क्या है Commercial Property Valuation?
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वाणिज्यिक अचल संपत्ति मूल्यांकन कार्यालय भवनों, खुदरा केंद्रों, औद्योगिक गोदामों, अपार्टमेंट परिसरों, होटलों और मिश्रित-उपयोग विकास जैसी आय-उत्पादक संपत्तियों के बाजार मूल्य का अनुमान लगाने की प्रक्रिया है। आवासीय संपत्तियों के विपरीत, जिनका मूल्यांकन मुख्य रूप से तुलनीय बिक्री (बिक्री तुलना दृष्टिकोण) द्वारा किया जाता है, वाणिज्यिक संपत्तियों का मूल्यांकन मुख्य रूप से आय दृष्टिकोण का उपयोग करके किया जाता है - विशेष रूप से आय पूंजीकरण विधि और रियायती नकदी प्रवाह (डीसीएफ) विश्लेषण। आय पूंजीकरण दृष्टिकोण संपत्ति की स्थिर शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) को बाजार-व्युत्पन्न पूंजीकरण दर से विभाजित करके मूल्य का अनुमान लगाता है: मूल्य = एनओआई / कैप दर। यह प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि एक वर्ष की सामान्यीकृत आय के आधार पर मूल्य का त्वरित, व्यापक रूप से उपयोग किया जाने वाला अनुमान प्रदान करती है। उदाहरण के लिए, ऐसे बाजार में जहां तुलनीय संपत्तियों का व्यापार 6.0% कैप दरों पर होता है, एनओआई में $500,000 उत्पन्न करने वाली संपत्ति का निहित मूल्य $500,000 / 0.06 = $8,333,333 है। रियायती नकदी प्रवाह (डीसीएफ) दृष्टिकोण अधिक परिष्कृत है और एक परिभाषित होल्ड अवधि (आमतौर पर 5-10 वर्ष) में सभी अपेक्षित नकदी प्रवाह को मॉडल करता है, जिसमें किराया चरणों और लीज रोलओवर के बाद वार्षिक एनओआई और वर्ष एन + 1 एनओआई के लिए टर्मिनल (निकास) कैप दर लागू करके प्राप्त अनुमानित टर्मिनल बिक्री मूल्य शामिल है। सभी नकदी प्रवाह को जोखिम-समायोजित छूट दर का उपयोग करके वर्तमान मूल्य पर वापस छूट दी जाती है, जिससे निवेश का वर्तमान मूल्य प्राप्त होता है। वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए बिक्री तुलना दृष्टिकोण तुलना की इकाई के रूप में प्रति वर्ग फुट मूल्य, प्रति इकाई मूल्य (बहुपरिवार के लिए), या प्रति कमरा मूल्य (होटलों के लिए) का उपयोग करता है, जो तुलनीय और विषय संपत्ति के बीच उम्र, स्थिति, स्थान, अधिभोग और पट्टा संरचना में अंतर के लिए समायोजित किया जाता है। लागत दृष्टिकोण पुनरुत्पादन या सुधारों को प्रतिस्थापित करने की लागत के साथ-साथ भूमि के मूल्य, कम मूल्यह्रास के आधार पर मूल्य का अनुमान लगाता है। यह दृष्टिकोण विशेष-उपयोग संपत्तियों, नए निर्माण और उन स्थितियों के लिए सबसे अधिक प्रासंगिक है जहां आय और बिक्री तुलना दृष्टिकोण लागू करना मुश्किल है। उपयोग की जाने वाली मूल्यांकन पद्धति - या विधियों के बीच महत्व - संपत्ति के प्रकार, उपलब्ध डेटा गुणवत्ता और मूल्यांकन के उद्देश्य पर निर्भर करता है। अधिग्रहण हामीदारी, पोर्टफोलियो रिपोर्टिंग, पुनर्वित्त, परिसंपत्ति प्रबंधन और निपटान के लिए वाणिज्यिक मूल्यांकन को समझना आवश्यक है।
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सूत्र
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मूल्य = NOI / कैप दरचर विवरण
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| प्रतीक | नाम | इकाई | विवरण |
|---|---|---|---|
| NOI | शुद्ध ऑपरेटिंग आय | USD/year | स्थिर प्रभावी सकल आय घटा सभी परिचालन व्यय। पूंजीकरण और डीसीएफ मूल्यांकन के लिए प्राथमिक आय इनपुट। |
| CR | पूंजीकरण दर | % | NOI को मूल्य में परिवर्तित करने के लिए बाज़ार-व्युत्पन्न दर का उपयोग किया जाता है। तुलनीय बिक्री से प्राप्त. मूल्य = NOI / कैप दर। |
| GIM | सकल आय गुणक | ratio | बिक्री मूल्य को वार्षिक सकल आय से विभाजित किया गया। छोटी व्यावसायिक संपत्तियों के लिए उपयोग की जाने वाली एक त्वरित स्क्रीनिंग मीट्रिक। |
| PV | वर्तमान मूल्य/मूल्यांकित मूल्य | USD | मूल्यांकन पद्धति से प्राप्त अनुमानित बाजार मूल्य। आय पूंजीकरण में: NOI / कैप दर। |
| DR | छूट की दर | % | डीसीएफ विश्लेषण में भविष्य के नकदी प्रवाह को कम करने के लिए जोखिम-समायोजित दर का उपयोग किया जाता है। जोखिम प्रीमियम सहित आवश्यक निवेशक रिटर्न को दर्शाता है। |
| TCR | टर्मिनल कैप दर | % | डीसीएफ विश्लेषण में टर्मिनल बिक्री मूल्य का अनुमान लगाने के लिए निकास कैप दर वर्ष एन+1 एनओआई पर लागू होती है। आमतौर पर प्रवेश सीमा दर से 25-50 आधार अंक अधिक। |
कैसे Commercial Property Valuation
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- 1चरण 1 - स्थिर शुद्ध परिचालन आय निर्धारित करें: संपत्ति के किराया रोल (सभी किरायेदारों, पट्टे की शर्तें, किराया राशि) और परिचालन व्यय इतिहास का विश्लेषण करें। गैर-आवर्ती वस्तुओं, कम-बाज़ार पट्टों, असामान्य रिक्तियों, या एकमुश्त खर्चों के लिए समायोजन करके एनओआई को सामान्य करें। स्थिर एनओआई मानक प्रबंधन के तहत विशिष्ट अधिभोग स्तर पर संपत्ति की कमाई क्षमता को दर्शाता है।
- 2चरण 2 - मार्केट कैप दरों पर शोध करें: समान आकार, आयु, गुणवत्ता और किरायेदारी की एक ही सबमार्केट में तुलनीय संपत्तियों की 3-5 हाल की बिक्री की पहचान करें। प्रत्येक तुलनीय के लिए निहित कैप दर की गणना करें: कॉम्प कैप दर = कॉम्प एनओआई / कॉम्प बिक्री मूल्य। कॉम्प कैप दरों की सीमा विषय संपत्ति के लिए उचित कैप दर को सूचित करती है। स्रोतों में कोस्टार, लूपनेट, सीबीआरई कैप रेट सर्वेक्षण, जेएलएल अनुसंधान और मार्कस एंड मिलिचैप रिपोर्ट शामिल हैं।
- 3चरण 3 - प्रत्यक्ष पूंजीकरण लागू करें: स्थिर एनओआई को चयनित मार्केट कैप दर से विभाजित करें: मूल्य = एनओआई / कैप दर। उदाहरण के लिए: $480,000 NOI / 0.060 = $8,000,000। अगले 2-3 वर्षों के भीतर बाजार से ऊपर या नीचे के पट्टों, स्थगित रखरखाव, या लीज रोलओवर जोखिम के लिए समायोजन किया जा सकता है।
- 4चरण 4 - एक डीसीएफ मॉडल बनाएं (बड़ी या जटिल संपत्तियों के लिए): होल्ड अवधि (आमतौर पर 10 वर्ष) के प्रत्येक वर्ष के लिए प्रोजेक्ट एनओआई, जिसमें लीज वृद्धि, रोलओवर धारणाएं (जब लीज समाप्त हो जाती है और संभावित रूप से अलग दरों पर फिर से लीज होनी चाहिए), पूंजीगत व्यय आवश्यकताएं, और बाजार किराया वृद्धि शामिल है। वर्ष 11 NOI पर टर्मिनल कैप दर लागू करके वर्ष 10 में टर्मिनल बिक्री मूल्य का अनुमान लगाएं।
- 5चरण 5 - एक उचित छूट दर का चयन करें: संपत्ति के जोखिम प्रोफ़ाइल पर विचार करते हुए, छूट दर निवेशक की रिटर्न की आवश्यक दर को दर्शाती है। प्रमुख स्थानों में कोर स्थिर संपत्तियों को कम दरों (6-8%) पर छूट दी जाती है; 9-12% पर मूल्यवर्धित संपत्ति; अवसरवादी या विकास 13-18% पर। छूट की दर नकदी प्रवाह अनुमानों (कर-पूर्व बनाम कर-पश्चात; लीवरेज्ड बनाम अनलीवरेज्ड) के अनुरूप होनी चाहिए।
- 6चरण 6 - डीसीएफ वर्तमान मूल्य की गणना करें: चयनित छूट दर का उपयोग करके सभी अनुमानित नकदी प्रवाह (वार्षिक एनओआई + टर्मिनल बिक्री) को वर्तमान में वापस छूट दें। सभी रियायती नकदी प्रवाह का योग संकेतित संपत्ति मूल्य है। यदि यह वर्तमान मूल्य आपके अधिग्रहण मूल्य के बराबर है, तो आपका अपेक्षित रिटर्न छूट दर के बराबर है।
- 7चरण 7 - एकाधिक दृष्टिकोणों का समाधान करें: अंतिम मूल्य राय पर पहुंचने के लिए आय दृष्टिकोण (प्रत्यक्ष कैप और डीसीएफ), बिक्री तुलना दृष्टिकोण (प्रति एसएफ या यूनिट कंप्स की कीमत), और लागत दृष्टिकोण (विशेष उपयोग या नए निर्माण के लिए) के परिणामों को महत्व दें। मूल्यांकनकर्ता औपचारिक रूप से मूल्यांकन रिपोर्ट में इनका मिलान करते हैं; निवेशक अनौपचारिक रूप से डेटा गुणवत्ता और संपत्ति के प्रकार के आधार पर उनका मूल्यांकन करते हैं।
हल किए गए उदाहरण
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उपनगरीय कार्यालय; बढ़ी हुई कैप दर महामारी के बाद के जोखिम को दर्शाती है
मूल्य = $720,000 / 0.075 = $9,600,000। मूल्य प्रति एसएफ = $9,600,000 / 45,000 = $213/एसएफ। एक प्रमुख मेट्रो में उपनगरीय कार्यालय के लिए, $213/एसएफ 2023-2024 बाजार डेटा के अनुरूप है। 7.5% कैप दर घर से काम करने के रुझान और बढ़ी हुई रिक्ति को देखते हुए कार्यालय संपत्तियों के प्रति निवेशकों की बढ़ी हुई सावधानी को दर्शाती है। यदि अधिक आशावादी 6.5% कैप दर लागू की गई (महामारी-पूर्व मूल्य निर्धारण), तो मूल्य $11,077,000 होगा - 100 आधार बिंदु कैप दर अंतर से $1.5M मूल्य स्विंग को दर्शाता है।
सनबेल्ट मल्टीफ़ैमिली मूल्य निर्धारण के अनुरूप
ईजीआई = $960,000 x 0.94 = $902,400। एनओआई = $902,400 - $388,800 = $513,600। मूल्य = $513,600 / 0.055 = $9,338,182। प्रति यूनिट मूल्य = $9,338,182 / 50 = $186,764/यूनिट। सनबेल्ट मल्टीफ़ैमिली (डलास, फीनिक्स, अटलांटा) 50-यूनिट संपत्तियों का 2023-2024 में $150,000-$220,000/यूनिट पर कारोबार हुआ, जो सबमार्केट, उम्र और गुणवत्ता पर निर्भर करता है - इस संपत्ति को सीमा के बीच में रखना, एक औसत स्थान में क्लास बी संपत्ति का संकेत देता है।
औद्योगिक प्रीमियम मूल्य निर्धारण - कम निकास सीमा मांग को दर्शाती है
एनओआई सालाना 3% की दर से वर्ष 1 में $380,000 से बढ़कर वर्ष 10 में $510,534 हो गया। वर्ष 11 NOI = $525,850। टर्मिनल मूल्य = $525,850 / 0.055 = $9,561,000। 10 वर्षों की एनओआई प्लस टर्मिनल बिक्री पर 7.5% की छूट देने पर लगभग 6,420,000 डॉलर का डीसीएफ मूल्य प्राप्त होता है। 5.5% की कम निकास सीमा दर ई-कॉमर्स और नियरशोरिंग से औद्योगिक संरचनात्मक टेलविंड को दर्शाती है। प्रवेश सीमा = $380,000 / $6,420,000 = 5.92%, निकास पर मामूली सीमा दर विस्तार के साथ।
जीआईएम और कैप दर विधियां अच्छी तरह से मिलती हैं
जीआईएम मूल्य = $312,000 x 7.5 = $2,340,000। एनओआई = $312,000 x (1 - 0.38) x 0.95 (5% रिक्ति) = $312,000 x 0.589 = $183,768। कैप दर मूल्य = $183,768 / 0.079 (द्वितीयक बाजार में पड़ोस खुदरा के लिए बाजार कैप दर) = $2,326,176। दोनों विधियां $2,330,000 के करीब पहुंचती हैं, जिससे मूल्यांकन में विश्वास मिलता है। जीआईएम विधि कम सटीक लेकिन तेज़ है - छोटी खुदरा संपत्तियों की प्रारंभिक जांच के लिए उपयोगी है जहां विस्तृत एनओआई डेटा अभी तक उपलब्ध नहीं है।
वास्तविक अनुप्रयोग
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संस्थागत और निजी इक्विटी स्तर पर वाणिज्यिक संपत्ति अधिग्रहण की हामीदारी। यह एप्लिकेशन आमतौर पर उन पेशेवरों द्वारा उपयोग किया जाता है जिन्हें अपने संबंधित क्षेत्रों में निर्णय लेने, बजट बनाने और रणनीतिक योजना का समर्थन करने के लिए सटीक मात्रात्मक विश्लेषण की आवश्यकता होती है।
आय-आधारित मूल्य निष्कर्षों के साथ वाणिज्यिक बंधक ऋण हामीदारी का समर्थन करना। उद्योग व्यवसायी प्रदर्शन को बेंचमार्क करने, विकल्पों की तुलना करने और स्थापित मानकों और नियामक आवश्यकताओं के अनुपालन को सुनिश्चित करने के लिए इस गणना पर भरोसा करते हैं, जिससे विश्लेषकों को सटीक परिणाम देने में मदद मिलती है जो रणनीतिक योजना, संसाधन आवंटन और संगठनों में प्रदर्शन बेंचमार्किंग का समर्थन करते हैं।
आरईआईटी, पेंशन फंड और निजी रियल एस्टेट फंड के लिए त्रैमासिक या वार्षिक पोर्टफोलियो मूल्यांकन। अकादमिक शोधकर्ता और छात्र इस गणना का उपयोग सैद्धांतिक मॉडलों को मान्य करने, पाठ्यक्रम कार्य पूरा करने और अंतर्निहित गणितीय सिद्धांतों की गहरी समझ विकसित करने के लिए करते हैं।
मुकदमेबाजी, कर अपील और प्रख्यात डोमेन कार्यवाही में विशेषज्ञ गवाह का समर्थन। वित्तीय विश्लेषक और योजनाकार सटीक पूर्वानुमान तैयार करने, जोखिम परिदृश्यों का मूल्यांकन करने और हितधारकों को डेटा-संचालित सिफारिशें प्रस्तुत करने के लिए इस गणना को अपने वर्कफ़्लो में शामिल करते हैं।
मौजूदा बाजार मूल्य के आधार पर मौजूदा वाणिज्यिक संपत्ति को बेचना, पुनर्वित्त करना या रखना है या नहीं, इसका विश्लेषण करना। यह एप्लिकेशन आमतौर पर उन पेशेवरों द्वारा उपयोग किया जाता है जिन्हें अपने संबंधित क्षेत्रों में निर्णय लेने, बजट बनाने और रणनीतिक योजना का समर्थन करने के लिए सटीक मात्रात्मक विश्लेषण की आवश्यकता होती है।
विशेष मामले
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व्यवहार में, इस किनारे वाले मामले पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है क्योंकि मानक धारणाएँ मान्य नहीं हो सकती हैं। वाणिज्यिक पुनर्मूल्यांकन गणना में इस परिदृश्य का सामना करते समय, चिकित्सकों को सीमा स्थितियों को सत्यापित करना चाहिए, विभाजन-दर-शून्य जोखिमों की जांच करनी चाहिए, और विचार करना चाहिए कि क्या मॉडल की धारणाएं इन चरम स्थितियों के तहत वैध रहती हैं।
व्यवहार में, इस किनारे वाले मामले पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है क्योंकि मानक धारणाएँ मान्य नहीं हो सकती हैं। वाणिज्यिक पुनर्मूल्यांकन गणना में इस परिदृश्य का सामना करते समय, चिकित्सकों को सीमा स्थितियों को सत्यापित करना चाहिए, विभाजन-दर-शून्य जोखिमों की जांच करनी चाहिए, और विचार करना चाहिए कि क्या मॉडल की धारणाएं इन चरम स्थितियों के तहत वैध रहती हैं।
व्यवहार में, इस किनारे वाले मामले पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है क्योंकि मानक धारणाएँ मान्य नहीं हो सकती हैं। वाणिज्यिक पुनर्मूल्यांकन गणना में इस परिदृश्य का सामना करते समय, चिकित्सकों को सीमा स्थितियों को सत्यापित करना चाहिए, विभाजन-दर-शून्य जोखिमों की जांच करनी चाहिए, और विचार करना चाहिए कि क्या मॉडल की धारणाएं इन चरम स्थितियों के तहत वैध रहती हैं।
एसेट क्लास द्वारा वाणिज्यिक संपत्ति मूल्य बेंचमार्क (2024 यूएस)
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| संपत्ति वर्ग | विशिष्ट कैप दर | मूल्य प्रति एसएफ/यूनिट | बाजार की प्रवृत्ति |
|---|---|---|---|
| क्लास ए मल्टीफ़ैमिली (प्रमुख मेट्रो) | 4.0%-5.5% | $200K-$500K/यूनिट | कैप दरें 2021 के न्यूनतम स्तर से बढ़ रही हैं |
| कक्षा बी बहुपरिवार (माध्यमिक) | 5.0%-7.0% | $100K-$200K/यूनिट | विस्तार; कुछ संकट उभर रहा है |
| औद्योगिक (थोक) | 4.5%-6.0% | $80-$200/एसएफ | ऐतिहासिक निचले स्तर से विस्तार |
| औद्योगिक (शहरी/अंतिम मील) | 4.0%-5.5% | $250-$600/एसएफ | मॉडरेट करना; मजबूत मांग |
| किराना-आधारित खुदरा | 5.5%-7.0% | $200-$450/एसएफ | स्थिर; अन्य खुदरा बिक्री से बेहतर प्रदर्शन |
| पावर सेंटर/बिग बॉक्स रिटेल | 6.5%-8.5% | $150-$350/एसएफ | विस्तार; ई-कॉमर्स जोखिम |
| एनएनएन एकल-किरायेदार (इन्वेस्ट ग्रेड) | 4.5%-6.5% | $250-$600/एसएफ | दरों के साथ विस्तार |
| उपनगरीय कार्यालय | 6.5%-9.0%+ | $100-$300/एसएफ | उल्लेखनीय रूप से विस्तार करना; तनाव |
| आतिथ्य (सेवा चुनें) | 7.0%-9.5% | $80K-$150K/कमरा | पुनर्प्राप्त करना; दर संवेदनशील |
| स्व-भंडारण | 5.0%-7.0% | $150-$350/एसएफ | 2021 के न्यूनतम स्तर से विस्तार |
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
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वाणिज्यिक मूल्यांकनकर्ता उचित कैप दर का चयन कैसे करते हैं?
वाणिज्यिक मूल्यांकक हालिया, तुलनीय बिक्री के विश्लेषण से मार्केट कैप दरें प्राप्त करते हैं। प्रत्येक तुलनीय लेनदेन के लिए, वे संपत्ति के स्थिर एनओआई (बिक्री के समय) को बिक्री मूल्य से विभाजित करके निहित कैप दर की गणना करते हैं। 3-6 तुलनीय बिक्री से इन निहित कैप दरों की सीमा और केंद्रीय प्रवृत्ति मार्केट कैप दर ब्रैकेट बनाती है। इसके बाद मूल्यांकक इस सीमा के भीतर इस आधार पर समायोजन करता है कि स्थान की गुणवत्ता, भवन की आयु और स्थिति, पट्टे की अवधि और किरायेदारों की साख, वर्तमान अधिभोग और हाल के पूंजीगत व्यय निवेश के संदर्भ में विषय संपत्ति की तुलना कैसे की जाती है। सीबीआरई, जेएलएल, कुशमैन एंड वेकफील्ड और मार्कस एंड मिलिचैप से प्रकाशित कैप दर सर्वेक्षण बाजार-व्यापी बेंचमार्क प्रदान करते हैं लेकिन इन्हें स्थानीय लेनदेन डेटा के साथ पूरक किया जाना चाहिए।
गोइंग-इन कैप रेट और एग्जिट कैप रेट के बीच क्या अंतर है?
गोइंग-इन (प्रवेश) कैप दर अधिग्रहण के समय की कैप दर है: खरीद मूल्य / वर्ष 1 स्थिर एनओआई। निकास (टर्मिनल) कैप दर डीसीएफ मॉडल में टर्मिनल बिक्री मूल्य का अनुमान लगाने के लिए बिक्री वर्ष में अनुमानित एनओआई पर लागू अनुमानित कैप दर है। निकास कैप दरें आम तौर पर प्रवेश कैप दर से 25-50 आधार अंक अधिक निर्धारित की जाती हैं ताकि बाहर निकलने पर संपत्ति की बढ़ी हुई उम्र, भविष्य की स्थितियों के बारे में सामान्य बाजार की अनिश्चितता और पुरानी संपत्ति पर सीमांत खरीदार के दृष्टिकोण को दर्शाया जा सके। प्रवेश की तुलना में कम निकास सीमा का उपयोग करने का मतलब है कि आप बाजार की स्थितियों या परिसंपत्ति में सुधार की उम्मीद करते हैं - एक अधिक आक्रामक धारणा जिसके लिए स्पष्ट औचित्य की आवश्यकता होती है।
सकल किराया गुणक (जीआरएम) क्या है और इसका उपयोग कब किया जाता है?
सकल किराया गुणक (जीआरएम) या सकल आय गुणक (जीआईएम) बिक्री मूल्य को वार्षिक सकल आय (खर्चों से पहले) से विभाजित करने के बराबर होता है। यह कैप रेट की तुलना में एक सरल और तेज़ मीट्रिक है, जिसका उपयोग छोटी आय वाली संपत्तियों की त्वरित प्रारंभिक जांच के लिए किया जाता है, जहां विस्तृत व्यय डेटा अभी तक उपलब्ध नहीं है। जीआरएम = मूल्य/वार्षिक सकल किराया। यदि तुलनीय छोटी अपार्टमेंट इमारतें 10 के जीआरएम पर बिकती हैं, और आपकी लक्षित संपत्ति सकल किराया में $100,000 उत्पन्न करती है, तो निहित मूल्य $1,000,000 है। जीआरएम कैप दर विश्लेषण की तुलना में कम सटीक है क्योंकि यह संपत्तियों के बीच व्यय संरचनाओं में अंतर को नजरअंदाज करता है - समान सकल आय लेकिन नाटकीय रूप से भिन्न व्यय अनुपात वाली दो संपत्तियों में समान जीआरएम होगा लेकिन बहुत अलग कैप दरें होंगी।
पट्टा संरचना वाणिज्यिक संपत्ति के मूल्य को कैसे प्रभावित करती है?
लीज संरचना वाणिज्यिक संपत्ति के मूल्य को गहराई से प्रभावित करती है। ट्रिपल-नेट (एनएनएन) पट्टे, जहां किरायेदार सीधे संपत्ति कर, बीमा और रखरखाव का भुगतान करते हैं, अधिक अनुमानित, कम जोखिम वाले एनओआई स्ट्रीम उत्पन्न करते हैं और आम तौर पर सकल पट्टों की तुलना में कम कैप दर (उच्च कीमतें) का आदेश देते हैं जहां मकान मालिक परिचालन व्यय का भुगतान करता है। निवेश-ग्रेड किरायेदारों (राष्ट्रीय खुदरा विक्रेताओं, सरकारी एजेंसियों, सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाली कंपनियों) के साथ दीर्घकालिक पट्टे कैप दरों को और कम कर देते हैं क्योंकि आय दृश्यता जोखिम को कम कर देती है। उपरोक्त बाज़ार पट्टे वर्तमान एनओआई और मूल्य को बढ़ाते हैं लेकिन समाप्त होने पर रोलओवर जोखिम उठाते हैं; बाजार से नीचे के पट्टे वर्तमान मूल्य को दबाते हैं, लेकिन यदि किराए को बाजार के अनुरूप चिह्नित किया जा सकता है, तो यह अंतर्निहित उल्टा प्रतिनिधित्व कर सकता है।
व्यावसायिक संपत्तियों के लिए प्रति वर्ग फुट बेंचमार्क कीमत क्या है?
प्रति वर्ग फुट मूल्य (पीएसएफ) का व्यापक रूप से वाणिज्यिक अचल संपत्ति में त्वरित तुलनात्मक मीट्रिक के रूप में उपयोग किया जाता है। हालाँकि, पीएसएफ मूल्य बाजार, संपत्ति प्रकार और गुणवत्ता वर्ग के अनुसार काफी भिन्न होते हैं। एक मोटे 2024 गाइड के रूप में: क्लास ए मैनहट्टन कार्यालय: $500-$1,500+ पीएसएफ; राष्ट्रीय स्तर पर उपनगरीय कार्यालय: $100-$300 पीएसएफ; किराना-आधारित खुदरा: $200-$450 पीएसएफ; पावर सेंटर रिटेल: $150-$350 पीएसएफ; राष्ट्रीय स्तर पर थोक औद्योगिक: $80-$200 पीएसएफ; शहरी अंतिम-मील औद्योगिक: $250-$600 पीएसएफ; बहुपरिवार (प्रति इकाई): प्रमुख महानगरों में $150,000-$400,000। पीएसएफ तुलना केवल तभी सार्थक होती है जब समान प्रकार, वर्ग और सबमार्केट की संपत्तियों की तुलना की जाती है - क्रॉस-मार्केट तुलनाओं के लिए कैप दर सामान्यीकरण की आवश्यकता होती है।
लागत दृष्टिकोण आय दृष्टिकोण से किस प्रकार भिन्न है?
लागत दृष्टिकोण एक संपत्ति का मूल्य पुनरुत्पादन या सुधारों को बदलने की अनुमानित लागत (प्रति वर्ग फुट वर्तमान निर्माण लागत पर) और अलग से अनुमानित भूमि मूल्य, माइनस मूल्यह्रास (भौतिक गिरावट, कार्यात्मक अप्रचलन और बाहरी अप्रचलन) के आधार पर करता है। यह दृष्टिकोण नए निर्माण (न्यूनतम मूल्यह्रास), विशेष-उपयोग संपत्तियों (चर्च, स्कूल, सरकारी भवन) के लिए सबसे विश्वसनीय है जहां कुछ तुलनीय बिक्री या आय डेटा हैं, और बीमा उद्देश्यों के लिए। यह आम तौर पर वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए एक मूल्य स्तर प्रदान करता है - मजबूत एनओआई के साथ एक अच्छी तरह से स्थित आय संपत्ति आमतौर पर प्रतिस्थापन लागत (नए विकास को उचित ठहराते हुए) से ऊपर बेचती है, जबकि एक खराब प्रदर्शन वाली संपत्ति प्रतिस्थापन लागत से नीचे बेच सकती है।
प्रभावी सकल आय (ईजीआई) क्या है और यह क्यों मायने रखती है?
प्रभावी सकल आय वह कुल आय है जो एक वाणिज्यिक संपत्ति रिक्ति और क्रेडिट हानि के लेखांकन के बाद, लेकिन परिचालन व्यय से पहले उत्पन्न होने की उम्मीद करती है। ईजीआई = संभावित सकल आय x (1 - रिक्ति दर) + अन्य आय। यह मायने रखता है क्योंकि यह एनओआई गणना की शीर्ष पंक्ति बनाता है - रिक्ति मान्यताओं में त्रुटियां सीधे एनओआई और फिर पूंजीकृत मूल्य तक प्रवाहित होती हैं। $1,000,000 की सकल आय वाली संपत्ति पर रिक्ति दर में 1% का अंतर ईजीआई को $10,000 तक बदल देता है, जो 6% कैप दर पर मूल्य को $167,000 तक बदल देता है। वाणिज्यिक अंडरराइटिंग में, रिक्ति मान्यताओं को सबमार्केट डेटा और संपत्ति के स्वयं के ऐतिहासिक प्रदर्शन के विरुद्ध बेंचमार्क किया जाना चाहिए।
सामान्य गलतियां जिनसे बचना है
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- !बाजार-दर प्रबंधन शुल्क, यथार्थवादी रिक्ति और कैपएक्स रिजर्व के लिए पुनर्निर्धारण किए बिना पूछ मूल्य एनओआई (विक्रेता द्वारा प्रस्तुत) का उपयोग करना - विक्रेता एनओआई नियमित रूप से बढ़ाए जाते हैं।
- !किसी भिन्न बाज़ार, संपत्ति वर्ग या समय अवधि से कैप दर लागू करना - कैप दरें अत्यधिक स्थानीय और समय-संवेदनशील होती हैं; हमेशा नवीनतम, तुलनीय, समान-सबमार्केट डेटा का उपयोग करें।
- !रोलओवर जोखिम को कम आंकना - 1-3 वर्षों में समाप्त होने वाले पट्टे महत्वपूर्ण मूल्य जोखिम का प्रतिनिधित्व करते हैं यदि स्थान को नरम बाजार में तुलनीय किराए पर फिर से पट्टे पर नहीं दिया जा सकता है।
- !आस्थगित पूंजी व्यय को नजरअंदाज करना जिसके लिए महत्वपूर्ण निकट अवधि के निवेश की आवश्यकता होगी, जिससे आय दृष्टिकोण से मूल्य संकेत कम होना चाहिए।
- !प्रत्यक्ष पूंजीकरण के लिए और डीसीएफ छूट दर के रूप में समान कैप दर का उपयोग करना - वे अलग-अलग चीजों को मापने वाले अलग-अलग मीट्रिक हैं और इन्हें मिश्रित नहीं किया जाना चाहिए।
विशेष टिप
किसी विक्रेता की पूछी गई कीमत की तुलना अपने मूल्य निष्कर्ष से करते समय, पूछी गई कीमत (पूछताछ मूल्य NOI / पूछी गई कीमत) पर निहित कैप दर की गणना करें और इसकी तुलना मार्केट कैप दरों से करें। यदि निहित कैप दर बाजार से काफी नीचे है, तो आपसे एक प्रीमियम का भुगतान करने के लिए कहा जा रहा है जिसे उचित ठहराने के लिए आक्रामक किराया वृद्धि या कैप दर संपीड़न की आवश्यकता होती है। हमेशा उस स्पष्ट धारणा की पहचान करें जो बाजार और मांग मूल्य के बीच के अंतर को पाटती है - फिर तनाव-परीक्षण करें कि क्या वह धारणा यथार्थवादी है।
क्या आप जानते हैं?
रियल एस्टेट मूल्यांकन के लिए आय पूंजीकरण दृष्टिकोण को संयुक्त राज्य अमेरिका में 1930 और 1940 के दशक में बड़े पैमाने पर अमेरिकन इंस्टीट्यूट ऑफ रियल एस्टेट एप्रेज़र्स (अब मूल्यांकन संस्थान) के काम के माध्यम से संहिताबद्ध किया गया था। फ्रेडरिक बैबॉक की 1932 की पाठ्यपुस्तक 'द वैल्यूएशन ऑफ रियल एस्टेट' ने मूल्यांकन पेशे में व्यवस्थित आय पूंजीकरण की शुरुआत की। मूल सूत्र - मूल्य = आय / दर - 90 से अधिक वर्षों से अपरिवर्तित बना हुआ है, जो इसके मौलिक आर्थिक तर्क का एक प्रमाण है।
संदर्भ
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