What is Refinancing Break-Even Calculator?
▾
A refinanszírozási fedezeti pont az a hónapok száma, ahány hónapig kell otthonában maradnia (vagy birtokolnia kell befektetési ingatlanát), hogy a refinanszírozásból származó havi megtakarításokat teljes mértékben kiegyenlítse a refinanszírozás végrehajtásához fizetett összes előzetes zárási költség. Ez az egyetlen legfontosabb számítás, amelyet mindenkinek el kell végeznie, mielőtt eldönti, hogy refinanszírozza-e a jelzálogkölcsönt. A refinanszírozás a meglévő jelzáloghitelét egy újra cseréli, jellemzően eltérő kamattal, eltérő futamidővel vagy mindkettővel. Ha alacsonyabb kamatlábra refinanszíroz, a havi törlesztőrészlete csökken – de a kölcsön összegének 2%-ától 6%-áig terjedő zárási költségek merülnek fel. Ezek a költségek magukban foglalják a hitelindítási díjakat (0,5–1,5%), az értékelési díjat (300–700 USD), a címkeresést és a biztosítást (700–2000 USD), az ügyvédi díjakat (500–1500 USD), a felvételi díjakat (25–250 USD), az előre fizetett kamatot és az esetleges kedvezményes pontokat, ha alacsonyabb áron vásárol. A fedezeti képlet elegánsan egyszerű: fedezeti hónapok = teljes zárási költség ÷ havi fizetési megtakarítás. Ha 6000 USD zárási költséget fizet, és havonta 200 USD-t takarít meg, akkor 30 hónap (2,5 év) alatt megtérül. Ha azt tervezi, hogy legalább 30 hónapig otthon marad, a refinanszírozásnak van pénzügyi értelme. Ha valószínűleg 18 hónapon belül elköltözik, az előzetes költségeket nem térítik meg. A fejlett fedezeti elemzés mélyebbre megy, ha figyelembe veszi a következőket: a zárási költségekre elköltött készpénz alternatív költsége (mit tud ez a pénz máshol fektetni); a kölcsön futamidejének meghosszabbításának hatása (új 30 éves hitelre visszaállítás azt jelenti, hogy alacsonyabb kamat mellett is több teljes kamatot kell fizetni); a jelzáloghitel-kamat levonhatóságának adóvonzatai; és a megtérülést a teljes kifizetett kamat, nem pedig a havi törlesztőrészlet megtakarítása tekintetében. Ökölszabályként a pénzügyi tanácsadók gyakran hivatkoznak a „kétéves szabályra” – a refinanszírozás általában akkor éri meg, ha legalább 0,75–1,0%-kal csökken a kamat, és legalább 2 évig az ingatlanban szeretne maradni. Azonban semmiféle ökölszabály nem helyettesíti a megfelelő fedezeti számítást, amely az Ön konkrét hitelegyenlegét, zárási költségeit és reális becslését tartalmazza arra vonatkozóan, hogy mennyi ideig marad az ingatlanban.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Képlet
▾
Refi fedezeti számítás:
1. lépés: 1. lépés – Azonosítsa aktuális hitelparamétereit: Gyűjtse össze aktuális jelzáloghitel-kimutatását, amely tartalmazza: fennálló hitelegyenleget, aktuális kamatlábat, havi P&I-fizetést és hátralévő hitel futamidejét. Ezek meghatározzák az alapvonalat a refinanszírozás előtt.
2. lépés: 2. lépés – Az új hitelfeltételek meghatározása: Határozza meg a kínált új kamatlábat és a javasolt kölcsön futamidejét (általában 30 vagy 15 év). Kamatláb és lejáratú refinanszírozás esetén az új kölcsön összege megegyezik az aktuális egyenlegével (vagy valamivel magasabb, ha a záróköltségeket beleszámítjuk). Vegye figyelembe, hogy ugyanazt vagy eltérő futamidőt választja – a futamidő meghosszabbítása csökkenti a havi kifizetéseket, de növeli a teljes fizetett kamatot.
3. lépés: 3. lépés – Új havi P&I-fizetés kiszámítása: Az új hitelösszeg, kamatláb és futamidő alapján számítsa ki az új havi tőke- és kamatfizetést. Képlet: M = P × [r(1+r)ⁿ] ÷ [(1+r)ⁿ−1], ahol P = kölcsöntőke, r = havi kamatláb (éves kamatláb ÷ 12), n = a hónapok száma összesen.
4. lépés: 4. lépés – Havi megtakarítások kiszámítása: Vonja le az új havi P&I-fizetést az aktuális havi P&I-befizetéséből. Ez az Ön havi megtakarítása. Megjegyzés: ebben az összehasonlításban ne vegye figyelembe a letéti díjat (adó és biztosítás), mivel a letéti összegeket a refinanszírozás nem változtatja.
5. lépés: 5. lépés – Számolja össze az összes zárási költséget: Kérjen hitelbecslést (LE) a hitelezőjétől, amely felsorolja az összes költséget. Tartalmazza: kezdeményezési díjak, értékbecslés, hiteljelentés, jogcím keresés, jogcímbiztosítás, elszámolási/ügyvédi díjak, felvételi díjak és minden kedvezményes pont. Ne tartalmazza az előre fizetett tételeket (ingatlanadó, biztosítás), mivel ezek betétek, nem költségek.
6. lépés: 6. lépés – Ossza meg a költségeket megtakarításokkal: Kiegyenlítő hónapok = Teljes zárási költség ÷ Havi megtakarítás. Számítson évekre úgy, hogy elosztja 12-vel. Ez az elsődleges döntési küszöb: ha az otthonban töltött várható hátralévő idő meghaladja a fedezeti időszakot, a refinanszírozás pénzügyileg előnyös.
7. lépés: 7. lépés – Speciális korrekciók: (a) Ha az adókat tételesen tervezi, csökkentse a tényleges havi megtakarítást az elveszett jelzáloghitel-kamat-levonás összegével; (b) Számítsa ki a zárási költségek alternatív költségét úgy, hogy megbecsüli, hogy ez a készpénz mennyit hozhat a befektetéssel (pl. 5% pénzpiaci alapban = 6000 USD × 5% ÷ 12 = 25 USD/hónap); (c) Hasonlítsa össze az egyes kölcsönök hátralévő futamideje alatt fizetett teljes kamatot, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a refinanszírozásnak van értelme a teljes tartási időszak alatt, különösen, ha hosszabb futamidőre állítja vissza.
Minden lépés az előzőre épül, és a komponensszámításokat egy átfogó, nullszaldós átalakítási eredménybe egyesíti. A képlet rögzíti azokat a matematikai összefüggéseket, amelyek szabályozzák a nullszaldós viselkedést.Variable Legend
▾
| Szimbólum | Név | Egység | Leírás |
|---|---|---|---|
| CC | Összes zárási költség | USD | A refinanszírozás végrehajtásának minden előzetes költsége: kezdeményezési díj, értékbecslés, jogcím, ügyvéd, felvétel és minden előre kifizetett tétel. Általában a hitelösszeg 2-6%-a. |
| MPS | Havi fizetési megtakarítás | USD/month | A havi tőke- és kamatfizetés csökkentése régi hitelről új hitelre. Régi P&I mínusz új P&I. |
| BEM | Kiegyenlítő hónapok | months | A teljes zárási költség osztva a havi fizetési megtakarítással. Az ingatlanban eltöltött minimális idő ahhoz, hogy pénzügyileg indokolja a refinanszírozást. |
| NR | Új kamatláb | % | Az új refinanszírozott jelzáloghitel kamata, amelynek alacsonyabbnak kell lennie a jelenleginél, hogy csökkentse a havi törlesztést. |
| CR | Aktuális kamatláb | % | A CR paraméter kulcsfontosságú mennyiségi bemenetet jelent a refi nullapont számításban, szabványos egységében mérve, és közvetlenül befolyásolja a számított eredményt a matematikai képleten keresztül. |
| LB | Fennmaradó kölcsönegyenleg | USD | Az aktuális jelzáloghitel fennálló tőkeegyenlege a refinanszírozás időpontjában. Ez lesz az új hitelösszeg (kamatláb és futamidejű refi esetén). |
How to Refinancing Break-Even Calculator
▾
- 11. lépés – Az aktuális hitelparaméterek meghatározása: Gyűjtsd össze az aktuális jelzáloghitel-kimutatást, amely tartalmazza: fennálló hitelegyenleget, aktuális kamatlábat, havi P&I-fizetést és a hátralévő hitel futamidejét. Ezek meghatározzák az alapvonalat a refinanszírozás előtt.
- 22. lépés – Az új hitelfeltételek meghatározása: Határozza meg a kínált új kamatlábat és a javasolt kölcsön futamidejét (általában 30 vagy 15 év). Kamatláb és lejáratú refinanszírozás esetén az új kölcsön összege megegyezik az aktuális egyenlegével (vagy valamivel magasabb, ha a záróköltségeket beleszámítjuk). Vegye figyelembe, hogy ugyanazt vagy eltérő futamidőt választja – a futamidő meghosszabbítása csökkenti a havi kifizetéseket, de növeli a teljes fizetett kamatot.
- 33. lépés – Új havi P&I-fizetés kiszámítása: Az új hitelösszeg, kamatláb és futamidő alapján számítsa ki az új havi tőke- és kamatfizetést. Képlet: M = P × [r(1+r)ⁿ] ÷ [(1+r)ⁿ−1], ahol P = kölcsöntőke, r = havi kamatláb (éves kamatláb ÷ 12), n = a hónapok száma összesen.
- 44. lépés – Számítsa ki a havi megtakarításokat: Vonja le az új havi P&I-fizetést az aktuális havi P&I-befizetéséből. Ez az Ön havi megtakarítása. Megjegyzés: ebben az összehasonlításban ne vegye figyelembe a letéti díjat (adó és biztosítás), mivel a letéti összegeket a refinanszírozás nem változtatja.
- 55. lépés – Számolja össze az összes zárási költséget: Kérjen hitelbecslést (LE) a hitelezőtől, amely felsorolja az összes költséget. Tartalmazza: kezdeményezési díjak, értékbecslés, hiteljelentés, jogcím keresés, jogcímbiztosítás, elszámolási/ügyvédi díjak, felvételi díjak és minden kedvezményes pont. Ne tartalmazza az előre fizetett tételeket (ingatlanadó, biztosítás), mivel ezek betétek, nem költségek.
- 66. lépés – Ossza meg a költségeket megtakarításokkal: Kiegyenlítő hónapok = teljes zárási költség ÷ havi megtakarítás. Számítson évekre úgy, hogy elosztja 12-vel. Ez az elsődleges döntési küszöb: ha az otthonban töltött várható hátralévő idő meghaladja a fedezeti időszakot, a refinanszírozás pénzügyileg előnyös.
- 77. lépés – Speciális korrekciók: (a) Ha tételes adókat tervez, csökkentse a tényleges havi megtakarítást az elveszett jelzáloghitel-kamat levonási juttatásával; (b) Számítsa ki a zárási költségek alternatív költségét úgy, hogy megbecsüli, hogy ez a készpénz mennyit hozhat a befektetéssel (pl. 5% pénzpiaci alapban = 6000 USD × 5% ÷ 12 = 25 USD/hónap); (c) Hasonlítsa össze az egyes kölcsönök hátralévő futamideje alatt fizetett teljes kamatot, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a refinanszírozásnak van értelme a teljes tartási időszak alatt, különösen, ha hosszabb futamidőre állítja vissza.
Worked Examples
▾
Hosszú távú lakástulajdonosoknak érdemes
Jelenlegi havi P&I 7,25% 380 000 USD-n 324 hónap (27 év) alatt: körülbelül 2 639 USD/hó. Új kifizetés 6,50%-os 380 000 dollár után 30 év alatt: körülbelül 2 403 USD/hó. Havi megtakarítás: 236 dollár. A 27 évről 30 évre való meghosszabbítás azonban 3 évvel növeli a hitel futamidejét. Új, 27 éves futamidőre történő refinanszírozás esetén az új fizetés magasabb havonta, de kevesebb a teljes kamat. 196 USD/hó nettó megtakarításnál (a futamidő hatásával kiigazítva), fedezeti érték = 8500 USD ÷ 196 USD = 43 hónap. Azoknak a lakástulajdonosoknak, akik 5 évnél hosszabb ideig szeretnének maradni, erősen fontolóra kell venniük ezt a refinanszírozást.
A pontok növelik a nullszaldót, de maximalizálják a hosszú távú megtakarítást
Jelenlegi fizetés 7,0%/30 év 520 000 USD esetén: 3 460 USD/hó. Új fizetés 5,875%/30 év: 3078 USD/hó. Havi megtakarítás: 382 dollár. 22 900 USD teljes zárási költséggel (beleértve a 2 pontot, amelyek 10 400 USD-ba kerülnek az árfolyam csökkentéséért), a nullszaldó 22 900 USD ÷ 382 USD = 60 hónap. A 2 pontos felvásárlásnak akkor van értelme, ha 5+ évig marad; 10 év alatt 45 840 dollárt takaríthat meg a kifizetéseken, szemben a 22 900 dolláros költséggel – ez 22 940 dollár nettó haszon.
A legjobb rövid távú tulajdonosok vagy bizonytalan tervek számára
Jelenlegi fizetés 7,5%/30 év: 2030 USD/hó. Új fizetés 7,0%/30 év: 1931 USD/hó. Havi megtakarítás: 99 dollár. Az előzetes zárási költségek nélkül (a hitelező valamivel magasabb kamatláb révén fedezi a költségeket), a megtérülés azonnali – minden hónapban, amikor a kölcsönt tartja, pénzt takarít meg. Azonban vegye figyelembe, hogy a költségmentes opciós kamatláb (7,0%) magasabb, mint amennyit a költségekkel elérhetne (esetleg 6,625%), ezért havonta implicit prémiumot fizet. A legjobb azoknak a lakástulajdonosoknak, akik 2–3 éven belül újra eladják vagy felújítják.
Negatív nullszaldós; értékelje a kifizetésből származó bevételek felhasználását
Régi fizetés 4,5%/30 év 210 000 USD esetén: 1 064 USD/hó. Új fizetés 7,25%/30 év 310 000 USD esetén: 2116 USD/hó. Havi növekedés: 1052 USD. Ebben a forgatókönyvben a szokásos fedezeti számítás negatív (a fizetés növekszik). A döntés teljes mértékben azon múlik, hogy mit kezd a 100 000 dolláros készpénzfelvétellel. Ha egy másik, 10% CoC-t (10 000 USD/év) generáló bérleményben alkalmazzák, a készpénzkifizetés havi 833 USD új bevételt eredményez a havi 1052 USD-növekedéssel szemben – ez a nettó 219 USD/hó terhelés, ami elfogadható lehet, ha az új ingatlan is felértékelődik.
Real-World Applications
▾
Döntés arról, hogy refinanszírozza-e az elsődleges lakóhelyet, amikor a jelzáloghitel-kamatlábak csökkennek, ami a Refi Break Even fontos alkalmazási területe olyan szakmai és analitikai kontextusban, ahol a pontos megtérülési számítások közvetlenül támogatják a megalapozott döntéshozatalt, a stratégiai tervezést és a teljesítményoptimalizálást.
A kedvezménypontok fizetésének pénzügyi előnyeinek értékelése az alacsonyabb kamatláb biztosítása érdekében, ami a Refi Break Even fontos alkalmazási területe olyan szakmai és analitikai környezetben, ahol a pontos refi nullszaldós számítások közvetlenül támogatják a megalapozott döntéshozatalt, a stratégiai tervezést és a teljesítményoptimalizálást.
A költségmentes és a hagyományos refinanszírozási lehetőségek összehasonlítása az Ön konkrét időhorizontjára vonatkozóan, amely a Refi Break Even fontos alkalmazási területe olyan professzionális és analitikai környezetben, ahol a pontos refi rent-on számítások közvetlenül támogatják a tájékozott döntéshozatalt, a stratégiai tervezést és a teljesítményoptimalizálást.
Annak elemzése, hogy egy befektetési célú ingatlan-refinanszírozás növeli-e kellőképpen a készpénz-arányos megtérülést ahhoz, hogy indokolja a zárási költségeket, ami a Refi Break Even fontos alkalmazási területe olyan professzionális és analitikai kontextusban, ahol a pontos megtérülési számítások közvetlenül támogatják a megalapozott döntéshozatalt, a stratégiai tervezést és a teljesítményoptimalizálást.
A refinanszírozás optimális időzítésének megtervezése a várható lakáseladáshoz vagy kifizetéshez képest, ami a Refi Break Even fontos alkalmazási területe olyan professzionális és analitikai környezetben, ahol a pontos refinance megtérülési számítások közvetlenül támogatják a megalapozott döntéshozatalt, a stratégiai tervezést és a teljesítményoptimalizálást.
Special Cases
▾
Refinanszírozás egyszerűsítése (FHA/VA)
Az FHA Streamline és VA IRRRL refinanszírozása leegyszerűsítette a jegyzést, nincs értékelési követelmény (sok esetben), és csökkent a dokumentáció. A bezárási költségek alacsonyabbak (gyakran a hitel 0,5–1,5%-a), és ezeket a programokat kifejezetten a már meglévő, államilag támogatott hitelesek számára tervezték, hogy gyorsan kihasználhassák a kamatcsökkenés előnyeit teljes átminősítési folyamat nélkül.
Befektetési ingatlanok nullszaldója
A befektetési célú ingatlanok esetében a fedezeti elemzésnek figyelembe kell vennie a refinanszírozási költségek adóvonzatait (amelyek a hitel futamideje alatt üzleti költségekként levonhatók) és az ingatlanból eltávolított vagy a záráshoz felhasznált készpénz alternatív költségét is. Az amortizáció visszaszerzésére vonatkozó szabályok és a passzív tevékenység korlátozásai szintén befolyásolhatják a tényleges adózás utáni megtakarítást.
Adjustable-Rate to Fixed Rate Conversion
Az ARM-ből fix kamatozású kölcsönre történő refinanszírozás fizetési biztonságot nyújt, de megköveteli, hogy a fedezeti fedezetet ne egy fix fizetéshez, hanem a lehetséges jövőbeni ARM-kifizetésekhez képest számítsák ki. Ha az ARM-et a tervek szerint felfelé állítják vissza, a rögzített kamatozású zárolás rendkívül értékes lehet még akkor is, ha a fedezeti időszak hosszúnak tűnik – a kamatcsúcsok elleni biztosításnak valódi gazdasági értéke van.
Tipikus refinanszírozási zárási költségek díjtípus szerint (2024 USA)
▾
| Díjtípus | Tipikus tartomány | Megjegyzések |
|---|---|---|
| Kölcsönindítási díj | a hitel 0,5–1,5 százaléka | Hitelezői kompenzáció; átruházható |
| Kedvezménypontok | A kölcsön 1%-a pontonként | Opcionális árfolyam-levásárlás; 400 000 dollár/pont 400 000 dolláros kölcsön esetén |
| Értékelési díj | 350-700 dollár | Az ingatlan értékének ellenőrzéséhez szükséges |
| Cím keresése | 150-400 dollár | Ellenőrzi a tulajdonjogot és a zálogjog előzményeit |
| Címbiztosítás (kölcsönadó) | 500–1500 dollár | Megvédi a hitelezőt; a legtöbb hitelnél szükséges |
| Ügyvédi / Elszámolási díj | 500–1500 dollár | Kötelező ügyvédi záró állapotokban |
| Felvételi díjak | 50-250 dollár | Megyei/városi díj a dokumentumok rögzítésére |
| Hiteljelentés | 25-50 dollár | A hitelező három-egyesítési hiteljelentést készít |
| Előre fizetett kamat | Változó | Kamat zárástól az első fizetési határidőig |
| Teljes tipikus tartomány | A hitel 2-5%-a | 8000–20 000 dollár 400 000 dolláros kölcsönből |
Frequently Asked Questions
▾
Melyek a tipikus refinanszírozási zárási költségek az Egyesült Államokban?
A refinanszírozási zárási költségek az Egyesült Államokban jellemzően a hitelösszeg 2%-a és 6%-a között mozognak. 400 000 dolláros kölcsön esetén 8000–24 000 dollár zárási költséget kell fizetnie. A legnagyobb sorok általában a következők: hitelfelvételi díj (a kölcsön összegének 0,5–1,5%-a), tulajdonjog-biztosítás (700–2500 USD), értékbecslés (350–700 USD), jogcímkeresés (200–400 USD), ügyvédi vagy elszámolói díjak (500–1500 USD), felvételi díjak (50–2 pont vásárlás esetén). Egyes hitelezők „bezárási költségű” refinanszírozást hirdetnek, amelyek a költségeket valójában valamivel magasabb kamatlábba teszik, ahelyett, hogy megszüntetnék őket.
Állítsam vissza az új 30 éves kölcsönre, vagy egyeztessem meg a hátralévő futamidővel?
Ez az egyik legfontosabb döntés a refinanszírozásban. Az új 30 éves kölcsön visszaállítása a lehető legalacsonyabb havi törlesztőrészletet nyújtja, de éveket ad vissza az adósságához. Például, ha a jelenlegi jelzáloghiteléből 22 év van hátra, és új 30 éves kölcsönre refinanszíroz, akkor 8 évvel meghosszabbítja a kifizetési dátumot – ezalatt további kamatot fizet még az alacsonyabb kamattal is. A fennmaradó futamidő megfeleltetése (22 éves jelzáloghitelre történő refinanszírozás) megtartja az eredeti kifizetési ütemtervet, és minimálisra csökkenti a teljes fizetett kamatot, de magasabb havi törlesztést eredményez, mint egy 30 éves refi. A megfelelő választás az Ön pénzforgalmi igényeitől és hosszú távú pénzügyi céljaitól függ.
Az 1%-os kamatcsökkentési szabály megbízható útmutató a refinanszírozáshoz?
Az „egy százalékos szabály” (refinanszírozás, ha a kamatláb legalább 1%-kal csökken) túlzott leegyszerűsítés, amely elszalasztott lehetőségekhez és szükségtelen refinanszírozáshoz is vezethet. Magas hitelegyenleg (800 000 USD) mellett akár 0,375%-os kamatcsökkenés is elegendő havi megtakarítást jelenthet ahhoz, hogy 2-3 éven belül szerény zárási költségeket indokoljon. Alacsony egyenlegnél (100 000 USD) még a 2%-os kamatcsökkenés is csak 85 USD/hó megtakarítást eredményezhet, szemben 5000 USD záróköltséggel, ami 59 hónapot igényel a megtérüléshez. Mindig számítsa ki a konkrét fedezeti arányt, ahelyett, hogy az ökölszabályokra hagyatkozna.
Hogyan befolyásolja a refinanszírozás a jelzáloghitel-kamat levonásomat?
Ha tételesen sorolja fel a levonásokat a szövetségi adóbevallásában, az alacsonyabb kamattal történő refinanszírozás csökkenti jelzáloghitel-kamatkiadásait, ami csökkentheti a tételes levonást, és kissé növelheti adóköteles jövedelmét. A Tax Cuts and Jobs Act (2017) értelmében a szokásos levonás jelentősen megnőtt (2024-ben 14 600 USD egyedülálló / 29 200 USD házas bejelentések együttesen 2024-ben), ami azt jelenti, hogy kevesebb a lakástulajdonos tételesen. Azok számára, akik részleteznek, az éves jelzáloghitel-kamat minden 1000 dolláros csökkenése körülbelül 220–370 dollárba kerül a levonási érték elvesztésével (a határadó-sávtól függően). Ezt vegye figyelembe a nettó megtakarítási számításba, hogy teljes adózás utáni képet kapjon.
Mi az a „költségmentes” refinanszírozás, és mikor van értelme?
A zárási költség nélküli refinanszírozás azt jelenti, hogy a hitelező fedezi a zárási költségeit valamivel magasabb kamatért cserébe – jellemzően 0,25–0,375%-kal magasabb, mint a költségviselő kölcsön piaci kamata. A fedezeti elemzés alapvetően megváltozik: mivel nem fizetett előzetes költséget, azonnal elkezd pénzt takarítani (ha az új árfolyam még mindig alacsonyabb, mint a régi), és nincs megtérülési kockázat. A költségmentes visszafizetések akkor a legértelmesebbek, ha: 2–3 éven belül újra eladni vagy újrafinanszírozni tervezi; nincs elegendő készpénze a zárási költségekhez; vagy a kamatlábak csökkennek, és Ön többszöri refinanszírozásra számít (minden alkalommal költség nélkül).
Beszámíthatom a zárási költségeket az új hitelbe?
Igen, a legtöbb refinanszírozási tranzakcióban a zárási költségeket hozzáadhatja az új hitelegyenleghez, ahelyett, hogy saját zsebből fizetné azokat, mindaddig, amíg az ebből eredő hitel-érték arány (LTV) nem haladja meg a hitelezői limiteket (általában 80% egy hagyományos, PMI nélküli refi esetében). A költségek a kölcsönbe való bevonása azt jelenti, hogy nem fizet készpénzt a záráskor, de ezeket a költségeket 30 éven keresztül a jelzáloghitel kamattal finanszírozza. Példa: 8000 USD 30 éven keresztül 7%-kal finanszírozott költségek körülbelül havi 53 USD-t adnak hozzá a kifizetéshez – így nettó havi megtakarítása 53 USD-val csökken az előzetesen fizetett költségekhez képest. A megtérülési idővonal nem ugyanúgy érvényes, de a finanszírozott költségek csökkentik a nettó hasznot.
Miben különbözik a készpénzes refinanszírozás a kamatláb és lejáratú refinanszírozástól?
A kamatozású és lejáratú refinanszírozás egyszerűen lecseréli a meglévő jelzáloghitelét egy újra, jobb feltételekkel (alacsonyabb kamatozású, eltérő amortizációs időszak), anélkül, hogy a tőkeegyenleget lényegesen megváltoztatná. A készpénzes refinanszírozás a jelzáloghitelét egy nagyobb kölcsönre váltja, az új hitel és a régi egyenleg közötti különbséget készpénzben fizetik ki Önnek – lehetővé téve lakástőkéhez való hozzáférést. A készpénzfelvételi refi-ek általában valamivel magasabb kamatlábakat (0,25–0,75%-kal magasabb kamatlábat és futamidőt) és szigorúbb LTV-korlátokat (maximum 80% LTV a hagyományos kölcsönöknél, 85% FHA-nál) tartalmaznak. A cash-out refi fedezeti elemzésének értékelnie kell a kihelyezett bevételek megtérülését, valamint a magasabb kamatláb és a megemelt havi fizetés költségeit.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !Az új kifizetés és a jelenlegi kifizetés összehasonlítása a hátralévő évek elszámolása nélkül – ha a futamidőt 30 évre való visszaállítással meghosszabbítja, a megtakarítás egy része az egyenleg kinyújtásából származik, nem csak az alacsonyabb kamatból.
- !Figyelmen kívül hagyva a zárási költségekhez felhasznált készpénz alternatív költségét – 10 000 dollár zárási költségként fizetett 500 dollár/év bevételt jelenthetett volna egy magas hozamú megtakarítási számlán, csökkentve ezzel a tényleges havi megtakarítást.
- !A teljes fizetés (P&I + letét) használata a fizetések összehasonlítására a P&I helyett – a letéti állomány a refinanszírozástól függetlenül változik, és elfedheti a valódi megtakarítást.
- !Nem számolva azzal, hogy a hátralévő kölcsön futamideje hogyan befolyásolja a megtérülést – ha már csak 8 év van hátra jelenlegi jelzáloghiteléből, a 30 éves visszafizetés drámaian meghosszabbítja a kifizetést, és akár alacsonyabb kamat mellett is többe kerülhet a teljes kamatban.
- !Ha kizárólag a megtérülési időszak alapján dönt, anélkül, hogy figyelembe venné a bennmaradás tényleges valószínűségét – a 24 hónapos megtérülés semmit sem jelent, ha valószínűleg 18 hónapon belül eladja.
Pro Tip
A kamatvásárlás során legalább 3 hitelezőtől kérjen hitelbecslést (LE-t) ugyanazon a napon (mivel a kamatlábak naponta változnak). Hasonlítsa össze a teljes zárási költséget és a THM-t, ne csak a kamatlábat – egy hitelező, aki valamivel magasabb kamatlábat kínál kezdeményezési díj nélkül, összességében kevesebbe kerülhet, mint egy alacsonyabb kamattal, de 1,5 ponttal az indulási díjjal. A THM már tartalmaz néhány költség-összehasonlítást, így hasznos előzetes szűrő.
Did you know?
Az Egyesült Államokban 2020 és 2021 között történelmi jelentőségű refinanszírozási felfutás volt tapasztalható, amikor a jelzáloghitelek kamatai minden idők mélypontjára estek, átlagosan 2,65–3,0%-ra a 30 éves lejáratú fix kölcsönök esetében (Freddie Mac mérése szerint). Lakástulajdonosok milliói refinanszíroztak, és a Mortgage Bankers Association jelentése szerint csak 2020-ban több mint 4 billió dollárnyi refinanszírozási forrásból indultak ki. Azok a lakástulajdonosok, akik 3% alatti kamatlábat zártak le, most egy erőteljes „arany bilincs” kezében van, ami rendkívül költségessé teszi a költözést vagy a 6–7%-os kamattal történő refinanszírozást – ezt a jelenséget a közgazdászok „bezárási effektusnak” nevezik, amely hozzájárult ahhoz, hogy 2022–2024-ben történelmileg alacsony lakásállomány alakult ki.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Ratings & comments
Szerezzen heti matematikai tippeket
Csatlakozzon 12 000+ feliratkozóhoz, akik minden héten kapnak tippeket a számológéphez.