क्या है Negative Gearing Calculator (Australia)?
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ऑस्ट्रेलिया में नकारात्मक गियरिंग एक निवेश संपत्ति व्यवस्था को संदर्भित करती है जहां ब्याज और अन्य संपत्ति व्यय प्राप्त किराये की आय से अधिक होते हैं, जिससे शुद्ध किराये का नुकसान होता है। यह हानि निवेशक की अन्य आय - मुख्य रूप से वेतन या मजदूरी - के विरुद्ध कटौती योग्य है, जिससे उनकी समग्र कर योग्य आय और कर देयता कम हो जाती है। जब संपत्ति अंततः बेची जाती है, तो 50% पूंजीगत लाभ कर (सीजीटी) छूट किसी भी पूंजीगत लाभ पर लागू होती है यदि संपत्ति 12 महीने से अधिक समय तक रखी गई थी, जो प्राथमिक तंत्र है जिसके द्वारा निवेशकों को अंततः लाभ होता है। सकारात्मक गियरिंग, जहां किराये की आय सभी खर्चों से अधिक है, उच्च लागत वाले ऑस्ट्रेलियाई बाजारों में अपेक्षाकृत असामान्य है, लेकिन पुरानी संपत्तियों या मजबूत किराये की पैदावार के साथ ऐसा होता है। नकारात्मक गियरिंग ऑस्ट्रेलियाई कर नीति की एक महत्वपूर्ण विशेषता है और चल रही राजनीतिक बहस का विषय रही है, जिसमें किराये के नुकसान की कटौती को केवल भविष्य की किराये की आय तक सीमित करने के कुछ नीति प्रस्ताव हैं। रिश्तेदारों को बाजार से कम दरों पर किराए पर दी गई या किसी भी अवधि के लिए निजी तौर पर इस्तेमाल की जाने वाली संपत्तियों पर आनुपातिक रूप से कटौती कम हो सकती है। खाली भूमि, प्रतिबंधित किराये की अवधि वाले अवकाश गृह और वास्तव में किराए के लिए उपलब्ध नहीं होने वाली संपत्तियों को कटौती पर अतिरिक्त प्रतिबंध का सामना करना पड़ सकता है।
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सूत्र
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शुद्ध किराये की आय = सकल किराया - ब्याज - दरें - बीमा - मरम्मत - एजेंट शुल्क - मूल्यह्रास; कर बचत = शुद्ध किराया हानि × सीमांत कर दर; कर-पश्चात लागत = शुद्ध किराये की हानि - कर बचतचर विवरण
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| प्रतीक | नाम | इकाई | विवरण |
|---|---|---|---|
| NRL | शुद्ध किराये का नुकसान | — | सकल किराया घटाकर सभी कटौती योग्य खर्च - अन्य आय के मुकाबले कटौती योग्य हानि। |
| MTR | सीमांत कर दर | — | आय के अंतिम डॉलर पर लागू होने वाली कर की दर, कटौती का मूल्य निर्धारित करती है। |
| CG | पूंजीगत लाभ | — | अंतिम निपटान पर बिक्री से प्राप्त आय में से लागत आधार (खरीद मूल्य + लागत + सुधार) घटा दिया जाता है। |
| CGT Discount | 50% सीजीटी छूट | — | 12 महीने से अधिक समय तक व्यक्तियों या ट्रस्टों द्वारा रखी गई संपत्तियों के लिए कर योग्य पूंजीगत लाभ को आधा कर दिया गया है। |
कैसे Negative Gearing Calculator (Australia)
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- 1संपत्ति से सकल वार्षिक किराये की आय की गणना करें - वित्तीय वर्ष के दौरान प्राप्त या अर्जित सभी किराया।
- 2सभी स्वीकार्य कटौतियाँ जोड़ें: बंधक ब्याज, परिषद दरें, मकान मालिक बीमा, संपत्ति प्रबंधन शुल्क, मरम्मत और रखरखाव, निकाय कॉर्पोरेट शुल्क, और लेखा शुल्क।
- 3मूल्यह्रास कटौती की गणना करें - डिवीजन 43 बिल्डिंग राइट-ऑफ (निर्माण लागत का 2.5%) और डिवीजन 40 संयंत्र और उपकरण मूल्यह्रास, आदर्श रूप से क्वांटिटी सर्वेक्षक की रिपोर्ट के साथ।
- 4यदि कुल कटौती सकल किराये की आय से अधिक है, तो अंतर शुद्ध किराये की हानि (नकारात्मक गियरिंग) है जो आपके कर रिटर्न में घोषित किया गया है और आपकी अन्य आय की भरपाई करता है।
- 5कर बचत किराये की हानि को आपकी सीमांत कर दर से गुणा करने पर प्राप्त होती है। 37% सीमांत दर पर, $10,000 की हानि से कर में $3,700 की बचत होती है।
- 6वास्तविक कर-पश्चात होल्डिंग लागत जेब से नकदी की कमी और कर बचत को घटाकर है। विचार करें कि क्या अपेक्षित पूंजी वृद्धि इस चल रही लागत को उचित ठहराती है।
- 712 महीनों के बाद बेचे जाने पर, पूंजीगत लाभ की गणना करें (बिक्री मूल्य घटा लागत आधार जिसमें खरीद लागत और पूंजीगत सुधार शामिल हैं)। 50% सीजीटी छूट लागू करें और मूल्यांकन योग्य आय में शुद्ध पूंजीगत लाभ शामिल करें।
हल किए गए उदाहरण
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कर-पश्चात होल्डिंग लागत को उचित ठहराने के लिए संपत्ति को पूंजी वृद्धि की आवश्यकता है।
कुल कटौतियाँ ($36,000) आय ($22,000) से $14,000 अधिक हैं। 37% सीमांत दर पर, कर में $5,180 की बचत होती है। निवेशक की वास्तविक नकदी की कमी $8,820/वर्ष है। यदि संपत्ति 5% ($20,000+/वर्ष) बढ़ती है, तो कर के बाद निवेश लाभदायक है।
उच्च सीमांत दर नकारात्मक गियरिंग को अधिक कर-प्रभावी बनाती है।
शीर्ष सीमांत दर (2% मेडिकेयर लेवी सहित) पर, $19,000 की हानि पर कर बचत $8,930 है। निवेशक की कर-पश्चात लागत $10,070 है, जिसमें कर प्रणाली हानि का लगभग 47% सब्सिडी देती है।
सीजीटी छूट के लिए संपत्ति को 12 महीने से अधिक समय तक रखना आवश्यक है।
लागत का आधार $650,000 है (खरीद + लागत + सुधार)। पूंजीगत लाभ = $820,000 - $650,000 = $170,000। 50% सीजीटी छूट के बाद, $85,000 कर योग्य आय में जोड़ा जाता है। 37% पर, सीजीटी = $31,450।
निजी उपयोग के दिन आनुपातिक रूप से कटौती योग्य घाटे को कम करते हैं।
कुल 240 दिनों (180 किराये + 60 निजी) में से 75% आय-उत्पादक हैं। $12,000 हानि = $9,000 का केवल 75% कटौती योग्य है। शेष $3,000 निजी उपयोग के कारण अस्वीकृत है।
वास्तविक अनुप्रयोग
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संपत्ति निवेशक विभिन्न आय स्तरों पर नकारात्मक रूप से तैयार संपत्तियों की कर-पश्चात होल्डिंग लागत की तुलना करते हैं। पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में नकारात्मक गियरिंग कैल्क के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करते हैं जहां सटीक नकारात्मक गियरिंग गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
कर एजेंट निजी उपयोग के लिए मूल्यह्रास, ब्याज और विभाजन सहित निवेश संपत्ति कार्यक्रम तैयार करते हैं। पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में नकारात्मक गियरिंग कैल्क के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करते हैं जहां सटीक नकारात्मक गियरिंग गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
वित्तीय योजनाकार किराये की आय, कर लाभ और पूंजी वृद्धि परिदृश्यों को मिलाकर निवेश पर कुल रिटर्न की मॉडलिंग करते हैं, जो पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में नकारात्मक गियरिंग कैल्क के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करते हैं, जहां सटीक नकारात्मक गियरिंग गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
पहली बार निवेशक यह समझ रहे हैं कि निवेश संपत्ति मौजूदा ब्याज दरों और किराये की पैदावार पर व्यवहार्य है या नहीं। पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में नकारात्मक गियरिंग कैल्क के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करना जहां सटीक नकारात्मक गियरिंग गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
सीजीटी छूट उपलब्धता पर विचार करते हुए इष्टतम स्वामित्व संरचनाओं (व्यक्तिगत, संयुक्त, ट्रस्ट, एसएमएसएफ) पर सलाह देने वाले लेखाकार, पेशेवर और विश्लेषणात्मक संदर्भों में नकारात्मक गियरिंग कैल्क के लिए एक महत्वपूर्ण अनुप्रयोग क्षेत्र का प्रतिनिधित्व करते हैं जहां सटीक नकारात्मक गियरिंग गणना सीधे सूचित निर्णय लेने, रणनीतिक योजना और प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करती है।
विशेष मामले
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सेकेंड-हैंड संपत्तियों के लिए मूल्यह्रास
नकारात्मक गियरिंग कैल्क में, नकारात्मक गियरिंग परिणामों की व्याख्या करते समय इस परिदृश्य में अतिरिक्त सावधानी की आवश्यकता होती है। मानक सूत्र इस किनारे के मामले में मौजूद सभी कारकों को पूरी तरह से ध्यान में नहीं रख सकता है, और पूरक विश्लेषण या विशेषज्ञ परामर्श की आवश्यकता हो सकती है। व्यावसायिक सर्वोत्तम अभ्यास में मान्यताओं का दस्तावेजीकरण करना, संवेदनशीलता विश्लेषण चलाना और नकारात्मक गियरिंग गणना गैर-मानक क्षेत्र में आने पर वैकल्पिक तरीकों के साथ क्रॉस-रेफरेंस परिणाम शामिल होते हैं।
अवकाश गृह - निजी उपयोग प्रभाजन
नकारात्मक गियरिंग कैल्क में, नकारात्मक गियरिंग परिणामों की व्याख्या करते समय इस परिदृश्य में अतिरिक्त सावधानी की आवश्यकता होती है। मानक सूत्र इस किनारे के मामले में मौजूद सभी कारकों को पूरी तरह से ध्यान में नहीं रख सकता है, और पूरक विश्लेषण या विशेषज्ञ परामर्श की आवश्यकता हो सकती है। व्यावसायिक सर्वोत्तम अभ्यास में मान्यताओं का दस्तावेजीकरण करना, संवेदनशीलता विश्लेषण चलाना और नकारात्मक गियरिंग गणना गैर-मानक क्षेत्र में आने पर वैकल्पिक तरीकों के साथ क्रॉस-रेफरेंस परिणाम शामिल होते हैं।
आंशिक रूप से निजी प्रयोजनों के लिए प्रयुक्त ऋण
नकारात्मक गियरिंग कैल्क में, नकारात्मक गियरिंग परिणामों की व्याख्या करते समय इस परिदृश्य में अतिरिक्त सावधानी की आवश्यकता होती है। मानक सूत्र इस किनारे के मामले में मौजूद सभी कारकों को पूरी तरह से ध्यान में नहीं रख सकता है, और पूरक विश्लेषण या विशेषज्ञ परामर्श की आवश्यकता हो सकती है। व्यावसायिक सर्वोत्तम अभ्यास में मान्यताओं का दस्तावेजीकरण करना, संवेदनशीलता विश्लेषण चलाना और नकारात्मक गियरिंग गणना गैर-मानक क्षेत्र में आने पर वैकल्पिक तरीकों के साथ क्रॉस-रेफरेंस परिणाम शामिल होते हैं।
पूंजी हानि और संगरोध
नकारात्मक गियरिंग कैल्क में, नकारात्मक गियरिंग परिणामों की व्याख्या करते समय इस परिदृश्य में अतिरिक्त सावधानी की आवश्यकता होती है। मानक सूत्र इस किनारे के मामले में मौजूद सभी कारकों को पूरी तरह से ध्यान में नहीं रख सकता है, और पूरक विश्लेषण या विशेषज्ञ परामर्श की आवश्यकता हो सकती है। व्यावसायिक सर्वोत्तम अभ्यास में मान्यताओं का दस्तावेजीकरण करना, संवेदनशीलता विश्लेषण चलाना और नकारात्मक गियरिंग गणना गैर-मानक क्षेत्र में आने पर वैकल्पिक तरीकों के साथ क्रॉस-रेफरेंस परिणाम शामिल होते हैं।
इकाई प्रकार के अनुसार सीजीटी छूट दरें
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| इकाई प्रकार | होल्डिंग अवधि | सीजीटी छूट |
|---|---|---|
| व्यक्ति | >12 महीने | 50% |
| ट्रस्ट (व्यक्तिगत लाभार्थी) | >12 महीने | 50% |
| सुपर फंड का अनुपालन | >12 महीने | 33.33% |
| कंपनी | कोई भी काल | 0% |
| व्यक्ति | <12 महीने | 0% (पूर्ण लाभ पर कर लगाया गया) |
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
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50% सीजीटी छूट क्या है?
जिन व्यक्तियों और ट्रस्टों के पास 12 महीने से अधिक समय तक पूंजीगत लाभ वाली संपत्ति है, वे संपत्ति बेचने पर पूंजीगत लाभ पर 50% छूट के पात्र हैं। शुद्ध पूंजीगत लाभ का केवल आधा हिस्सा (किसी भी पूंजीगत हानि को लागू करने के बाद) मूल्यांकन योग्य आय में शामिल किया गया है। कंपनियों और सुपर फंडों की छूट दरें अलग-अलग होती हैं।
क्या मैं खाली संपत्ति पर ब्याज में कटौती कर सकता हूँ?
यदि संपत्ति वास्तव में किराए के लिए उपलब्ध है, तो ब्याज में कटौती योग्य है - उदाहरण के लिए, किरायेदारी के बीच या किराये के प्रयोजनों के लिए नवीकरण के दौरान। हालाँकि, यदि संपत्ति वास्तव में उपलब्ध नहीं है (उदाहरण के लिए, किरायेदारों को रोकने के लिए उपरोक्त बाजार किराए पर सूचीबद्ध है, या अंततः निजी उपयोग के लिए पुनर्निर्मित किया गया है), तो एटीओ कटौती से इनकार कर सकता है।
नकारात्मक गियरिंग मेरी कर योग्य आय को कैसे प्रभावित करती है?
नकारात्मक गियरिंग आपकी कर योग्य आय को शुद्ध किराये की हानि की मात्रा से कम कर देती है। उदाहरण के लिए, यदि आपकी किराये की संपत्ति किराये की आय में $20,000 और खर्चों में $30,000 उत्पन्न करती है, तो $10,000 का शुद्ध घाटा आपके $80,000 वेतन से काटा जा सकता है, जिससे आपकी कर योग्य आय $70,000 तक कम हो जाएगी। इसके परिणामस्वरूप कर बिल कम हो सकता है, क्योंकि आप $80,000 के बजाय $70,000 की कम आय पर कर का भुगतान करेंगे।
क्या मैं नई खरीदी गई निवेश संपत्ति पर मूल्यह्रास का दावा कर सकता हूं?
हां, आप नई खरीदी गई निवेश संपत्ति पर मूल्यह्रास का दावा कर सकते हैं। ऑस्ट्रेलियाई कराधान कार्यालय आपको प्राइम कॉस्ट विधि जैसे सूत्र का उपयोग करके समय के साथ इमारत और उसके फिक्स्चर का मूल्यह्रास करने की अनुमति देता है, जो प्रति वर्ष संपत्ति की लागत के 2.5% के रूप में मूल्यह्रास की गणना करता है। उदाहरण के लिए, यदि आप $200,000 की भवन लागत वाली संपत्ति खरीदते हैं, तो आप पहले वर्ष में मूल्यह्रास में $5,000 ($200,000 का 2.5%) का दावा कर सकते हैं।
नकारात्मक गियरिंग रणनीति मेरे नकदी प्रवाह को कैसे प्रभावित करती है?
नकारात्मक गियरिंग आपके नकदी प्रवाह पर नकारात्मक प्रभाव डाल सकती है, क्योंकि किराये की आय बंधक पुनर्भुगतान, संपत्ति व्यय और अन्य लागतों को कवर करने के लिए पर्याप्त नहीं हो सकती है। इसे कम करने के लिए, निवेशकों को अक्सर अपनी जेब से कमी को पूरा करने की आवश्यकता होती है, जो संपत्ति के खर्च और किराये की आय के आधार पर प्रति वर्ष $ 5,000 से $ 10,000 तक हो सकती है। उदाहरण के लिए, यदि आपकी किराये की संपत्ति किराये की आय में $1,500 प्रति माह उत्पन्न करती है, लेकिन बंधक पुनर्भुगतान सहित आपका मासिक खर्च $2,000 है, तो आपको कमी को पूरा करने के लिए प्रति माह $500 का योगदान करना होगा।
सामान्य गलतियां जिनसे बचना है
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- !मरम्मत के रूप में संपत्ति सुधार (जो लागत आधार को बढ़ाता है) के लिए कटौती का दावा करना - मरम्मत (तत्काल कटौती) और पूंजीगत सुधार (लागत आधार में जोड़ा गया) के बीच अंतर महत्वपूर्ण है।
- !मूल्यह्रास शेड्यूल के लिए क्वांटिटी सर्वेयर को नियुक्त नहीं करना, जिससे डिवीजन 43 और डिवीजन 40 की पर्याप्त कटौतियाँ दावा के बिना रह गईं।
- !टैक्स बचाने के लिए किसी कंपनी के माध्यम से खरीदारी करना, फिर 50% सीजीटी छूट खोना जो व्यक्तिगत रूप से खरीदने पर लागू होती।
- !छुट्टियों के घरों में निजी उपयोग की अवधि के लिए कटौती को विभाजित करने की आवश्यकता को अनदेखा करना।
- !सभी पूंजीगत लागतों (स्टाम्प शुल्क, कानूनी शुल्क, सुधार) का रिकॉर्ड न रखना जो लागत आधार का हिस्सा है और बिक्री पर सीजीटी को कम करता है।
- !यह मानते हुए कि सभी उधार लेने की लागत तुरंत कटौती योग्य है - $100 से अधिक की उधार लागत को 5 साल या ऋण अवधि, जो भी कम हो, में परिशोधित किया जाना चाहिए।
विशेष टिप
खरीदने से पहले, तीन परिदृश्यों का मॉडल तैयार करें: आशावादी विकास (प्रति वर्ष 7%), मध्यम विकास (4%), और निराशावादी (1%)। अपनी सीमांत कर दर पर, कर-पश्चात होल्डिंग लागत और आवश्यक सम-लाभ पूंजी वृद्धि की गणना करें। कई निवेशक विकास को अधिक महत्व देते हैं और होल्डिंग लागत को कम आंकते हैं।
क्या आप जानते हैं?
ऑस्ट्रेलिया में संपत्ति निवेशक भागीदारी की दर दुनिया में सबसे अधिक है। 2021-22 में, 2.2 मिलियन से अधिक ऑस्ट्रेलियाई लोगों ने अपने कर रिटर्न में किराये की आय या हानि की घोषणा की, जिनमें से अधिकांश नकारात्मक रूप से प्रभावित हुए। दावा किया गया कुल किराये का घाटा $6 बिलियन से अधिक है।
संदर्भ
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