क्या है Commercial Real Estate Calculator?
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एक वाणिज्यिक रियल एस्टेट कैलकुलेटर निवेशकों और ऑपरेटरों को कुछ मुख्य मेट्रिक्स का उपयोग करके आय-उत्पादक संपत्ति को तुरंत स्क्रीन करने में मदद करता है: शुद्ध परिचालन आय, पूंजीकरण दर, वार्षिक ऋण सेवा, नकदी प्रवाह, कैश-ऑन-कैश रिटर्न और ऋण सेवा कवरेज अनुपात। वे उपाय मायने रखते हैं क्योंकि एक इमारत केवल कीमत पर आकर्षक लग सकती है और फिर भी एक कमजोर निवेश हो सकती है यदि आय कम है, वित्तपोषण बहुत भारी है, या नकदी प्रवाह पर्याप्त रूप से ऋण भुगतान को कवर नहीं करता है। यहां इस्तेमाल किया गया कैलकुलेटर चार इनपुट पर केंद्रित है जो कई फर्स्ट-पास विश्लेषणों को संचालित करते हैं: संपत्ति की कीमत, वार्षिक एनओआई, वार्षिक ऋण सेवा और निवेशित इक्विटी। एनओआई परिचालन खर्चों के बाद लेकिन वित्तपोषण और करों से पहले बची हुई आय है। कैप दर उस एनओआई की तुलना संपत्ति की कीमत से करती है, जिससे मूल्य के सापेक्ष संपत्ति कितनी आय पैदा करती है, इसका त्वरित उपज-शैली स्नैपशॉट मिलता है। वार्षिक नकदी प्रवाह एनओआई से वार्षिक ऋण सेवा को घटा देता है, जिससे पता चलता है कि ऋण का भुगतान करने के बाद क्या बचता है। कैश-ऑन-कैश रिटर्न, ऋण के बाद के नकदी प्रवाह की तुलना निवेशक की वास्तविक निवेशित इक्विटी से करता है, जो अक्सर लीवरेज्ड सौदों के लिए अधिक सार्थक होता है। डीएससीआर मापता है कि संपत्ति का एनओआई ऋण भुगतान का समर्थन करने के लिए पर्याप्त बड़ा है या नहीं और ऋणदाताओं द्वारा इस पर बारीकी से नजर रखी जाती है। इस प्रकार का कैलकुलेटर दलालों, खरीदारों, ऋणदाताओं, विश्लेषकों और छात्रों के लिए उपयोगी है क्योंकि यह एक कच्चे सौदे के सारांश को तुलनीय संकेतों के सेट में बदल देता है। यह एक स्क्रीनिंग टूल के रूप में सबसे अच्छा काम करता है, अंतिम हामीदारी मॉडल के रूप में नहीं। वास्तविक सौदों के लिए रिक्ति मान्यताओं, पट्टे पर जोखिम, भंडार, किरायेदार रोलओवर विश्लेषण, पूंजीगत व्यय, कर, बाजार किराया अध्ययन और एकल वार्षिक ऋण आंकड़े से परे ऋण शर्तों की भी आवश्यकता होती है। फिर भी, ये चार आउटपुट शक्तिशाली हैं क्योंकि वे तुरंत दिखाते हैं कि कीमत, आय, वित्तपोषण और इक्विटी योगदान मोटे तौर पर एक साथ काम कर रहे हैं या एक दूसरे से लड़ रहे हैं।
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
सूत्र
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इस कैलकुलेटर द्वारा उपयोग किए गए मुख्य सूत्र: कैप दर = एनओआई / मूल्य x 100। वार्षिक नकदी प्रवाह = एनओआई - ऋण सेवा। कैश-ऑन-कैश रिटर्न = वार्षिक नकदी प्रवाह / निवेशित इक्विटी x 100। डीएससीआर = एनओआई / ऋण सेवा। कार्यित उदाहरण: यदि मूल्य = 200000, एनओआई = 140000, ऋण सेवा = 120000, और इक्विटी = 600000, तो कैप दर = 1400000 / 200000 x 100 = 7.00%, नकदी प्रवाह = 140000 - 120000 = 20000, कैश-ऑन-कैश = 20000/600000 x 100 = 3.33%, और डीएससीआर = 140000/120000 = 1.17.चर विवरण
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| प्रतीक | नाम | इकाई | विवरण |
|---|---|---|---|
| Cap rate | NOI के रूप में परिकलित | — | एनओआई / मूल्य x 100 के रूप में गणना की जाती है, जो वाणिज्यिक पुनर्गणना गणना में एक प्रमुख पैरामीटर है जो सीधे अंतिम गणना परिणाम को प्रभावित करता है |
| Annual cash flow | NOI के रूप में परिकलित | — | एनओआई के रूप में गणना की जाती है - ऋण सेवा, जो वाणिज्यिक पुनर्गणना गणना में एक प्रमुख पैरामीटर है जो सीधे अंतिम गणना परिणाम को प्रभावित करता है |
| cash return | वार्षिक के रूप में गणना की गई | — | वार्षिक नकदी प्रवाह / निवेशित इक्विटी x 100 के रूप में गणना की गई |
| DSCR | NOI के रूप में परिकलित | — | एनओआई/ऋण सेवा के रूप में गणना की जाती है, जो वाणिज्यिक पुनर्गणना गणना में एक प्रमुख पैरामीटर है जो सीधे अंतिम गणना परिणाम को प्रभावित करता है |
| NOI | 140000 के रूप में गणना की गई | — | 140000 के रूप में गणना की गई, जो वाणिज्यिक पुनर्गणना गणना में एक प्रमुख पैरामीटर है जो सीधे अंतिम गणना परिणाम को प्रभावित करता है |
| Debt service | 120000 के रूप में गणना की गई | — | 120000 के रूप में गणना की गई, जो वाणिज्यिक पुनर्गणना गणना में एक प्रमुख पैरामीटर है जो सीधे अंतिम गणना परिणाम को प्रभावित करता है |
| x | इनपुट चर | — | हल करने के लिए इनपुट चर या अज्ञात, जो वाणिज्यिक पुनर्गणना गणना में एक प्रमुख पैरामीटर है जो सीधे अंतिम गणना परिणाम को प्रभावित करता है |
| Price | कीमत में | — | गणना में मूल्य, जो वाणिज्यिक पुनर्गणना गणना में एक प्रमुख पैरामीटर है जो सीधे अंतिम गणना परिणाम को प्रभावित करता है |
| Equity | में इक्विटी | — | गणना में समानता, जो वाणिज्यिक पुनर्गणना गणना में एक प्रमुख पैरामीटर है जो सीधे अंतिम गणना परिणाम को प्रभावित करती है |
कैसे Commercial Real Estate Calculator
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- 1संपत्ति की कीमत, वार्षिक शुद्ध परिचालन आय, वार्षिक ऋण सेवा और आपके द्वारा निवेश की जाने वाली इक्विटी की मात्रा दर्ज करें।
- 2कैलकुलेटर कैप रेट की गणना एनओआई को कीमत से विभाजित करके करता है और इसे त्वरित डील स्क्रीनिंग के लिए प्रतिशत में परिवर्तित करता है।
- 3यह वित्तपोषण के बाद वार्षिक नकदी प्रवाह का अनुमान लगाने के लिए एनओआई से वार्षिक ऋण सेवा घटाता है।
- 4यह कैश-ऑन-कैश रिटर्न की गणना करने के लिए निवेशित इक्विटी द्वारा वार्षिक नकदी प्रवाह को विभाजित करता है, जो कुल संपत्ति मूल्य के बजाय निवेशित नकदी पर रिटर्न को दर्शाता है।
- 5यह ऋण कवरेज के लिए एक सामान्य ऋणदाता मीट्रिक, डीएससीआर की गणना करने के लिए एनओआई को वार्षिक ऋण सेवा द्वारा विभाजित करता है।
- 6सभी चार आउटपुट की एक साथ समीक्षा करें, क्योंकि अगर नकदी प्रवाह कम है या डीएससीआर बहुत कम है तो एक अच्छी कैप दर वाली संपत्ति अभी भी कमजोर हो सकती है।
हल किए गए उदाहरण
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आय ऋण को कवर करती है, लेकिन बड़े अंतर से नहीं।
यह कैलकुलेटर का डिफ़ॉल्ट-शैली वाला मामला है। संपत्ति व्यवहार्य के रूप में प्रदर्शित होती है, लेकिन डीएससीआर केवल मामूली है और नकद-पर-नकद रिटर्न अपेक्षाकृत कम है।
यह सौदा मजबूत ऋणदाता कवरेज और निवेशक नकदी उपज को दर्शाता है।
मूल्य और ऋण सेवा दोनों के सापेक्ष एक उच्च एनओआई सभी प्रमुख मेट्रिक्स में सुधार करता है। यह आय रिटर्न और वित्तपोषण सहायता दोनों के लिए एक साफ-सुथरी स्क्रीन है।
संपत्ति बमुश्किल अपने ऋण का भुगतान कर पाती है।
भले ही सौदा तुरंत नकारात्मक नहीं है, सुरक्षा का मार्जिन छोटा है। रिक्ति का झटका या अप्रत्याशित खर्च तुरंत हामीदारी पर दबाव डाल सकता है।
1.00 से नीचे डीएससीआर का मतलब है कि संपत्ति आय पूरी तरह से ऋण सेवा को कवर नहीं करती है।
यह एक चेतावनी का मामला है. संपत्ति का अभी भी रणनीतिक मूल्य हो सकता है, लेकिन इसकी वर्तमान आय प्रोफ़ाइल वित्तपोषण संरचना का समर्थन नहीं कर रही है।
वास्तविक अनुप्रयोग
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व्यावसायिक वाणिज्यिक पुनर्गणना अनुमान और योजना - यह एप्लिकेशन आमतौर पर उन पेशेवरों द्वारा उपयोग किया जाता है जिन्हें अपने संबंधित क्षेत्रों में निर्णय लेने, बजट बनाने और रणनीतिक योजना का समर्थन करने के लिए सटीक मात्रात्मक विश्लेषण की आवश्यकता होती है।
अकादमिक और शैक्षिक गणना - उद्योग व्यवसायी प्रदर्शन को बेंचमार्क करने, विकल्पों की तुलना करने और स्थापित मानकों और नियामक आवश्यकताओं के अनुपालन को सुनिश्चित करने के लिए इस गणना पर भरोसा करते हैं, जिससे विश्लेषकों को सटीक परिणाम उत्पन्न करने में मदद मिलती है जो संगठनों में रणनीतिक योजना, संसाधन आवंटन और प्रदर्शन बेंचमार्किंग का समर्थन करते हैं।
व्यवहार्यता विश्लेषण और निर्णय समर्थन - अकादमिक शोधकर्ता और छात्र इस गणना का उपयोग सैद्धांतिक मॉडल को मान्य करने, पाठ्यक्रम कार्य पूरा करने और अंतर्निहित गणितीय सिद्धांतों की गहरी समझ विकसित करने के लिए करते हैं, जिससे पेशेवरों को व्यवस्थित रूप से परिणामों की मात्रा निर्धारित करने और विश्वसनीय गणितीय ढांचे और स्थापित सूत्रों का उपयोग करके परिदृश्यों की तुलना करने की अनुमति मिलती है।
मैन्युअल गणनाओं का त्वरित सत्यापन - वित्तीय विश्लेषक और योजनाकार सटीक पूर्वानुमान तैयार करने, जोखिम परिदृश्यों का मूल्यांकन करने और हितधारकों को डेटा-संचालित सिफारिशें प्रस्तुत करने के लिए इस गणना को अपने वर्कफ़्लो में शामिल करते हैं, डेटा-संचालित मूल्यांकन प्रक्रियाओं का समर्थन करते हैं जहां अनुपालन, रिपोर्टिंग और अनुकूलन उद्देश्यों के लिए संख्यात्मक परिशुद्धता आवश्यक है।
विशेष मामले
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पट्टे पर दी गई संपत्तियाँ
{'शीर्षक': 'लीज-अप प्रॉपर्टीज', 'बॉडी': 'एक संपत्ति जो अभी भी स्थिर हो रही है, उसमें अस्थायी एनओआई हो सकता है जो सामान्यीकृत प्रदर्शन को कम या अधिक बताता है, इसलिए एक स्थिर अंडरराइटिंग मॉडल अक्सर चालू वर्ष के आंकड़ों की तुलना में अधिक सार्थक होता है।' आउट-ऑफ़-रेंज इनपुट से गणितीय रूप से वैध लेकिन व्यावहारिक रूप से अर्थहीन आउटपुट मिल सकते हैं जो वास्तविक दुनिया की स्थितियों को प्रतिबिंबित नहीं करते हैं।
पूंजीगत व्यय भारी संपत्ति
{'शीर्षक': 'पूंजीगत व्यय भारी संपत्ति', 'निकाय': 'प्रमुख निकट अवधि की छत, एचवीएसी, मुखौटा, या किरायेदार-सुधार आवश्यकताओं वाली संपत्तियां वास्तव में बेहतर दिख सकती हैं यदि स्क्रीनिंग मॉडल एनओआई का उपयोग करता है लेकिन आगामी पूंजीगत लागतों को नजरअंदाज करता है।'} यह बढ़त का मामला अक्सर वाणिज्यिक पुनर्गणना के पेशेवर अनुप्रयोगों में उठता है जहां सीमा की स्थिति या चरम मूल्य शामिल होते हैं। ऐसी स्थिति होने पर चिकित्सकों को दस्तावेजीकरण करना चाहिए और विचार करना चाहिए कि क्या वैकल्पिक गणना विधियां या समायोजन कारक उनके विशिष्ट उपयोग के मामले के लिए अधिक उपयुक्त हैं।
डोमेन संदर्भ के आधार पर नकारात्मक इनपुट मान वाणिज्यिक पुनर्गणना के लिए मान्य हो भी सकते हैं और नहीं भी।
कुछ सूत्र नकारात्मक संख्याओं (जैसे, तापमान, परिवर्तन की दर) को स्वीकार करते हैं, जबकि अन्य को सख्ती से सकारात्मक इनपुट की आवश्यकता होती है। उपयोगकर्ताओं को आउटपुट पर भरोसा करने से पहले यह जांचना चाहिए कि क्या उनका विशिष्ट परिदृश्य नकारात्मक मानों की अनुमति देता है। वाणिज्यिक पुनर्गणना के साथ काम करने वाले पेशेवरों को इस परिदृश्य पर विशेष रूप से ध्यान देना चाहिए क्योंकि अगर इसे ठीक से नहीं संभाला गया तो भ्रामक परिणाम हो सकते हैं। व्यवहार में यह मामला सामने आने पर हमेशा सीमा शर्तों को सत्यापित करें और स्वतंत्र तरीकों से क्रॉस-चेक करें।
वाणिज्यिक रियल एस्टेट स्क्रीनिंग बेंचमार्क
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| मीट्रिक | अंगूठे का नियम | यह क्या सुझाव देता है | ध्यान रहें |
|---|---|---|---|
| डीएससीआर 1.00 से नीचे | आय ऋण को कवर नहीं करती | नकारात्मक वित्तपोषण गद्दी | उच्च हामीदारी जोखिम |
| डीएससीआर 1.00 से 1.24 | पतला कवरेज | केवल मजबूत डील समर्थन के साथ ही वित्तपोषित किया जा सकता है | रिक्ति या व्यय आघात के लिए सीमित मार्जिन |
| डीएससीआर 1.25 से 1.50 | सामान्य ऋणदाता सुविधा क्षेत्र | मध्यम ऋण कवरेज | फिर भी किरायेदार और रोलओवर जोखिम की समीक्षा करें |
| सकारात्मक नकद-पर-नकद | 0% से ऊपर | निवेशक को ऋण के बाद कुछ उपज प्राप्त होती है | यदि भंडार या पूंजीगत व्यय को नजरअंदाज कर दिया जाए तो यह अभी भी कमजोर हो सकता है |
| नकारात्मक नकदी प्रवाह | 0% से नीचे | ऋण सेवा NOI से अधिक है | मजबूत भविष्य की उल्टा थीसिस की आवश्यकता है |
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
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वाणिज्यिक अचल संपत्ति में NOI क्या है?
एनओआई, या शुद्ध परिचालन आय, परिचालन व्यय के बाद लेकिन ऋण सेवा, आयकर और मूल्यह्रास से पहले बची हुई आय है। यह कैप रेट और डीएससीआर दोनों के लिए मुख्य बिल्डिंग ब्लॉक्स में से एक है। व्यवहार में, यह अवधारणा वाणिज्यिक पुनर्गणना के लिए केंद्रीय है क्योंकि यह इनपुट चर के बीच मुख्य संबंध निर्धारित करती है। इसे समझने से उपयोगकर्ताओं को परिणामों की अधिक सटीक व्याख्या करने और उन्हें उनके विशिष्ट संदर्भ में वास्तविक दुनिया के परिदृश्यों पर लागू करने में मदद मिलती है।
आप कैप दर की गणना कैसे करते हैं?
कैप दर एनओआई को संपत्ति की कीमत या मूल्य से विभाजित किया जाता है, जिसे प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है। यह संपत्तियों में आय उपज की तुलना करने का एक त्वरित तरीका है, लेकिन इसमें वित्तपोषण संरचना शामिल नहीं है। इस प्रक्रिया में दिए गए इनपुट पर अंतर्निहित सूत्र को व्यवस्थित रूप से लागू करना शामिल है। गणना में प्रत्येक चर अंतिम परिणाम में योगदान देता है, और उनकी व्यक्तिगत भूमिकाओं को समझने से सटीक अनुप्रयोग सुनिश्चित करने में मदद मिलती है।
वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए एक अच्छा डीएससीआर क्या है?
कई ऋणदाता 1.20 से 1.25 से ऊपर डीएससीआर पसंद करते हैं, हालांकि आवश्यकताएं संपत्ति के प्रकार, ऋणदाता और बाजार स्थितियों के अनुसार भिन्न होती हैं। 1.00 से नीचे डीएससीआर का मतलब है कि संपत्ति का एनओआई वार्षिक ऋण सेवा को पूरी तरह से कवर नहीं करता है। व्यवहार में, यह अवधारणा वाणिज्यिक पुनर्गणना के लिए केंद्रीय है क्योंकि यह इनपुट चर के बीच मुख्य संबंध निर्धारित करती है। इसे समझने से उपयोगकर्ताओं को परिणामों की अधिक सटीक व्याख्या करने और उन्हें उनके विशिष्ट संदर्भ में वास्तविक दुनिया के परिदृश्यों पर लागू करने में मदद मिलती है।
कैश-ऑन-कैश रिटर्न क्या है?
कैश-ऑन-कैश रिटर्न ऋण भुगतान के बाद निवेशक की वास्तविक निवेशित इक्विटी से वार्षिक नकदी प्रवाह की तुलना करता है। यह लीवरेज्ड सौदों में विशेष रूप से उपयोगी है क्योंकि यह कुल परिसंपत्ति मूल्य के बजाय योगदान की गई नकदी पर रिटर्न पर ध्यान केंद्रित करता है। व्यवहार में, यह अवधारणा वाणिज्यिक पुनर्गणना के लिए केंद्रीय है क्योंकि यह इनपुट चर के बीच मुख्य संबंध निर्धारित करती है। इसे समझने से उपयोगकर्ताओं को परिणामों की अधिक सटीक व्याख्या करने और उन्हें उनके विशिष्ट संदर्भ में वास्तविक दुनिया के परिदृश्यों पर लागू करने में मदद मिलती है।
मुझे वाणिज्यिक रियल एस्टेट कैलकुलेटर का उपयोग कब करना चाहिए?
प्रारंभिक डील स्क्रीनिंग, ब्रोकर समीक्षा, या कई अवसरों की तुलना के दौरान इसका उपयोग करें। इससे पहले कि आप पूर्ण परिश्रम पर समय व्यतीत करें, यह पहचानने में मदद करता है कि कौन सी संपत्तियां गहरी अंडरराइटिंग के लायक हैं। यह कई संदर्भों पर लागू होता है जहां वाणिज्यिक पुनर्गणना मूल्यों को सटीकता के साथ निर्धारित करने की आवश्यकता होती है। सामान्य परिदृश्यों में पेशेवर विश्लेषण, अकादमिक अध्ययन और व्यक्तिगत योजना शामिल है जहां मात्रात्मक सटीकता आवश्यक है। विकल्पों की तुलना करते समय या स्थापित बेंचमार्क के विरुद्ध अनुमानों को मान्य करते समय गणना सबसे उपयोगी होती है।
इस कैलकुलेटर की सीमाएँ क्या हैं?
यह रिक्ति में उतार-चढ़ाव, किरायेदार सुधार, लीजिंग कमीशन, रिजर्व, कर, पुनर्वित्त जोखिम, या बहु-वर्षीय नकदी प्रवाह का मॉडल नहीं बनाता है। इसका मतलब है कि इसे अंतिम निवेश निर्णय मॉडल के बजाय प्रथम-पास विश्लेषण के रूप में माना जाना चाहिए। व्यावहारिक अनुप्रयोगों में वाणिज्यिक पुनर्गणना गणना के साथ काम करते समय यह एक महत्वपूर्ण विचार है। उत्तर विशिष्ट इनपुट मानों और उस संदर्भ पर निर्भर करता है जिसमें गणना लागू की जा रही है।
मुझे इन मेट्रिक्स को कितनी बार अपडेट करना चाहिए?
जब भी कीमत, एनओआई, ऋण की शर्तें, या इक्विटी धारणाएं बदलें तो उन्हें अपडेट करें। वाणिज्यिक अचल संपत्ति अंडरराइटिंग अत्यधिक धारणा-संवेदनशील है, इसलिए पुराने इनपुट एक अच्छे सौदे को खराब दिखा सकते हैं या एक कमजोर सौदे को उससे बेहतर बना सकते हैं। इस प्रक्रिया में दिए गए इनपुट पर अंतर्निहित सूत्र को व्यवस्थित रूप से लागू करना शामिल है। गणना में प्रत्येक चर अंतिम परिणाम में योगदान देता है, और उनकी व्यक्तिगत भूमिकाओं को समझने से सटीक अनुप्रयोग सुनिश्चित करने में मदद मिलती है।
सामान्य गलतियां जिनसे बचना है
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- !इनपुट मानों के लिए गलत या बेमेल इकाइयों का उपयोग करना
- !किनारे के मामलों या सीमा स्थितियों का हिसाब देना भूल जाना
- !गणना में मध्यवर्ती मानों को बहुत जल्दी पूर्णांकित करना
- !यह सत्यापित नहीं करना कि इनपुट मान वाणिज्यिक पुनर्गणना के लिए मान्य सीमाओं के भीतर आते हैं
विशेष टिप
इस कैलकुलेटर को पहली स्क्रीन के रूप में उपयोग करें, फिर खरीदारी का निर्णय लेने से पहले लीज रोलओवर विश्लेषण, रिक्ति अनुमान, रिजर्व, पूंजीगत व्यय योजना और ऋणदाता-गुणवत्ता वाले नकदी प्रवाह मॉडल का पालन करें।
क्या आप जानते हैं?
कैप दर में एक छोटा सा बदलाव निहित मूल्य में बड़ा बदलाव ला सकता है क्योंकि मूल्य बाजार कैप दर से विभाजित आय से जुड़ा होता है, यही कारण है कि निवेशक दर विस्तार और संपीड़न पर पूरा ध्यान देते हैं।
संदर्भ
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