क्या है Rental Yield Calculator (Advanced)?
▾
किराये की उपज संपत्ति निवेश पर वार्षिक रिटर्न है जो किराये की आय से प्राप्त संपत्ति के मूल्य के प्रतिशत के रूप में व्यक्त की जाती है। यह विभिन्न संपत्तियों और बाजारों की आय-सृजन दक्षता की तुलना करने के सबसे प्रत्यक्ष और सहज तरीकों में से एक है। दो प्राथमिक रूप हैं: सकल किराये की उपज, जो खर्चों का हिसाब दिए बिना वार्षिक किराए को संपत्ति के मूल्य से विभाजित करती है, और शुद्ध किराये की उपज, जो वास्तविक आय रिटर्न की अधिक सटीक तस्वीर के लिए परिचालन लागत में कटौती करती है। सकल किराये की उपज = (वार्षिक किराये की आय ÷ संपत्ति मूल्य) × 100। यह त्वरित गणना बड़ी संख्या में संपत्तियों की प्रारंभिक जांच के लिए उपयोगी है और पोर्टल और दलालों द्वारा सबसे अधिक उद्धृत की जाने वाली मीट्रिक है। हालाँकि, यह भ्रामक हो सकता है क्योंकि यह संपत्ति के स्वामित्व की अक्सर-पर्याप्त परिचालन लागतों को नजरअंदाज करता है। शुद्ध किराये की उपज = ((वार्षिक किराये की आय - वार्षिक परिचालन व्यय) ÷ संपत्ति मूल्य) × 100। शुद्ध उपज कैप दर (एनओआई ÷ मूल्य) के अनुरूप है और आय रिटर्न का कहीं अधिक सटीक माप प्रदान करती है। सकल और शुद्ध उपज के बीच अंतर 2-4 प्रतिशत अंक हो सकता है, जिसका अर्थ है कि 8% सकल उपज पर विज्ञापित संपत्ति खर्च के बाद केवल 4-5% शुद्ध लाभ दे सकती है। उन्नत किराये की उपज कैलकुलेटर निवेशकों को सकल, शुद्ध और कर-पश्चात उपज के आंकड़े देने के लिए खरीद लागत (स्टांप शुल्क, कानूनी शुल्क, सर्वेक्षण लागत), वित्तपोषण लागत और कर समायोजन को शामिल करके आगे बढ़ता है। यह यूके, ऑस्ट्रेलिया और कनाडा जैसे बाजारों में विशेष रूप से महत्वपूर्ण है जहां लेनदेन लागत और मकान मालिक कर व्यवस्थाएं शुद्ध रिटर्न को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित करती हैं। किराये की पैदावार स्थान और संपत्ति के प्रकार के अनुसार नाटकीय रूप से भिन्न होती है। प्राइम सेंट्रल लंदन में, 2.5-3.5% की सकल पैदावार आम है लेकिन प्रशंसा क्षमता के लिए स्वीकार की जाती है। मैनचेस्टर या बर्मिंघम जैसे क्षेत्रीय यूके शहरों में, 5-8% की सकल पैदावार प्राप्त की जा सकती है। ऑस्ट्रेलियाई राजधानी शहरों में, सकल पैदावार 2.5-4% है, जबकि क्षेत्रीय क्षेत्रों में 5-7% है। अमेरिकी बाज़ारों में, प्रमुख तटीय शहरों में पैदावार 2-4% से लेकर उच्च नकदी-प्रवाह वाले द्वितीयक बाज़ारों में 7-10% तक होती है। किराये की उपज को उसके पूर्ण संदर्भ में समझना - सकल, शुद्ध, वित्तपोषण के बाद, कर के बाद और स्थानीय बेंचमार्क के सापेक्ष - ठोस संपत्ति निवेश निर्णय लेने के लिए आवश्यक है।
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
सूत्र
▾
किराये की उपज की उन्नत गणना:
चरण 1: चरण 1 - वार्षिक सकल किराये की आय निर्धारित करें: वर्तमान मासिक किराया (या प्राप्य बाजार किराया) को 12 से गुणा करें। बहु-इकाई संपत्तियों के लिए, सभी इकाई किराए का योग करें। मिश्रित उपयोग या वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए, सभी अनुबंधित और बाजार-दर आय धाराएं शामिल करें।
चरण 2: चरण 2 - सकल किराये की उपज की गणना करें: वार्षिक सकल किराये की आय को संपत्ति की खरीद मूल्य (या वर्तमान बाजार मूल्य, इस पर निर्भर करता है कि आप उपज-पर-लागत या उपज-पर-मूल्य को माप रहे हैं) से विभाजित करें। प्रतिशत के लिए 100 से गुणा करें। सकल उपज = (वार्षिक किराया ÷ संपत्ति मूल्य) × 100।
चरण 3: चरण 3 - रिक्ति भत्ता लागू करें: प्रभावी सकल आय (ईजीआई) पर पहुंचने के लिए सकल किराए को (1 - रिक्ति दर) से गुणा करें। $30,000 सकल किराए पर 7% रिक्ति भत्ता $27,900 का ईजीआई उत्पन्न करता है।
चरण 4: चरण 4 - वार्षिक परिचालन व्यय को आइटम करें: सभी लागतों को संकलित करें: (ए) संपत्ति कर - वर्तमान बिल के लिए मूल्यांकनकर्ता की वेबसाइट की जांच करें या मूल्यांकन मूल्य के 1-2% का अनुमान लगाएं; (बी) बीमा - आमतौर पर एसएफआर के लिए $800-2,000/वर्ष, बहुपरिवार के लिए अधिक; (सी) संपत्ति प्रबंधन - ईजीआई का 8-12%; (डी) रखरखाव और मरम्मत - सालाना संपत्ति मूल्य का 1% अनुमान लगाएं; (ई) कैपेक्स रिजर्व - सकल किराए का 5-10%; (एफ) यदि लागू हो तो एचओए शुल्क; (जी) लेखांकन और कानूनी।
चरण 5: चरण 5 - शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) की गणना करें: एनओआई = ईजीआई - कुल परिचालन व्यय। यह वह आय है जो संपत्ति सभी लागतों के बाद लेकिन ऋण चुकाने से पहले उत्पन्न करती है।
चरण 6: चरण 6 - शुद्ध किराये की उपज की गणना करें: शुद्ध उपज = (एनओआई ÷ संपत्ति मूल्य) × 100। वैकल्पिक रूप से, कुल लागत पर उपज प्राप्त करने के लिए हर के रूप में सभी अधिग्रहण लागत (खरीद मूल्य + लेनदेन लागत) का उपयोग करें, जो अधिक रूढ़िवादी और सटीक है।
चरण 7: चरण 7 - वित्तपोषण के लिए समायोजन (वैकल्पिक): यदि संपत्ति गिरवी रखी गई है, तो केवल इक्विटी (डाउन पेमेंट + लागत) को विभाजक के रूप में और ऋण-सेवा के बाद नकदी प्रवाह को अंश के रूप में उपयोग करके लीवरेज्ड उपज की गणना करें। यह नकद-पर-नकद रिटर्न है जिसे उपज के रूप में व्यक्त किया जाता है, जो सीधे निवेशित इक्विटी पर आय रिटर्न को मापता है।
प्रत्येक चरण पिछले पर आधारित होता है, घटक गणनाओं को एक व्यापक किराये में मिलाकर उन्नत परिणाम प्राप्त होता है। सूत्र किराये की उपज के उन्नत व्यवहार को नियंत्रित करने वाले गणितीय संबंधों को पकड़ता है।चर विवरण
▾
| प्रतीक | नाम | इकाई | विवरण |
|---|---|---|---|
| GY | सकल किराये की उपज | % | किसी भी व्यय कटौती से पहले, वार्षिक सकल किराए को संपत्ति के मूल्य से विभाजित किया जाता है। त्वरित स्क्रीनिंग मीट्रिक. |
| NY | नेट रेंटल यील्ड | % | वार्षिक किराया घटाकर सभी परिचालन खर्च, संपत्ति के मूल्य से विभाजित किया जाता है। कैप दर के समतुल्य; सकल उपज से अधिक सटीक. |
| ARI | वार्षिक किराये की आय | USD/year | पूर्ण अधिभोग मानते हुए प्राप्य कुल वार्षिक किराया। सभी यूनिट किराये का योग गुना 12 महीने। |
| AOE | वार्षिक परिचालन व्यय | USD/year | सभी आवर्ती लागतें: संपत्ति कर, बीमा, प्रबंधन, रखरखाव, मरम्मत, CapEx भंडार, रिक्ति भत्ता, और मकान मालिक द्वारा भुगतान की गई कोई भी उपयोगिता। |
| PV | संपत्ति का मूल्य/खरीद लागत | USD | उपज गणना के लिए भाजक. खरीद मूल्य, संपूर्ण अधिग्रहण लागत (लेन-देन लागत सहित), या वर्तमान बाजार मूल्य हो सकता है। |
| Vac | रिक्ति दर | % | संभावित सकल आय के प्रतिशत के रूप में अनुमानित वार्षिक रिक्ति। शुद्ध उपज गणना में प्रभावी सकल आय कम कर देता है। |
कैसे Rental Yield Calculator (Advanced)
▾
- 1चरण 1 - वार्षिक सकल किराये की आय निर्धारित करें: वर्तमान मासिक किराया (या प्राप्य बाजार किराया) को 12 से गुणा करें। बहु-इकाई संपत्तियों के लिए, सभी इकाई किराए का योग करें। मिश्रित उपयोग या वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए, सभी अनुबंधित और बाजार-दर आय धाराएं शामिल करें।
- 2चरण 2 - सकल किराये की उपज की गणना करें: वार्षिक सकल किराये की आय को संपत्ति की खरीद मूल्य (या वर्तमान बाजार मूल्य, इस पर निर्भर करता है कि आप उपज-पर-लागत या उपज-पर-मूल्य) को माप रहे हैं। प्रतिशत के लिए 100 से गुणा करें। सकल उपज = (वार्षिक किराया ÷ संपत्ति मूल्य) × 100।
- 3चरण 3 - रिक्ति भत्ता लागू करें: प्रभावी सकल आय (ईजीआई) पर पहुंचने के लिए सकल किराए को (1 - रिक्ति दर) से गुणा करें। $30,000 सकल किराए पर 7% रिक्ति भत्ता $27,900 का ईजीआई उत्पन्न करता है।
- 4चरण 4 - वार्षिक परिचालन व्यय को मदबद्ध करें: सभी लागतों को संकलित करें: (ए) संपत्ति कर - वर्तमान बिल के लिए मूल्यांकनकर्ता की वेबसाइट देखें या मूल्यांकन मूल्य के 1-2% का अनुमान लगाएं; (बी) बीमा - आमतौर पर एसएफआर के लिए $800-2,000/वर्ष, बहुपरिवार के लिए अधिक; (सी) संपत्ति प्रबंधन - ईजीआई का 8-12%; (डी) रखरखाव और मरम्मत - सालाना संपत्ति मूल्य का 1% अनुमान लगाएं; (ई) कैपेक्स रिजर्व - सकल किराए का 5-10%; (एफ) यदि लागू हो तो एचओए शुल्क; (जी) लेखांकन और कानूनी।
- 5चरण 5 - शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) की गणना करें: एनओआई = ईजीआई - कुल परिचालन व्यय। यह वह आय है जो संपत्ति सभी लागतों के बाद लेकिन ऋण चुकाने से पहले उत्पन्न करती है।
- 6चरण 6 - नेट रेंटल यील्ड की गणना करें: नेट यील्ड = (एनओआई ÷ संपत्ति मूल्य) × 100। वैकल्पिक रूप से, कुल लागत पर उपज प्राप्त करने के लिए हर के रूप में सभी अधिग्रहण लागत (खरीद मूल्य + लेनदेन लागत) का उपयोग करें, जो अधिक रूढ़िवादी और सटीक है।
- 7चरण 7 - वित्तपोषण के लिए समायोजित करें (वैकल्पिक): यदि संपत्ति गिरवी है, तो केवल इक्विटी (डाउन पेमेंट + लागत) को हर के रूप में और ऋण-सेवा के बाद नकदी प्रवाह को अंश के रूप में उपयोग करके लीवरेज्ड उपज की गणना करें। यह नकद-पर-नकद रिटर्न है जिसे उपज के रूप में व्यक्त किया जाता है, जो सीधे निवेशित इक्विटी पर आय रिटर्न को मापता है।
हल किए गए उदाहरण
▾
ठोस टेक्सास किराये की संपत्ति
वार्षिक सकल किराया: $2,200 × 12 = $26,400। सकल उपज = $26,400 ÷ $295,000 = 8.95%। 7% रिक्ति के बाद ईजीआई = $26,400 × 0.93 = $24,552। एनओआई = $24,552 - $11,000 = $13,552। शुद्ध उपज = $13,552 ÷ $295,000 = 4.59%। $11,000 पर परिचालन व्यय ईजीआई पर 41.7% व्यय अनुपात का प्रतिनिधित्व करता है, जो संपत्ति प्रबंधन, करों, बीमा और भंडार सहित एकल-परिवार के किराये के लिए विशिष्ट है। सकल (8.95%) और शुद्ध (4.59%) उपज के बीच का अंतर इस बात पर प्रकाश डालता है कि अकेले सकल उपज भ्रामक क्यों हो सकती है।
उच्च उपज वाला मिडवेस्ट डुप्लेक्स
वार्षिक सकल किराया: $33,600। सकल उपज = $33,600 ÷ $240,000 = 14.0% - एक असाधारण सकल उपज जो किराए के सापेक्ष कैनसस सिटी की कम संपत्ति मूल्यों को दर्शाती है। ईजीआई = $33,600 × 0.92 = $30,912। एनओआई = $30,912 - $12,500 = $18,412। शुद्ध उपज = $18,412 ÷ $240,000 = 7.67%। शुद्ध स्तर पर भी, यह डुप्लेक्स तटीय बाजारों से काफी बेहतर प्रदर्शन करता है। मुख्य उचित परिश्रम विचार संपत्ति की स्थिति और विशिष्ट पड़ोस में किराये के बाजार की गुणवत्ता है - संकटग्रस्त क्षेत्रों में उच्च सकल पैदावार अक्सर उच्च रिक्ति और रखरखाव जोखिम को दर्शाती है।
HOA नाटकीय रूप से शुद्ध उपज को संकुचित करता है
वार्षिक सकल किराया: $37,200। सकल उपज = $37,200 ÷ $485,000 = 7.67%। ईजीआई = $37,200 × 0.92 = $34,224। कुल खर्च = $6,000 (HOA) + $9,200 (कर, बीमा, प्रबंधन, रखरखाव) = $15,200। एनओआई = $34,224 - $15,200 = $19,024। शुद्ध उपज = $19,024 ÷ $485,000 = 3.92%। यह उदाहरण दर्शाता है कि कॉन्डो विकास (विशेष रूप से दक्षिण फ्लोरिडा में) में उच्च एचओए फीस नाटकीय रूप से शुद्ध उपज को कैसे कम कर सकती है, जिससे एक मजबूत सकल उपज संपत्ति की तरह दिखने वाली संपत्ति एक औसत आय निवेश बन सकती है।
बढ़ते द्वितीयक बाज़ार में मिश्रित उपयोग
सकल उपज = $68,400 ÷ $780,000 = 8.77%। ईजीआई = $68,400 × 0.94 = $64,296। एनओआई = $64,296 - $22,000 = $42,296। शुद्ध उपज = $42,296 ÷ $780,000 = 5.42%। नैशविले की मजबूत जनसंख्या वृद्धि वाणिज्यिक और आवासीय दोनों किराए का समर्थन करती है, और मिश्रित-उपयोग प्रारूप रिक्ति जोखिम में विविधता लाता है। मामूली 6% रिक्ति धारणा नैशविले के तंग लीजिंग बाजार को दर्शाती है। व्यय अनुपात ईजीआई का 34.2% है, जो किरायेदार-भुगतान उपयोगिताओं के साथ वाणिज्यिक-आवासीय मिश्रित संपत्ति के लिए उचित है।
वास्तविक अनुप्रयोग
▾
विस्तृत अंडरराइटिंग से पहले आय क्षमता के लिए बड़ी संख्या में संपत्तियों की स्क्रीनिंग करना, पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में रेंटल यील्ड एडवांस्ड के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करना जहां सटीक किराये की उपज उन्नत गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
विभिन्न बाजारों और मूल्य बिंदुओं पर निवेश संपत्तियों की तुलना करना, पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में रेंटल यील्ड एडवांस्ड के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करना जहां सटीक किराये की उपज उन्नत गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
यह आकलन करने के लिए मौजूदा पोर्टफोलियो संपत्तियों को बेंचमार्क करना कि क्या पूंजी को इष्टतम रूप से तैनात किया गया है, पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में रेंटल यील्ड एडवांस्ड के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करता है जहां सटीक किराये की उपज उन्नत गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
लक्ष्य उपज से अधिकतम मूल्य तक पीछे की ओर काम करके खरीद कीमतों पर बातचीत करना, पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में रेंटल यील्ड एडवांस्ड के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करना जहां सटीक किराये की उपज उन्नत गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
आय दक्षता के संदर्भ में भागीदारों या उधारदाताओं को पोर्टफोलियो प्रदर्शन की रिपोर्ट करना, पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में रेंटल यील्ड एडवांस्ड के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करना जहां सटीक किराये की उपज उन्नत गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
विशेष मामले
▾
{'केस': 'शॉर्ट-टर्म रेंटल (एसटीआर)', 'विवरण': 'एयरबीएनबी और वीआरबीओ संपत्तियां प्रीमियम रात्रि दर का आदेश देती हैं जो लोकप्रिय अवकाश बाजारों में 12-25%+ की सकल पैदावार पैदा कर सकती हैं। हालाँकि, एसटीआर खर्च भी नाटकीय रूप से अधिक है (सफाई, आपूर्ति, प्लेटफ़ॉर्म शुल्क 3-14%, उच्च रखरखाव) और आय मौसमी रूप से कहीं अधिक अस्थिर है और स्थानीय नियामक जोखिम के अधीन है। विशिष्ट उपबाज़ार के लिए हमेशा यथार्थवादी अधिभोग दरों पर एसटीआर को अंडरराइट करें।'}
{'मामला': 'किराया-नियंत्रित संपत्तियां', 'विवरण': 'सख्त किराया नियंत्रण वाले शहरों (सैन फ्रांसिस्को, एनवाईसी, लॉस एंजिल्स) में, किराया स्थिरीकरण के अधीन संपत्तियां वर्तमान किरायेदारों के लिए बाजार से नीचे किराए उत्पन्न कर सकती हैं, जिससे वर्तमान मूल्य पर उपज के आंकड़े खराब दिखाई देंगे। लंबी अवधि के धारकों के लिए लागत पर उपज बेहतर दिख सकती है। किराया-नियंत्रित संपत्तियों का मूल्यांकन करते समय निवेशकों को नवीकरण क्षमता और बेदखली कानूनों का आकलन करना चाहिए।'}
{'केस': 'नया निर्माण / प्री-लीज', 'विवरण': "नव निर्मित संपत्तियों का कोई किराये का इतिहास नहीं है, जिससे निवेशकों को महत्वपूर्ण अनिश्चितता के साथ अनुमानित बाजार किराए को अंडरराइट करने की आवश्यकता होती है। प्रारंभिक अधिभोग अवधि ('लीज-अप' चरण) आय में एक जे-वक्र बनाती है - इकाइयां भरने के रूप में कम प्रारंभिक उपज, पूरी तरह से कब्जे में लेने के बाद लक्ष्य उपज को स्थिर करना। स्थिर उपज का अनुमान लगाते समय लीज-अप के लिए 6-18 महीने की अनुमति दें। "}
यूएस मेट्रो क्षेत्र द्वारा औसत सकल किराये की पैदावार (2024)
▾
| मेट्रो क्षेत्र | औसत घर की कीमत | औसत मासिक किराया | सकल उपज |
|---|---|---|---|
| सैन फ्रांसिस्को, सीए | $1,200,000 | $3,800 | 3.80% |
| न्यूयॉर्क शहर, एनवाई | $750,000 | $3,400 | 5.44% |
| लॉस एंजिल्स, सीए | $850,000 | $2,900 | 4.09% |
| शिकागो, आईएल | $340,000 | $2,100 | 7.41% |
| डलास, टेक्सास | $380,000 | $2,300 | 7.26% |
| फीनिक्स, एज़ेड | $410,000 | $2,000 | 5.85% |
| अटलांटा, GA | $360,000 | $2,200 | 7.33% |
| इंडियानापोलिस, आईएन | $255,000 | $1,800 | 8.47% |
| क्लीवलैंड, ओह | $185,000 | $1,400 | 9.08% |
| मेम्फिस, टीएन | $200,000 | $1,500 | 9.00% |
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
▾
सकल उपज और शुद्ध उपज के बीच क्या अंतर है?
सकल किराये की उपज की गणना किसी भी कटौती से पहले पूर्ण वार्षिक किराए का उपयोग करके की जाती है, जिसे संपत्ति के मूल्य से विभाजित किया जाता है। मूल्य से विभाजित करने से पहले शुद्ध किराये की उपज वार्षिक आय से सभी परिचालन खर्चों (संपत्ति कर, बीमा, प्रबंधन शुल्क, रखरखाव, रिक्ति भत्ता, कैपेक्स रिजर्व) को घटा देती है। संपत्ति के प्रकार और व्यय संरचना के आधार पर सकल और शुद्ध उपज के बीच का अंतर आम तौर पर 2 से 4 प्रतिशत अंक तक होता है। गंभीर निवेश विश्लेषण के लिए हमेशा शुद्ध उपज का उपयोग करें; सकल उपज केवल त्वरित प्रारंभिक जांच के लिए उपयोगी है जब आपके पास अभी तक व्यय विवरण नहीं है।
अमेरिका में किराये की अच्छी आय क्या है?
अमेरिकी बाजार में, शुद्ध किराये की पैदावार (कैप दरों के बराबर) आम तौर पर गेटवे तटीय बाजारों (एनवाईसी, एसएफ, एलए, बोस्टन) में 3-4% से लेकर मिडवेस्ट और सेकेंडरी सनबेल्ट बाजारों में 6-9% तक होती है। आम तौर पर उद्धृत नियम 'एक प्रतिशत नियम' है - कि मासिक किराया खरीद मूल्य का कम से कम 1% (150,000 डॉलर की संपत्ति पर 1,500 डॉलर प्रति माह) होना चाहिए, जो 12% सकल वार्षिक उपज का अनुवाद करता है। हालाँकि, आज अधिकांश प्रमुख बाज़ारों में 1% हासिल करना कठिन है। आधुनिक उच्च-मूल्य वाले बाजारों में अधिक यथार्थवादी लक्ष्य 0.6-0.8% मासिक है, और निवेशक प्रशंसा और कर लाभ के साथ अंतर की भरपाई करते हैं।
क्या मुझे हर के रूप में खरीद मूल्य या वर्तमान बाजार मूल्य का उपयोग करना चाहिए?
दोनों वैध हैं और अलग-अलग उद्देश्यों की पूर्ति करते हैं। उपज-पर-लागत (मूल खरीद मूल्य का उपयोग करके) आपके मूल निवेश पर आय रिटर्न को मापता है और समय के साथ स्थिर होता है। वर्तमान मूल्य पर उपज (आज के बाजार मूल्य का उपयोग करके) आपकी पूंजी की वर्तमान आय दक्षता को मापता है यदि आप इसे बेचना चाहते हैं और कहीं और पुन: नियोजित करना चाहते हैं। यदि आपकी संपत्ति की खरीद के बाद से काफी सराहना हुई है, तो आपकी उपज-पर-वर्तमान-मूल्य आपकी लागत-पर-लागत से कम होगी। दोनों मेट्रिक्स उपयोगी हैं: लागत पर उपज आपके व्यक्तिगत रिटर्न इतिहास को ट्रैक करती है; वर्तमान मूल्य पर उपज से पता चलता है कि क्या आपकी इक्विटी अभी भी इष्टतम रूप से तैनात है या क्या बिक्री और पुनर्निवेश से आय रिटर्न में सुधार हो सकता है।
उत्तोलन किराये की उपज को कैसे प्रभावित करता है?
बंधक के साथ वित्तपोषण मीट्रिक को उपज-पर-संपत्ति-मूल्य से उपज-पर-इक्विटी में बदल देता है। यदि कोई संपत्ति 6% शुद्ध उपज (एनओआई/मूल्य) उत्पन्न करती है और आप खरीदारी का 75% 7% बंधक के साथ वित्तपोषित करते हैं, तो आप संपत्ति से अर्जित आय की तुलना में अधिक दर पर उधार ले रहे हैं, जिससे नकारात्मक उत्तोलन पैदा होता है जो आपकी नकदी-पर-इक्विटी उपज को 6% से कम कर देता है। इसके विपरीत, यदि बंधक दरें 4% हैं और आपकी संपत्ति की उपज 7% है, तो सकारात्मक उत्तोलन आपकी इक्विटी उपज को 7% से ऊपर बढ़ा देता है। कैप दर (या शुद्ध उपज) और बंधक दर के बीच यह संबंध इस बात का मूलभूत निर्धारक है कि उत्तोलन रियल एस्टेट रिटर्न में मदद करता है या नुकसान पहुंचाता है।
मैं गिरवी रखी गई संपत्ति पर किराये की उपज की गणना कैसे करूं?
लीवरेड रेंटल यील्ड (कैश-ऑन-कैश रिटर्न के बराबर) के लिए, उपयोग करें: लीवरेड यील्ड = (एनओआई - वार्षिक ऋण सेवा) ÷ निवेश की गई कुल इक्विटी × 100। निवेश की गई कुल इक्विटी में डाउन पेमेंट, समापन लागत और प्रारंभिक मरम्मत शामिल हैं। यह मीट्रिक उधार लेने की लागत को ध्यान में रखते हुए, आपके द्वारा व्यक्तिगत रूप से प्रतिबद्ध धन पर वास्तविक नकदी उपज को दर्शाता है। यदि NOI $24,000 है, वार्षिक ऋण सेवा $18,000 है, और आपने इक्विटी में $80,000 का निवेश किया है, तो आपकी लीवरेज उपज ($24,000 - $18,000) ÷ $80,000 = 7.5% है।
क्या रिक्ति मेरी किराये की उपज गणना को प्रभावित करती है?
हाँ - यथार्थवादी उपज गणना में रिक्ति सबसे महत्वपूर्ण समायोजनों में से एक है। यदि आप अपनी सकल उपज गणना में 100% अधिभोग मानते हैं, तो आप एक अप्राप्य बेंचमार्क स्थापित कर रहे हैं। अधिकांश आवासीय किराये किरायेदार टर्नओवर, लीज-अप अवधि और कभी-कभी विस्तारित रिक्तियों के माध्यम से सालाना 5-10% प्रभावी रिक्ति का अनुभव करते हैं। वाणिज्यिक संपत्तियां अक्सर अधिक (10-20%) चलती हैं और एकल किरायेदार के प्रस्थान के प्रति अधिक संवेदनशील होती हैं। शुद्ध उपज की गणना करने से पहले संभावित सकल आय को प्रभावी सकल आय में बदलने के लिए हमेशा यथार्थवादी रिक्ति दर लागू करें।
किराये की उपज की तुलना स्टॉक लाभांश उपज से कैसे की जाती है?
किराये की उपज और स्टॉक लाभांश उपज वैचारिक रूप से समान हैं - दोनों संपत्ति मूल्य के प्रतिशत के रूप में वार्षिक आय को मापते हैं। हालाँकि, किराये की उपज में तरलता, सक्रिय प्रबंधन, उत्तोलन क्षमता और भौतिक जोखिम (आग, बाढ़, रिक्ति) शामिल है जो इक्विटी लाभांश में नहीं है। परिणामस्वरूप, निवेशकों को आमतौर पर रियल एस्टेट निवेश को उचित ठहराने के लिए लाभांश पैदावार पर प्रीमियम की आवश्यकता होती है। ऐतिहासिक रूप से एसएंडपी 500 लाभांश पैदावार 1.3-1.5% के आसपास होने के कारण, निवेशकों को अतिरिक्त बोझ की भरपाई के लिए कम से कम 4-6% की शुद्ध किराये की पैदावार की उम्मीद है। तरलता प्रीमियम वास्तविक है: जिस तरह आप स्टॉक बेच सकते हैं, उस तरह आप किराये की संपत्ति को सेकंडों में नहीं बेच सकते।
सामान्य गलतियां जिनसे बचना है
▾
- !शुद्ध उपज की गणना करते समय प्रभावी सकल आय के बजाय संभावित सकल आय (100% अधिभोग) का उपयोग करना, एक अत्यधिक आशावादी आंकड़ा उत्पन्न करता है।
- !स्व-प्रबंधन की धारणा के तहत संपत्ति प्रबंधन शुल्क को छोड़ना - स्व-प्रबंधन के अवैतनिक श्रम की एक वास्तविक अवसर लागत होती है जिसे मॉडल किया जाना चाहिए।
- !कर व्यवस्थाओं, व्यय संरचनाओं और लेनदेन लागतों में अंतर को समायोजित किए बिना सभी बाजारों में सकल उपज की तुलना करना जो क्रॉस-मार्केट सकल उपज तुलना को भ्रामक बनाता है।
- !विभाजक में लेन-देन लागत (स्टांप शुल्क, कानूनी शुल्क, शीर्षक बीमा, निरीक्षण) को नजरअंदाज करना - कुल उपज-पर-लागत हमेशा केवल-खरीद-मूल्य-पर-प्राप्ति की तुलना में कम और अधिक यथार्थवादी होती है।
- !किराया वृद्धि या व्यय मुद्रास्फीति की मॉडलिंग के बिना स्थिर उपज का अनुमान लगाना - वास्तविक उपज समय के साथ विकसित होती है और इसे बहु-वर्षीय क्षितिज पर मॉडल किया जाना चाहिए।
विशेष टिप
विभिन्न बाजारों में संपत्तियों की तुलना करते समय, शुद्ध उपज (सकल उपज नहीं) का उपयोग करें और व्यय अनुमानों में स्थिरता सुनिश्चित करें। एक उपयोगी क्रॉस-मार्केट बेंचमार्क मूल्य-से-किराया अनुपात (पी/आर) है: खरीद मूल्य को वार्षिक किराए से विभाजित करें। 15 से नीचे का पी/आर आम तौर पर खरीदारी/निवेश का पक्षधर है; 20 से ऊपर के लोग अक्सर किराए पर लेने/बेचने के पक्ष में होते हैं। 2024 में अमेरिकी राष्ट्रीय औसत पी/आर लगभग 18.5 था, जिसमें गेटवे शहर 25-35 से अधिक थे और उच्च उपज वाले बाजार 12-15 से नीचे थे।
क्या आप जानते हैं?
संपत्ति निवेश में 'उपज' की अवधारणा 19वीं सदी की भूमि लगान की ब्रिटिश प्रणाली के केंद्र में थी, जहां कुलीन भूस्वामियों ने दीर्घकालिक पट्टेदारी व्यवस्था के तहत जमीन पट्टे पर दी थी। लंदन की संपत्ति कंपनियाँ रेलवे बांड पैदावार के साथ-साथ वित्तीय प्रेस में इन ज़मीनी किराए पर पैदावार का विज्ञापन करेंगी - जो तुलनात्मक निवेश विश्लेषण का एक प्रारंभिक रूप है। उपज-आधारित संपत्ति विश्लेषण की यह परंपरा आज यूके और ऑस्ट्रेलियाई बाजारों में दृढ़ता से कायम है, जहां खुदरा निवेशकों के लिए भी 'उपज' प्रमुख मीट्रिक बनी हुई है।
संदर्भ
Ratings & comments
साप्ताहिक गणित युक्तियाँ प्राप्त करें
12,000+ सब्सक्राइबर्स से जुड़ें जिन्हें हर हफ्ते कैलकुलेटर टिप्स मिलते हैं।