क्या है Cap Rate Calculator (Advanced)?
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पूंजीकरण दर, जिसे सार्वभौमिक रूप से कैप दर के रूप में जाना जाता है, रियल एस्टेट निवेश में सबसे मौलिक और व्यापक रूप से उपयोग किए जाने वाले मैट्रिक्स में से एक है। यह आय-उत्पादक संपत्ति पर रिटर्न की दर को उस आय के आधार पर मापता है जो संपत्ति उत्पन्न करने की उम्मीद करती है, वित्तपोषण से स्वतंत्र। अपने सरलतम रूप में, कैप दर संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) को उसके वर्तमान बाजार मूल्य या खरीद मूल्य से विभाजित करने के बराबर होती है। परिणाम प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है। कैप रेट एक भ्रामक सरल प्रश्न का उत्तर देता है: यदि आपने यह संपत्ति पूरी तरह से नकद में खरीदी है, तो किसी भी बंधक भुगतान, आयकर या मूल्यह्रास से पहले, आप इसके संचालन से कितना वार्षिक रिटर्न अर्जित करेंगे? यह वित्तपोषण-तटस्थ परिप्रेक्ष्य विभिन्न बाजारों, परिसंपत्ति वर्गों और वित्तपोषण संरचनाओं में संपत्तियों की तुलना करने के लिए कैप दर को एक आदर्श उपकरण बनाता है। निवेशक कैप दरों का उपयोग दो पूरक तरीकों से करते हैं। सबसे पहले, एक मूल्यांकन उपकरण के रूप में: यदि आप किसी दिए गए बाजार में किसी संपत्ति प्रकार के लिए चल रही कैप दर को जानते हैं, तो आप एनओआई को उस कैप दर से विभाजित करके उचित खरीद मूल्य का अनुमान लगा सकते हैं। दूसरा, रिटर्न बेंचमार्क के रूप में: आप किसी संपत्ति की कैप दर की तुलना ट्रेजरी बांड, आरईआईटी, या स्टॉक लाभांश पैदावार जैसे वैकल्पिक निवेशों से कर सकते हैं ताकि यह पता लगाया जा सके कि जोखिम प्रीमियम पर्याप्त है या नहीं। भूगोल और संपत्ति के प्रकार के अनुसार कैप दरें काफी भिन्न होती हैं। न्यूयॉर्क, सैन फ्रांसिस्को और लॉस एंजिल्स जैसे गेटवे शहरों में, जहां पूंजी प्रवाह तीव्र है और सराहना की उम्मीदें अधिक हैं, बहुपरिवार संपत्तियों के लिए कैप दरें अक्सर 3-4% तक कम हो जाती हैं। सन बेल्ट या मिडवेस्ट में द्वितीयक और तृतीयक बाजारों में, 5-8% या उससे अधिक की कैप दरें आम हैं, जो उच्च रिटर्न को दर्शाती हैं लेकिन संभावित रूप से धीमी प्रशंसा को दर्शाती हैं। ई-कॉमर्स की मांग के कारण औद्योगिक संपत्तियों की कैप दर 4-5% के ऐतिहासिक निचले स्तर तक कम हो गई है, जबकि खुदरा और कार्यालय संपत्तियों में उच्च कैप दरें (6-9%) हैं जो अधिक कथित जोखिम को दर्शाती हैं। उन्नत कैप दर कैलकुलेटर एक स्थिर एनओआई की गणना करने के लिए रिक्ति भत्ते, पूंजी व्यय भंडार और परिचालन व्यय अनुपात को शामिल करके मूल सूत्र से आगे निकल जाता है जो वास्तविक दुनिया के प्रदर्शन को अधिक सटीक रूप से दर्शाता है। कैप दर, एनओआई और संपत्ति मूल्य के बीच संबंध को समझना - और इनमें से किसी एक इनपुट में परिवर्तन दूसरों के माध्यम से कैसे प्रभावित होता है - किसी भी गंभीर रियल एस्टेट निवेशक, विश्लेषक या मूल्यांकक के लिए आवश्यक है।
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सूत्र
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लागू सूत्रों और इनपुट के लिए कैलकुलेटर इंटरफ़ेस देखेंचर विवरण
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| प्रतीक | नाम | इकाई | विवरण |
|---|---|---|---|
| NOI | शुद्ध ऑपरेटिंग आय | USD/year | सकल किराये की आय ऋण सेवा और मूल्यह्रास से पहले सभी परिचालन व्यय (संपत्ति कर, बीमा, रखरखाव, प्रबंधन शुल्क, उपयोगिताएँ) घटाकर। |
| V | संपत्ति मूल्य / खरीद मूल्य | USD | संपत्ति का वर्तमान बाजार मूल्य या अधिग्रहण लागत, कैप रेट फॉर्मूला में विभाजक के रूप में उपयोग किया जाता है। |
| CR | कैप दर | % | शुद्ध परिचालन आय को संपत्ति मूल्य से विभाजित करके प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है। परिसंपत्ति पर अपरिवर्तित वार्षिक रिटर्न का प्रतिनिधित्व करता है। |
| GRM | सकल किराया गुणक | ratio | संपत्ति की कीमत को वार्षिक सकल किराये की आय से विभाजित किया जाता है। कैप दर से संबंधित एक त्वरित स्क्रीनिंग मीट्रिक लेकिन व्यय कटौती के बिना। |
| OER | परिचालन व्यय अनुपात | % | सकल आय के प्रतिशत के रूप में कुल परिचालन व्यय। आवासीय किराये के लिए आमतौर पर 35-50%; वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए उच्चतर। |
| Vac | रिक्ति दर | % | संपत्ति के खाली रहने का अनुमानित प्रतिशत, जिससे प्रभावी सकल आय कम हो जाती है। आमतौर पर आवासीय के लिए 5-10%, वाणिज्यिक के लिए अधिक। |
कैसे Cap Rate Calculator (Advanced)
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- 1चरण 1 - सकल अनुसूचित आय (जीएसआई) की गणना करें: वार्षिक सकल अनुसूचित आय प्राप्त करने के लिए मासिक किराया (या अनुमानित किराया) को 12 से गुणा करें। बहु-इकाई संपत्तियों के लिए, सभी इकाई किराए का योग करें। सहायक आय स्रोतों जैसे पार्किंग शुल्क, कपड़े धोने, भंडारण, या पालतू जानवरों की फीस को शामिल करें।
- 2चरण 2 - रिक्ति और क्रेडिट हानि लागू करें: रिक्ति और क्रेडिट हानि भत्ता घटाएं, आमतौर पर जीएसआई का 5-10%। यह किरायेदारों, बेदखली घाटे और गैर-भुगतान के बीच की अवधि के लिए जिम्मेदार है। सटीकता के लिए कोस्टार, मार्कस और मिलिचैप, या जनगणना ब्यूरो से स्थानीय बाजार रिक्ति डेटा का उपयोग करें।
- 3चरण 3 - प्रभावी सकल आय (ईजीआई) की गणना करें: ईजीआई = जीएसआई × (1 - रिक्ति दर)। यह उस यथार्थवादी आय को दर्शाता है जो संपत्ति टर्नओवर और गैर-भुगतान के लेखांकन के बाद उत्पन्न करेगी।
- 4चरण 4 - सभी परिचालन व्ययों को सूचीबद्ध करें: प्रत्येक आवर्ती परिचालन व्यय को सूचीबद्ध करें: संपत्ति कर, जोखिम बीमा, संपत्ति प्रबंधन शुल्क (आमतौर पर ईजीआई का 8-12%), रखरखाव और मरम्मत, भूनिर्माण, मालिक द्वारा भुगतान की गई उपयोगिताएँ, एचओए बकाया, लेखांकन / कानूनी शुल्क, और एक पूंजीगत व्यय आरक्षित (आमतौर पर एचवीएसी, छत, पाइपलाइन जैसी पुरानी प्रणालियों के लिए सकल आय का 5-10%)।
- 5चरण 5 - शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) की गणना करें: एनओआई = ईजीआई - कुल परिचालन व्यय। यह बंधक भुगतान और आयकर से पहले परिचालन से संपत्ति का वार्षिक लाभ है। NOI कैप रेट फॉर्मूला का अंश है।
- 6चरण 6 - एनओआई को संपत्ति मूल्य से विभाजित करें: कैप दर = एनओआई ÷ संपत्ति मूल्य। परिणाम को 100 से गुणा करके प्रतिशत के रूप में व्यक्त करें। उदाहरण के लिए, $600,000 की संपत्ति पर $40,000 का NOI 6.67% कैप दर प्राप्त करता है।
- 7चरण 7 - बाज़ार बेंचमार्क के विरुद्ध व्याख्या: एक ही सबमार्केट में समान संपत्तियों के लिए परिणामी कैप दर की वर्तमान मार्केट कैप दरों से तुलना करें (सीबीआरई, जेएलएल, या मार्कस और मिलिचैप रिपोर्ट से उपलब्ध)। बाजार से ऊपर की कैप दर कम कीमत या उच्च जोखिम का सुझाव देती है; नीचे बाज़ार प्रीमियम स्थान या स्थिर आय का संकेत दे सकता है।
हल किए गए उदाहरण
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टेक्सास के एक प्रमुख बाज़ार के लिए औसत से ऊपर
वार्षिक जीएसआई $31,200 है। 6% रिक्ति ($1,872) के बाद, ईजीआई $29,328 है। परिचालन व्यय में $10,400 घटाने पर $18,928 का NOI प्राप्त होता है। $350,000 खरीद मूल्य से विभाजित करने पर 6.95% की कैप दर मिलती है, जो डलास-फोर्ट वर्थ मेट्रो क्षेत्र में क्लास बी एकल-परिवार के किराये के लिए ठोस है, जहां मार्केट कैप दरें आम तौर पर 5.5-7.5% के बीच होती हैं।
शिकागो में शहरी बहुपरिवार के लिए विशिष्ट
8% रिक्ति के बाद ईजीआई $99,360 है। परिचालन व्यय में $45,000 (41.6% OER) घटाने पर $54,360 का NOI मिलता है। $1.2M मूल्य से विभाजित, कैप दर 4.86% है। स्थापित पड़ोस में शिकागो मल्टीफ़ैमिली कैप दरें आमतौर पर 4.5-6% के बीच होती हैं, इसलिए इस संपत्ति की कीमत बाज़ार के अनुरूप होती है, लेकिन व्यय आश्चर्य के लिए सीमित मार्जिन छोड़ती है।
सन बेल्ट रिटेल के लिए ठोस
10% रिक्ति के बाद ईजीआई $226,800 है। $88,000 का परिचालन व्यय $138,800 का NOI उत्पन्न करता है। $2.8M खरीद मूल्य पर, अधिकतम दर 5.91% है। फीनिक्स रिटेल कैप दरें आम तौर पर एंकर किरायेदारी और लीज अवधि के आधार पर 5.5-7.5% तक होती हैं, जिससे इस संपत्ति को उचित मूल्य वाले पड़ोस के खुदरा केंद्र के रूप में स्थान मिलता है, जिसमें किराए में वृद्धि की गुंजाइश होती है क्योंकि फीनिक्स की आबादी का विस्तार जारी है।
महामारी के बाद कार्यालय जोखिम प्रीमियम को दर्शाता है
15% रिक्ति के बाद ईजीआई (महामारी के बाद दूरस्थ कार्य की प्रतिकूल परिस्थितियों को दर्शाता है) $442,000 है। परिचालन व्यय में $195,000 के बाद, NOI $247,000 है। परिणामी 5.57% कैप दर उपनगरीय अटलांटा कार्यालय के लिए सख्त अंत पर है, जो आम तौर पर 6-8.5% तक होती है। बढ़ी हुई रिक्ति धारणा एनओआई को सार्थक रूप से निराश करती है; यदि अधिभोग 90% तक सुधर जाता है, तो एनओआई 273,000 डॉलर तक पहुंच जाएगा और प्रभावी कैप दर 5.46% तक बढ़ जाएगी, यह दर्शाता है कि 2024-2025 में कार्यालय एक जटिल अंडरराइट कैसे बना हुआ है।
वास्तविक अनुप्रयोग
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वित्तपोषण-तटस्थ आधार पर विभिन्न बाजारों और संपत्ति प्रकारों में अधिग्रहण के अवसरों की तुलना करना। यह एप्लिकेशन आमतौर पर उन पेशेवरों द्वारा उपयोग किया जाता है जिन्हें अपने संबंधित क्षेत्रों में निर्णय लेने, बजट बनाने और रणनीतिक योजना का समर्थन करने के लिए सटीक मात्रात्मक विश्लेषण की आवश्यकता होती है।
आय पूंजीकरण दृष्टिकोण का उपयोग करके आय संपत्तियों के उचित बाजार मूल्य का अनुमान लगाना। उद्योग व्यवसायी प्रदर्शन को बेंचमार्क करने, विकल्पों की तुलना करने और स्थापित मानकों और नियामक आवश्यकताओं के अनुपालन को सुनिश्चित करने के लिए इस गणना पर भरोसा करते हैं
प्रकाशित मार्केट कैप दर सर्वेक्षणों के मुकाबले बेंचमार्किंग पोर्टफोलियो प्रदर्शन। अकादमिक शोधकर्ता और छात्र इस गणना का उपयोग सैद्धांतिक मॉडलों को मान्य करने, पाठ्यक्रम कार्य पूरा करने और अंतर्निहित गणितीय सिद्धांतों की गहरी समझ विकसित करने के लिए करते हैं।
मूल्य पर एनओआई समायोजन के प्रभाव की मात्रा निर्धारित करके खरीद कीमतों पर बातचीत करना। वित्तीय विश्लेषक और योजनाकार सटीक पूर्वानुमान तैयार करने, जोखिम परिदृश्यों का मूल्यांकन करने और हितधारकों को डेटा-संचालित सिफारिशें प्रस्तुत करने के लिए इस गणना को अपने वर्कफ़्लो में शामिल करते हैं।
एक होल्ड अवधि के दौरान परियोजना की सराहना या मूल्यह्रास तक प्रवेश और निकास कैप दर का आकलन करना। यह एप्लिकेशन आमतौर पर उन पेशेवरों द्वारा उपयोग किया जाता है जिन्हें अपने संबंधित क्षेत्रों में निर्णय लेने, बजट बनाने और रणनीतिक योजना का समर्थन करने के लिए सटीक मात्रात्मक विश्लेषण की आवश्यकता होती है।
विशेष मामले
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बाजार से कम किराए या उच्च रिक्ति वाली संपत्ति वर्तमान आय पर एक निराशाजनक कैप दर दिखाएगी।
निवेशक 'स्थिर-स्थिर' कैप दर प्राप्त करने के लिए स्थिर एनओआई (नवीनीकरण के बाद या लीज-अप) को अंडरराइट करते हैं, फिर आकलन करते हैं कि क्या अधिग्रहण मूल्य पुनर्स्थापन अवधि के दौरान सुरक्षा का पर्याप्त मार्जिन प्रदान करता है। कैप रेट उन्नत गणनाओं में इस परिदृश्य का सामना करते समय, उपयोगकर्ताओं को यह सत्यापित करना चाहिए कि सार्थक परिणाम उत्पन्न करने के लिए उनके इनपुट मान सूत्र के लिए अपेक्षित सीमा के भीतर आते हैं। आउट-ऑफ़-रेंज इनपुट से गणितीय रूप से वैध लेकिन व्यावहारिक रूप से अर्थहीन आउटपुट मिल सकते हैं जो वास्तविक दुनिया की स्थितियों को प्रतिबिंबित नहीं करते हैं।
ट्रिपल-नेट (एनएनएन) पट्टे पर दी गई वाणिज्यिक संपत्तियों की प्रभावी कैप दरें कम हैं
ट्रिपल-नेट (एनएनएन) पट्टे पर दी गई वाणिज्यिक संपत्तियों की प्रभावी कैप दरें कम होती हैं क्योंकि किरायेदार कर, बीमा और रखरखाव का भुगतान करता है, जिससे मकान मालिक के खर्च का जोखिम कम हो जाता है। हालाँकि, किरायेदार की क्रेडिट गुणवत्ता सर्वोपरि है; कॉर्पोरेट-गारंटी वाले एनएनएन पट्टे पर 5.5% की कैप दर स्थानीय फ्रेंचाइजी पर 5.5% की कैप से बहुत अलग है।
कैप दर खाली भूमि या पूर्व-आय विकास परियोजनाओं पर लागू नहीं है क्योंकि कोई एनओआई नहीं है।
डेवलपर्स इन सौदों को रेखांकित करने के लिए लागत पर लाभ, विकास उपज और इक्विटी पर रिटर्न जैसे वैकल्पिक मेट्रिक्स का उपयोग करते हैं। उन्नत कैप दर के संदर्भ में, इस विशेष मामले में सावधानीपूर्वक व्याख्या की आवश्यकता है क्योंकि मानक धारणाएँ मान्य नहीं हो सकती हैं। उपयोगकर्ताओं को डोमेन विशेषज्ञता के साथ परिणामों को क्रॉस-रेफरेंस करना चाहिए और इन असामान्य स्थितियों के तहत आउटपुट को मान्य करने के लिए अतिरिक्त संदर्भों या टूल से परामर्श करने पर विचार करना चाहिए।
बाज़ार और संपत्ति प्रकार के अनुसार 2024 यूएस कैप दर बेंचमार्क
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| बाज़ार/संपत्ति का प्रकार | कैप रेट रेंज | रुझान |
|---|---|---|
| एनवाईसी मल्टीफ़ैमिली | 3.0%-4.5% | स्थिर |
| एलए मल्टीफ़ैमिली | 3.5%-5.0% | थोड़ा विस्तार हो रहा है |
| डलास मल्टीफ़ैमिली | 4.5%-6.5% | विस्तार |
| फीनिक्स मल्टीफ़ैमिली | 4.5%-6.5% | विस्तार |
| इंडियानापोलिस मल्टीफ़ैमिली | 5.5%-7.5% | स्थिर |
| राष्ट्रीय औद्योगिक | 4.5%-6.0% | ऐतिहासिक निचले स्तर से विस्तार |
| उपनगरीय कार्यालय | 6.5%–9.0% | काफ़ी विस्तार हो रहा है |
| पड़ोस खुदरा | 5.5%-7.5% | स्थिर |
| एकल-किरायेदार नेट लीज | 4.5%-6.5% | विस्तार |
| स्व-भंडारण | 5.0%-7.0% | विस्तार |
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
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किराये की संपत्ति के लिए अच्छी कैप दर क्या है?
एक 'अच्छी' कैप दर पूरी तरह से बाजार के संदर्भ, संपत्ति के प्रकार और आपके निवेश लक्ष्यों पर निर्भर करती है। मैनहट्टन या सैन फ्रांसिस्को जैसे उच्च प्रशंसा वाले तटीय बाजारों में, 3-4% की कैप दरें सामान्य मानी जाती हैं क्योंकि निवेशक अपेक्षित मूल्य प्रशंसा के बदले में कम वर्तमान आय स्वीकार करते हैं। मिडवेस्ट या सन बेल्ट सेकेंडरी मार्केट में, निवेशक आम तौर पर कम प्रशंसा क्षमता और कम तरलता की भरपाई के लिए 6-9% की उम्मीद करते हैं। एक सामान्य नियम के रूप में, 10-वर्षीय ट्रेजरी उपज से कम से कम 150-200 आधार अंकों से ऊपर की कैप दर को स्थिर आय संपत्ति के लिए एक उचित जोखिम प्रीमियम माना जाता है, हालांकि कई निवेशक संपत्ति-विशिष्ट जोखिमों को ध्यान में रखते हुए उच्च प्रसार का लक्ष्य रखते हैं।
क्या कैप दर में बंधक भुगतान शामिल है?
नहीं - और यह कैप रेट के बारे में समझने वाली सबसे महत्वपूर्ण चीजों में से एक है। सूत्र शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) का उपयोग करता है, जिसकी गणना किसी भी ऋण सेवा (बंधक मूलधन और ब्याज) से पहले की जाती है। यह कैप रेट को एक वित्तपोषण-तटस्थ मीट्रिक बनाता है, जिसका अर्थ है कि यह संपत्ति पर रिटर्न का प्रतिनिधित्व करता है, भले ही इसे कैसे वित्तपोषित किया गया हो। यह सेब-से-सेब के आधार पर संपत्तियों की तुलना करने के लिए उपयोगी है, लेकिन इसका मतलब है कि अकेले कैप दर आपको यह नहीं बता सकती है कि लीवरेज्ड निवेश नकदी प्रवाह सकारात्मक होगा या नहीं। वित्तपोषण के प्रभाव का आकलन करने के लिए, आपको कैप दर के साथ-साथ कैश-ऑन-कैश रिटर्न या ऋण सेवा कवरेज अनुपात (डीएससीआर) को भी देखना होगा।
मैं संपत्ति के मूल्य का अनुमान लगाने के लिए कैप दर का उपयोग कैसे करूं?
आय पूंजीकरण दृष्टिकोण संपत्ति मूल्य प्राप्त करने के लिए कैप दर का उपयोग करता है: मूल्य = NOI ÷ कैप दर। उदाहरण के लिए, यदि बाजार में तुलनीय संपत्तियां 6% कैप दर पर व्यापार करती हैं और आपकी संपत्ति एनओआई में $60,000 का उत्पादन करती है, तो निहित मूल्य $60,000 ÷ 0.06 = $1,000,000 है। इस दृष्टिकोण का व्यापक रूप से मूल्यांकनकर्ताओं और वाणिज्यिक दलालों द्वारा उपयोग किया जाता है। हालाँकि, परिणाम की सटीकता एक विश्वसनीय, स्थिर एनओआई आंकड़े और हाल ही में तुलनीय बिक्री से प्राप्त उचित मार्केट कैप दर का उपयोग करने पर निर्भर करती है - न कि पूछी गई कीमतों पर।
कैप रेट और कैश-ऑन-कैश रिटर्न के बीच क्या अंतर है?
कैप दर किसी संपत्ति के पूर्ण मूल्य पर अपरिवर्तित रिटर्न को मापता है, जबकि कैश-ऑन-कैश रिटर्न केवल वास्तव में निवेश की गई इक्विटी (नकद) के सापेक्ष वार्षिक नकदी प्रवाह को मापता है। यदि आप बंधक के साथ किसी संपत्ति का वित्तपोषण करते हैं, तो आपका कैश-ऑन-कैश रिटर्न बंधक भुगतान के लिए जिम्मेदार होता है और आपके वार्षिक शुद्ध नकदी प्रवाह की तुलना आपके डाउन पेमेंट और समापन लागत से करता है। कम ब्याज दर वाले माहौल में, उत्तोलन कैश-ऑन-कैश रिटर्न को कैप दर (सकारात्मक उत्तोलन) से काफी ऊपर बढ़ा सकता है। जब बंधक दरें कैप दर से अधिक हो जाती हैं, तो उत्तोलन नकारात्मक होता है और कैश-ऑन-कैश रिटर्न कैप दर से नीचे आ जाता है, जो एक चेतावनी संकेत है जिसे कई निवेशक 2022-2023 दर वातावरण के दौरान चूक गए।
शहर और संपत्ति के प्रकार के अनुसार कैप दरें इतनी भिन्न क्यों होती हैं?
कैप दरें बाजार के जोखिम और विकास अपेक्षाओं के सर्वसम्मति मूल्यांकन को दर्शाती हैं। उच्च-मांग, आपूर्ति-बाधित बाजारों में संपत्तियां प्रीमियम कीमतों (कम कैप दरों) का आदेश देती हैं क्योंकि निवेशक मजबूत किराया वृद्धि और प्रशंसा की उम्मीद करते हैं। अधिक अस्थिर आय वाली संपत्ति के प्रकार - जैसे होटल, घटते मॉल में ग्राउंड-फ्लोर रिटेल, या धर्मनिरपेक्ष मांग में बदलाव का सामना करने वाले कार्यालय भवन - अनिश्चितता के लिए निवेशकों को मुआवजा देने के लिए उच्च कैप दरें रखते हैं। ई-कॉमर्स की बढ़ती मांग के कारण 2021-2022 में प्रमुख लॉजिस्टिक्स केंद्रों के पास औद्योगिक संपत्तियों की कैप दर ऐतिहासिक निचले स्तर (4-5%) तक कम हो गई। जब ब्याज दरें कम होती हैं (पैसा सस्ता होता है, उपज के लिए प्रतिस्पर्धा कीमतों को बढ़ाती है) तो कैप दरें भी संकुचित हो जाती हैं और दरें बढ़ने पर इसका विस्तार होता है।
क्या मुझे एनओआई गणना में पूंजीगत व्यय आरक्षित शामिल करना चाहिए?
हां, यथार्थवादी विश्लेषण के लिए आपको एनओआई की गणना करने से पहले अपने परिचालन खर्चों में पूंजीगत व्यय (कैपेक्स) आरक्षित शामिल करना चाहिए। सामान्य नियम यह है कि छत प्रतिस्थापन, एचवीएसी सिस्टम, प्लंबिंग, इलेक्ट्रिकल और उपकरणों जैसी प्रमुख पूंजीगत वस्तुओं के लिए सालाना सकल किराए का 5-10% आरक्षित किया जाए। विक्रेता अक्सर प्रो फॉर्मा एनओआई आंकड़े प्रस्तुत करते हैं जो कैपएक्स रिजर्व को छोड़ देते हैं, एनओआई को बढ़ाते हैं और कैप दर को वास्तव में उससे अधिक आकर्षक बनाते हैं। संपत्ति की उम्र, स्थिति और प्रमुख प्रणालियों के शेष उपयोगी जीवन के आधार पर यथार्थवादी कैपेक्स रिजर्व को शामिल करने के लिए हमेशा विक्रेता के परिचालन विवरण को दोबारा तैयार करें।
जब ब्याज दरें बढ़ती हैं तो कैप दरों का क्या होता है?
ऐतिहासिक रूप से, बढ़ती ब्याज दरें कैप दरों पर ऊपर की ओर दबाव डालती हैं (यानी, संपत्ति मूल्यों पर नीचे की ओर दबाव), क्योंकि उच्च उधार लेने की लागत उन खरीदारों के पूल को कम कर देती है जो एक सौदा पेंसिल कर सकते हैं, और क्योंकि वैकल्पिक निश्चित आय निवेश (जैसे बांड) उपज के आधार पर अधिक प्रतिस्पर्धी हो जाते हैं। हालाँकि, संबंध पूरी तरह से यांत्रिक नहीं है: मजबूत किराया वृद्धि मूल्य संपीड़न को संतुलित कर सकती है, और विभिन्न संपत्ति प्रकार अलग-अलग प्रतिक्रिया देते हैं। 2022-2023 दर चक्र ने इस तनाव को स्पष्ट रूप से चित्रित किया: कैप दरों के विस्तार के कारण कई क्षेत्रों में वाणिज्यिक संपत्ति की कीमतें 15-25% गिर गईं, जबकि मजबूत नेट-इन-माइग्रेशन वाले बाजारों (जैसे सनबेल्ट मल्टीफ़ैमिली) में किराए में वृद्धि की गति के कारण अधिक मामूली सुधार देखा गया।
सामान्य गलतियां जिनसे बचना है
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- !अंश में एनओआई के बजाय सकल किराये का उपयोग करना, जो परिचालन व्यय को नजरअंदाज करता है और कैप दर को नाटकीय रूप से बढ़ा देता है।
- !परिचालन खर्चों से पूंजीगत व्यय भंडार को हटाना, स्वतंत्र सत्यापन के बिना अंकित मूल्य पर विक्रेता प्रो फॉर्म स्वीकार करना।
- !किसी भिन्न बाज़ार या संपत्ति प्रकार से कैप दर लागू करने से, गलत मूल्य वाले ऑफ़र प्राप्त होते हैं (उदाहरण के लिए, शिकागो संपत्ति के मूल्य निर्धारण के लिए फीनिक्स कैप दर का उपयोग करना)।
- !कैश-ऑन-कैश रिटर्न, डीएससीआर, या विशिष्ट होल्ड अवधि को देखते हुए अनुमानित आईआरआर का विश्लेषण किए बिना कैप रेट को एकमात्र अंडरराइटिंग मीट्रिक के रूप में मानना।
- !रिक्ति को अनदेखा करना: एनओआई की गणना करने के लिए 100% अधिभोग का उपयोग करने से एक अतिरंजित कैप दर उत्पन्न होती है जो वास्तविक दुनिया के प्रदर्शन को प्रतिबिंबित नहीं करेगी।
विशेष टिप
किसी विक्रेता के प्रस्ताव ज्ञापन का मूल्यांकन करते समय, हमेशा प्रो फॉर्मा एनओआई को स्वयं दोबारा तैयार करें। यदि विक्रेता स्व-प्रबंधन कर रहा है, तो प्रबंधन शुल्क वापस जोड़ें, एक यथार्थवादी रिक्ति भत्ता शामिल करें, एक CapEx रिजर्व जोड़ें, और सत्यापित करें कि संपत्ति कर का आंकड़ा बिक्री के बाद मूल्यांकन मूल्य (जो अक्सर खरीद मूल्य पर रीसेट होता है) को दर्शाता है। पुनर्गठित NOI - आपके लक्ष्य प्राप्ति मूल्य से विभाजित - आपको वास्तविक कैप दर प्रदान करता है।
क्या आप जानते हैं?
शब्द 'पूंजीकरण दर' 1930-1940 के दशक में औपचारिक रूप से तैयार की गई आय पूंजीकरण मूल्यांकन पद्धति का है। द्वितीय विश्व युद्ध के बाद उपनगरीय उछाल के दौरान, बढ़ते सनबेल्ट शहरों में अपार्टमेंट इमारतों पर कैप दरें नियमित रूप से 10-12% से अधिक हो गईं, जो उच्च बंधक लागत, सीमित संस्थागत पूंजी और खरीदारों के बीच कम प्रतिस्पर्धा को दर्शाती हैं - 2010 के दशक के दौरान गेटवे बाजारों में देखी गई उप-4% दरों के बिल्कुल विपरीत।
संदर्भ
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