Section 8 Rent Calculator

A Section 8 Housing Choice Voucher Calculator megbecsüli a bérlő részesedését a bérleti díjból és a lakásügyi hatóság által fizetett támogatást a HUD Section 8 programjában, amely az Egyesült Államok legnagyobb szövetségi bérleti támogatási programja. A Lakásválasztási Utalvány program keretében a jogosult alacsony jövedelmű családok, idősek és fogyatékkal élők olyan utalványt kapnak, amely a magánlakáspiacon bérleti díjukat támogatja. Az alapelv az, hogy a bérlők korrigált havi jövedelmük hozzávetőleg 30 százalékát fizetik bérleti díj fejében, míg a különbözetet az állami lakásügyi hatóság fizeti a helyi fizetési normáig. A 8. szakasz programot az 1974-es lakás- és közösségfejlesztési törvény hozta létre a hagyományos állami lakásprojektek alternatívájaként. Az alacsony jövedelmű családok állami tulajdonú épületekben való elhelyezése helyett a 8. szakasz utalványokat biztosít, amelyeket a családok magántulajdonban lévő lakások és házak bérlésére használnak fel. Ez a megközelítés nagyobb választási lehetőséget biztosít a családoknak lakóhelyükön, és a támogatott háztartásokat szélesebb közösségekbe integrálja. A Lakás- és Városfejlesztési Minisztérium (HUD) országszerte mintegy 2200 helyi önkormányzaton keresztül irányítja a programot. 2024-től körülbelül 2,3 millió háztartás kap lakásválasztási utalványt, a várólistán pedig még sok millióval többet. Ki használja ezt a számológépet? Az utalványtulajdonosok, akik meghatározzák, hogy mennyit fizetnek egy adott lakásért, a bérbeadók, akik értékelik, hogy elfogadják-e a 8. szakasz szerinti bérlőket, a lakásügyi hatóság munkatársai, akik a támogatási összegeket számolják, a családokat lakáskeresésben segítő lakástanácsadók és a lakhatás megfizethetőségét elemző politikakutatók mind a 8. szakasz bérleti díjának számításaira támaszkodnak. A kalkulátor elengedhetetlen, mert a bevételek, a levonások, a fizetési normák és a tényleges bérleti díj közötti összefüggés többlépcsős számítást hoz létre, amelyet segítség nélkül nehéz elvégezni. A 8. szakasz számításai azért fontosak, mert az alacsony jövedelmű családok számára jellemzően a lakhatási költségek jelentik a legnagyobb kiadást, gyakran a jövedelem 50-70 százalékát emésztik fel segítség nélkül. A 8. szakasz szerinti utalvány 30 százalékra vagy kevesebbre csökkentheti ezt a terhet, így bevételt szabadít fel élelmiszerre, egészségügyi ellátásra, szállításra és egyéb szükségletekre. Az utalványok várólista azonban a legtöbb joghatóságban évekig tart, és a jogosult családok száma és a rendelkezésre álló utalványok közötti különbség az egyik legjelentősebb kielégítetlen szükséglet az amerikai szociálpolitikában.

Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.

1. 1Határozza meg a család éves bruttó jövedelmét minden forrásból! Ez magában foglalja a béreket, fizetéseket, túlórákat, borravalót, társadalombiztosítást, nyugdíjakat, SSI-t, SSDI-t, gyermektartást, tartásdíjat, munkanélküli segélyeket, jóléti kifizetéseket, önálló vállalkozói tevékenységből vagy vállalkozásból származó nettó jövedelmet, kamatot és osztalékot, valamint a háztartásban nem élő személyek rendszeres hozzájárulásait. A HUD előírja, hogy a lakásügyi hatóságok minden bevételt harmadik fél általi hitelesítéssel (munkáltatói levelek, juttatási levelek, bankszámlakivonatok) vagy a HUD Enterprise Income Verification (EIV) rendszeren keresztül történő elektronikus ellenőrzéssel igazoljanak.
2. 2Számítsa ki a megengedett levonásokat a korrigált jövedelem meghatározásához. A szokásos levonások évente 480 USD minden eltartott után (a háztartás fő, házastárs vagy társvezető kivételével, akik 18 év alattiak, fogyatékkal élők vagy nappali tagozatos tanulók), évi 400 USD idős családok (fej, házastárs vagy egyetlen tag 62 éves vagy idősebb) vagy rokkant családok után. A további levonások magukban foglalják a 13 év alatti gyermekek ésszerű gyermekgondozási költségeit, amelyek lehetővé teszik, hogy a háztartás tagja dolgozzon, munkát keressen vagy iskolába járjon. Az idős és fogyatékkal élő családok az éves bruttó jövedelem 3 százalékát meghaladó egészségügyi kiadásokat és a rokkantsági támogatási kiadásokat is levonhatják.
3. 3Számítsa ki a teljes bérlői fizetést (TTP). A TTP a korrigált havi jövedelem 30 százaléka, a bruttó havi jövedelem 10 százaléka, a jóléti bérleti díj (ha a család menedékhelyet tartalmazó jóléti segélyben részesül) vagy a PHA által meghatározott minimális bérleti díj (általában havi 0-50 USD) közül a nagyobb. A legtöbb család TTP-jét a korrigált jövedelem 30 százaléka határozza meg. A TTP a család lakhatási költségeihez való hozzájárulását jelenti.
4. 4Határozza meg az alkalmazandó fizetési szabványt. Mindegyik PHA a HUD helyi bérleti díjai (FMR) alapján állapítja meg a fizetési normákat. A fizetési szabvány általában az FMR 90 és 110 százaléka között van minden hálószobában. Például, ha egy nagyvárosi területen a 2 hálószobás FMR ára 1400 USD, a PHA 1400 és 1540 USD között állapíthatja meg a fizetési normát. A fizetési standard a PHA által fizetett maximális támogatás, amelyet az egységmérethez igazítanak a család hálószoba-utalványának mérete alapján.
5. 5Számítsa ki a lakhatási támogatási kifizetést (HAP). A HAP a fizetési standard mínusz a TTP vagy a tényleges bérleti díj mínusz a TTP közül az alacsonyabb. Ha a bérlő olyan lakást talál, amelynek bérleti díja a fizetési norma vagy az alatt van, a PHA kifizeti a bérleti díj és a TTP különbözetét. Ha a bérlő olyan lakást választ, amelynek bérleti díja meghaladja a fizetési normát, akkor a többletet a TTP-n felül saját zsebből kell megfizetnie, de a teljes bérlői fizetés (TTP plusz az esetleges többletbérleti díj) nem haladhatja meg a kezdeti bérleti szerződés korrigált havi jövedelmének 40 százalékát.
6. 6A rezsi kedvezményt akkor kell alkalmazni, ha a bérlő külön fizet rezsit. A PHA-k közüzemi juttatási ütemterveket tesznek közzé az adott joghatóságon belüli különböző egységtípusok közüzemi költségei alapján. A bérbeadó bérleti díjának megállapításához a bruttó bérleti díjból levonják a rezsidíjat, vagy csökkentik a bérlő részesedését. Ha a rezsipótlék meghaladja a TTP-t, a különbözetet a PHA közvetlenül a bérlőnek fizeti ki rezsi költségtérítésként. Ez biztosítja, hogy a 30 százalékos szabvány az összes lakhatási költséget tartalmazza, ne csak a bérleti díjat.
7. 7Tekintse át az egység bérleti díjának ésszerűségét. A bérleti szerződés jóváhagyása előtt a PHA-nak meg kell határoznia, hogy a javasolt bérleti díj ésszerű-e a helyi piacon lévő hasonló, nem támogatott egységekhez képest. Ez megakadályozza, hogy a bérbeadók túlzott bérleti díjat számítsanak fel a 8. § szerinti bérlőkre. A bérleti díj ésszerűségének meghatározásakor figyelembe veszik a helyet, az egység méretét, típusát, korát, minőségét, felszereltségét és karbantartását. Ha a javasolt bérleti díj meghaladja a hasonló piaci bérleti díjakat, a PHA tárgyal a bérbeadóval, vagy megtagadja a bérleti szerződést.

• !A 8. ponttal kapcsolatos leggyakoribb tévhit az, hogy az utalvány a teljes bérleti díjat fedezi. A valóságban az utalvány a bérlő hozzájárulása (körülbelül a korrigált jövedelem 30 százaléka) és a fizetési norma vagy a tényleges bérleti díj közötti különbözetet fedezi, attól függően, hogy melyik az alacsonyabb. A bérlők mindig fizetnek valamit a bérleti díjért, kivéve, ha jövedelmük rendkívül alacsony, és minimális bérleti díjat kapnak. Továbbá, ha a bérlő a fizetési normát meghaladó lakbérrel rendelkező lakást választja, akkor a különbözetet saját zsebből kell megfizetnie, ami a teljes lakhatási költségét jóval a bevétel 30 százaléka fölé tolhatja. Ennek a költségmegosztási struktúrának a megértése elengedhetetlen a reális lakáskereséshez.
• !Sok utalványtulajdonos nem igényel minden elérhető levonást, különösen a gyermekgondozási levonást, az orvosi költségek levonását (idős/fogyatékos családok esetében) és a rokkantsági támogatás költségeinek levonását. Ezek a levonások közvetlenül csökkentik a korrigált jövedelmet, ami viszont csökkenti a TTP-t és növeli a HAP-ot. Egy család, aki havonta 400 dollárt költ gyermekgondozásra, körülbelül havi 120 dollárral (400 dollár x 30 százalékkal) csökkentheti a TTP-t, ha igényli a levonást. A lakásügyi hatóságok kötelesek tájékoztatni a családokat az elérhető levonásokról, de a gyakorlatban a családok gyakran nem nyújtanak be dokumentumokat a levonható költségekről, hacsak nincs külön felszólítás.
• !Kritikus keresési stratégiai hiba az, hogy a lakáskeresést a fizetési szabványnak megfelelő vagy az alatti egységekre korlátozzák. A családok bérelhetnek a fizetési standard feletti egységeket, amennyiben a teljes bérlői fizetés (TTP plusz többletbérleti díj) nem haladja meg a kezdeti bérbeadáskor korrigált havi jövedelem 40 százalékát. A szűk bérleti piacokon ez a rugalmasság jelentősen bővítheti az elérhető egységek körét. Ezzel szemben a fizetési színvonal alatti bérleti díj nem növeli a család támogatását a tényleges bérleti díjon túl; a megtakarítás a PHA-t kapja, nem a bérlőt. Ennek az aszimmetriának a megértése segít a családoknak tájékozott kompromisszumot kötni az egység minősége, elhelyezkedése és költsége között.