Capital Gains Indexation Calculator
क्या है Capital Gains Indexation Calculator?
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पूंजीगत लाभ सूचकांक, सरकार द्वारा अधिसूचित लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (सीआईआई) का उपयोग करके, 'अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत' पर पहुंचने के लिए, मुद्रास्फीति के लिए पूंजीगत संपत्ति (विशेष रूप से भूमि और भवन जैसी अचल संपत्ति) की खरीद लागत को समायोजित करने की एक विधि है। इस अनुक्रमित लागत का उपयोग दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ (एलटीसीजी) की गणना करने के लिए किया जाता है - बिक्री मूल्य और मुद्रास्फीति-समायोजित खरीद लागत के बीच का अंतर। मुद्रास्फीति को ध्यान में रखते हुए, इंडेक्सेशन कर योग्य पूंजीगत लाभ को कम करता है, जिससे कर देयता कम हो जाती है। केंद्रीय प्रत्यक्ष कर बोर्ड (सीबीडीटी) वित्त वर्ष 2001-02 को आधार वर्ष (सीआईआई = 100) मानकर प्रत्येक वित्तीय वर्ष के लिए सीआईआई को अधिसूचित करता है। उदाहरण के लिए, वित्त वर्ष 2024-25 के लिए सीआईआई 363 है। यदि आपने वित्त वर्ष 2004-05 (सीआईआई = 113) में ₹30 लाख की संपत्ति खरीदी है और इसे वित्त वर्ष 2024-25 (सीआईआई = 363) में बेचते हैं, तो अनुक्रमित लागत = ₹30L × (363/113) = ₹96.37 लाख - वास्तविक खरीद लागत से नाटकीय रूप से अधिक है। 20% का LTCG टैक्स केवल बिक्री मूल्य और इस अनुक्रमित लागत के बीच के अंतर पर लगाया जाता है। महत्वपूर्ण: बजट 2024 (23 जुलाई, 2024 से प्रभावी) ने संपत्ति के लिए मौलिक रूप से इंडेक्सेशन बदल दिया: 23 जुलाई, 2024 से, संपत्ति विक्रेताओं के पास बिना इंडेक्सेशन के 12.5% एलटीसीजी टैक्स का भुगतान करने या इंडेक्सेशन के साथ 20% जारी रखने का विकल्प है (23 जुलाई, 2024 से पहले हासिल की गई संपत्तियों के लिए)। करदाताओं को वह विकल्प चुनना चाहिए जिसके परिणामस्वरूप कर कम हो। डेट म्यूचुअल फंड (36 महीने से अधिक होल्डिंग के साथ एलटीसीजी) के लिए, बजट 2023 में इंडेक्सेशन हटा दिया गया था - डेट एमएफ लाभ पर अब इंडेक्सेशन के बिना स्लैब दर पर कर लगाया जाता है।
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सूत्र
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अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत = वास्तविक लागत × (बिक्री के वर्ष का सीआईआई / खरीद के वर्ष का सीआईआई); एलटीसीजी = बिक्री मूल्य - अनुक्रमित लागत; एलटीसीजी टैक्स = एलटीसीजी × 20% (इंडेक्सेशन के साथ) या बिक्री मूल्य - वास्तविक लागत × 12.5% (इंडेक्सेशन के बिना, 23 जुलाई 2024 के बाद); जो भी कम हो उसे चुनेंचर विवरण
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| प्रतीक | नाम | इकाई | विवरण |
|---|---|---|---|
| CII_s | बिक्री वर्ष का सी.आई.आई | number | जिस वित्तीय वर्ष में संपत्ति बेची जाती है, उसके लिए सीबीडीटी द्वारा अधिसूचित लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (उदाहरण के लिए, वित्तीय वर्ष 2024-25 के लिए 363)। |
| CII_p | खरीद वर्ष का सी.आई.आई | number | जिस वर्ष संपत्ति खरीदी गई थी उस वर्ष के लिए लागत मुद्रास्फीति सूचकांक; यदि 2001-02 से पहले, 1 अप्रैल 2001 को सीआईआई=100 के साथ एफएमवी का उपयोग करें। |
| AC | अधिग्रहण की वास्तविक लागत | ₹ | खरीद के समय भुगतान की गई स्टाम्प ड्यूटी, पंजीकरण शुल्क, ब्रोकरेज और कानूनी फीस सहित कुल खरीद मूल्य। |
| IC | अनुक्रमित लागत | ₹ | AC × (CII_s / CII_p) - LTCG गणना के लिए उपयोग की जाने वाली मुद्रास्फीति-समायोजित लागत। |
कैसे Capital Gains Indexation Calculator
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- 1पूंजीगत संपत्ति की खरीद और बिक्री के वित्तीय वर्ष की पहचान करें - संपत्ति के लिए, यह पंजीकरण की तारीख है; ध्यान दें कि यदि संपत्ति विरासत में मिली थी या उपहार में दी गई थी, तो पिछले मालिक की खरीद की तारीख और लागत (1 अप्रैल 2001 से पहले 1 अप्रैल 2001 को एफएमवी में समायोजित) लागू होती है।
- 2सीबीडीटी की आधिकारिक अधिसूचना से खरीद के वर्ष और बिक्री के वर्ष दोनों के लिए लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (सीआईआई) देखें - वित्तीय वर्ष 2001-02 = 100 (आधार वर्ष); यदि वित्त वर्ष 2001-02 से पहले खरीदा गया है, तो 1 अप्रैल 2001 को एफएमवी को लागत के रूप में और उस वर्ष के सीआईआई को 100 के रूप में उपयोग करें।
- 3अनुक्रमित लागत की गणना करें: वास्तविक खरीद लागत × (बिक्री वर्ष का सीआईआई / खरीद वर्ष का सीआईआई) - यह मुद्रास्फीति-समायोजित लागत आधार है।
- 4खरीद के बाद होने वाली किसी भी सुधार लागत (विस्तार, नवीनीकरण जैसे पूंजीगत सुधार) को लागत में जोड़ें - सुधार भी उनके होने के वर्ष से अनुक्रमित हो जाते हैं; स्टांप शुल्क और पंजीकरण लागत खरीद लागत का हिस्सा हैं।
- 5इंडेक्सेशन के साथ एलटीसीजी की गणना करें = बिक्री मूल्य - अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत - सुधार की अनुक्रमित लागत; इस राशि पर LTCG टैक्स = 20%.
- 623 जुलाई, 2024 को या उसके बाद बेची गई संपत्ति के लिए: इंडेक्सेशन के बिना एलटीसीजी की भी गणना करें = बिक्री मूल्य - वास्तविक लागत; कर = 12.5%; दोनों की तुलना करें और कम टैक्स देनदारी वाला विकल्प चुनें।
- 7छूट की जाँच करें: यदि आप निर्दिष्ट समयसीमा के भीतर एक नई आवासीय संपत्ति (धारा 54), बांड (धारा 54ईसी), या नई संपत्ति में एलटीसीजी का पुनर्निवेश करते हैं, तो आप एलटीसीजी पर छूट का दावा कर सकते हैं और कर को कम या समाप्त कर सकते हैं।
हल किए गए उदाहरण
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23 जुलाई 2024 से पहले की संपत्ति के लिए: इंडेक्सेशन के साथ 20% यहां बेहतर है; हमेशा दोनों विकल्पों की तुलना करें
इंडेक्सेशन के साथ: टैक्स = ₹10.73L। इंडेक्सेशन के बिना: 12.5% × ₹1.2 करोड़ = ₹15 लाख। इंडेक्सेशन विकल्प के साथ 20% ₹4.27L बचाता है क्योंकि अनुक्रमित लागत (₹96.37L) नाममात्र खरीद लागत (₹30L) को लगभग तीन गुना कर देती है, जिससे कर योग्य लाभ नाटकीय रूप से कम हो जाता है।
हाल ही में खरीदी गई संपत्तियों के लिए, बजट 2024 के बाद इंडेक्सेशन विकल्प के बिना 12.5% अक्सर जीतता है
केवल 5 वर्षों के खरीद इतिहास के साथ, इंडेक्सेशन मामूली लाभ प्रदान करता है (₹80L → ₹1,00.5L अनुक्रमित)। ₹70L LTCG = ₹8.75L पर 12.5% विकल्प ₹49.5L = ₹9.9L पर 20% से सस्ता है। बजट 2024 में बदलाव से हाल ही में खरीदी गई संपत्तियों के विक्रेताओं को मदद मिलती है।
2001 से पहले की संपत्तियों के लिए, 1 अप्रैल 2001 को एफएमवी लागत का आधार है; पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता की रिपोर्ट का उपयोग कर सकते हैं
1 अप्रैल 2001 से पहले खरीदी गई संपत्ति की लागत के रूप में 1 अप्रैल 2001 के उचित बाजार मूल्य (एफएमवी) का उपयोग किया जाता है। इस एफएमवी को उस आधार वर्ष से सीआईआई का उपयोग करके अनुक्रमित किया जाता है। उपयोग किए गए एफएमवी को उचित ठहराने के लिए एक पंजीकृत सरकार द्वारा अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता प्रमाणपत्र की सिफारिश की जाती है।
धारा 54 छूट के लिए भारत में एक नए आवासीय घर को बिक्री से पहले 1 साल के भीतर या बिक्री के बाद 2 साल के भीतर खरीदना आवश्यक है (यदि निर्माण कर रहे हैं तो 3 साल)
धारा 54 पूर्ण एलटीसीजी छूट प्रदान करती है यदि संपूर्ण एलटीसीजी को निर्धारित समय सीमा के भीतर एक नई आवासीय संपत्ति खरीदने या निर्माण में पुनर्निवेश किया जाता है। यदि केवल आंशिक पुनर्निवेश, आनुपातिक छूट लागू होती है। नई संपत्ति भारत में होनी चाहिए और 3 साल के भीतर नहीं बेची जा सकती।
वास्तविक अनुप्रयोग
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संपत्ति विक्रेता बेचने का निर्णय लेने से पहले एलटीसीजी कर की गणना करते हैं - 23 जुलाई, 2024 के बाद इंडेक्सेशन के साथ 20% से कम कर बनाम इंडेक्सेशन के बिना 12.5% की तुलना करना, चिकित्सकों को मान्य कम्प्यूटेशनल तरीकों और उद्योग-मानक दृष्टिकोणों के आधार पर अच्छी तरह से सूचित मात्रात्मक निर्णय लेने में सक्षम बनाता है।
विरासत में मिली संपत्ति के लिए कर योजना - पैतृक संपत्ति की बिक्री पर एलटीसीजी कर को कम करने के लिए 1 अप्रैल 2001 को एफएमवी का उपयोग करके अनुक्रमित लागत की गणना करना, विश्लेषकों को सटीक परिणाम देने में मदद करना जो रणनीतिक योजना, संसाधन आवंटन और संगठनों में प्रदर्शन बेंचमार्किंग का समर्थन करते हैं।
चार्टर्ड अकाउंटेंट ग्राहकों के लिए पूंजीगत लाभ की गणना करते हैं और एलटीसीजी कर को कम करने या समाप्त करने के लिए धारा 54/54ईसी पुनर्निवेश रणनीतियों पर सलाह देते हैं, जिससे पेशेवरों को व्यवस्थित रूप से परिणामों की मात्रा निर्धारित करने और विश्वसनीय गणितीय ढांचे और स्थापित सूत्रों का उपयोग करके परिदृश्यों की तुलना करने की अनुमति मिलती है।
रियल एस्टेट निवेशक निर्णय ले रहे हैं कि उन्हें बेचना है या पुनर्निवेश करना है (सीजीएएस का उपयोग करके) या होल्ड करना है - अभी बेचने की कर लागत बनाम अगले कुछ वर्षों के लिए होल्ड करने की तुलना करना, डेटा-संचालित मूल्यांकन प्रक्रियाओं का समर्थन करना जहां अनुपालन, रिपोर्टिंग और अनुकूलन उद्देश्यों के लिए संख्यात्मक परिशुद्धता आवश्यक है
भारत में संपत्ति बेचने वाले एनआरआई - एलटीसीजी गणना, खरीदार पर टीडीएस दायित्वों को समझना (कुल आय पर 20.8% रोक, जब तक कि कम रोक प्रमाण पत्र प्राप्त न हो), और डीटीएए लाभ, जिसके लिए साक्ष्य-आधारित निर्णयों, रणनीतिक संसाधन आवंटन और विभिन्न संगठनात्मक संदर्भों और पेशेवर विषयों में प्रदर्शन अनुकूलन का समर्थन करने के लिए सटीक मात्रात्मक विश्लेषण की आवश्यकता होती है।
विशेष मामले
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वसीयत/विरासत के माध्यम से अर्जित संपत्ति
विरासत में मिली संपत्ति के लिए, अधिग्रहण की तारीख और पिछले मालिक की लागत पर विचार किया जाता है। यदि पिछले मालिक ने 1 अप्रैल 2001 से पहले खरीदारी की है, तो 1 अप्रैल 2001 को एफएमवी लागत है (2001-02 से सीआईआई के साथ = 100)। यदि वारिस के पास पहले से ही दो आवासीय मकान हैं, तो वे धारा 54एफ (स्वयं के लिए) का उपयोग करके एलटीसीजी पर छूट का दावा नहीं कर सकते हैं - उन्हें अपनी पात्रता की जांच अपने स्वामित्व की स्थिति के आधार पर करनी चाहिए, न कि मृतक के आधार पर।
अविभाजित पारिवारिक संपत्ति (एचयूएफ)
जब संयुक्त परिवार की संपत्ति (एचयूएफ संपत्ति) का विभाजन होता है और व्यक्तिगत शेयर बेचे जाते हैं, तो एलटीसीजी के लिए अधिग्रहण की लागत मूल एचयूएफ लागत में व्यक्ति का हिस्सा होती है। एलटीसीजी के लिए होल्डिंग अवधि में वह अवधि शामिल है जो संपत्ति एचयूएफ के पास थी - न कि केवल विभाजन की तारीख से। इससे उन सदस्यों को काफी लाभ हो सकता है, जिन्हें बहुत पुरानी एचयूएफ संपत्ति से अपना हिस्सा प्राप्त हुआ है।
पूंजीगत लाभ खाता योजना में एलटीसीजी पुनर्निवेश
यदि आप धारा 54 के तहत एक नई संपत्ति में एलटीसीजी को फिर से निवेश करने की योजना बना रहे हैं, लेकिन आईटीआर दाखिल करने की नियत तारीख से पहले खरीदारी पूरी नहीं कर सकते हैं, तो आपको आईटीआर दाखिल करने से पहले अप्रयुक्त एलटीसीजी राशि को किसी भी राष्ट्रीयकृत बैंक में पूंजीगत लाभ खाता योजना (सीजीएएस) में जमा करना होगा। यह छूट का दावा सुरक्षित रखता है। धनराशि का उपयोग निर्दिष्ट समयसीमा (खरीद के लिए 2 वर्ष, निर्माण के लिए 3 वर्ष) के भीतर किया जाना चाहिए - अन्यथा जमा राशि पूंजीगत लाभ के रूप में कर योग्य हो जाती है।
संयुक्त संपत्ति - एलटीसीजी का बंटवारा
संयुक्त स्वामित्व वाली संपत्ति (पति/पत्नी, भाई-बहन) के लिए, एलटीसीजी को स्वामित्व के अनुपात में विभाजित किया जाता है। प्रत्येक सह-मालिक स्वतंत्र रूप से अपनी अनुक्रमित लागत, एलटीसीजी और छूट दावों की गणना करता है। यह प्रत्येक सह-मालिक को अपनी स्वयं की धारा 54/54ईसी छूट सीमा (54ईसी के लिए ₹50 लाख) और धारा 54 के लिए अपनी ₹10 करोड़ की सीमा का उपयोग करने की अनुमति देता है। खरीद के समय स्वामित्व हिस्सेदारी का उचित दस्तावेजीकरण आवश्यक है।
लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (सीआईआई) - चयनित वित्तीय वर्ष
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| वित्तीय वर्ष | CII | वित्तीय वर्ष | CII |
|---|---|---|---|
| 2001-02 (आधार) | 100 | 2013-14 | 220 |
| 2004-05 | 113 | 2016-17 | 264 |
| 2007-08 | 129 | 2019-20 | 289 |
| 2010-11 | 167 | 2021-22 | 317 |
| 2011-12 | 184 | 2022-23 | 331 |
| 2012-13 | 200 | 2023-24 | 348 |
| — | — | 2024-25 | 363 |
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
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वित्त वर्ष 2024-25 के लिए लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (सीआईआई) क्या है?
सीबीडीटी द्वारा अधिसूचित अनुसार, वित्त वर्ष 2024-25 के लिए लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (सीआईआई) 363 है। आधार वर्ष वित्तीय वर्ष 2001-02 (सीआईआई = 100) है। सीआईआई 2001-02 में 100 से बढ़कर 2024-25 में 363 हो गया है - जो 23 वर्षों में लगभग 3.6x संचयी मुद्रास्फीति को दर्शाता है। सीआईआई का उपयोग 24 महीने (संपत्ति) या 36 महीने (ऋण म्यूचुअल फंड) से अधिक के लिए रखी गई पूंजीगत संपत्तियों पर एलटीसीजी के अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत की गणना करने के लिए किया जाता है।
बजट 2024 ने संपत्ति के लिए इंडेक्सेशन नियमों को कैसे बदल दिया है?
बजट 2024 (23 जुलाई, 2024 से प्रभावी) ने अचल संपत्ति के लिए डिफ़ॉल्ट एलटीसीजी दर को इंडेक्सेशन के साथ 20% से बदलकर इंडेक्सेशन के बिना 12.5% कर दिया। हालाँकि, एक विशेष प्रावधान करदाताओं को यह चुनने की अनुमति देता है: 23 जुलाई, 2024 से पहले अर्जित संपत्ति के लिए, आप या तो इंडेक्सेशन के साथ 20% या इंडेक्सेशन के बिना 12.5% का विकल्प चुन सकते हैं - जो भी कम कर का परिणाम होगा। 23 जुलाई 2024 को या उसके बाद अर्जित संपत्ति के लिए, बिना इंडेक्सेशन के केवल 12.5% की दर लागू होती है। लंबी अवधि के संपत्ति धारकों के लिए यह एक महत्वपूर्ण बदलाव है।
क्या मैं संपत्ति बिक्री से एलटीसीजी पर छूट का दावा कर सकता हूं?
हाँ। कई छूट आपको एलटीसीजी टैक्स को कम करने या खत्म करने की अनुमति देती हैं: धारा 54 (1-2 साल के भीतर नई आवासीय संपत्ति में पुनर्निवेश - ₹10 करोड़ तक); धारा 54एफ (गैर-आवासीय पूंजीगत संपत्तियों की बिक्री के लिए, आवासीय संपत्ति में शुद्ध प्रतिफल का पुनर्निवेश); धारा 54ईसी (6 महीने के भीतर निर्दिष्ट बांड - एनएचएआई, आरईसी में 50 लाख रुपये तक का एलटीसीजी निवेश करें; 5 साल का लॉक-इन); धारा 54बी (कृषि भूमि, कृषि भूमि में पुनर्निवेश); धारा 54जीबी (स्टार्टअप निवेश)। प्रत्येक की विशिष्ट शर्तें और समयसीमा होती है।
संपत्ति पर एलटीसीजी के लिए होल्डिंग अवधि क्या है?
अचल संपत्ति (भूमि, भवन) के लिए, एलटीसीजी के लिए होल्डिंग अवधि 24 महीने (2 वर्ष) से अधिक है। 24 महीने या उससे कम समय के लिए रखी गई संपत्ति शॉर्ट टर्म कैपिटल एसेट्स के रूप में योग्य है और एसटीसीजी पर स्लैब दर पर कर लगाया जाता है। सूचीबद्ध इक्विटी के लिए, सीमा 12 महीने है। डेट म्यूचुअल फंड के लिए, यह पहले एलटीसीजी (इंडेक्सेशन के साथ) के लिए 36 महीने था, लेकिन बजट 2023 के बाद से, सभी डेट एमएफ लाभ पर होल्डिंग अवधि की परवाह किए बिना स्लैब दर पर कर लगाया जाता है।
मैं 1 अप्रैल 2001 से पहले खरीदी गई संपत्ति का एफएमवी कैसे निर्धारित करूं?
1 अप्रैल 2001 को एफएमवी का निर्धारण निम्न का उपयोग करके किया जा सकता है: (1) एक पंजीकृत सरकार-अनुमोदित मूल्यांकनकर्ता से प्रमाण पत्र - यह सबसे रक्षात्मक तरीका है; (2) 1 अप्रैल 2001 तक नगरपालिका मूल्यांकन; (3) उस तिथि के आसपास एक ही इलाके में समान संपत्तियों के लिए तुलनीय बिक्री डेटा। सीबीडीटी निर्दिष्ट करता है कि मूल्य पंजीकृत मूल्यांकनकर्ता की रिपोर्ट के अनुसार होना चाहिए, और एफएमवी वास्तविक बिक्री मूल्य से अधिक नहीं हो सकता है। आयकर जांच से बचने के लिए पेशेवर मूल्यांकन की दृढ़ता से अनुशंसा की जाती है।
क्या खरीद पर भुगतान किया गया स्टांप शुल्क अधिग्रहण की लागत में शामिल है?
हाँ। पूंजीगत लाभ उद्देश्यों के लिए अधिग्रहण की लागत में शामिल हैं: वास्तविक खरीद मूल्य, भुगतान किया गया स्टांप शुल्क, पंजीकरण शुल्क, संपत्ति खरीद के लिए कानूनी शुल्क, और संपत्ति प्राप्त करने के लिए सीधे तौर पर की गई कोई अन्य लागत। ये लागतें भुगतान किए जाने के वर्ष से अनुक्रमण के लिए भी पात्र हैं। अनुक्रमित लागत गणना में इन सभी लागतों को शामिल करने से कर योग्य LTCG कम हो जाता है।
यदि अनुक्रमित लागत बिक्री मूल्य से अधिक हो तो क्या होगा?
यदि अधिग्रहण की अनुक्रमित लागत बिक्री मूल्य से अधिक हो जाती है (नुकसान पैदा करती है), तो यह दीर्घकालिक पूंजी हानि (एलटीसीएल) है। एलटीसीएल को 8 वर्षों के लिए आगे बढ़ाया जा सकता है और इसे केवल किसी पूंजीगत संपत्ति से एलटीसीजी के विरुद्ध समायोजित किया जा सकता है (एसटीसीजी या अन्य स्रोतों से आय के विरुद्ध नहीं)। इस नुकसान को आगे बढ़ाने के लिए पात्र होने के लिए आपको नियत तारीख से पहले अपना आईटीआर दाखिल करना होगा।
धारा 54ईसी (पूंजीगत लाभ बांड) छूट क्या है?
धारा 54ईसी बिक्री तिथि के 6 महीने के भीतर एनएचएआई (भारतीय राष्ट्रीय राजमार्ग प्राधिकरण) या आरईसी (ग्रामीण विद्युतीकरण निगम) द्वारा जारी निर्दिष्ट दीर्घकालिक बांड में पूंजीगत लाभ (प्रति वित्तीय वर्ष 50 लाख तक) का निवेश करके संपत्ति पर एलटीसीजी से छूट की अनुमति देता है। इन बांडों में 5 साल की लॉक-इन अवधि होती है और इन पर लगभग 5-5.5% (कर योग्य) ब्याज मिलता है। यह तब उपयोगी है जब आप संपत्ति नहीं खरीदना चाहते लेकिन एलटीसीजी टैक्स बचाना चाहते हैं।
सामान्य गलतियां जिनसे बचना है
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- !2001 से पहले खरीदी गई संपत्तियों के लिए 1 अप्रैल 2001 को एफएमवी का उपयोग न करना - 2001 के एफएमवी से कहीं अधिक के बजाय मूल खरीद मूल्य (उदाहरण के लिए, 1985 की खरीद के लिए ₹2 लाख) का उपयोग करना एलटीसीजी और कर को काफी बढ़ा देता है।
- !सुधार लागतों को अनुक्रमित करना भूल जाना - मूल खरीद के बाद नवीकरण, निर्माण परिवर्धन और प्रमुख मरम्मत को भी उनके वर्ष से अनुक्रमित किया जाता है; इन्हें शामिल नहीं करने से करयोग्य एलटीसीजी अनावश्यक रूप से बढ़ जाता है।
- !धारा 54ईसी बांड निवेश के लिए 6 महीने की समय सीमा छूट गई - 6 महीने की घड़ी हस्तांतरण की तारीख से शुरू होती है, धन प्राप्त करने की तारीख से नहीं; इस समय सीमा को चूकने से LTCG पूरी तरह से कर योग्य हो जाता है।
- !23 जुलाई, 2024 के बाद बेची गई संपत्ति के लिए इंडेक्सेशन के साथ 20% बनाम इंडेक्सेशन के बिना 12.5% की तुलना न करें - बेहतर विकल्प आपकी विशिष्ट खरीद तिथि और लागत पर निर्भर करता है; हमेशा दोनों की गणना करें.
- !दूसरी संपत्ति की बिक्री पर धारा 54 छूट का दावा करना - धारा 54 केवल एक नई आवासीय संपत्ति खरीदने पर छूट की अनुमति देती है; आप दो घर नहीं खरीद सकते और पूरी छूट का दावा नहीं कर सकते (हालाँकि वित्त वर्ष 2019-20 से ₹2 करोड़ एलटीसीजी को दो घरों के बीच विभाजित किया जा सकता है)।
- !आईटीआर में संपत्ति की बिक्री से एलटीसीजी की रिपोर्ट नहीं करना क्योंकि 'खरीदार ने स्टांप शुल्क का भुगतान किया' - संपत्ति की बिक्री से एलटीसीजी को विक्रेता द्वारा स्टांप शुल्क भुगतान की परवाह किए बिना रिपोर्ट किया जाना चाहिए; खरीदारों का काटा गया टीडीएस (यदि कीमत > 50 लाख से अधिक है) विक्रेता के फॉर्म 26एएस में क्रेडिट के रूप में दिखाई देता है।
विशेष टिप
10 वर्षों से अधिक समय से रखी गई संपत्तियों के लिए, इंडेक्सेशन दर के साथ 20% लगभग हमेशा इंडेक्सेशन के बिना 12.5% से कम एलटीसीजी कर उत्पन्न करता है - क्योंकि लंबी होल्डिंग अवधि सीआईआई को लागत आधार को नाटकीय रूप से बढ़ाने की अनुमति देती है, जो अक्सर कर योग्य एलटीसीजी को शून्य के करीब कम कर देती है। 3-5 वर्षों के लिए रखी गई संपत्तियों के लिए, संख्याओं को दोनों तरीकों से चलाएँ - 12.5% विकल्प बेहतर हो सकता है क्योंकि अनुक्रमित लागत में वृद्धि मामूली है।
क्या आप जानते हैं?
भारत का लागत मुद्रास्फीति सूचकांक वित्त वर्ष 2001-02 में 100 से बढ़कर वित्त वर्ष 2024-25 में 363 हो गया है - 23 वर्षों में 263% की वृद्धि, जिसका अर्थ है कि औसत वार्षिक मुद्रास्फीति लगभग 5.8% है। किसी ऐसे व्यक्ति के लिए जिसने 2001-02 में संपत्ति खरीदी और 2024-25 में बेची, अनुक्रमित लागत मूल खरीद मूल्य का 3.63 गुना है - जिसका अर्थ है कि केवल 3.63x से ऊपर की सराहना ही एलटीसीजी के रूप में कर योग्य है। इस उदार इंडेक्सेशन लाभ ने रियल एस्टेट निवेशकों को आंशिक रूप से केवल मुद्रास्फीतिकारी मूल्य वृद्धि पर महत्वपूर्ण कर से बचाया है।
संदर्भ
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