क्या है HELOC Calculator?
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होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट (एचईएलओसी) आपके घर की इक्विटी द्वारा सुरक्षित एक घूमने वाली क्रेडिट सुविधा है। क्रेडिट कार्ड की तरह, यह आपको एक क्रेडिट सीमा देता है जिसे आप ड्रा अवधि के दौरान निकाल सकते हैं, चुका सकते हैं और फिर से निकाल सकते हैं - लेकिन क्रेडिट कार्ड के विपरीत, ब्याज दरें नाटकीय रूप से कम होती हैं क्योंकि आपका घर संपार्श्विक के रूप में कार्य करता है। एचईएलओसी घर के मालिकों के लिए गृह सुधार, ऋण समेकन, शिक्षा व्यय, व्यापार निवेश, या आपातकालीन भंडार के लिए बड़ी मात्रा में पूंजी तक पहुंचने के सबसे लचीले और लागत प्रभावी तरीकों में से एक है। एचईएलओसी क्रेडिट सीमा आम तौर पर आपके घर के मूल्यांकन मूल्य का 80-90% है, जिसमें आपके बकाया बंधक शेष को घटा दिया जाता है। उदाहरण के लिए, $180,000 बंधक शेष के साथ $400,000 मूल्य का एक घर $140,000-$180,000 तक की एचईएलओसी का समर्थन कर सकता है (ऋणदाता की संयुक्त ऋण-से-मूल्य सीमा के आधार पर)। यह गणना आपके गृह इक्विटी को संपार्श्विक के रूप में उपयोग करती है, यही कारण है कि ब्याज दरें असुरक्षित व्यक्तिगत ऋण या क्रेडिट कार्ड की तुलना में बहुत कम हैं। एचईएलओसी के दो अलग-अलग चरण होते हैं। ड्रा अवधि (आमतौर पर 5-10 वर्ष) वह होती है जब आप स्वतंत्र रूप से उधार ले सकते हैं और चुका सकते हैं। इस चरण के दौरान, कई एचईएलओसी को बकाया राशि पर केवल ब्याज भुगतान की आवश्यकता होती है - मूलधन में कटौती की आवश्यकता नहीं होती है। इससे न्यूनतम भुगतान कम रहता है लेकिन इसका मतलब है कि शेष राशि बड़ी रह सकती है। पुनर्भुगतान अवधि (आमतौर पर 10-20 वर्ष) ड्रॉ अवधि समाप्त होने के बाद शुरू होती है: कोई नई उधारी की अनुमति नहीं है, और आपको बकाया मूलधन और ब्याज चुकाना होगा, अक्सर ड्रॉ-अवधि के न्यूनतम से काफी अधिक मासिक भुगतान के साथ। एचईएलओसी की ब्याज दरें परिवर्तनशील हैं, जो एक बेंचमार्क (आमतौर पर प्राइम रेट, जो फेडरल रिजर्व की लक्ष्य दर के साथ चलती है) और एक मार्जिन से जुड़ी होती हैं। जब फेड दरें बढ़ाता है, तो एचईएलओसी दरें तुरंत बढ़ जाती हैं - यही कारण है कि 2021 में 4% पर एचईएलओसी लेने वाले घर मालिकों ने 2023 तक दरों में 8-9% की बढ़ोतरी देखी। लंबी अवधि की उधार आवश्यकताओं के लिए एचईएलओसी का उपयोग करने से पहले इस दर जोखिम पर सावधानीपूर्वक विचार किया जाना चाहिए।
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सूत्र
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एचईएलओसी क्रेडिट सीमा = (होम वैल्यू × सीएलटीवी%) - बकाया बंधक
मासिक ब्याज भुगतान (आहरण अवधि) = बकाया शेष × (वार्षिक दर / 12)
मासिक चुकौती भुगतान = [पी × आर × (1+आर)^एन] / [(1+आर)^एन - 1]
जहां P = ड्रा के अंत में बकाया शेष, r = मासिक दर, n = पुनर्भुगतान माहचर विवरण
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| प्रतीक | नाम | इकाई | विवरण |
|---|---|---|---|
| HV | गृह मूल्य | currency | घर का वर्तमान अनुमानित बाजार मूल्य (ऋणदाता मूल्यांकन का आदेश देते हैं या एवीएम का उपयोग करते हैं) |
| CLTV | संयुक्त ऋण-से-मूल्य अनुपात | % | कुल सुरक्षित ऋण और गृह मूल्य का अधिकतम अनुपात; एचईएलओसी के लिए आम तौर पर 80-90% |
| MB | बंधक शेष | currency | एचईएलओसी आवेदन के समय पहले बंधक पर बकाया मूलधन शेष |
| CL | ऋण सीमा | currency | एचईएलओसी के तहत अधिकतम उपलब्ध उधार: (एचवी × सीएलटीवी%) - एमबी |
| r | मासिक ब्याज दर | % | वार्षिक एचईएलओसी दर को 12 से विभाजित किया गया; वैरिएबल - प्राइम रेट की गतिविधियों के साथ परिवर्तन |
कैसे HELOC Calculator
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- 1औपचारिक मूल्यांकन, ऋणदाता के स्वचालित मूल्यांकन मॉडल, या अपने पड़ोस में हाल ही में तुलनीय बिक्री के माध्यम से अपने घर का वर्तमान बाजार मूल्य निर्धारित करें।
- 2अपने सबसे हालिया बंधक विवरण से अपना बकाया पहला बंधक शेष ज्ञात करें।
- 3अपनी उपलब्ध क्रेडिट सीमा की गणना करें: (गृह मूल्य × ऋणदाता की सीएलटीवी सीमा) - बंधक शेष। अधिकांश ऋणदाता सीएलटीवी की अधिकतम सीमा 80-90% तय करते हैं।
- 4ड्रा अवधि के दौरान, मासिक ब्याज भुगतान की गणना करें: बकाया शेष × (वार्षिक दर / 12)। यह केवल-ब्याज एचईएलओसी के लिए आपका न्यूनतम भुगतान है। मूलधन और भविष्य के ब्याज को कम करने के लिए अधिक भुगतान करें।
- 5ड्रा अवधि के अंत में, आपकी बकाया राशि एक परिशोधन ऋण में परिवर्तित हो जाती है। पुनर्भुगतान अवधि अवधि के साथ मानक परिशोधन सूत्र का उपयोग करके नए मासिक भुगतान की गणना करें।
- 6प्राइम रेट (और फेड नीति घोषणाओं) की निगरानी करें: जब प्राइम चलता है तो आपकी HELOC दर बदल जाती है, जिससे आपका मासिक भुगतान प्रभावित होता है। अपने बजट में दर-वृद्धि परिदृश्य बनाएं।
हल किए गए उदाहरण
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अधिकतम संयुक्त ऋण = $450,000 × 85% = $382,500। एचईएलओसी सीमा = $382,500 - $220,000 मौजूदा बंधक = $162,500। यह गृहस्वामी परिक्रामी क्रेडिट लाइन के रूप में $162,500 तक पहुंच सकता है। क्रेडिट स्कोर, आय और ऋणदाता नीति के आधार पर वास्तविक स्वीकृत सीमा कम हो सकती है। ध्यान दें: पूरी सीमा का तुरंत उपयोग करने से सीएलटीवी बिल्कुल 85% पर आ जाएगा।
मासिक दर = 8.5% / 12 = 0.7083%। मासिक ब्याज = $50,000 × 0.7083% = $354.17। इस दर पर, एक वर्ष के बाद उधारकर्ता ने ब्याज में $4,250 का भुगतान किया है - लेकिन $50,000 मूल शेष अपरिवर्तित है। यदि गृहस्वामी केवल 10-वर्षीय ड्रा अवधि के लिए न्यूनतम ब्याज भुगतान करता है, तो उन्होंने ब्याज में $42,500 का भुगतान किया होगा और पुनर्भुगतान अवधि शुरू होने पर भी उन्हें पूरे $50,000 का भुगतान करना होगा।
ड्रा अवधि के दौरान 8% पर: $80,000 × (8%/12) = $533/माह ब्याज। पुनर्भुगतान प्रारंभ पर: r = 8%/12 = 0.6667%, n = 240 महीने। भुगतान = [$80,000 × 0.6667% × (1.006667)^240] / [(1.006667)^240 - 1] = $668.96। भुगतान केवल ब्याज से पूरी तरह से परिशोधन तक 25% बढ़ जाता है - 'भुगतान झटका' जो कई एचईएलओसी उधारकर्ताओं को आश्चर्यचकित करता है। यदि ड्रॉ अवधि शुरू होने के बाद से दरें भी बढ़ी हैं, तो झटका और भी गंभीर हो सकता है।
वार्षिक एचईएलओसी ब्याज = $60,000 × 8.5% = $5,100। यदि नवीनीकरण से घर के मूल्य में $45,000 जुड़ जाता है और स्थानीय बाजार सालाना 5% ($22,500/वर्ष) की सराहना करता है, तो ब्याज लागत 3 महीने से कम की सराहना में कवर हो जाती है। हालाँकि, नवीकरण आरओआई व्यापक रूप से भिन्न होता है - रसोई औसतन लागत का 60-80% लौटाती है, 100% नहीं। यदि कुल नवीनीकरण लागत < अतिरिक्त घरेलू मूल्य + एचईएलओसी भुगतान अवधि के दौरान संचित प्रशंसा हो तो एचईएलओसी समझ में आता है।
2021: $100,000 × (4%/12) = $333/माह। 2024: $100,000 × (9%/12) = $750/माह। 500 आधार अंक की दर वृद्धि ने समान शेष पर मासिक ब्याज दायित्व को दोगुना से अधिक कर दिया। यह एचईएलओसी के प्राथमिक जोखिमों में से एक है - बढ़ती दर वाले वातावरण में परिवर्तनीय दर जोखिम। एक गृहस्वामी, जिसका बजट $333/माह था, को अब $750/माह का सामना करना पड़ता है और उनके अंतर्निहित शेष में कोई बदलाव नहीं होता है। निश्चित दर वाले गृह इक्विटी ऋण इस जोखिम से बचते हैं।
वास्तविक अनुप्रयोग
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गृह नवीकरण वित्तपोषण: नवीकरण के लिए वित्त पोषण जो संपत्ति के मूल्य में वृद्धि करता है
ऋण समेकन: उच्च-ब्याज क्रेडिट कार्ड ऋण को कम दर वाले एचईएलओसी से बदलना
आपातकालीन निधि बैकअप: प्रमुख अप्रत्याशित खर्चों के लिए स्थायी क्रेडिट लाइन
ब्रिज फाइनेंसिंग: मौजूदा घर बेचने से पहले नए घर पर डाउन पेमेंट के लिए फंडिंग
शिक्षा या व्यवसाय निधि: मानव या व्यावसायिक पूंजी में निवेश के लिए घरेलू इक्विटी तक पहुंच
विशेष मामले
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केवल-ब्याज HELOCs: कुछ ऋणदाता स्थायी रूप से केवल-ब्याज के साथ HELOCs की पेशकश करते हैं
केवल-ब्याज HELOCs: कुछ ऋणदाता स्थायी रूप से केवल-ब्याज भुगतान (परिपक्वता पर गुब्बारा संरचना) के साथ HELOCs की पेशकश करते हैं। यदि आप ऋण का भुगतान नहीं कर सकते हैं या परिपक्व होने पर नए ऋण के लिए अर्हता प्राप्त नहीं कर सकते हैं तो इसमें पुनर्वित्त जोखिम होता है।
दूसरा घर या निवेश संपत्ति एचईएलओसी: आम तौर पर सख्त सीएलटीवी सीमाएं होती हैं
दूसरा घर या निवेश संपत्ति एचईएलओसी: आम तौर पर प्राथमिक निवास एचईएलओसी की तुलना में सख्त सीएलटीवी सीमाएं (70-75%), उच्च ब्याज दर मार्जिन और अधिक कठोर योग्यता आवश्यकताएं होती हैं।
स्टैंड-अलोन बनाम.
पिग्गीबैक एचईएलओसी: एक पिग्गीबैक एचईएलओसी (पीएमआई से बचने के लिए पहली बंधक के साथ खरीद पर ली गई) में खरीद के बाद ली गई स्टैंडअलोन एचईएलओसी की तुलना में कर और भुगतान की गतिशीलता अलग होती है।
एचईएलओसी बनाम होम इक्विटी लोन बनाम कैश-आउट रेफी तुलना
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| विशेषता | हेलोक | गृह इक्विटी ऋण | कैश-आउट पुनर्वित्त |
|---|---|---|---|
| दर प्रकार | वेरिएबल (प्राइम + मार्जिन) | तय | स्थिर या परिवर्तनशील |
| अदायगी | घूमने वाला ड्रा | एकमुश्त रकम | एकमुश्त रकम |
| FLEXIBILITY | उच्च - आवश्यकतानुसार ड्रा करें | कम - निश्चित राशि | कम - निश्चित राशि |
| दर स्तर | आमतौर पर एचईएल से कम | HELOC से थोड़ा अधिक | प्रथम बंधक बाज़ार पर आधारित |
| ड्रा/पुनर्भुगतान संरचना | ड्रा अवधि फिर पुनर्भुगतान | पहले दिन से पूर्ण परिशोधन | पहले दिन से पूर्ण परिशोधन |
| के लिए सर्वोत्तम | चालू या अनिश्चित लागत | एकमुश्त, परिभाषित व्यय | समग्र बंधक दर + इक्विटी को कम करना |
| समापन लागत | कम ($500-$2,000) | मध्यम ($1,000-$3,000) | उच्च (ऋण राशि का 2-5%) |
अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
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एचईएलओसी और होम इक्विटी ऋण के बीच क्या अंतर है?
एचईएलओसी परिवर्तनीय दर के साथ एक घूमने वाली क्रेडिट लाइन है - आप आवश्यकतानुसार आकर्षित करते हैं और केवल उस पर ब्याज का भुगतान करते हैं जो आप उपयोग करते हैं। होम इक्विटी ऋण एकमुश्त, निश्चित दर, निश्चित भुगतान किस्त ऋण है। एचईएलओसी चल रहे या अनिश्चित खर्चों के लिए लचीलापन प्रदान करते हैं; होम इक्विटी ऋण एकमुश्त जरूरतों के लिए भुगतान निश्चितता प्रदान करते हैं। एचईएलओसी की प्रारंभिक दरें आम तौर पर कम होती हैं; होम इक्विटी ऋण दर वृद्धि से बचाते हैं। अधिकांश वित्तीय सलाहकार ब्याज दरें बढ़ने पर बड़ी, एकमुश्त जरूरतों के लिए होम इक्विटी ऋण (एचईएलओसी नहीं) का उपयोग करने का सुझाव देते हैं।
HELOC मेरे क्रेडिट स्कोर को कैसे प्रभावित करता है?
HELOC खोलने से एक नया क्रेडिट खाता जुड़ जाता है, जो अस्थायी रूप से आपके स्कोर को थोड़ा कम कर सकता है (कठिन पूछताछ + नया खाता)। हालाँकि, एक HELOC आपके क्रेडिट मिश्रण (एक परिक्रामी सुरक्षित क्रेडिट खाता जोड़कर) में भी सुधार कर सकता है और असुरक्षित कार्डों पर क्रेडिट उपयोग को कम कर सकता है यदि उन्हें भुगतान करने के लिए उपयोग किया जाता है। मुख्य जोखिम: एचईएलओसी पर भारी दबाव डालने से आपका समग्र ऋण भार बढ़ जाता है, और यदि आप भुगतान के साथ संघर्ष करते हैं, तो देर से भुगतान आपके स्कोर को गंभीर रूप से नुकसान पहुंचाता है और आपके घर को खतरे में डालता है।
क्या एचईएलओसी ब्याज कर-कटौती योग्य है?
वर्तमान कानून (टैक्स कट्स एंड जॉब्स एक्ट 2017 से कम से कम 2025 तक) के तहत, एचईएलओसी ब्याज केवल तभी कटौती योग्य है यदि ऋण आय का उपयोग ऋण प्राप्त करने वाले घर को 'खरीदने, बनाने या काफी हद तक सुधारने' के लिए किया जाता है। क्रेडिट कार्ड का भुगतान करने, शिक्षा के लिए धन जुटाने या व्यक्तिगत खर्चों को कवर करने के लिए उपयोग किया जाने वाला ब्याज कटौती योग्य नहीं है। कुल संयुक्त बंधक और गृह इक्विटी ऋण, जिस पर आप ब्याज में कटौती कर सकते हैं, $750,000 (विवाहित फाइलिंग के लिए अलग से $375,000) पर सीमित है। हमेशा किसी कर पेशेवर से परामर्श लें - कटौती आपके आय के विशिष्ट उपयोग पर निर्भर करती है।
HELOC के लिए मुझे किस क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होगी?
अधिकांश उधारदाताओं को एचईएलओसी अनुमोदन के लिए न्यूनतम क्रेडिट स्कोर 620-680 की आवश्यकता होती है, सर्वोत्तम दरें 740+ के स्कोर के लिए आरक्षित होती हैं। ऋणदाता आपके ऋण-से-आय अनुपात (आमतौर पर 43% से नीचे डीटीआई को प्राथमिकता देते हैं), रोजगार स्थिरता और आय दस्तावेज़ीकरण का भी मूल्यांकन करते हैं। सीएलटीवी सीमा (80-90%) आपके क्रेडिट प्रोफाइल पर भी निर्भर करती है - बेहतर क्रेडिट उच्च सीएलटीवी तक पहुंच अर्जित करता है, जिसका अर्थ है घरेलू मूल्य के सापेक्ष एक बड़ी क्रेडिट लाइन।
यदि घर के मूल्यों में गिरावट आती है तो मेरे एचईएलओसी का क्या होगा?
यदि आपके घर का मूल्य काफी गिर जाता है (जैसा कि 2008-2009 में), ऋणदाता आपकी एचईएलओसी क्रेडिट लाइन को फ्रीज या कम कर सकते हैं - भले ही आपने इसके बदले उधार न लिया हो। आवास संकट के दौरान, कई गृहस्वामी जो अपने एचईएलओसी का उपयोग करने की उम्मीद कर रहे थे, उन्हें यह अचानक अनुपलब्ध लगा। इसके अतिरिक्त, यदि गिरते मूल्य आपके सीएलटीवी को ऋणदाता की सीमा से ऊपर धकेल देते हैं, तो ऋणदाता अनुपात को अनुपालन में वापस लाने के लिए मूल पुनर्भुगतान की मांग कर सकता है। अन्य तरलता बनाए रखे बिना एचईएलओसी को कभी भी गारंटीकृत आपातकालीन निधि के रूप में न मानें।
क्या मैं स्टॉक या रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए HELOC का उपयोग कर सकता हूँ?
तकनीकी रूप से हाँ, लेकिन इसके लिए सावधानीपूर्वक विश्लेषण की आवश्यकता है। स्टॉक या रियल एस्टेट में निवेश करने के लिए 8-9% एचईएलओसी दरों पर उधार लेना तभी सकारात्मक लाभ है जब निवेश रिटर्न उधार लेने की लागत से अधिक हो। 2010-2021 के कम दर वाले माहौल के दौरान, कुछ निवेशकों ने रियल एस्टेट डाउन पेमेंट के लिए 4-5% पर एचईएलओसी का लाभकारी रूप से उपयोग किया। 9% दर के माहौल में, गणित बहुत कठिन है - अधिकांश शेयर बाजार और रियल एस्टेट परिदृश्य करों और जोखिम के बाद 9% को विश्वसनीय रूप से मात नहीं देते हैं। अधिकांश वित्तीय योजनाकार अस्थिर परिसंपत्तियों में निवेश करने के लिए अपने घर पर उधार न लेने की सलाह देते हैं।
HELOC खोलने से जुड़ी फीस क्या है?
एचईएलओसी शुल्क ऋणदाता के अनुसार अलग-अलग होता है और इसमें शामिल हैं: मूल्यांकन शुल्क ($300-$600), उत्पत्ति शुल्क (क्रेडिट सीमा का 0-1%), शीर्षक खोज और बीमा ($200-$400), रिकॉर्डिंग शुल्क ($50-$200), और वार्षिक रखरखाव शुल्क ($50-$100/वर्ष)। कुछ ऋणदाता कम शुल्क या बिना शुल्क वाले एचईएलओसी की पेशकश करते हैं लेकिन थोड़ी अधिक ब्याज दरों के साथ लागत की भरपाई करते हैं। प्रारंभिक समापन शुल्क (उद्घाटन के 2-3 वर्षों के भीतर) आम हैं - आम तौर पर $200-$500। कम से कम तीन ऋणदाताओं से खरीदारी करें और प्रतिबद्धता जताने से पहले दर और कुल शुल्क लागत दोनों की तुलना करें।
HELOC दर की गणना कैसे की जाती है?
अधिकांश एचईएलओसी इंडेक्स के रूप में वॉल स्ट्रीट जर्नल प्राइम रेट का उपयोग करते हैं, साथ ही आपके क्रेडिट प्रोफाइल के आधार पर ऋणदाता द्वारा निर्धारित मार्जिन का भी उपयोग करते हैं। अच्छी तरह से योग्य उधारकर्ताओं के लिए मार्जिन आम तौर पर 0% से 2% तक होता है। जब फेड अपना लक्ष्य दर बढ़ाता है, तो प्राइम रेट तुरंत अनुसरण करता है (प्राइम = फेड फंड लक्ष्य + 3%), और आपकी एचईएलओसी दर उसी बिलिंग चक्र में बढ़ जाती है। 2022-2023 में, फेड ने दरों में 525 आधार अंकों की वृद्धि की, अधिकांश उधारकर्ताओं के लिए प्राइम को 3.25% से बढ़ाकर 8.5% और एचईएलओसी दरों को लगभग 4% से 8-10% कर दिया।
सामान्य गलतियां जिनसे बचना है
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- !एचईएलओसी क्रेडिट सीमा को बैंक में नकदी के रूप में मानना - यदि संपत्ति का मूल्य गिरता है या आपकी क्रेडिट स्थिति बदलती है तो ऋणदाता द्वारा इसे फ्रीज या कम किया जा सकता है।
- !केवल ब्याज-मात्र न्यूनतम भुगतान करना और पूरे ड्रा अवधि के दौरान मूल शेष की अनदेखी करना - इससे पुनर्भुगतान अवधि शुरू होने पर गंभीर भुगतान झटका लगता है।
- !परिवर्तनीय-दर एचईएलओसी पर दर वृद्धि की योजना नहीं बना रहे हैं - आपकी भुगतान क्षमता का तनाव-परीक्षण करने के लिए मौजूदा दर से 2-3% अधिक दरों का बजट।
- !परिसंपत्तियों (कारों, छुट्टियों) के मूल्यह्रास के लिए एचईएलओसी आय का उपयोग करना - आप अपनी सबसे महत्वपूर्ण दीर्घकालिक संपत्ति के साथ अल्पकालिक उपभोग सुरक्षित कर रहे हैं।
विशेष टिप
यदि आप एक HELOC खोलते हैं, लेकिन इसे तुरंत उपयोग करने की योजना नहीं बनाते हैं, तो इसे $0 शेष पर रखें और इसे आरक्षित क्रेडिट लाइन के रूप में मानें। इसमें लगभग कुछ भी खर्च नहीं होता है (केवल वार्षिक शुल्क यदि कोई हो) जबकि यह आपको वास्तविक आपात स्थिति में बड़ी रकम तक तुरंत पहुंच प्रदान करता है - अप्रयुक्त शेष राशि पर ब्याज जमा करने के जोखिम के बिना।
क्या आप जानते हैं?
2005-2006 में अमेरिकी हाउसिंग बूम के चरम पर, अमेरिकी कैश-आउट पुनर्वित्त, एचईएलओसी और होम इक्विटी ऋण के माध्यम से होम इक्विटी में प्रति वर्ष लगभग 800 बिलियन डॉलर निकाल रहे थे। इस 'होम एटीएम' घटना ने उपभोक्ता खर्च को बढ़ावा दिया, लेकिन 2008-2009 में कीमतें गिरने पर लाखों घर मालिकों के पास बहुत कम या कोई इक्विटी नहीं रह गई, जिससे वित्तीय संकट की गहराई और गंभीरता में योगदान हुआ।
संदर्भ
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