क्या है Germany Grunderwerbsteuer (Property Transfer Tax)?
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Grunderwerbsteuer (GrESt) जर्मनी का रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स है, जो किसी संपत्ति के खरीद मूल्य पर लगाया जाता है जब भी स्वामित्व हस्तांतरित किया जाता है। चल रहे संपत्ति करों के विपरीत, ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर खरीद के समय देय एकमुश्त लेनदेन कर है। यह दर संघीय राज्य (बुंडेसलैंड) के अनुसार काफी भिन्न होती है - बवेरिया और सैक्सोनी 3.5% की सबसे कम दर लेते हैं, जबकि नॉर्थ राइन-वेस्टफेलिया, सारलैंड, ब्रैंडेनबर्ग, श्लेस्विग-होल्स्टीन और थुरिंगिया 6.5% की उच्चतम दर लेते हैं। अधिकांश अन्य राज्य बीच में आते हैं, आमतौर पर 5% या 6%। कर नोटरी खरीद अनुबंध में सहमत खरीद मूल्य पर लागू होता है और यदि अनुबंध मूल्य बाजार मूल्य से कम है तो इसका मूल्यांकन बाजार मूल्य के आधार पर किया जाता है। खरीदार मुख्य रूप से ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर के लिए उत्तरदायी है, हालांकि तकनीकी रूप से खरीदार और विक्रेता दोनों संयुक्त रूप से और अलग-अलग उत्तरदायी हैं। भुगतान राज्य कर कार्यालय (फ़िनैनज़ामट) से कर निर्धारण नोटिस प्राप्त होने के दो सप्ताह के भीतर किया जाना चाहिए - भुगतान करने में विफलता भूमि रजिस्ट्री (ग्रुंडबच) को स्वामित्व के हस्तांतरण को पंजीकृत करने से रोकती है। जब तक Grunderwerbsteuer का भुगतान नहीं किया जाता है और फ़िनानज़ामट द्वारा एक क्लीयरेंस प्रमाणपत्र (Unbedenklichkeitsbescheinigung) जारी नहीं किया जाता है, तब तक नोटरी Grundbuch में नए मालिक को पंजीकृत नहीं कर सकता है, जिससे कानूनी स्वामित्व हस्तांतरण के लिए भुगतान एक शर्त बन जाता है। कुछ स्थानांतरणों को ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर से छूट दी गई है: सीधी रेखा में रिश्तेदारों के बीच स्थानांतरण (माता-पिता से बच्चों, दादा-दादी से पोते-पोतियों तक), पति-पत्नी या पंजीकृत भागीदारों के बीच स्थानांतरण, और तलाक या विरासत की कार्यवाही के हिस्से के रूप में स्थानांतरण। ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर मालिक-कब्जाधारियों के लिए कटौती योग्य नहीं है, लेकिन निवेश संपत्तियों पर सीजीटी उद्देश्यों के लिए लागत आधार का हिस्सा है।
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सूत्र
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Grunderwerbsteuer = खरीद मूल्य × राज्य दर (%); अतिरिक्त लागत: ~1% कानूनी शुल्क + 1-2% नोटरी शुल्क + 3-7% ग्रेस्ट = कुल अधिग्रहण लागत प्रीमियम 5-10%चर विवरण
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| प्रतीक | नाम | इकाई | विवरण |
|---|---|---|---|
| purchasePrice | सहमत संविदात्मक | — | लागू मुद्रा में लागत, मूल्य या व्यय राशि, गणना में मूल्यांकन किए जा रहे आइटम, सेवा या संसाधन को निर्दिष्ट मौद्रिक मूल्य का प्रतिनिधित्व करती है |
| stateRate | ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर दर | — | जिस राज्य में संपत्ति स्थित है वहां ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर दर (3.5% से 6.5%) |
| taxAmount | ग्रेस्ट = खरीद | — | प्रारंभिक मूल राशि, प्रारंभिक शेष राशि, या गणना अवधि की शुरुआत में परिसंपत्ति या देनदारी का वर्तमान मूल्य, लागू मुद्रा में दर्शाया गया है |
| clearanceCertificate | Unbedenklichkeitsbescheinigung | — | जर्मनी रियल एस्टेट टैक्स के लिए एक प्रमुख इनपुट पैरामीटर जो गणना में अनबेडेनक्लिचकेइट्सबेस्चेनिगंग का प्रतिनिधित्व करता है, अंतर्निहित गणितीय सूत्र में अपनी भूमिका के माध्यम से आउटपुट को सीधे प्रभावित करता है। |
कैसे Germany Grunderwerbsteuer (Property Transfer Tax)
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- 1एक नोटरी खरीद अनुबंध पर हस्ताक्षर करें - ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर हस्ताक्षर के समय चालू हो जाता है (निपटान नहीं)।
- 2नोटरी संपत्ति हस्तांतरण और खरीद मूल्य के बारे में जिम्मेदार राज्य वित्त को सूचित करता है।
- 3फ़िनानज़ामट देय राशि को निर्दिष्ट करते हुए एक ग्रंडरवर्बस्ट्यूरबेस्किड (कर मूल्यांकन नोटिस) जारी करता है।
- 4नोटिस प्राप्त होने के दो सप्ताह के भीतर मूल्यांकित ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर का भुगतान करें।
- 5फ़िनानज़ामट भुगतान की पुष्टि के लिए एक अनबेडेनक्लिचकिट्सबेस्चेनिगंग (निकासी प्रमाणपत्र) जारी करता है।
- 6नोटरी ग्रुंडबच में स्वामित्व के हस्तांतरण को पंजीकृत करने के लिए क्लीयरेंस प्रमाणपत्र का उपयोग करता है।
- 7भविष्य के पूंजीगत लाभ गणना उद्देश्यों के लिए संपत्ति के लागत आधार में ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर को शामिल करें।
हल किए गए उदाहरण
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बवेरिया और सैक्सोनी में जर्मनी की सबसे कम दर 3.5% है
€500,000 × 3.5% = €17,500 ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर मूल्यांकन के 2 सप्ताह के भीतर देय होगा।
एनआरडब्ल्यू की 6.5% दर का मतलब उसी संपत्ति पर बवेरिया से €15,000 अधिक है
€500,000 × 6.5% = €32,500 - बवेरिया के जीआरईएसटी से लगभग दोगुना।
सभी सहायक शुल्कों सहित कुल खरीद लागत ही वास्तविक अधिग्रहण मूल्य है
ग्रेस्ट €24,000 + नोटरी €6,000 + रजिस्ट्री €2,000 + एजेंट €14,280 = €400K संपत्ति पर €46,280 सहायक लागत।
सीधी-रेखा वाले रिश्तेदारों के बीच स्थानांतरण से छूट प्राप्त है; उपहार कर अभी भी बाजार से नीचे हस्तांतरण पर लागू हो सकता है
माता-पिता-बच्चे के स्थानांतरण को ग्रेस्ट से पूरी तरह छूट दी गई है। हालाँकि, €150,000 की छूट आंशिक रूप से शेनकुंगस्ट्यूअर (उपहार कर) के अधीन हो सकती है।
वास्तविक अनुप्रयोग
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बंधक ऋणदाता और ऋण अधिकारी पुनर्भुगतान कार्यक्रम तैयार करने, निश्चित बनाम समायोज्य दर विकल्पों की तुलना करने और विभिन्न अवधि की अवधि में आवासीय और वाणिज्यिक अचल संपत्ति लेनदेन के लिए कुल उधार लागत की गणना करने के लिए जर्मनी रियल एस्टेट टैक्स का उपयोग करते हैं।
व्यक्तिगत वित्त सलाहकार ऋण कटौती रणनीतियों पर ग्राहकों को सलाह देते समय जर्मनी रियल एस्टेट टैक्स लागू करते हैं, अधिशेष नकदी प्रवाह के इष्टतम आवंटन को निर्धारित करने के लिए वैकल्पिक निवेश रिटर्न के खिलाफ त्वरित भुगतान के गणितीय लाभ की तुलना करते हैं।
कॉर्पोरेट ट्रेजरी विभाग जर्मनी रियल एस्टेट टैक्स का उपयोग रिवाल्विंग क्रेडिट सुविधाओं, टर्म लोन और वाणिज्यिक पेपर कार्यक्रमों की लागत को मॉडल करने, कंपनी की पूंजी संरचना को अनुकूलित करने और ऋण वित्तपोषण की भारित औसत लागत को कम करने के लिए करते हैं।
विशेष मामले
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शून्य या नकारात्मक ब्याज दर
व्यवहार में, इस किनारे वाले मामले पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है क्योंकि मानक धारणाएँ मान्य नहीं हो सकती हैं। जर्मनी के रियल एस्टेट कर गणना में इस परिदृश्य का सामना करते समय, चिकित्सकों को सीमा शर्तों को सत्यापित करना चाहिए, विभाजन-दर-शून्य जोखिमों की जांच करनी चाहिए, और विचार करना चाहिए कि क्या मॉडल की धारणाएं इन चरम स्थितियों के तहत वैध रहती हैं।
परिपक्वता पर गुब्बारा भुगतान
व्यवहार में, इस किनारे वाले मामले पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है क्योंकि मानक धारणाएँ मान्य नहीं हो सकती हैं। जर्मनी के रियल एस्टेट कर गणना में इस परिदृश्य का सामना करते समय, चिकित्सकों को सीमा शर्तों को सत्यापित करना चाहिए, विभाजन-दर-शून्य जोखिमों की जांच करनी चाहिए, और विचार करना चाहिए कि क्या मॉडल की धारणाएं इन चरम स्थितियों के तहत वैध रहती हैं।
परिवर्तनीय दर मध्यावधि समायोजन
व्यवहार में, इस किनारे वाले मामले पर सावधानीपूर्वक विचार करने की आवश्यकता है क्योंकि मानक धारणाएँ मान्य नहीं हो सकती हैं। जर्मनी के रियल एस्टेट कर गणना में इस परिदृश्य का सामना करते समय, चिकित्सकों को सीमा शर्तों को सत्यापित करना चाहिए, विभाजन-दर-शून्य जोखिमों की जांच करनी चाहिए, और विचार करना चाहिए कि क्या मॉडल की धारणाएं इन चरम स्थितियों के तहत वैध रहती हैं।
एर्बबौरेख्त (भवन अधिकार)
एरबाउरेख्त (तीसरे पक्ष के स्वामित्व वाली भूमि पर निर्माण का अधिकार) को स्थानांतरित करने से फ्रीहोल्ड ट्रांसफर की तरह ही जीआरईएसटी शुरू हो जाता है। मूल्यांकन का आधार संपत्ति की कीमत के बजाय जमीन के किराए का पूंजीकृत मूल्य हो सकता है।
जर्मनी रियल एस्टेट टैक्स संदर्भ डेटा
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| राज्य (बुंडेसलैंड) | ग्रेस्ट दर | €500K संपत्ति लागत |
|---|---|---|
| बवेरिया (बायर्न) | 3.5% | €17,500 |
| सैक्सोनी (साक्सेन) | 3.5% | €17,500 |
| हैम्बर्ग | 5.5% | €27,500 |
| बर्लिन | 6.0% | €30,000 |
| ब्रांडेनबर्ग | 6.5% | €32,500 |
| NRW | 6.5% | €32,500 |
| Schleswig-Holstein | 6.5% | €32,500 |
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
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क्या ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर कटौती योग्य है?
मालिक-कब्जाधारियों के लिए, ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर आयकर उद्देश्यों के लिए कटौती योग्य नहीं है। किराये की संपत्ति खरीदने वाले निवेशकों के लिए, यह एक पूंजी अधिग्रहण लागत है जो संपत्ति के लागत आधार का हिस्सा बनती है। यह परिचालन व्यय के रूप में तुरंत कटौती योग्य नहीं है - इसे भवन के डिवीजन-समकक्ष मूल्य के हिस्से के रूप में समय के साथ मूल्यह्रास किया जाना चाहिए।
क्या Grunderwerbsteuer नई निर्माण खरीद पर लागू होता है?
Grunderwerbsteuer एक डेवलपर से खरीदे गए नए निर्माण के भूमि हिस्से पर लागू होता है (यदि भूमि और निर्माण दोनों एक अनुबंध में एक साथ बेचे जाते हैं)। यदि आप अलग से जमीन खरीदते हैं और फिर खुद निर्माण करते हैं, तो ग्रेस्ट केवल जमीन की खरीद पर लागू होता है। निर्माण अनुबंध आम तौर पर ग्रेस्ट के अधीन नहीं है।
अनबेडेनक्लिचकिट्सबेस्चेनिगंग क्या है?
जर्मनी रियल एस्टेट टैक्स एक विशेष गणना उपकरण है जिसे उपयोगकर्ताओं को वित्त और ऋण देने के क्षेत्र में प्रमुख मैट्रिक्स की गणना और विश्लेषण करने में मदद करने के लिए डिज़ाइन किया गया है। यह विशिष्ट संख्यात्मक इनपुट लेता है - आमतौर पर वास्तविक दुनिया के डेटा जैसे माप, दर या मात्रा से लिया जाता है - और कार्रवाई योग्य परिणाम उत्पन्न करने के लिए एक मान्य गणितीय सूत्र लागू करता है। उपकरण मूल्यवान है क्योंकि यह मैन्युअल गणना त्रुटियों को समाप्त करता है, विभिन्न परिदृश्यों की खोज करते समय त्वरित प्रतिक्रिया प्रदान करता है, और पेशेवरों के लिए निर्णय-समर्थन उपकरण और अंतर्निहित सिद्धांतों का अध्ययन करने वाले छात्रों के लिए सीखने में सहायता दोनों के रूप में कार्य करता है।
क्या कोई शेयर डील अपवाद है?
ऐतिहासिक रूप से, सीधे संपत्ति खरीदने के बजाय ऐसी कंपनी खरीदना जिसके पास संपत्ति (शेयर डील) हो, 95% से कम शेयर प्राप्त करने पर जीआरईएसटी से बचा जा सकता है। हाल के विधायी परिवर्तनों ने इन नियमों को कड़ा कर दिया है - 2021 तक, सीमाएँ सख्त (90%) हैं और होल्डिंग अवधि बढ़ा दी गई है, जिससे शेयर सौदे के लाभ में कमी आई है लेकिन समाप्त नहीं हुई है।
ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर घड़ी कब शुरू होती है?
जब भी आपको निर्णय लेने, योजना बनाने, तुलना करने या सत्यापन के लिए विश्वसनीय, प्रतिलिपि प्रस्तुत करने योग्य गणना की आवश्यकता हो तो जर्मनी रियल एस्टेट टैक्स का उपयोग करें। सामान्य ट्रिगर्स में एक नए अवसर का मूल्यांकन करना, दो या दो से अधिक विकल्पों की तुलना करना, यह जांचना कि उद्धृत आंकड़ा उचित है या नहीं, दस्तावेज़ तैयार करना जिसके लिए सटीक संख्याओं की आवश्यकता होती है, या समय के साथ परिवर्तनों की निगरानी करना शामिल है। पेशेवर सेटिंग्स में, नियमित रूप से पुनर्गणना - विशेष रूप से जब मुख्य इनपुट बदलते हैं - यह सुनिश्चित करता है कि निर्णय पुराने अनुमानों के बजाय वर्तमान डेटा पर आधारित हैं। छात्रों को सूत्र की अपनी समझ को सत्यापित करने के लिए मैन्युअल गणना का प्रयास करने के बाद टूल का उपयोग करना चाहिए।
सामान्य गलतियां जिनसे बचना है
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- !संपत्ति खरीद की योजना बनाते समय ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर के लिए बजट नहीं बनाना - यह अग्रिम लागत में खरीद मूल्य का 3.5-6.5% जोड़ सकता है।
- !यह मानते हुए कि हस्ताक्षर करने की तारीख और भुगतान की तारीख एक ही है - हस्ताक्षर करने पर जीआरईएसटी चालू हो जाता है, लेकिन मूल्यांकन नोटिस के 2 सप्ताह के भीतर भुगतान की आवश्यकता होती है, जो हफ्तों बाद आ सकता है।
- !भविष्य की सीजीटी गणना के लिए निवेश संपत्ति के लागत आधार में ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर को शामिल नहीं किया जाएगा।
- !2021 के विधायी परिवर्तनों को समझे बिना जीआरईएसटी से बचने के लिए शेयर डील संरचनाओं का प्रयास करना जिससे लाभ में काफी कमी आई।
- !ग्रुंडस्ट्यूअर (वार्षिक संपत्ति कर) के साथ ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर (एकमुश्त लेनदेन कर) को भ्रमित करना - वे पूरी तरह से अलग कर हैं।
- !पारिवारिक स्थानांतरण के लिए छूट की पुष्टि नहीं करना और माता-पिता से बच्चे के स्थानांतरण पर अनावश्यक रूप से ग्रेस्ट का भुगतान करना।
विशेष टिप
विभिन्न जर्मन राज्यों में संपत्तियों की तुलना करते समय, वास्तविक अधिग्रहण लागत की तुलना करने के लिए हमेशा पूर्ण लेनदेन लागत स्टैक (जीआरईएसटी + नोटरी + भूमि रजिस्ट्री + एजेंट) जोड़ें। €600,000 की संपत्ति पर बवेरिया (3.5%) और NRW (6.5%) के बीच जीआरईएसटी का अंतर €18,000 है - जो कई बाजारों में लगभग एक साल के किराए के बराबर है।
क्या आप जानते हैं?
जब 2006 में राज्यों को नियंत्रण दिया गया था तब जर्मनी के ग्रंडरवर्बस्ट्यूअर को शुरू में पूरे देश में एक समान 3.5% पर सेट किया गया था। एक दशक के भीतर, अधिकांश राज्यों ने आयकर बढ़ाने के राजनीतिक रूप से आसान विकल्प के रूप में दरों में उल्लेखनीय वृद्धि की थी। 3.5% से 6.5% तक की भिन्नता जर्मनी के भीतर सीमा पार संपत्ति निवेश निर्णयों में प्रमुख कारकों में से एक बन गई है।
संदर्भ
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