क्या है Real Estate Tax Calculator?
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रियल एस्टेट कराधान एक बहुस्तरीय प्रणाली है जो संपत्ति मालिकों को कई तरीकों से प्रभावित करती है: मूल्यांकन मूल्य के आधार पर स्थानीय सरकारों द्वारा लगाया जाने वाला वार्षिक संपत्ति कर; किराये की आय और बिक्री से पूंजीगत लाभ पर आयकर; और खरीद और बिक्री से उत्पन्न होने वाले विभिन्न हस्तांतरण कर, उत्पाद शुल्क और दस्तावेजी स्टांप कर। प्रत्येक परत और रियल एस्टेट के लिए अद्वितीय कर लाभों को समझना - विशेष रूप से मूल्यह्रास, 1031 एक्सचेंज, और प्राथमिक निवास पूंजीगत लाभ बहिष्करण - कर-पश्चात रिटर्न को अधिकतम करने के लिए आवश्यक है। संपत्ति कर सबसे अधिक दिखाई देने वाला अचल संपत्ति कर है, जिसका मूल्यांकन स्थानीय सेवाओं (स्कूलों, सड़कों, आपातकालीन सेवाओं) को निधि देने के लिए काउंटी और नगरपालिका सरकारों द्वारा सालाना किया जाता है। अमेरिका में, प्रभावी संपत्ति कर दरें हवाई में घरेलू मूल्य के 0.28% से लेकर न्यू जर्सी में 2.49% तक हैं, जिसका राष्ट्रीय औसत लगभग 1.1% है। संपत्ति कर आम तौर पर मूल्यांकन किए गए मूल्य पर आधारित होते हैं, जो बाजार मूल्य से भिन्न हो सकते हैं, और अक्सर इसकी गणना इस प्रकार की जाती है: कर = निर्धारित मूल्य x मिल दर (जहां एक मिल = निर्धारित मूल्य के प्रति $1,000 पर $1)। किराये की संपत्तियों से होने वाली आय सामान्य आय के रूप में कर योग्य है, लेकिन रियल एस्टेट निवेशकों को कई शक्तिशाली कटौतियों से लाभ होता है: बंधक ब्याज, संपत्ति कर का भुगतान, बीमा, प्रबंधन शुल्क, मरम्मत और रखरखाव, और - सबसे महत्वपूर्ण - मूल्यह्रास। मूल्यह्रास निवेशकों को इमारत की लागत के आधार पर सालाना 1/27.5 (आवासीय संपत्ति के लिए) या वाणिज्यिक के लिए 1/39 की कटौती करने की अनुमति देता है, भले ही संपत्ति बाजार मूल्य में सराहना करती हो। इससे अकाउंटेंट 'फैंटम लॉस' कहते हैं, जो किराये की आय को कराधान से बचा सकता है। जब कोई संपत्ति बेची जाती है, तो लाभ पूंजीगत लाभ कर के अधीन होता है। एक वर्ष से अधिक समय तक रखी गई संपत्तियां दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ दरों (आय स्तर के आधार पर 0%, 15% या संघीय रूप से 20%) के लिए योग्य हैं, साथ ही उच्च आय वालों के लिए 3.8% शुद्ध निवेश आयकर भी है। मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण पर अधिकतम 25% की दर से कर लगाया जाता है। $250,000 (एकल) या $500,000 (विवाहित) तक के प्राथमिक निवास लाभ को आईआरसी धारा 121 के तहत बाहर रखा गया है, जो 5 में से 2 साल की निवास आवश्यकताओं के अधीन है।
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सूत्र
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रियल एस्टेट टैक्स कैल्क गणना:
चरण 1: चरण 1 - वार्षिक संपत्ति कर की गणना करें: काउंटी मूल्यांकनकर्ता की वेबसाइट पर अपनी संपत्ति का मूल्यांकित मूल्य खोजें। अपने क्षेत्राधिकार के लिए वर्तमान मिल दर की पहचान करें (अक्सर आपके कर बिल या मूल्यांकनकर्ता की वेबसाइट पर दिखाया जाता है)। गणना करें: वार्षिक संपत्ति कर = (आकलित मूल्य / 1,000) x मिल दर। कुछ क्षेत्राधिकार भूमि बनाम सुधार के लिए अलग-अलग मिल दरें लागू करते हैं, और कई मालिक के कब्जे वाले प्राथमिक आवासों के लिए होमस्टेड छूट (कम दरें या मूल्यांकन मूल्य कटौती) की पेशकश करते हैं।
चरण 2: चरण 2 - अपने किराये की आय कर का आधार निर्धारित करें: अपने संघीय रिटर्न की अनुसूची ई पर सभी किराये की आय की रिपोर्ट करें। कटौती: बंधक ब्याज, संपत्ति कर, बीमा प्रीमियम, विज्ञापन, संपत्ति प्रबंधन शुल्क, मरम्मत और रखरखाव (लेकिन पूंजीगत सुधार नहीं - वे मूल्यह्रास हैं), और अन्य सामान्य खर्च। इसका परिणाम कर योग्य किराये की आय या हानि है।
चरण 3: चरण 3 - वार्षिक मूल्यह्रास कटौती की गणना करें: भूमि (मूल्यह्रास योग्य नहीं) और सुधार (मूल्यह्रास योग्य) के बीच खरीद मूल्य आवंटित करें। अधिकांश बाज़ारों में भूमि का मूल्य आम तौर पर खरीद मूल्य का 15-30% होता है। भवन लागत का आधार = कुल आधार - भूमि मूल्य। वार्षिक मूल्यह्रास = भवन आधार / 27.5 (आवासीय) या / 39 (वाणिज्यिक)। उदाहरण: $400,000 संपत्ति, $80,000 भूमि, $320,000 भवन: वार्षिक मूल्यह्रास = $320,000 / 27.5 = $11,636/वर्ष।
चरण 4: चरण 4 - शुद्ध किराये की आय या हानि निर्धारित करें: किराये की शुद्ध आय = किराये की आय - सभी कटौती योग्य व्यय (मूल्यह्रास सहित)। यदि इससे हानि होती है और आप किराये के प्रबंधन में एक सक्रिय भागीदार हैं, तो आप सामान्य आय के मुकाबले किराये के नुकसान में $25,000 तक की कटौती कर सकते हैं (चरण-आउट $100,000 एजीआई से शुरू होता है, $150,000 एजीआई पर समाप्त हो जाता है)। प्रति वर्ष 750 घंटे से अधिक की रियल एस्टेट गतिविधि वाले रियल एस्टेट पेशेवर असीमित किराये के नुकसान में कटौती कर सकते हैं।
चरण 5: चरण 5 - बिक्री के लिए समायोजित लागत के आधार की गणना करें: मूल खरीद मूल्य से शुरू करें। पूंजीगत सुधार जोड़ें (छत, अतिरिक्त, एचवीएसी प्रतिस्थापन - रखरखाव नहीं)। होल्डिंग अवधि के दौरान ली गई (या लेने की अनुमति दी गई) सभी मूल्यह्रास कटौती घटाएं। परिणाम समायोजित लागत के आधार पर है। उदाहरण: $300,000 पर खरीदा गया; सुधार में $20,000; मूल्यह्रास में $50,000: समायोजित आधार = $270,000।
चरण 6: चरण 6 - बिक्री पर कर योग्य लाभ की गणना करें: शुद्ध बिक्री मूल्य = सकल बिक्री मूल्य - बिक्री लागत (एजेंट कमीशन, शीर्षक, हस्तांतरण कर)। कर योग्य लाभ = शुद्ध बिक्री मूल्य - समायोजित लागत आधार। मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण भाग (25% अधिकतम संघीय दर पर कर) = सभी संचित मूल्यह्रास। दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ भाग = मूल खरीद मूल्य से ऊपर शेष लाभ घटाकर लागत। अपनी कर योग्य आय के आधार पर 0/15/20% एलटीसीजी दर लागू करें, साथ ही यदि लागू हो तो 3.8% एनआईआईटी लागू करें।
चरण 7: चरण 7 - प्राथमिक निवास बहिष्करण लागू करें (यदि लागू हो): यदि पिछले 5 वर्षों में से कम से कम 2 वर्षों तक वहां रहने के बाद अपना प्राथमिक निवास बेच रहे हैं, तो $250,000 (एकल) या $500,000 (विवाहित) को पूंजीगत लाभ से बाहर रखें। ध्यान दें: यह बहिष्करण मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण से रक्षा नहीं करता है, जिसका भुगतान प्राथमिक निवास बिक्री पर भी किया जाना चाहिए यदि किराये के उपयोग की अवधि के दौरान मूल्यह्रास का दावा किया गया था।
प्रत्येक चरण पिछले चरण पर आधारित होता है, जिसमें घटक गणनाओं को एक व्यापक रियल एस्टेट कर परिणाम में संयोजित किया जाता है। सूत्र रियल एस्टेट कर व्यवहार को नियंत्रित करने वाले गणितीय संबंधों को दर्शाता है।चर विवरण
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| प्रतीक | नाम | इकाई | विवरण |
|---|---|---|---|
| AV | मूल्यांकन मूल्य | USD | स्थानीय कर निर्धारणकर्ता द्वारा संपत्ति को सौंपा गया मूल्य, वार्षिक संपत्ति कर की गणना के आधार के रूप में उपयोग किया जाता है। बाज़ार मूल्य से काफ़ी भिन्न हो सकता है. |
| MR | मिल दर | mills | संपत्ति कर की दर निर्धारित मूल्य के प्रति $1,000 पर डॉलर के रूप में व्यक्त की जाती है। 20 की एक मिल दर $20 प्रति $1,000 या निर्धारित मूल्य के 2% के बराबर होती है। |
| PT | वार्षिक संपत्ति कर | USD/year | मूल्यांकित मूल्य को मिल दर से 1,000 से विभाजित किया गया। स्थानीय सरकार का वार्षिक कर बिल। |
| CB | लागत का आधार | USD | खरीद मूल्य प्लस पूंजीगत सुधार घटा संचित मूल्यह्रास। बिक्री पर कर योग्य लाभ की गणना करने के लिए उपयोग किया जाता है। |
| TG | बिक्री पर करयोग्य लाभ | USD | शुद्ध बिक्री मूल्य (सकल बिक्री मूल्य घटा बिक्री लागत) घटा समायोजित लागत आधार। पूंजीगत लाभ कर और मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण के अधीन। |
| DEP | वार्षिक मूल्यह्रास कटौती | USD/year | भवन मूल्य को 27.5 (आवासीय) या 39 (वाणिज्यिक) से विभाजित किया गया है। एक गैर-नकद कटौती जो कर योग्य किराये की आय को कम करती है। |
कैसे Real Estate Tax Calculator
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- 1चरण 1 - वार्षिक संपत्ति कर की गणना करें: काउंटी मूल्यांकनकर्ता की वेबसाइट पर अपनी संपत्ति का मूल्यांकित मूल्य खोजें। अपने क्षेत्राधिकार के लिए वर्तमान मिल दर की पहचान करें (अक्सर आपके कर बिल या मूल्यांकनकर्ता की वेबसाइट पर दिखाया जाता है)। गणना करें: वार्षिक संपत्ति कर = (आकलित मूल्य / 1,000) x मिल दर। कुछ क्षेत्राधिकार भूमि बनाम सुधार के लिए अलग-अलग मिल दरें लागू करते हैं, और कई मालिक के कब्जे वाले प्राथमिक आवासों के लिए होमस्टेड छूट (कम दरें या मूल्यांकन मूल्य कटौती) की पेशकश करते हैं।
- 2चरण 2 - अपने किराये की आय कर का आधार निर्धारित करें: अपने संघीय रिटर्न की अनुसूची ई पर सभी किराये की आय की रिपोर्ट करें। कटौती: बंधक ब्याज, संपत्ति कर, बीमा प्रीमियम, विज्ञापन, संपत्ति प्रबंधन शुल्क, मरम्मत और रखरखाव (लेकिन पूंजीगत सुधार नहीं - वे मूल्यह्रास हैं), और अन्य सामान्य खर्च। इसका परिणाम कर योग्य किराये की आय या हानि है।
- 3चरण 3 - वार्षिक मूल्यह्रास कटौती की गणना करें: भूमि (मूल्यह्रास योग्य नहीं) और सुधार (मूल्यह्रास योग्य) के बीच खरीद मूल्य आवंटित करें। अधिकांश बाज़ारों में भूमि का मूल्य आम तौर पर खरीद मूल्य का 15-30% होता है। भवन लागत का आधार = कुल आधार - भूमि मूल्य। वार्षिक मूल्यह्रास = भवन आधार / 27.5 (आवासीय) या / 39 (वाणिज्यिक)। उदाहरण: $400,000 संपत्ति, $80,000 भूमि, $320,000 भवन: वार्षिक मूल्यह्रास = $320,000 / 27.5 = $11,636/वर्ष।
- 4चरण 4 - शुद्ध किराये की आय या हानि निर्धारित करें: किराये की शुद्ध आय = किराये की आय - सभी कटौती योग्य व्यय (मूल्यह्रास सहित)। यदि इससे हानि होती है और आप किराये के प्रबंधन में एक सक्रिय भागीदार हैं, तो आप सामान्य आय के मुकाबले किराये के नुकसान में $25,000 तक की कटौती कर सकते हैं (चरण-आउट $100,000 एजीआई से शुरू होता है, $150,000 एजीआई पर समाप्त हो जाता है)। प्रति वर्ष 750 घंटे से अधिक की रियल एस्टेट गतिविधि वाले रियल एस्टेट पेशेवर असीमित किराये के नुकसान में कटौती कर सकते हैं।
- 5चरण 5 - बिक्री के लिए समायोजित लागत आधार की गणना करें: मूल खरीद मूल्य से प्रारंभ करें। पूंजीगत सुधार जोड़ें (छत, अतिरिक्त, एचवीएसी प्रतिस्थापन - रखरखाव नहीं)। होल्डिंग अवधि के दौरान ली गई (या लेने की अनुमति दी गई) सभी मूल्यह्रास कटौती घटाएं। परिणाम समायोजित लागत के आधार पर है। उदाहरण: $300,000 पर खरीदा गया; सुधार में $20,000; मूल्यह्रास में $50,000: समायोजित आधार = $270,000।
- 6चरण 6 - बिक्री पर कर योग्य लाभ की गणना करें: शुद्ध बिक्री मूल्य = सकल बिक्री मूल्य - बिक्री लागत (एजेंट कमीशन, शीर्षक, स्थानांतरण कर)। कर योग्य लाभ = शुद्ध बिक्री मूल्य - समायोजित लागत आधार। मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण भाग (25% अधिकतम संघीय दर पर कर) = सभी संचित मूल्यह्रास। दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ भाग = मूल खरीद मूल्य से ऊपर शेष लाभ घटाकर लागत। अपनी कर योग्य आय के आधार पर 0/15/20% एलटीसीजी दर लागू करें, साथ ही यदि लागू हो तो 3.8% एनआईआईटी लागू करें।
- 7चरण 7 - प्राथमिक निवास बहिष्करण लागू करें (यदि लागू हो): यदि पिछले 5 वर्षों में से कम से कम 2 वर्षों तक वहां रहने के बाद अपना प्राथमिक निवास बेच रहे हैं, तो $250,000 (एकल) या $500,000 (विवाहित) को पूंजीगत लाभ से बाहर रखें। ध्यान दें: यह बहिष्करण मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण से रक्षा नहीं करता है, जिसका भुगतान प्राथमिक निवास बिक्री पर भी किया जाना चाहिए यदि किराये के उपयोग की अवधि के दौरान मूल्यह्रास का दावा किया गया था।
हल किए गए उदाहरण
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मूल्यह्रास लगभग शून्य कर योग्य आय बनाता है
भवन का आधार: $380,000 - $76,000 = $304,000। वार्षिक मूल्यह्रास: $304,000 / 27.5 = $11,055। वार्षिक किराये की आय: $28,800। कटौती योग्य व्यय: $19,200 (ब्याज) + $8,400 (अन्य) + $11,055 (मूल्यह्रास) = $38,655। कर योग्य आय: $28,800 - $38,655 = -$9,855 (कागज खोना)। यदि 24% टैक्स ब्रैकेट पर $25,000 किराये के नुकसान भत्ते के लिए पात्र हैं: $9,855 x 24% = वार्षिक कर बचत में $2,365 (यदि एजीआई सीमा के भीतर)। 5 वर्षों में, यह संचयी कर बचत में लगभग $11,825 का प्रतिनिधित्व करता है - निवेश घटक पर एक सार्थक रिटर्न जिसे अक्सर कच्चे नकदी प्रवाह विश्लेषण में अनदेखा किया जाता है।
अधिक मूल्यांकित संपत्तियां सामान्य और आकर्षक होने लायक हैं
वर्तमान: ($450,000 - $10,000) / 1,000 x 22 = $9,680/वर्ष। यदि मूल्यांकन को बाजार मूल्य से कम कर दिया जाए: ($380,000 - $10,000) / 1,000 x 22 = $8,140/वर्ष। वार्षिक बचत: $1,540. 5 वर्षों में: बचत में $7,700। अपील प्रक्रिया में आम तौर पर शामिल होता है: मूल्यांकन किए गए मूल्य से नीचे 3-5 तुलनीय बिक्री एकत्र करना, मूल्यांकन समीक्षा के स्थानीय बोर्ड के साथ अपील दायर करना (समय सीमा क्षेत्राधिकार के अनुसार भिन्न होती है - अक्सर मूल्यांकन नोटिस के 30-90 दिन बाद), और सुनवाई में अपनी तुलना प्रस्तुत करना। अच्छी तरह से प्रलेखित अपीलों की सफलता दर 40-60% है। कई कर अपील वकील आकस्मिकता पर काम करते हैं (आमतौर पर पहले साल की बचत का 25-33%)।
पूर्ण पूंजीगत लाभ कर गणना प्रदर्शित करता है
समायोजित आधार: $250,000 + $30,000 - $72,750 = $207,250। शुद्ध बिक्री: $520,000 - $36,400 = $483,600। कुल लाभ: $483,600 - $207,250 = $276,350। मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण: 25% पर $72,750 = $18,188। दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ: $276,350 - $72,750 = $203,600। 15% एलटीसीजी दर पर (विवाहित $180K आय): $203,600 x 15% = $30,540। कुल संघीय कर: $18,188 + $30,540 = $48,728 (250 हजार डॉलर से कम आय के कारण कोई एनआईआईटी नहीं)। एक 1031 एक्सचेंज पूरे $48,728 को स्थगित कर देगा।
धारा 121 बहिष्करण में सराहना शामिल है; पुनर्ग्रहण अभी भी बकाया है
कुल लाभ: $650,000 - $320,000 = $330,000। चूँकि घर 5 में से 4 वर्षों के लिए प्राथमिक निवास था, इसलिए $500,000 के बहिष्कार (विवाहित) के लिए पात्र है। प्रशंसा में सभी $330,000 को पूंजीगत लाभ कर से बाहर रखा गया है - 15% एलटीसीजी दर पर $49,500 की कर बचत। हालाँकि, किराये के वर्ष से मूल्यह्रास में $8,727 को प्राथमिक निवास बहिष्करण द्वारा संरक्षित नहीं किया गया है: $8,727 x 25% = $2,182। कुल बकाया कर: $2,182 - धारा 121 बहिष्करण के बिना बकाया राशि का एक छोटा सा अंश। यह उदाहरण प्राथमिक निवास बहिष्करण की असाधारण शक्ति को दर्शाता है।
वास्तविक अनुप्रयोग
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बजटिंग और प्रो फॉर्मा विश्लेषण के लिए वार्षिक संपत्ति कर दायित्व की गणना करना, पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में रियल एस्टेट टैक्स कैल्क के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करना जहां सटीक रियल एस्टेट कर गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
किराये की आय की भरपाई के लिए उपलब्ध मूल्यह्रास कटौती का निर्धारण करना, पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में रियल एस्टेट टैक्स कैल्क के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करना जहां सटीक रियल एस्टेट कर गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
बिक्री और 1031 विनिमय के बीच निर्णय लेने के लिए संपत्ति की बिक्री पर बकाया पूंजीगत लाभ कर की गणना करना, पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में रियल एस्टेट टैक्स कैल्क के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करना जहां सटीक रियल एस्टेट कर गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
यह विश्लेषण करना कि क्या संपत्ति कर मूल्यांकन सटीक है और क्या अपील सार्थक है, पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में रियल एस्टेट टैक्स कैल्क के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करता है जहां सटीक रियल एस्टेट कर गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
संचित निष्क्रिय घाटे और कर ब्रैकेट प्रबंधन के आधार पर निवेश संपत्ति बेचने के लिए इष्टतम वर्ष की योजना बनाना, पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में रियल एस्टेट टैक्स कैल्क के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करना जहां सटीक रियल एस्टेट कर गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
विशेष मामले
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{'मामला': 'होमस्टेड छूट', 'विवरण': 'अधिकांश राज्य होमस्टेड छूट प्रदान करते हैं जो संपत्ति कर उद्देश्यों के लिए प्राथमिक निवास के मूल्यांकन मूल्य को कम करते हैं। सामान्य रूप: निर्धारित मूल्य में एक फ्लैट डॉलर की कमी (फ्लोरिडा में $25,000, कैलिफ़ोर्निया में $7,000); प्रतिशत में कमी; या वरिष्ठ नागरिकों और विकलांग मालिकों के लिए मूल्यांकित मूल्य वृद्धि पर रोक। होमस्टेड छूट आम तौर पर केवल मालिक के कब्जे वाले प्राथमिक आवासों के लिए उपलब्ध होती है और इसके लिए आवेदन किया जाना चाहिए - वे अधिकांश न्यायालयों में स्वचालित नहीं हैं।'}
{'मामला': 'अवसर क्षेत्र निवेश', 'विवरण': 'कर कटौती और नौकरियां अधिनियम 2017 द्वारा बनाए गए योग्य अवसर क्षेत्र (क्यूओजेड), निवेशकों को 180 दिनों के भीतर एक योग्य अवसर निधि में पुनर्निवेश करके किसी भी परिसंपत्ति बिक्री से पूंजीगत लाभ को स्थगित करने की अनुमति देते हैं। यदि QOZ निवेश 10+ वर्ष के लिए रखा जाता है, तो अवसर क्षेत्र के निवेश में सभी प्रशंसा को पूंजीगत लाभ कर से स्थायी रूप से बाहर रखा जाता है। इसे एक शक्तिशाली दो-चरणीय कर स्थगन रणनीति के लिए 1031 एक्सचेंजों के साथ जोड़ा जा सकता है।'}
{'मामला': 'निष्क्रिय गतिविधि हानि नियम', 'विवरण': 'किराये की अचल संपत्ति के नुकसान को आम तौर पर निष्क्रिय माना जाता है और यह सामान्य आय (मजदूरी, व्यावसायिक आय) की भरपाई नहीं कर सकता है जब तक कि निवेशक $25,000 विशेष भत्ते के लिए अर्हता प्राप्त नहीं करता है या एक रियल एस्टेट पेशेवर नहीं है। निलंबित निष्क्रिय घाटा जमा हो जाता है और संपत्ति बेचे जाने पर जारी हो जाता है। इसका मतलब यह है कि बड़े संचित निष्क्रिय घाटे वाले निवेशक बिक्री से कर योग्य लाभ की भरपाई कर सकते हैं, जिससे निपटान पर महत्वपूर्ण कर लाभ मिल सकता है।'}
राज्य द्वारा प्रभावी संपत्ति कर दरें (2024)
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| राज्य | प्रभावी संपत्ति कर दर | मेडियन प्रॉपर्टी टैक्स (मीडियन होम) | टिप्पणियाँ |
|---|---|---|---|
| हवाई | 0.28% | $1,715 | अमेरिका में सबसे कम; उच्च घरेलू मूल्य कम दर की भरपाई करते हैं |
| अलाबामा | 0.41% | $548 | बहुत कम दरें; निम्न घरेलू मूल्य |
| कोलोराडो | 0.51% | $2,017 | कम दर; सराहना के कारण बढ़ रहा है |
| टेनेसी | 0.71% | $1,216 | कोई आयकर नहीं; संपत्ति कर पर निर्भर करता है |
| कैलिफोर्निया | 0.75% | $5,700 | प्रस्ताव 13 की सीमाएँ बढ़ती हैं; उच्च घरेलू मूल्य |
| फ्लोरिडा | 0.91% | $2,400 | कोई आयकर नहीं; होमस्टेड छूट उपलब्ध है |
| राष्ट्रीय औसत | 1.10% | $2,795 | राज्यों के भीतर काउंटी द्वारा व्यापक भिन्नता |
| टेक्सास | 1.80% | $3,872 | कोई आयकर नहीं; उच्च संपत्ति कर से क्षतिपूर्ति करता है |
| इलिनोइस | 2.27% | $4,942 | संपत्ति कर पर स्थानीय सरकार की उच्च निर्भरता |
| न्यू जर्सी | 2.49% | $8,797 | अमेरिका में सर्वाधिक; उच्च सरकारी खर्च |
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
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संपत्ति कर के लिए निर्धारित मूल्य और बाजार मूल्य के बीच क्या अंतर है?
बाजार मूल्य वह है जो एक संपत्ति एक इच्छुक खरीदार और विक्रेता के बीच हथियारों की लंबाई वाले लेनदेन में बेची जाएगी। मूल्यांकन मूल्य संपत्ति कर उद्देश्यों के लिए स्थानीय कर निर्धारणकर्ता के कार्यालय द्वारा निर्दिष्ट मूल्य है। अधिकांश न्यायक्षेत्रों में, मूल्यांकन मूल्य या तो बाजार मूल्य (100% मूल्यांकन अनुपात) के बराबर होता है या बाजार मूल्य का एक निर्धारित अंश (उदाहरण के लिए, बाजार मूल्य का 60% या 80% - मूल्यांकन अनुपात कहा जाता है)। फिर वास्तविक कर दर (मिल दर) को मूल्यांकन मूल्य पर लागू किया जाता है। यदि आपकी संपत्ति का मूल्यांकन तुलनीय संपत्तियों (अधिक मूल्यांकित) से अधिक अनुपात पर किया गया है, तो आप अपने उचित हिस्से से अधिक का भुगतान कर रहे हैं और कर अपील की आवश्यकता है। मूल्यांकन के तरीके राज्य और काउंटी के अनुसार काफी भिन्न होते हैं।
किराये की संपत्तियों के लिए मूल्यह्रास कटौती कैसे काम करती है?
मूल्यह्रास किराये की संपत्ति के मालिकों को इमारत की लागत में कटौती करने की अनुमति देता है (भूमि नहीं, जो खराब नहीं होती है) इसके उपयोगी जीवन पर - आवासीय किराये की संपत्ति के लिए 27.5 वर्ष और वाणिज्यिक संपत्ति के लिए 39 वर्ष - सीधी-रेखा मूल्यह्रास का उपयोग करके। वार्षिक कटौती भवन की लागत के आधार को 27.5 या 39 से विभाजित करने के बराबर होती है। यह एक गैर-नकद कटौती है - आप वास्तव में यह पैसा खर्च नहीं करते हैं - लेकिन यह कागज पर आपकी कर योग्य किराये की आय को कम कर देता है। कटौती मूल्यवान है क्योंकि यह तब भी कागजी हानि पैदा कर सकती है जब संपत्ति सकारात्मक नकदी प्रवाह उत्पन्न करती है। ट्रेडऑफ़: संचित मूल्यह्रास आपकी लागत के आधार को कम कर देता है और जब संपत्ति बेची जाती है तो अंततः इसे पुनः प्राप्त किया जाना चाहिए (25% तक कर लगाया जाता है), जब तक कि 1031 एक्सचेंज के माध्यम से स्थगित न किया जाए।
लागत पृथक्करण क्या है और इससे किसे लाभ होता है?
लागत पृथक्करण एक आईआरएस-अनुपालक इंजीनियरिंग अध्ययन है जो किसी इमारत के घटकों को 27.5-वर्ष या 39-वर्षीय संपत्ति से 5, 7, या 15 वर्ष के छोटे मूल्यह्रास जीवन में पुनर्वर्गीकृत करता है। व्यक्तिगत संपत्ति के घटकों (उपकरण, कालीन, विशेष वायरिंग) का 5-7 वर्षों में मूल्यह्रास हो जाता है; 15 वर्षों में भूमि सुधार (पार्किंग स्थल, भूदृश्य, बाड़)। त्वरित मूल्यह्रास स्वामित्व के शुरुआती वर्षों में कटौती को बढ़ावा देता है, जिससे जल्द ही बड़े कर घाटे का निर्माण होता है। बोनस मूल्यह्रास (योग्य संपत्ति के लिए 100% प्रथम वर्ष की कटौती, 2022 के बाद चरणबद्ध तरीके से कम) के साथ संयुक्त, लागत पृथक्करण बड़े पैमाने पर प्रथम वर्ष की कटौती उत्पन्न कर सकता है। यह महत्वपूर्ण सुधार वाली संपत्तियों, उच्च आय वाले निवेशकों और आश्रय के लिए निष्क्रिय आय वाले लोगों के लिए सबसे अधिक फायदेमंद है।
$25,000 किराया हानि भत्ता क्या है?
आईआरसी धारा 469 के तहत, निष्क्रिय गतिविधि हानि (किराये की हानि सहित) आम तौर पर केवल निष्क्रिय आय की भरपाई कर सकती है। हालाँकि, एक विशेष भत्ता उन निवेशकों के लिए सामान्य आय की भरपाई के लिए किराये के नुकसान में $25,000 तक की अनुमति देता है जो किराये के प्रबंधन में सक्रिय रूप से भाग लेते हैं (किरायेदार चयन, पट्टों, मरम्मत आदि के बारे में निर्णय लेते हैं) और जिनकी संशोधित एजीआई $100,000 या उससे कम है। $100,000 से अधिक एजीआई के प्रत्येक $2 के लिए यह भत्ता $1 कम हो जाता है, $150,000 एजीआई पर पूरी तरह से गायब हो जाता है। चरण-आउट सीमा से ऊपर के निवेशकों को भविष्य की किराये की आय या बिक्री से होने वाले लाभ की भरपाई के लिए अपने अस्वीकृत घाटे को आगे बढ़ाना चाहिए। रियल एस्टेट पेशेवर (750+ घंटे की रियल एस्टेट गतिविधि) सामान्य आय के मुकाबले असीमित किराये के नुकसान में कटौती कर सकते हैं।
मैं अपने संपत्ति कर निर्धारण के खिलाफ अपील कैसे करूँ?
अपने संपत्ति कर मूल्यांकन के खिलाफ अपील करने के लिए: (1) अपील की समय सीमा के लिए अपने मूल्यांकन नोटिस की समीक्षा करें - आमतौर पर मूल्यांकन तिथि से 30-90 दिन; (2) आकार, आयु और स्थिति में समान संपत्तियों के लिए अपने पड़ोस में तुलनीय बिक्री पर शोध करें (ज़िलो, रेडफिन, या मूल्यांकनकर्ता के स्वयं के डेटाबेस का उपयोग करें) जो आपके मूल्यांकन मूल्य से नीचे बेची गई हैं; (3) उपयोग किए गए डेटा (स्क्वायर फुटेज, बेडरूम गिनती, स्थिति रेटिंग) को सत्यापित करने के लिए मूल्यांकनकर्ता के संपत्ति रिकॉर्ड कार्ड का अनुरोध करें - त्रुटियां सामान्य और सुधार योग्य हैं; (4) अपने तुलनीय सहित स्थानीय मूल्यांकन समीक्षा या समकारी बोर्ड के साथ एक औपचारिक अपील दायर करें; (5) सुनवाई में भाग लें और अपने साक्ष्य शांतिपूर्वक और तथ्यात्मक रूप से प्रस्तुत करें। यदि स्थानीय स्तर पर इनकार किया जाता है, तो कई न्यायालय राज्य-स्तरीय समीक्षा बोर्ड या कर अदालत में अपील करने की अनुमति देते हैं।
अचल संपत्ति बेचते समय कौन से स्थानांतरण कर और लेनदेन लागतें लागू होती हैं?
रियल एस्टेट हस्तांतरण कर राज्यों, काउंटियों और नगर पालिकाओं द्वारा लगाए जाते हैं जब संपत्ति हाथों में बदलती है, आमतौर पर बिक्री मूल्य के प्रतिशत या प्रति $500/$1,000 मूल्य पर एक फ्लैट डॉलर राशि के रूप में गणना की जाती है। दरें बहुत भिन्न होती हैं: टेक्सास, अलास्का या इडाहो में कोई स्थानांतरण कर नहीं; कोलोराडो में 0.1%; कैलिफ़ोर्निया में 0.5%; न्यूयॉर्क राज्य में 1.0-1.5%; कुछ NYC लेनदेन में 2.0-2.5%; और वरमोंट और डीसी के कुछ हिस्सों में दरें 3-4% तक हैं। विक्रेता की समापन लागत में यह भी शामिल है: रियल एस्टेट एजेंट कमीशन (5-6%), शीर्षक बीमा (0.5-1.0%), एस्क्रो शुल्क ($500-1,500), रिकॉर्डिंग शुल्क ($50-250), और कोई भी बकाया ग्रहणाधिकार या संपत्ति कर अनुपात। कुल बिक्री लागत आम तौर पर बिक्री मूल्य का 7-10% होती है।
क्या रियल एस्टेट बिक्री पर पूंजीगत लाभ कर को कम करने का कोई तरीका है?
हाँ - कई रणनीतियाँ पूंजीगत लाभ कर को कम या स्थगित कर सकती हैं: (1) 1031 विनिमय: 180 दिनों के भीतर समान प्रकार की प्रतिस्थापन संपत्ति में आय को पुनः निवेश करके सभी पूंजीगत लाभ और मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण को स्थगित कर दें; (2) प्राथमिक निवास बहिष्करण (धारा 121): 5 में से 2 साल की निवास आवश्यकता को पूरा करके $250,000/$500,000 तक के लाभ को बाहर रखें; (3) किस्त बिक्री: एकमुश्त राशि के बजाय समय के साथ भुगतान प्राप्त करके लाभ को कई वर्षों में फैलाएं, संभावित रूप से आपको हर साल कम कर ब्रैकेट में रखा जाएगा; (4) अवसर क्षेत्र निवेश: मूल लाभ को स्थगित करने और संभावित रूप से कम करने और 10+ वर्ष रखने पर नए निवेश पर लाभ को खत्म करने के लिए एक योग्य अवसर क्षेत्र फंड में लाभ का निवेश करें; (5) धर्मार्थ शेष ट्रस्ट: सराहनीय संपत्ति को सीआरटी को दान करें, एक आय स्रोत प्राप्त करें, और धर्मार्थ कटौती प्राप्त करते समय तत्काल पूंजीगत लाभ कर से बचें।
सामान्य गलतियां जिनसे बचना है
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- !मूल्यह्रास के आधार की गणना करते समय खरीद मूल्य का एक हिस्सा भूमि पर आवंटित करना भूल जाना - संपूर्ण भवन मूल्य, न कि खरीद मूल्य, मूल्यह्रास योग्य आधार है।
- !पूंजीगत सुधारों को मरम्मत के रूप में मानना और चालू वर्ष में उनकी कटौती करना - पूंजीगत सुधारों (नई छत, अतिरिक्त, एचवीएसी प्रणाली) को पूंजीकृत और मूल्यह्रास किया जाना चाहिए, तुरंत खर्च नहीं किया जाना चाहिए।
- !संपत्ति कर अपील की समय सीमा चूकना - अधिकांश न्यायक्षेत्र अपील दायर करने के लिए मूल्यांकन तिथि से केवल 30-90 दिन देते हैं, और यह समय सीमा आम तौर पर पूर्ण होती है।
- !संचित मूल्यह्रास को ट्रैक करने में असफल होना, जिससे आपकी लागत का आधार कम हो जाता है और संपत्ति बेचे जाने पर इसे कर योग्य आय के रूप में पुनः प्राप्त किया जाना चाहिए।
- !यह मानते हुए कि प्राथमिक निवास पूंजीगत लाभ बहिष्करण मूल्यह्रास पुनर्ग्रहण पर लागू होता है - ऐसा नहीं है। $500,000 के बहिष्कार का दावा करने के बाद भी, किराये की अवधि से संचित मूल्यह्रास को पुनः प्राप्त किया जाना चाहिए और कर लगाया जाना चाहिए।
विशेष टिप
स्वामित्व के दौरान अपनी अचल संपत्ति में किए गए सभी पूंजीगत सुधारों का सावधानीपूर्वक रिकॉर्ड रखें। रसीदें, परमिट, ठेकेदार के चालान और पहले/बाद की तस्वीरें सुधार की मात्रा और प्रकृति दोनों को स्थापित करती हैं। पूंजीगत सुधार आपके लागत आधार को बढ़ाते हैं (भविष्य में कर योग्य लाभ को कम करते हैं) और मूल्यह्रास योग्य संपत्ति बनाते हैं। कई निवेशकों को टाले जा सकने वाले करों में हजारों का नुकसान केवल इसलिए होता है क्योंकि उन्होंने स्वामित्व के दौरान हुए सुधारों का दस्तावेजीकरण नहीं किया था।
क्या आप जानते हैं?
1978 में मतदाताओं द्वारा पारित कैलिफ़ोर्निया का प्रस्ताव 13, संपत्ति कर में प्रति वर्ष 2% की वृद्धि की सीमा तय करता है और मूल्यांकन किए गए मूल्य को खरीद मूल्य पर तभी रीसेट करता है जब संपत्ति का स्वामित्व बदलता है। इससे नाटकीय असमानताएं पैदा हो गई हैं - एक जैसे घरों में रहने वाले पड़ोसियों को उनके द्वारा खरीदी गई संपत्ति के आधार पर काफी अलग-अलग संपत्ति कर का भुगतान करना पड़ सकता है। एक गृहस्वामी, जिसने 1985 में खरीदा था, संपत्ति कर के रूप में $1,800/वर्ष का भुगतान कर सकता है, जबकि उनका पड़ोसी, जिसने 2020 में समान आकार का घर खरीदा था, $16,000/वर्ष का भुगतान कर सकता है। अनुमान है कि प्रस्ताव 13 दशकों से अपने घरों में रहने वाले मकान मालिकों को संचयी कर बचत में सैकड़ों हजारों डॉलर प्रदान करेगा - जो इसे अमेरिकी इतिहास में सबसे महत्वपूर्ण और स्थायी मतदाता कर पहलों में से एक बनाता है।
संदर्भ
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