What is Mortgage Offset Account Calculator Australia?
▾
A jelzálog-beszámítási számla egy lakáshitelhez kapcsolódó tranzakciós bankszámla, amelyen a beszámítási számla egyenlege a kamatszámításhoz használt tőke csökkentésére szolgál. Ha 500 000 dolláros lakáshitele van, és 100 000 dollár 100%-os ellentételezésű számlán van, a bank úgy számítja ki a kamatot, mintha a kölcsön egyenlege 400 000 dollár lenne – így a jelzáloghitelével megegyező kamatláb kamat takarít meg a kompenzációs összeg után. A többlettörlesztéssel ellentétben az ellentételezési számlán lévő pénz továbbra is teljes mértékben hozzáférhető marad: bármikor felveheti, így az ellenszámla az egyik leghatékonyabb eszköz az adósság és a likviditás egyidejű kezelésére. A 100%-os ellentételezésű számla a kapcsolt betét teljes összegét, dollárt dollárért ellensúlyozza a hitel egyenlegével. Egyes hitelezők részleges beszámítási számlákat kínálnak, amelyek csak a betét egy részét (pl. 40%) ellensúlyozzák, és amelyek kevésbé hatékonyak. Az ellentételezési számlán lévő kamatmegtakarítások egyenértékűek az ellentételezési egyenleg utáni hitelkamat megszerzésével – és ezek a megtakarítások adómentesek a tulajdonos lakáshitel-felvevők számára, ellentétben a szokásos megtakarítási számlán megkeresett kamattal, amely értékelhető jövedelem. Ez különösen hatékonysá teszi az ellentételezési számlákat a magasabb adósávba tartozó, magas jövedelmű hitelfelvevők számára. Az ellentételezési számla és az újrafelvételi lehetőség közötti különbség kritikus: az újrahívási lehetőséghez először extra törlesztésre van szükség, majd szükség esetén újra kell rajzolni – az újrahívási lehetőségből való kilépés csökkenti a vegyes célú kölcsön kamatlevonási igényének lehetőségét. Az ellentételezési számlával a pénz soha nem járul hozzá a kölcsönhöz, megőrizve a levonhatóságot, ha a hitel célja később megváltozik. Sok hitelfelvevő több kompenzációs számlát vezet különböző megtakarítási célokra – sürgősségi alap, üdülési megtakarítás, felújítási költségvetés –, amelyek mindegyike egy hitelhez kapcsolódik, és mindegyik csökkenti a kamatot.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Képlet
▾
Napi kamat = (Kölcsönegyenleg - Ellentételezési egyenleg) × Éves kamatláb / 365; Havi kamatmegtakarítás = ellentételezési egyenleg × éves kamatláb / 12; Éves kamatmegtakarítás = ellentételezési egyenleg × hitel kamatlábVariable Legend
▾
| Szimbólum | Név | Egység | Leírás |
|---|---|---|---|
| loanBalance | Kiváló igazgató tovább | — | A kapcsolt lakáshitel fennálló tőkeösszege, amely kulcsfontosságú paraméter az ausztráliai ellentételezési számla számításában, amely közvetlenül befolyásolja a végeredményt |
| offsetBalance | A tartott összeg | — | Az adott napon az ellentételezési számlán tartott összeg |
| netLoanBalance | Hitelegyenleg mínusz | — | Hitelegyenleg mínusz beszámított egyenleg – az az összeg, amelyre kamatot számítanak fel |
| interestRate | Éves kamatláb | — | A lakáshitel éves kamata, amely kulcsfontosságú paraméter az ausztráliai ellentételezési számla számításában, amely közvetlenül befolyásolja a végeredményt |
| dailyInterestSaving | Eltolási egyenleg × | — | Beszámítási egyenleg × éves kamatláb / 365, amely kulcsfontosságú paraméter az ausztráliai ellentételezési számla számításában, amely közvetlenül befolyásolja a végső kiszámított eredményt |
How to Mortgage Offset Account Calculator Australia
▾
- 1Kapcsolja össze az ellentételezési számlát a lakáshitelével – a legtöbb változó kamatozású hitel és néhány fix hitel is kínálja ezt a funkciót.
- 2Fizesse be fizetését és esetleges megtakarításait az ellentételezési számlára, ne pedig külön bankszámlára.
- 3A bank a nettó hitelegyenlegre (hiteltartozás mínusz ellentételezés) minden nap számítja a napi kamatát.
- 4A kamatterheket minden hónapban le kell csökkenteni az ellentételezési egyenlegnek megfelelő összeggel, szorozva a napi kamattal.
- 5Az előírt minimális törlesztőrészletek változatlanok maradnak, de minden törlesztés nagyobb része csökkenti a tőkét (mivel kevesebbet emészt fel a kamat).
- 6A kölcsönt gyorsabban fizetik ki, további formális hozzájárulások nélkül – egyszerűen a beszámítással.
- 7Vegyen ki pénzt az ellentételezésből, ha szükséges megélhetési kiadásokhoz, vészhelyzetekhez vagy vásárlásokhoz – az ellentételezési egyenleg naponta módosul.
Worked Examples
▾
400 000 dollár után számolnak fel kamatot, nem 500 000 dollárt – így évente 6 000 dollárt takarítanak meg költség nélkül
Egyenleg 100 000 USD × 6% = 6 000 USD éves kamatmegtakarítás. Erre a megtakarításra nem kell adót fizetni (a megtakarítási számlával ellentétben).
Az ellentételezési számla egyenértékű 6%-os adó nélküli bevétellel – ez jobb, mint egy 5,5%-os megtakarítási számla 37%-os határkulcs mellett
Beszámítás: 80 000 USD × 6% = 4 800 USD megtakarítás (adómentes). Megtakarítás: 80 000 USD × 5,5% × 63% adózás után = 2772 USD. Évente 2028 dollárral jobb ellentételezés.
A havi átlagos kompenzációs egyenleg (megérkezik a fizetés, a kiadások lehívása) mozgatja a napi kamatmegtakarítást
Átlagos 15 000 USD offset × 6% = 900 USD/év megtakarítás. 25 éves futamidőn keresztül ez felgyorsítja a megtérülést és jelentős teljes kamatot takarít meg.
Sok hitelező engedélyez 1-10 ellentételezési számlát; az összes egyenleg a kölcsön csökkentésére
63 000 USD × 6% = 3 780 USD/év megtakarítás mindhárom számlán együtt.
Real-World Applications
▾
Egy lakástulajdonos, aki a fizetését egy jelzáloghitel-elszámolási számlára helyezi el, hogy csökkentse a napi kamatokat, és évekkel korábban kifizesse a kölcsönét. Ezt az alkalmazást általában olyan szakemberek használják, akiknek pontos kvantitatív elemzésre van szükségük a döntéshozatal, a költségvetés-tervezés és a stratégiai tervezés támogatására saját területükön.
Egy magas jövedelmű ember, aki összehasonlítja az ellentételezési számla és a lekötött betét adózás utáni bevallását, hogy meghatározza, hol helyezze el a felesleges készpénzt. Az iparági szakemberek erre a számításra támaszkodnak a teljesítmény összehasonlítása, az alternatívák összehasonlítása, valamint a megállapított szabványok és szabályozási követelmények betartása érdekében.
Egy ingatlanbefektető, aki eldönti, hogy beszámítási számlát vagy újrarajzolási lehetőséget használ-e befektetési kölcsönéhez, figyelembe véve a levonhatósági következményeket. Tudományos kutatók és hallgatók ezt a számítást elméleti modellek validálására, tanfolyami feladatok elvégzésére és a mögöttes matematikai alapelvek mélyebb megértésére használják.
Egy házaspár több összekapcsolt kompenzációs számlát használ az üdülési megtakarítások, a sürgősségi alapok és a felújítási megtakarítások elkülönített nyomon követésére, miközben mindezt csökkenti a jelzáloghitel-kamatok.
Jelzáloghitel-bróker, amely megmutatja az ügyfélnek, hogy mennyivel gyorsabban törlesztik lakáshitelét teljes bérkompenzáció mellett a normál tőke- és kamathitelhez képest. Ezt az alkalmazást általában olyan szakemberek használják, akiknek pontos kvantitatív elemzésre van szükségük a döntéshozatal, a költségvetés-tervezés és a stratégiai tervezés támogatására saját területükön.
Special Cases
▾
Befektetési célú ingatlan és az ellentételezés
A befektetési célú ingatlanok esetében az ellentételezési számla csökkenti a levonható kamatköltséget. Míg a készpénzmegtakarítás valós, a csökkentett levonás növeli az adóköteles jövedelmet. A magas jövedelmű befektetőknek modellezniük kell, hogy a beruházási hitel beszámításából származó adózott megtakarítások meghaladják-e az adólevonások csökkenését.
Szennyezési kockázat vegyes kölcsönök esetén
Ha egy lakáshitel újrahúzását magánköltség finanszírozására használja, és később az ingatlant befektetéssé alakítja, a magáncélú újrarajzolási rész beszennyezi a kölcsönt – ennek a résznek a kamata nem vonható le. Az ellentételezéses számla ezt elkerüli, mert a pénz soha nem kerül be a kölcsönbe, megőrzi az eredeti hitelcélt és a teljes levonhatóságot.
Rögzített árfolyam-eltolódási korlátozások
A legtöbb fix kamatozású lakáshitel nem kínál 100%-os beszámítási számlát. Egyes hitelezők részleges beszámítást kínálnak a rögzített kölcsönökre. Ha a hitele teljesen lekötött, fontolja meg a többletforrások magas kamatozású megtakarítási számlán tartását a fix időszak lejártáig, majd hozzon létre megfelelő ellentételezési számlát.
Áthidaló kölcsönök és beszámítás
Az áthidaló kölcsönök (amelyeket új ingatlan vásárlására használnak a meglévő eladása előtt) gyakran rendelkeznek ellensúlyozó számla funkcióval. A régi ingatlaneladásból származó bevételek beszámítják az ellentételezést, drámaian csökkentve az áthidaló időszak csúcskamatát, amely rövid távú magas kamatláb is lehet.
Ausztrália Offset Számla hivatkozási adatai
▾
| Offset Egyenleg | kölcsönkamat 6% | Éves kamatmegtakarítás | Adózás utáni egyenértékű megtakarítási ráta (37%-os adó) |
|---|---|---|---|
| 20 000 dollár | 6% | 1200 dollár | 9,52% |
| 50 000 dollár | 6% | 3000 dollár | 9,52% |
| 100 000 dollár | 6% | 6000 dollár | 9,52% |
| 200 000 dollár | 6% | 12 000 dollár | 9,52% |
| 500 000 dollár | 6% | 30 000 dollár | 9,52% |
Frequently Asked Questions
▾
Mi a különbség az ellentételezési számla és az újrarajzolási lehetőség között?
Az újrahívási lehetőség lehetővé teszi a kölcsönhöz már teljesített extra törlesztések újrahívását. Az ellentételezési számla egy külön tranzakciós számla – pénz soha nem kerül be a kölcsönbe. A befektetési célú ingatlanok esetében a pénzeszközök beszámításban tartása (nem pedig az újrarajzolás) megőrzi a hitel befektetési célját, védi a kamatlevonást a felhasználás módosulása esetén.
A beszámított megtakarítások adókötelesek?
Nem. Az ellentételezési számláról származó kamatmegtakarítás nem értékelhető jövedelem – egyszerűen kevesebb kamatot fizet, nem pedig befektetési bevételhez jut. Ez jelentős előny a megtakarítási számlákkal szemben, ahol a megkeresett kamat az Ön határkulcsával adóztatható. Ez fontos szempont az ausztráliai ellentételezési számlaszámítások gyakorlati alkalmazásakor. A válasz a konkrét bemeneti értékektől és a számítás alkalmazásának környezetétől függ.
Minden lakáshitel kínál ellentételezési számlát?
Nem. Az ellentételezési számlák jellemzően változó kamatozású lakáshiteleknél állnak rendelkezésre. Egyes fix kamatozású hitelek nem, vagy csak részleges beszámítást kínálnak. Az alap (nem sallangszerű) változó kamatozású kölcsönök szintén nem tartalmazhatnak ellentételezési számlát, bár ezek kompenzációjaként alacsonyabb kamatlábakat kínálnak. Ez fontos szempont az ausztráliai ellentételezési számlaszámítások gyakorlati alkalmazásakor.
Használhatók-e ellentételezési számlák a beruházási hiteleknél?
Igen, de körültekintő kezelés szükséges. A befektetési hitel beszámítása csökkenti a levonható kamatot – a kamatmegtakarítás pénzbeli juttatás, de a hitel kamatlevonása is csökken. A legtöbb befektető számára a befektetési kölcsönök újrahúzása bonyolultabb lehet, mint egy ellentételezési számla az adólevonási jog folyamatos kezeléséhez.
Az ellentételezési számla kamatozik?
Nem. Az ellentételezési számlák nem kamatoznak – ehelyett az egyenleget a kapcsolt kölcsön után felszámított kamat csökkentésére használják fel. Az effektív hozam megegyezik a hitelkamattal, amely jellemzően magasabb a betéti megtakarítási kamatoknál, így a legtöbb piaci viszonyok között pénzügyileg is jobb. Ez fontos szempont az ausztráliai ellentételezési számlaszámítások gyakorlati alkalmazásakor.
Lehet több ellentételezési számlám egy hitelnél?
Igen, sok hitelező engedélyez több ellentételezési számlát (néha akár 10-et is), amelyek egyetlen kölcsönhöz kapcsolódnak. A kölcsön napi kamatának kiszámításakor az összes egyenleget összesítjük. Ez lehetővé teszi, hogy a megtakarításokat különböző célokra csoportosítsa, miközben mindegyik részesül az offset hatásból. Ez fontos szempont az ausztráliai ellentételezési számlaszámítások gyakorlati alkalmazásakor. A válasz a konkrét bemeneti értékektől és a számítás alkalmazásának környezetétől függ.
Mi történik az ellentételezéssel, ha hitelezőt váltok?
Ha új hitelezőhöz refinanszíroz, egyszerűen áthelyezi az ellentételezési számla pénzét az új ellentételezési számlára. Nincs pénzveszteség – ellentétben az újrarajzolási lehetőséggel, ahol a folyamat bonyolultabb lehet. Az ellentételezett számlaegyenleg mindig elérhető, és refinanszírozás esetén átutalható.
A beszámított számlán lévő betét államilag garantált?
Igen. Az ellentételezési számlán lévő betéteket az ausztrál kormány pénzügyi követelési rendszere (FCS) védi számlatulajdonosonként és ADI-nként 250 000 USD-ig (Authorised Deposit-Taking Institution). Ez ugyanolyan védelem, mint egy normál bankbetét. Ez fontos szempont az ausztráliai ellentételezési számlaszámítások gyakorlati alkalmazásakor. A válasz a konkrét bemeneti értékektől és a számítás alkalmazásának környezetétől függ.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !Fizetés tranzakciós számlán tartása, nem kapcsolt beszámítási számlán, elmulasztva a napi kamatcsökkentést a fizetés napja és a kiadások közötti időszakban.
- !Alacsonyabb kamatozású, de ellentételezés nélküli alaphitel választása, amikor a valamivel magasabb kamattal történő kompenzációs megtakarítás összességében jobb eredményt hozna.
- !A később befektetési célú ingatlantá váló lakáshitel átrajzolása, vegyes célú, nehezen kezelhető, levonási célú hitel létrehozása.
- !Nem használ több ellentételezési számlát a megtakarítási célok elkülönítésére – a pénzt külön megtakarítási számlán hagyja, ahol adóköteles kamatot keres.
- !Feltételezve, hogy a fix kamatozású kölcsönök ugyanolyan beszámítási funkcióval rendelkeznek, mint a változó kamatozású hitelek – sok fix kamatozású termék korlátozza vagy megszünteti a beszámítást.
- !Nem kell összehasonlítani az ellentételezési számláról származó tényleges hozamot (amely a kölcsön kamatlábának felel meg, adómentesen) a kezelt alap vagy más befektetési hozamokkal, amikor eldönti, hol helyezze el a felesleges készpénzt.
Pro Tip
Ha többletpénze van egy megtakarítási számlán, és adóköteles kamatot keres, fontolja meg inkább a jelzáloghitel-számla áthelyezését. 6%-os jelzáloghitel- és 37%-os marginális adókulcs mellett a tényleges hozam egy ellentételezési számlán 9,52%-os megtakarítási számlán való bevételnek felel meg.
Did you know?
Az ellentételezési számlák viszonylag egyedülállóak Ausztráliában, Új-Zélandon és az Egyesült Királyságban. A koncepció az 1990-es évek elején jelent meg Ausztráliában, és az ausztrál lakáshitelezés alapfelszereltségévé vált, és ma már több millió ausztrál használja a beszámított számlákat elsődleges megtakarítási eszközként.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Tovább →Szerezzen heti matematikai tippeket
Csatlakozzon 12 000+ feliratkozóhoz, akik minden héten kapnak tippeket a számológéphez.