What is Rental Property Deductions Australia?
▾
A bérleményből származó levonások olyan kiadások, amelyeket az ausztrál ingatlanbefektetők bérbeadásból származó bevételeik ellenében követelhetnek adóköteles jövedelmük csökkentése érdekében. Az Ausztrál Adóhivatal két tág levonási kategóriát tesz lehetővé: a költség felmerülésének évében igényelhető (azonnal levonható), valamint az idővel amortizálódó, mivel tőke jellegű. Azonnal levonható költségek közé tartoznak a bérlők hirdetései, önkormányzati díjak és vízdíjak, az ingatlan és a tartalom biztosítási díjai, a bérlemény megszerzésére vagy javítására fordított beruházási hitel kamatai, ingatlankezelési díjak és bérbeadási jutalékok, telekadó, javítások és karbantartások (amelyek az ingatlan eredeti állapotát helyreállítják, de nem javítják), szervezeti társasági díjak, irodaszerek és postaköltségek bérbeadáshoz kapcsolódó ügyintézéshez, bérbeadáshoz és bérbeadáshoz. A tőkekiadásokat idővel amortizálni kell. A jövedelemadó-megállapításról szóló törvény 40. fejezete a berendezésekre és berendezésekre vonatkozik – olyan készülékekre, mint a mosogatógépek, légkondicionálók, melegvíz-rendszerek és szőnyegek, amelyek élettartama korlátozott, és értékük évente csökken. A 43. ágazat az épületek és szerkezeti fejlesztések építési költségeit fedezi, amelyek 40 éven keresztül évi 2,5%-kal vonhatók le az 1987. szeptember 16. után épült lakóingatlanok esetében. 2017. július 1-től csak az új ingatlanok új tulajdonosai igényelhetnek 40. ágazati értékcsökkenést a korábban használt eszközökre – a használt eszközök a későbbi tulajdonosok által már nem amortizálhatók. Az újonnan vásárolt ingatlanokra vonatkozó 43-as és 40-es ági követelések alátámasztásához általában mennyiségfelmérő amortizációs ütemterve szükséges. Negatív tőkeáttételről akkor beszélünk, ha a teljes bérleti díj levonás meghaladja a bérleti díjból származó bevételt, ami nettó bérleti veszteséget eredményez, amely ellensúlyozhatja az egyéb bevételeket, például a béreket.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Képlet
▾
Nettó bérleti díjból származó bevétel = bruttó bérleti díj – azonnal levonható költségek – 40. ágazat Amortizáció – 43. ágazat Építési támogatás; Nettó bérleti veszteség (negatív tőkeáttétel) = max(0, levonások – bruttó bérleti bevétel)Variable Legend
▾
| Szimbólum | Név | Egység | Leírás |
|---|---|---|---|
| rentalIncome | Teljes bérleti díj | — | A pénzügyi év során a bérlőktől kapott teljes bérleti díj, amely kulcsfontosságú paraméter az ausztráliai bérleti díj levonások kiszámításában, és közvetlenül befolyásolja a végeredményt |
| interestExpense | Felszámított kamat | — | A befektetési célú ingatlankölcsönre felszámított kamat, amely kulcsfontosságú paraméter az ausztráliai bérleti díj levonások kiszámításában, és közvetlenül befolyásolja a végeredményt |
| managementFees | Ingatlankezelési díjak | — | Ingatlankezelési díjak és bérbeadási jutalékok, amely kulcsfontosságú paraméter az ausztrál bérleti levonások kiszámításában, és közvetlenül befolyásolja a végeredményt |
How to Rental Property Deductions Australia
▾
- 1Gyűjtse össze a pénzügyi év során kapott összes bérleti bevételt, beleértve a bérleti díjat, a megtartott kötvényösszegeket és a biztosítási bevételeket.
- 2Azonosítsa és összesítse az azonnal levonható költségeket: kamatok, díjak, biztosítás, kezelési díjak, javítások, reklámozás és egyéb, az év során fizetett készpénzes kiadások.
- 3Szerezze be a mennyiségfelmérő értékcsökkenési ütemtervét az ingatlanra vonatkozóan, amely tartalmazza az összes, a 40. osztályba tartozó (gépek és berendezések) tételt, azok tényleges élettartamával és értékcsökkenési összegével együtt.
- 4Ha az ingatlan 1987. szeptember 16-a után épült, hozzá kell adni az éves 43-as építési támogatást a minősített építési költségek 2,5%-ával.
- 5Adja össze az összes levonást, és vonja le a bruttó bérleti díjból a nettó bérleti díjbevétel vagy veszteség kiszámításához.
- 6Ha nettó bérleti veszteség keletkezik, azt az egyéb értékelhető bevételekkel (negatív tőkeáttétellel) kell csökkenteni, hogy csökkentsék a teljes adóköteles bevételt.
- 7Az összes bérbeadásból származó bevételt és levonást jelentse az egyéni jövedelemadó-bevallás bérbeadási ütemtervében.
Worked Examples
▾
A pozitív beállítottságú ingatlanok növelik az adóköteles bevételt
26 000 USD - (14 000 USD + 2 000 USD + 1 200 USD + 2 340 USD + 800 USD + 3 500 USD) = 26 000 USD - 23 840 USD = 2 160 USD nettó jövedelem.
A nettó bérleti díjból származó veszteség ellensúlyozza a bérek adóköteles jövedelmét, ami potenciálisan adó-visszatérítést eredményez
22 000 USD - 34 000 USD = -12 000 USD nettó bérleti veszteség. 37%-os határkulcs mellett adómegtakarítás = 4440 USD.
A 43-as ágra vonatkozó juttatás az építés dátumától, nem a vásárlástól indul – a régebbi ingatlanoknak kevesebb évük van hátra
220 000 USD × 2,5% = 5 500 USD/év. Ez az építkezéstől számított 40 évig tart.
Csökkenő érték arány = 200% ÷ effektív élettartam
Csökkenő érték aránya = 200% ÷ 10 = 20%. 1. év levonása = 3500 USD × 20% = 700 USD.
Real-World Applications
▾
Egy befektető, aki kiszámítja a tervezett befektetési ingatlanvásárlás várható adózás utáni cash flow-ját, beleértve az összes levonható költséget. Ezt az alkalmazást gyakran használják olyan szakemberek, akiknek pontos kvantitatív elemzésre van szükségük a döntéshozatal, a költségvetés és a stratégiai tervezés támogatására saját területükön.
Az ingatlantulajdonos éves adóbevallási bérleti ütemtervét készíti el a levonható költségek teljes listájával. Az iparági szakemberek erre a számításra támaszkodnak a teljesítmény összehasonlítása, az alternatívák összehasonlítása, valamint a megállapított szabványok és szabályozási követelmények betartása érdekében.
Egy új tulajdonos határozza meg, hogy a vásárlás utáni kezdeti javítási költségek azonnal levonhatónak minősülnek-e, vagy aktiválni kell őket. A tudományos kutatók és hallgatók ezt a számítást elméleti modellek validálására, tanfolyami feladatok elvégzésére és a mögöttes matematikai alapelvek mélyebb megértésére használják.
Egy könyvelő, aki az éves értékcsökkenési követelést számítja ki az ügyfél befektetési célú ingatlanára vonatkozó mennyiségfelmérő jelentéséből. A pénzügyi elemzők és tervezők beépítik ezt a számítást a munkafolyamatba, hogy pontos előrejelzéseket készítsenek, értékeljék a kockázati forgatókönyveket, és adatközpontú ajánlásokat nyújtsanak be az érdekelt feleknek.
Egy ingatlanbefektető összehasonlítja a negatív tőkeáttétel adózás utáni költségeit különböző jövedelemadó-sávokban. Ezt az alkalmazást gyakran használják olyan szakemberek, akiknek pontos kvantitatív elemzésre van szükségük a döntéshozatal, a költségvetés-tervezés és a stratégiai tervezés támogatására saját területükön.
Special Cases
▾
Előre fizetett költségek
A 12 hónapos vagy annál rövidebb időszakot lefedő előre fizetett kiadások, amelyek a következő bevételi év vége előtt érnek véget, azonnal levonhatók. Például a tulajdonosi biztosítás 12 havi előrefizetése júniusban teljes mértékben levonható abban a pénzügyi évben.
Vegyes használatú ingatlan (nyaraló)
Ha bizonyos időszakokra személyesen használja az ingatlant, másoknak pedig bérbe adja, meg kell osztania a levonásokat a magáncélú és a jövedelemtermelő használat között. Csak a bérbe adott (vagy ténylegesen bérelhető) idő aránya generál levonható költségeket.
Első javítások vásárláskor
Az újonnan szerzett ingatlan bérbeadásra alkalmas állapotba hozása érdekében végzett javítások kezdeti javításnak minősülnek, és tőkének minősülnek – időbeli értékcsökkenést, nem pedig azonnali levonást kell végezni. Ez egy gyakori csapda az új ingatlanok befektetői számára.
Hitelfelvételi költségek Spread
A kölcsön alapítási díjai, a jelzálog-nyilvántartási díjak, a jelzálog bélyegilletéke és az LMI (befektetési célú ingatlanok esetében) hitelfelvételi költségek. Levonhatók a kölcsön futamideje vagy 5 év közül a rövidebbik időszak alatt, lineáris alapon, nem azonnal.
Ausztrália bérleti levonásainak referenciaadatai
▾
| Költség típusa | Levonhatóság | Osztály/Kategória |
|---|---|---|
| Hitelkamat | Azonnal | szakasz 8-1 |
| Tanácsi/vízdíjak | Azonnal | szakasz 8-1 |
| Ingatlankezelési díjak | Azonnal | szakasz 8-1 |
| Javítások (nem fejlesztések) | Azonnal | szakasz 8-1 |
| Épületépítési költségek | 2,5%/év 40 év felett | 43. osztály |
| Készülékek és szőnyegek | Értékcsökkenés a tényleges élettartam alatt | 40. osztály |
| LMI beruházási hitelről | 5 éves elterjedtség | Hitelfelvételi költségek |
Frequently Asked Questions
▾
Mi a különbség a javítás és a javítás között?
A javítás az ingatlan eredeti állapotát helyreállítja anélkül, hogy javítana rajta – például egy törött kerítés kijavítása vagy a szivárgó tető foltozása. A fejlesztés az ingatlant az eredeti állapoton felül javítja, és tőkekiadás, amelyet le kell írni, nem pedig azonnal le kell vonni. A gyakorlatban ez a koncepció központi szerepet játszik az ausztráliai bérleti díj levonásokban, mivel ez határozza meg a bemeneti változók közötti alapvető kapcsolatot.
A befektetési célú ingatlan vásárlására felvett kölcsön után igényelhetek kamatot?
Igen. A jövedelemtermelő ingatlan vásárlására felvett kölcsön kamata a felszámítás évében azonnal levonható. Ha azonban a kölcsönt bármilyen magáncélra használták fel (például üdülés finanszírozására), akkor csak a beruházásnak tulajdonítható rész vonható le. Ez fontos szempont az ausztráliai bérleti díj levonások gyakorlati alkalmazásakor. A válasz a konkrét bemeneti értékektől és a számítás alkalmazásának környezetétől függ.
Használt ingatlanra továbbra is igényelhetek értékcsökkenést?
A 40. ágazat (gépek és berendezések) esetében csak a 2017. május 9. után telepített új eszközöket vagy az új ingatlanokban lévő eszközöket írják le a befektetők. A használt ingatlanban már meglévő használt eszközök nem értékcsökkentőek a későbbi tulajdonosok számára. A 43. részleg (építési kedvezmény) a korábbi tulajdontól függetlenül továbbra is elérhető. Ez fontos szempont az ausztráliai bérleti díj levonások gyakorlati alkalmazásakor.
Kell-e mennyiségfelmérő jelentés?
Törvényileg nem kötelező, de a befektetési célú ingatlanoknál erősen ajánlott a mennyiségvizsgálói jelentés, mert ez védhető, ATO-konform alapot ad a 40-es és a 43-as ági levonások igényléséhez. Enélkül az ATO megtagadhatja az Ön által nem igazolható összegekre vonatkozó követeléseket. Ez fontos szempont az ausztráliai bérleti díj levonások gyakorlati alkalmazásakor. A válasz a konkrét bemeneti értékektől és a számítás alkalmazásának környezetétől függ.
Igényelhetem-e az útiköltséget a bérlemény átvizsgálásához?
2017. július 1-jétől az egyéni befektetők számára már nem vonhatók le a lakóingatlanok átvizsgálásával, karbantartásával vagy bérleti díjának beszedésével kapcsolatos utazási költségek. Ezt a változtatást a koncesszióval való vélt visszaélések kezelésére vezették be. Ez fontos szempont az ausztráliai bérleti díj levonások gyakorlati alkalmazásakor. A válasz a konkrét bemeneti értékektől és a számítás alkalmazásának környezetétől függ.
Mi történik azokkal a bérleti veszteségekkel, amelyeket nem tudok azonnal felhasználni?
Ausztráliában a negatív besorolású ingatlanok bérleti veszteségei általában azonnal levonhatók az egyéb bevételekből (bérek stb.). Az ausztrál rezidens befektetők számára nincs halasztott veszteség mechanizmus – ellentétben néhány tengerentúli adórendszerrel. Ez fontos szempont az ausztráliai bérleti díj levonások gyakorlati alkalmazásakor. A válasz a konkrét bemeneti értékektől és a számítás alkalmazásának környezetétől függ.
Hogyan oszlanak meg a költségek, ha az ingatlannak csak egy része van a tulajdonomban?
A levonások a tulajdonosi kamat szerint oszlanak meg. Ha Ön egy közös tulajdonú befektetési célú ingatlan 50%-át birtokolja, akkor az összes költség 50%-át igényli, és az összes bevétel 50%-át bejelenti az egyéni adóbevallásában. A folyamat magában foglalja az alapul szolgáló képlet szisztematikus alkalmazását az adott bemenetekre. A számításban szereplő minden változó hozzájárul a végeredményhez, és az egyéni szerepük megértése segít a pontos alkalmazásban.
Kérhetek kamatot az üresedési időszak alatt?
Igen, feltéve, hogy valóban bérelni akarja az ingatlant, és az bérelhető. A bérlemények közötti rövid üresedési időszakok kamatai és egyéb tartási költségei továbbra is levonhatók. Ha azonban Ön személyesen használja az ingatlant egy üresedés ideje alatt, az abban az időszakban felmerülő költségek nem vonhatók le. Ez fontos szempont az ausztráliai bérleti díj levonások gyakorlati alkalmazásakor.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !A fejlesztések javításként történő állítása – a fejlesztéseket beruházásként kell értékcsökkenteni, nem pedig azonnal le kell vonni.
- !Elfelejti megosztani a költségeket a bérbeadás és a személyes használat között az esetenként magáncélú ingatlanok esetében.
- !A bérleményre történő utazás igénylése, amely 2017. július 1-je óta nem vonható le a lakóingatlan-befektetők számára.
- !Az 1987 után épült ingatlanokon a 43-as építési támogatásra néz, így több ezer dollár levonást nem igényeltek.
- !Vásárláskor nem kapnak mennyiségmérő jelentést, ami megnehezíti az értékcsökkenési igények megalapozását a következő években.
- !A magáncélra felhasznált hitelalapok kamatai levonása, nem csak a befektetési felhasználási rész.
Pro Tip
A befektetési célú ingatlan birtoklásának első évében mennyiségfelmérő jelentést készít. A tipikus 500–700 dolláros költség önmagában levonható az adóból, és a jelentés gyakran több ezer dolláros éves értékcsökkenési levonást tesz lehetővé, amelyet egyébként elmulasztana.
Did you know?
Az ATO becslése szerint évente több mint 2 millió ausztrál rendelkezik befektetési ingatlannal, és tart igényt bérleti levonásra, így ez az egyik legnagyobb adólevonási kategória Ausztráliában a teljes dollárérték alapján.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Tovább →Ratings & comments
Szerezzen heti matematikai tippeket
Csatlakozzon 12 000+ feliratkozóhoz, akik minden héten kapnak tippeket a számológéphez.