלי ליצור תא משפחתי מזכה עם אזרח או יחסי ציבור, ואינם יכולים לקנות דירות HDB חדשות כלל. לקניין מסחרי ותעשייתי אין הגבלות.
האם 60% ABSD היא עלות חד פעמית?
כֵּן. ABSD is paid once at the time of purchase. זה מחושב על מחיר הרכישה ומועד לפירעון תוך 14 ימים מתאריך החוזה. It does not recur annually. העלות הכוללת משמעותית אך היא הוצאה חד פעמית לרכישה. זה חשוב במיוחד בהקשר של חישובי רכוש זרים בסינגפור, שבו הדיוק משפיע ישירות על קבלת ההחלטות. אנשי מקצוע בתעשיות מרובות מסתמכים על חישובים מדויקים של רכוש זרים בסינגפור כדי לאמת הנחות, לייעל תהליכים ולהבטיח עמידה בתקנים החלים. הבנת המתודולוגיה הבסיסית עוזרת למשתמשים לפרש את התוצאות בצורה נכונה ולזהות מתי ניתוח נוסף עשוי להיות מוצדק.
מי זכאי לפטור FTA ABSD של ארה"ב-סינגפור?
אזרחי ארצות הברית זכאים ל-0% ABSD על נכס המגורים הראשון שלהם בסינגפור במסגרת הסכם הסחר החופשי של ארה"ב-סינגפור. גם אזרחי איסלנד, ליכטנשטיין ונורבגיה זכאים במסגרת ה-FTA של האיחוד האירופי-סינגפור. הזכאות מחייבת אזרחות לאומית של המדינה המזכה, לא רק תושבות. זה חשוב במיוחד בהקשר של חישובי רכוש זרים בסינגפור, שבו הדיוק משפיע ישירות על קבלת ההחלטות. אנשי מקצוע בתעשיות מרובות מסתמכים על חישובים מדויקים של רכוש זרים בסינגפור כדי לאמת הנחות, לייעל תהליכים ולהבטיח עמידה בתקנים החלים. הבנת המתודולוגיה הבסיסית עוזרת למשתמשים לפרש את התוצאות בצורה נכונה ולזהות מתי ניתוח נוסף עשוי להיות מוצדק.
האם זרים יכולים לקבל משכנתא בסינגפור?
כֵּן. רוב הבנקים בסינגפור מציעים משכנתאות לזרים, בכפוף ליחס השירות הסטנדרטי הכולל של חובות (TDSR) של 55% מההכנסה החודשית ברוטו ומגבלות ה-LTV. זרים יכולים בדרך כלל ללוות עד 75% משווי הנכס. עם זאת, ABSD חייב להיות ממומן ממשאבים עצמיים - בנקים אינם מממנים את ABSD.
למה שזר יקנה נכס בסינגפור ב-60% ABSD?
נכס בסינגפור נשאר אטרקטיבי לזרים בעלי שווי נטו גבוה מסיבות מעבר לתשואה לטווח קצר: יציבות פוליטית, שלטון החוק, זכויות קניין משפטיות חזקות, מעמדה של סינגפור כמרכז הפיננסי של אסיה, הטבות פוטנציאליות של תושבות ארוכות טווח שוות ערך ל-Golden Visa והיציבות ההיסטורית של הדולר הסינגפורי. עבור חלק מהרוכשים, הפרמיה מוצדקת משיקולים לא פיננסיים. זה חשוב במיוחד בהקשר של חישובי רכוש זרים בסינגפור, שבו הדיוק משפיע ישירות על קבלת ההחלטות. אנשי מקצוע בתעשיות מרובות מסתמכים על חישובים מדויקים של רכוש זרים בסינגפור כדי לאמת הנחות, לייעל תהליכים ולהבטיח עמידה בתקנים החלים. הבנת המתודולוגיה הבסיסית עוזרת למשתמשים לפרש את התוצאות בצורה נכונה ולזהות מתי ניתוח נוסף עשוי להיות מוצדק.
האם יש חובת חותמות של מוכר לזרים?
מס הבולים של המוכר (SSD) חל על כל המוכרים (ללא קשר ללאום) שמוכרים תוך 3 שנים מרגע הרכישה: 12% בשנה 1, 8% בשנה 2 ו-4% בשנה 3. לאחר 3 שנים, לא חל SSD. זרים המתכננים להחזיק ולמכור מחדש צריכים לתכנן לפחות תקופת החזקה של 3 שנים כדי להימנע מה-SSD הנוסף ביציאה.
האם זרים ממוסים על רווחי הון ממכירת נכסים בסינגפור?
בסינגפור אין מס רווחי הון. רווחים ממכירת נכסים אינם חייבים במס, אפילו עבור זרים. עם זאת, אם ה-IRAS יקבע שהנכס נקנה ונמכר בדפוס התואם למסחר (לא להשקעה), הרווחים עשויים להיות מסווגים מחדש כהכנסה וממוסים בשיעור החל.
מהו גודל הנכס המינימלי שזרים יכולים לקנות?
אין הגבלת גודל מינימלי לזרים הרוכשים בתים משותפים או דירות פרטיות. עבור רכוש קרקע, זרים צריכים אישור מהיחידה לאישור עסקאות קרקע (LDAU) של רשות הקרקעות של סינגפור, למעט נכסים ב- Sentosa Cove שפתוחים לרכישה זרה מאושרת. זה חשוב במיוחד בהקשר של חישובי רכוש זרים בסינגפור, שבו הדיוק משפיע ישירות על קבלת ההחלטות. אנשי מקצוע בתעשיות מרובות מסתמכים על חישובים מדויקים של רכוש זרים בסינגפור כדי לאמת הנחות, לייעל תהליכים ולהבטיח עמידה בתקנים החלים. הבנת המתודולוגיה הבסיסית עוזרת למשתמשים לפרש את התוצאות בצורה נכונה ולזהות מתי ניתוח נוסף עשוי להיות מוצדק.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !לא מבין שיש לשלם 60% ABSD מראש בעת הרכישה - זה לא ניתן להשאלה וחייב להגיע מכספי הקונה.
- !בהנחה שהפטורים מ-FTA חלים ללא אימות לאום - ה-FTA של ארה"ב חל על אזרחי ארה"ב, לא על כל תושבי ארה"ב.
- !קניית דירת מכירה חוזרת של HDB בסינגפור כזר מבלי ליצור את התא המשפחתי המתאים עם אזרח או יחסי ציבור.
- !אי תכנון חובת הבולים של המוכר - מכירה תוך 3 שנים מוסיפה עלות נוספת של 4-12% ביציאה.
- !שכחה שהכנסה מדמי שכירות כתושב חוץ חייבת במס בשיעור של 22% - התעלמות מכך יוצרת חשבונות מס בלתי צפויים של IRAS.
- !לא בוחן חלופות נכסים מסחריים (בתי חנויות, יחידות תעשייתיות) שאין להם ABSD ויכולות להציע תשואות דומות.
Pro Tip
אם אתה אזרח אמריקאי שמתכוון לקנות נכס בסינגפור, ודא מיד את זכאותך ל-FTA ארה"ב-סינגפור עם עורך דין סינגפורי לפני שתשלם 60% ABSD שלא לצורך. ההפרש של 0 דולר ABSD לעומת 60% על נכס של 2 מיליון דולר סינגפורי הוא 1.2 מיליון דולר - טעות שלא ניתן לשחזר לאחר הרכישה.
Did you know?
כאשר סינגפור העלתה את ה-ABSD הזר מ-30% ל-60% באפריל 2023, מכירות הנכסים לזרים ירדו בכ-75% בחודש שלאחר מכן. למרות זאת, שוק הנדל"ן של סינגפור המשיך להתחזק, מונע על ידי ביקוש מקומי, והפגין את חוסנו של שוק הנכסים שלה להתערבות מדיניות חיצונית.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
קרא עוד →Ratings & comments
קבל טיפים שבועיים למתמטיקה
הצטרפו למנויי 12,000+ שמקבלים טיפים למחשבון מדי שבוע.