क्या है Gross Rent Multiplier (GRM)?
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सकल किराया गुणक (जीआरएम) एक त्वरित और गंदा रियल एस्टेट मूल्यांकन मीट्रिक है जो संपत्ति के मूल्य को उसकी वार्षिक सकल किराये की आय के गुणक के रूप में व्यक्त करता है। यह सापेक्ष मूल्य के लिए निवेश संपत्तियों की जांच करने के सबसे तेज़ तरीकों में से एक है - आप इसे लिस्टिंग की कीमत और विज्ञापित किराए से सेकंडों में गणना कर सकते हैं। कम जीआरएम से पता चलता है कि आप किराये की आय के प्रति डॉलर कम भुगतान कर रहे हैं, जो आम तौर पर उसी बाजार में तुलनीय संपत्तियों के सापेक्ष बेहतर मूल्य का संकेत देता है। जीआरएम राजस्व-प्रति-डॉलर-मूल्य के आधार पर संपत्तियों की तुलना करके काम करता है, जिससे यह गहन विश्लेषण करने से पहले तेजी से स्क्रीनिंग के लिए उपयोगी हो जाता है। यदि किसी दिए गए पड़ोस में संपत्तियां आम तौर पर 8-10× सकल वार्षिक किराए पर कारोबार करती हैं, तो 12× की कीमत वाली संपत्ति का मूल्य अधिक होने की संभावना है या इसमें असाधारण विशेषताएं हैं जो प्रीमियम को उचित ठहराती हैं। 7× पर संपत्ति का व्यापार एक लाभदायक सौदा हो सकता है - या आय को कम करने वाली छिपी हुई समस्याएं हो सकती हैं। अपनी सरलता के बावजूद, जीआरएम की महत्वपूर्ण सीमाएँ हैं। यह परिचालन खर्चों को पूरी तरह से नजरअंदाज कर देता है, इसलिए बहुत अधिक कर, बीमा या रखरखाव लागत वाली संपत्ति एक आकर्षक जीआरएम दिखा सकती है लेकिन खराब वास्तविक रिटर्न दे सकती है। यह रिक्ति और अन्य आय स्रोतों की अनदेखी करते हुए, शुद्ध परिचालन आय के बजाय सकल किराए का उपयोग करता है। इन कारणों से, जीआरएम का उपयोग प्रथम-पास फ़िल्टर के रूप में किया जाता है, न कि अंतिम निवेश निर्णय उपकरण के रूप में। जीआरएम परीक्षण पास करने वाली संपत्तियों का एनओआई-आधारित मेट्रिक्स जैसे कैप रेट और कैश-ऑन-कैश रिटर्न का उपयोग करके विश्लेषण किया जाना चाहिए। जीआरएम बेंचमार्क बाजार और संपत्ति के प्रकार के अनुसार काफी भिन्न होते हैं। उच्च लागत वाले शहरी बाज़ारों (न्यूयॉर्क, सैन फ़्रांसिस्को) में अक्सर 15-25× का जीआरएम देखा जाता है क्योंकि किराए पूर्ण रूप से खरीद कीमतों के सापेक्ष अधिक होते हैं। द्वितीयक और तृतीयक बाजारों में अक्सर 6-10× का जीआरएम होता है, जो कम भूमि मूल्यों और विभिन्न निवेशक रिटर्न अपेक्षाओं को दर्शाता है। एक ही सबमार्केट में समान प्रकार की अन्य संपत्तियों की तुलना में जीआरएम हमेशा सबसे अधिक सार्थक होता है।
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सूत्र
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जीआरएम = संपत्ति मूल्य / वार्षिक सकल किराया
वैकल्पिक रूप से: जीआरएम = संपत्ति मूल्य / (मासिक किराया × 12)
अनुमानित संपत्ति मूल्य = वार्षिक सकल किराया × जीआरएम (तुलनीय बिक्री का)चर विवरण
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| प्रतीक | नाम | इकाई | विवरण |
|---|---|---|---|
| GRM | सकल किराया गुणक | multiple (×) | संपत्ति के खरीद मूल्य के बराबर सकल किराये की आय के वर्षों की संख्या |
| P | संपत्ति की कीमत | currency | संपत्ति का खरीद मूल्य या अनुमानित बाजार मूल्य |
| GR_annual | वार्षिक सकल किराया | currency/year | यदि 12 महीने के लिए अनुबंधित किराए पर पूरी तरह से कब्जा कर लिया गया है तो सभी इकाइयों से कुल किराये की आय |
| GR_monthly | मासिक सकल किराया | currency/month | वर्तमान या बाजार पट्टा दरों पर सभी इकाइयों से कुल मासिक किराया |
कैसे Gross Rent Multiplier (GRM)
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- 1लिस्टिंग डेटा या सार्वजनिक रिकॉर्ड से संपत्ति की मांगी गई कीमत या हालिया बिक्री मूल्य इकट्ठा करें।
- 2वार्षिक सकल किराये की आय की गणना करें: सभी यूनिट किराए का योग करें और 12 से गुणा करें। वर्तमान संपत्तियों के लिए वास्तविक किराए का उपयोग करें, या खाली या ऑफ-मार्केट संपत्तियों के लिए बाजार किराए का उपयोग करें।
- 3संपत्ति की कीमत को वार्षिक सकल किराए से विभाजित करें: जीआरएम = मूल्य / वार्षिक सकल किराया।
- 4परिकलित जीआरएम की तुलना उसी सबमार्केट और संपत्ति प्रकार में हाल की तुलनीय बिक्री से करें। बाजार जीआरएम रेंज स्थापित करने के लिए 3-5 हालिया तुलनीय बिक्री से जीआरएम संकलित करें।
- 5संपत्ति के मूल्य का अनुमान लगाने के लिए बाजार जीआरएम का उपयोग करें: मूल्य = वार्षिक सकल किराया × बाजार जीआरएम। इससे इस बात की त्वरित जांच हो जाती है कि मांगी गई कीमत उचित है या नहीं।
- 6यदि जीआरएम आपकी सीमा पार कर जाता है, तो प्रस्ताव देने से पहले पूर्ण एनओआई/कैप दर विश्लेषण के लिए आगे बढ़ें। जीआरएम एक स्क्रीनिंग टूल है, अंतिम मूल्यांकन मीट्रिक नहीं।
हल किए गए उदाहरण
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जीआरएम = $320,000 / $24,000 = 13.3×। यदि इस पड़ोस में तुलनीय डुप्लेक्स 10-12× के जीआरएम पर बिकते हैं, तो यह डुप्लेक्स थोड़ा अधिक महंगा प्रतीत होता है। 12× जीआरएम पर, उचित मूल्य $24,000 × 12 = $288,000 होगा - यह दर्शाता है कि विक्रेता बाजार औसत से $32,000 अधिक मांग रहा है। यह बातचीत का शुरुआती बिंदु है, अंतिम निष्कर्ष नहीं।
तुलनीय औसत से बाजार जीआरएम (9.2 + 9.5 + 9.4) / 3 = 9.37×। अनुमानित मूल्य = $60,000 × 9.37 = $562,200, पूर्णांकित ~$564,000। इस त्वरित अनुमान की गणना 30 सेकंड में की जा सकती है और गहन परिश्रम में घंटों निवेश करने से पहले लिस्टिंग मूल्य पर विवेक जांच देता है।
NYC संपत्ति का GRM 20× है, मिडवेस्ट संपत्ति का 8.3× है। इसका स्वचालित रूप से यह मतलब नहीं है कि मिडवेस्ट संपत्ति एक बेहतर निवेश है - यह विभिन्न बाजार जोखिम प्रोफाइल, प्रशंसा अपेक्षाओं और किरायेदार की मांग को दर्शाता है। सामान्य तौर पर, निम्न-जीआरएम बाजार बेहतर वर्तमान आय उपज प्रदान करते हैं लेकिन कम प्रशंसा क्षमता प्रदान करते हैं; उच्च-जीआरएम बाजार विकास और कमी प्रीमियम को दर्शाते हैं।
एक मिनट के अंदर पांच संपत्तियों में जीआरएम की गणना करने से पता चलता है कि संपत्ति सी (जीआरएम 13.2) अपने किराए के सापेक्ष सबसे महंगी है और इसे प्राथमिकता से हटा दिया जाना चाहिए। प्रॉपर्टी बी और डी (जीआरएम ~8) प्रति डॉलर मूल्य पर सर्वोत्तम सकल आय प्रदान करते हैं। प्रॉपर्टी ई कीमत के हिसाब से सबसे सटीक किराया ऑफर करती है। ये तीनों प्रस्ताव देने से पहले पूर्ण कैप दर और कैश-ऑन-कैश विश्लेषण की गारंटी देते हैं।
कुछ निवेशक वार्षिक के बजाय मासिक जीआरएम (मूल्य/मासिक किराया) का उपयोग करते हैं। मासिक जीआरएम = $250,000 / $1,800 = 138.9. वार्षिक जीआरएम = $250,000 / ($1,800 × 12) = $250,000 / $21,600 = 11.6×। कोई भी संस्करण काम करता है; बस यह सुनिश्चित करें कि आप तुलनीय बिक्री के विरुद्ध बेंचमार्किंग करते समय लगातार (वार्षिक से वार्षिक, मासिक से मासिक) तुलना कर रहे हैं।
वास्तविक अनुप्रयोग
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गहन विश्लेषण के लिए सर्वोत्तम उम्मीदवारों की पहचान करने के लिए दर्जनों सूचियों की त्वरित स्क्रीनिंग
प्रतिस्पर्धी बाज़ारों में तेजी से आगे बढ़ने पर त्वरित बोली मूल्य निर्धारित करना
उन कमजोर बाजारों में संपत्तियों का मूल्यांकन करना जहां तुलनीय एनओआई डेटा उपलब्ध नहीं है
बाजार जीआरएम रुझानों के अनुरूप अपने पोर्टफोलियो को बेंचमार्क करना
विक्रेता वार्ता: तुलनीय जीआरएम डेटा का उपयोग करके ओवरवैल्यूएशन प्रदर्शित करना
विशेष मामले
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मिश्रित उपयोग वाली संपत्तियाँ: वाणिज्यिक और आवासीय किराए को जीआरएम में जोड़ा जाता है।
सावधान रहें - वाणिज्यिक स्थानों में आम तौर पर आवासीय इकाइयों की तुलना में अलग जोखिम प्रोफ़ाइल, रिक्ति पैटर्न और व्यय अनुपात होते हैं।
अवकाश किराया: अल्पकालिक किराये की आय अत्यधिक मौसमी और प्लेटफ़ॉर्म पर निर्भर होती है।
मूल्य को बढ़ा-चढ़ाकर बताने से बचने के लिए जीआरएम के लिए वार्षिक सकल आय (पीक-माह का अतिरिक्त नहीं) का उपयोग करें।
बाजार से कम पट्टे: यदि किरायेदार बाजार किराए से काफी कम भुगतान कर रहे हैं
बाजार से नीचे पट्टे: यदि किरायेदार बाजार किराए (किराया-नियंत्रित या लंबे समय के किरायेदारों) से काफी कम भुगतान कर रहे हैं, तो वर्तमान-किराया जीआरएम निवेश की वास्तविक मूल्य क्षमता को बढ़ा देता है। वर्तमान और बाजार-किराया जीआरएम दोनों की गणना करें।
बाजार प्रकार के अनुसार जीआरएम रेंज
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| बाज़ार का प्रकार | विशिष्ट जीआरएम रेंज | कैप रेट रेंज |
|---|---|---|
| प्रमुख गेटवे सिटी (NYC, LA, SF) | 15-25× | 3-5% |
| प्रमुख माध्यमिक शहर (शिकागो, डलास) | 10-15× | 4-6% |
| मध्यम आकार का बाज़ार (कोलंबस, नैशविले) | 8-12× | 5-7% |
| लघु/तृतीयक बाज़ार | 6–9× | 7-10% |
| ग्रामीण/कम मांग वाला क्षेत्र | 4–7× | 9-12% |
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
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किराये की संपत्ति के लिए अच्छा जीआरएम क्या है?
एक 'अच्छा' जीआरएम पूरी तरह से बाजार और संपत्ति के प्रकार पर निर्भर करता है। किफायती द्वितीयक बाजारों में, 6-9 का जीआरएम आम है और मजबूत आय पैदावार का संकेत देता है। महंगे तटीय शहरों में, 15-25 का जीआरएम सामान्य है और उच्च भूमि मूल्यों और प्रशंसा अपेक्षाओं को दर्शाता है। किसी भी विशिष्ट बाज़ार में, तुलनीय संपत्तियों के लिए औसत या उससे कम जीआरएम का लक्ष्य रखें ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि आप समकक्षों की तुलना में अधिक भुगतान नहीं कर रहे हैं।
जीआरएम की सबसे बड़ी सीमाएँ क्या हैं?
जीआरएम परिचालन खर्चों को पूरी तरह से नजरअंदाज कर देता है, इसलिए उच्च कर या उच्च रखरखाव वाली संपत्ति का जीआरएम कम हो सकता है लेकिन औसत शुद्ध रिटर्न दे सकता है। यह रिक्ति को समायोजित किए बिना सकल किराए का भी उपयोग करता है - यदि आप संभावित किराए का उपयोग करते हैं तो 20% रिक्ति वाली इमारत पूरी तरह से कब्जे वाली इमारत के समान दिखती है। किसी भी निवेश निर्णय से पहले जीआरएम के बाद हमेशा पूर्ण एनओआई और कैप रेट विश्लेषण किया जाना चाहिए।
जीआरएम कैप रेट से किस प्रकार भिन्न है?
कैप दर शुद्ध परिचालन आय (एनओआई, खर्चों के बाद) का उपयोग करती है जबकि जीआरएम सकल किराया (खर्चों से पहले) का उपयोग करती है। कैप दर = NOI / संपत्ति मूल्य; जीआरएम = संपत्ति मूल्य / सकल किराया। दोनों आय के सापेक्ष मूल्य मापते हैं, लेकिन कैप दर एक अधिक सटीक मीट्रिक है क्योंकि यह परिचालन लागत का हिसाब रखती है। जीआरएम तेज़ है; कैप दर अधिक सटीक है. अधिकांश पेशेवर प्राथमिक मीट्रिक के रूप में कैप दर और त्वरित पहली स्क्रीन के रूप में जीआरएम का उपयोग करते हैं।
क्या मैं व्यावसायिक संपत्तियों के लिए जीआरएम का उपयोग कर सकता हूं?
जीआरएम आमतौर पर छोटी आवासीय संपत्तियों (1-4 इकाइयों, छोटे बहुपरिवार) पर लागू होता है। वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए, कैप दर मानक है क्योंकि पट्टा संरचनाएं, व्यय आवंटन और आय अस्थिरता बहुत अधिक जटिल हैं। वाणिज्यिक संपत्तियों में अक्सर अलग-अलग व्यय जिम्मेदारियों के साथ ट्रिपल-नेट पट्टे या सकल पट्टे होते हैं, जिससे व्यय सामान्यीकरण के बिना सकल किराए की तुलना कम सार्थक हो जाती है।
क्या मुझे जीआरएम गणना में वर्तमान किराए या बाजार किराए का उपयोग करना चाहिए?
मौजूदा कब्जे वाली संपत्तियों के लिए मौजूदा किराये का उपयोग करें - यह आपको बताता है कि संपत्ति वास्तव में आज क्या कमाती है। यदि पट्टों को बाजार दरों पर नवीनीकृत किया जाता है तो संभावना देखने के लिए मौजूदा बाजार किराए का उपयोग करके जीआरएम की गणना भी करें। वर्तमान-किराया जीआरएम और बाजार-किराया जीआरएम के बीच का अंतर किराया वृद्धि से ऊपर की ओर दर्शाता है - कभी-कभी मूल्य-वर्धित अधिग्रहण की सबसे आकर्षक विशेषता।
बाज़ार जीआरएम स्थापित करने के लिए मुझे कितनी तुलनीय बिक्री की आवश्यकता होगी?
आदर्श रूप से, पिछले 6-12 महीनों से 5-10 तुलनीय बिक्री एकत्र करें जो आपकी विषय संपत्ति के आकार, आयु, स्थिति और स्थान में समान हों। आउटलेर्स के प्रभाव को कम करने के लिए माध्य के बजाय माध्य जीआरएम का उपयोग करें। कम लेन-देन वाले पतले बाज़ारों में, आपको बाज़ार के रुझानों के अनुसार समायोजन करते हुए व्यापक भौगोलिक क्षेत्र या लंबी समय अवधि का उपयोग करने की आवश्यकता हो सकती है।
क्या जीआरएम सराहना की संभावना को दर्शाता है?
जीआरएम वर्तमान आय उपज को दर्शाता है लेकिन प्रशंसा के बारे में कुछ नहीं कहता है। उच्च-जीआरएम बाजार (कम आय उपज) अक्सर मौजूद होते हैं क्योंकि निवेशक मजबूत भविष्य की सराहना में मूल्य निर्धारण कर रहे हैं - वे मौजूदा किराए के प्रति डॉलर अधिक भुगतान करने को तैयार हैं क्योंकि उन्हें उम्मीद है कि किराए और मूल्य तेजी से बढ़ेंगे। कम जीआरएम बाज़ार बेहतर वर्तमान आय प्रदान कर सकते हैं लेकिन कम प्रशंसा। एक संपूर्ण निवेश विश्लेषण वर्तमान आय और अपेक्षित प्रशंसा दोनों पर विचार करता है।
1% नियम क्या है और यह जीआरएम से कैसे संबंधित है?
1% अंगूठे का नियम कहता है कि मासिक किराया संपत्ति के खरीद मूल्य का कम से कम 1% होना चाहिए। इसका मतलब लगभग 8.33× (1 / 0.12 = 8.33) की वार्षिक जीआरएम या 100 की मासिक जीआरएम है। यदि $200,000 की संपत्ति $2,000 प्रति माह किराया (1%) उत्पन्न करती है, तो मासिक जीआरएम = 100। 1% नियम को पूरा करने वाली संपत्तियां आम तौर पर खर्चों को कवर करने और सकारात्मक नकदी प्रवाह उत्पन्न करने के लिए पर्याप्त सकल आय उत्पन्न करती हैं, हालांकि महंगे बाजारों में इस नियम को पूरा करना कठिन है।
सामान्य गलतियां जिनसे बचना है
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- !जीआरएम बेंचमार्क को समायोजित किए बिना वार्षिक किराए के बजाय मासिक किराए का उपयोग करना - मासिक और वार्षिक जीआरएम सामान्यीकरण के बिना अतुलनीय हैं।
- !वर्तमान आय की गणना के लिए वास्तविक किराये के बजाय अनुमानित या प्रो फॉर्मा किराये का उपयोग करना।
- !विभिन्न संपत्ति प्रकारों (उदाहरण के लिए, एकल-परिवार बनाम अपार्टमेंट बिल्डिंग) में जीआरएम की तुलना यह पहचाने बिना कि प्रत्येक प्रकार की अपनी जीआरएम सीमा होती है।
- !कैप दर और नकदी प्रवाह विश्लेषण किए बिना केवल जीआरएम के आधार पर निवेश निर्णय लेना।
विशेष टिप
पिछले 12 महीनों में अपने लक्षित पड़ोस में प्रत्येक बिक्री के लिए जीआरएम के साथ एक सरल स्प्रेडशीट बनाएं। एक बार जब आप सामान्य जीआरएम रेंज को गहराई से जान लेते हैं, तो आप सेकंडों में नई लिस्टिंग का मूल्यांकन कर सकते हैं - किसी और के विस्तृत गणित करने से पहले तुरंत अधिक कीमत वाली लिस्टिंग और संभावित सौदेबाजी दोनों का पता लगा सकते हैं।
क्या आप जानते हैं?
'जीआरएम' अवधारणा दशकों से परिष्कृत वित्तीय मॉडलिंग से पहले की है। कैप रेट विश्लेषण मानक बनने से पहले पुराने समय के रियल एस्टेट निवेशकों ने इसे अपने प्राथमिक मूल्यांकन उपकरण के रूप में इस्तेमाल किया था। कुछ बाजारों में, जीआरएम 30 वर्षों में मुश्किल से आगे बढ़ा है - यह दर्शाता है कि बाजार सहभागी ऐतिहासिक किराया-से-मूल्य संबंधों से कैसे जुड़े हुए हैं।
संदर्भ
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