NZ Rental Property Tax
What is Rental Income Tax Calculator (NZ)?
▾
Új-Zélandon minden lakó- vagy kereskedelmi ingatlan bérbeadásából származó bérleti díj adóköteles, és be kell jelenteni a jövedelemadó-bevallásban. Nincs külön bérbeadási adó – a bérleti díjból származó nyereséget egyszerűen hozzáadják az Ön egyéb bevételeihez (fizetés, vállalkozási bevétel stb.), és a személyi jövedelemadó határkulcsával adóztatják, amely 10,5% és 39% között mozog a teljes bevételtől függően. Az adóköteles bérleti nyereséget úgy számítják ki, hogy a teljes bruttó bérleti bevételből levonják a megengedett levonásokat. A lakóingatlanok esetében a megengedett levonások közé tartoznak a díjak (tanácsi díjak), a biztosítási díjak, az ingatlankezelési díjak, a javítások és karbantartások (nem a tőkejavítások), a bérleti jogviszony megújításának jogi költségei, a könyvelési díjak, és – jelentős politikai változást követően – a jelzáloghitel kamatai szakaszosan. A jelzáloghitel-kamat kezelése volt a legjelentősebb változási terület az elmúlt években. 2021. október 1-jétől a lakossági ingatlanok befektetői elvesztették a jelzáloghitel-kamatok levonásának lehetőségét a kormány lakáspiaci csillapítására tett erőfeszítéseinek részeként. A politika azonban megfordult, a kamatlevonást fokozatosan visszavezették: a 2024. március 31-ig tartó évben a kamat 50%-a volt levonható, 2024. április 1-től 60%-ra, majd 2025. április 1-től 80%-ra, április 6-tól pedig teljes 100%-os levonhatóság2022. Az épületek amortizációja a 2011-es Christchurch-i földrengés óta nem szerepel (amikor az épületek értékcsökkenését eltávolították), de az ingóságok (mozgó tárgyak, például készülékek, szőnyegek és függönyök) továbbra is leírhatók az IR által előírt árfolyamon. A vegyes használatú nyaralók – részben magáncélra, részben bérbeadásra használt ingatlanok – megkövetelik a bevételek és kiadások arányos felosztását az IR által meghatározott képlet alapján. A fényes vonal teszt akkor is keletkeztethet adókötelezettséget, ha egy lakóingatlant a megszerzéstől számított 2 éven belül értékesítenek (2024. július 1-jén vagy azt követően vásárolt ingatlanok esetében).
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Képlet
▾
Nettó bérleti díj = bruttó bérleti díj – megengedett levonások; Fizetendő adó = nettó bérleti díj × marginális adókulcs; Levonható kamat = jelzáloghitel-kamat × alkalmazandó bevezetési százalék (60% 2024, 80% 2025, 100% 2026+)Variable Legend
▾
| Szimbólum | Név | Egység | Leírás |
|---|---|---|---|
| GR | Bruttó bérleti bevétel | NZD ($/year) | Az adóév során a bérlőktől kapott összes bérleti bevétel, beleértve az esetleges kötvényelvonásokat és az elveszett bérleti díjból származó biztosítási bevételeket |
| D | Összes megengedett levonás | NZD ($/year) | Minden levonható költség, beleértve a díjakat, a biztosítást, a kezelési költségeket, a javításokat, a megengedett kamatot és az ingóság leírását |
| NRI | Bérleti nettó bevétel | NZD ($/year) | Adóköteles bérleti díj: bruttó bérleti díjból származó bevétel mínusz az összes megengedett levonás |
| r_m | Határadókulcs | Percentage (%) | Az adózó teljes jövedelmének legfelső szeletére vonatkozó személyi jövedelemadó mértéke 10,5% és 39% között mozog |
| p_i | Kamat bevezetett százalék | Percentage (%) | A tárgyévben levonható jelzáloghitel-kamat aránya: 60% (2024/25), 80% (2025/26), 100% (2026/27-től) |
How to Rental Income Tax Calculator (NZ)
▾
- 1Jegyezze fel az adóév során kapott összes bruttó bérleti bevételt, ideértve a bérleti díjat, a bérleti kötvényből származó bevételt, ha elveszik, az elveszett bérleti díjakról szóló biztosítási bizonylatokat és a bérlők által fizetett összegeket, amelyek általában az Ön felelőssége.
- 2Azonosítsa az összes megengedett levonást: önkormányzati díjak, vízdíjak (ha fizetik), tulajdonosi biztosítás, ingatlankezelési díjak, bérbeadási díjak, bérleti hitelhez kapcsolódó banki díjak, javítások és karbantartások (nem fejlesztések), könyvelési és jogi költségek a bérleti díjért.
- 3Számítsa ki a jelzáloghitel-kamat levonható részét a jelenlegi bevezetett kamat alapján: 60% a 2025. március 31-ével végződő évre, 80% a 2026. március 31-ével végződő évre, 100% 2026. április 1-től.
- 4Számítsa ki az ingóságok (készülékek, szőnyegek, hőszivattyúk stb.) értékcsökkenését az IR által előírt kulcsok segítségével. Az épületek nem amortizálhatók, de az ingatlanon belüli ingóságok igen.
- 5Alkalmazza a vegyes használatú vagyonra vonatkozó szabályokat, ha az ingatlan az év bármely részében magáncélú használatban van – a bevételeket és kiadásokat a következő képlet szerint kell megosztani: (bérleti napok / (bérleti napok + magánnapok)) × összes kiadás.
- 6Számítsa ki a nettó bérbeadásból származó bevételt vagy veszteséget: a teljes bevétel mínusz az összes megengedett levonás. Ha veszteség keletkezik, a lakásbérleti veszteségeket elkülönítik – csak az azonos vagy más ingatlanokból származó jövőbeli bérleti díjakból lehet beszámítani, fizetésből vagy bérből nem.
- 7A nettó bérbeadási nyereséget szerepeltesse egyéni adóbevallásában (IR3), és fizessen jövedelemadót a határkulcs szerint. Ha van bérbeadási bevétele, akkor általában akkor is köteles IR3 bevallást benyújtani, ha fizetést is kap.
Worked Examples
▾
2024/25-ben csak a jelzáloghitel-kamat 60%-a vonható le; 2026. április 1-jétől teljes önrészről bevallják
Levonások: 2500 USD + 1200 USD + 2400 USD + 10 800 USD = 16 900 USD. Nettó jövedelem: 24 000 USD – 16 900 USD = 7 100 USD. Adó: 7100 USD × 33% = 2343 USD.
A körbekerítési szabályok azt jelentik, hogy a veszteség csak a jövőbeli bérleti díjból vihető át
A (2019 óta érvényben lévő) elhatárolási szabályok értelmében a lakásbérleti veszteség nem használható fel az egyéb bevételek adójának csökkentésére. A 4000 dolláros veszteséget a jövőbeli bérbeadási nyereség ellensúlyozására továbbítják.
Vegyes felhasználású képlet: bérleti napok / (bérleti napok + magánnapok) = 60/90 = a költségek 66,7%-a önrész
60 / (60 + 30) = 15 000 USD 66,7%-a = 10 000 USD önrész. Bruttó bérleti díj 9 000 USD mínusz 10 000 USD = 1 000 USD veszteség, vegyes felhasználású eszközveszteségként elkülönítve.
Az épületeket nem lehet amortizálni, de a bérleményben lévő ingóságok továbbra is jogosultak értékcsökkenési leírásra
Hőszivattyú: 4500 USD × 18% = 810 USD. Szőnyeg: 3000 USD × 25% = 750 USD. Az első évi értékcsökkenés teljes levonása: 1560 USD, csökkentve az adóköteles bérleti díjakat.
Real-World Applications
▾
Az a bérbeadó, akinek egy bérleménye évi 26 400 dollár bérleti díjat keres, kiszámítja a nettó adóköteles bérleti bevételt, miután levonja a kamatokat, a biztosítást és a jelzáloghitel-kamat 60%-át, majd kifizeti az ebből eredő adót a 33%-os határkulcs alapján.
A négy bérelhető ingatlannal rendelkező ingatlanbefektető egy táblázatot használ az egyes ingatlanok bevételeinek és kiadásainak külön-külön nyomon követésére, így a magas kamatköltségű ingatlanok veszteségeit elkülönítve, és a portfólió egészében kiegyenlíti a nyereséget.
Az az Airbnb-házigazda, aki évente 80 napra bérli otthonát, és a fennmaradó 285 napig abban lakik, a vegyes felhasználású eszközökre vonatkozó szabályokat alkalmazza a költségek megosztására, és csak a bérleti hányadot vonja le.
Egy házaspár, aki egy LTC struktúrán keresztül tartja bérbe adott ingatlanát, azt tapasztalja, hogy a bérleti díjból származó veszteségek befolynak a személyes adóbevallásukra, de el vannak zárva – nem tudják felhasználni a veszteségeket a foglalkoztatási jövedelmük adójának csökkentésére.
Egy adóügynök tanácsot ad a befektetőnek, hogy fontolja meg, hogy új építésű vagy meglévő lakást vásároljon-e bérbeadás céljából, elmagyarázva, hogy az új építésűek jelenleg továbbra is fenntartják a teljes kamatlevonási jogot, miközben a meglévő lakások továbbra is fokozatosan 100%-ra csökkennek.
Special Cases
▾
Új építésre vonatkozó mentesség – kamatlevonhatóság
A 2021. március 27-én vagy azt követően vásárolt új épületek a jelzáloghitel-kamat teljes levonhatóságát megtartották abban az időszakban, amikor a többi lakóingatlan után a kamatot megtagadták (2021–2024). Ez azt jelenti, hogy az új építésű befektetőkre nem vonatkozott a fokozatos kivonás, így jelentős adóelőnyben részesültek a meglévő lakások befektetőivel szemben ebben az időszakban.
LTC és vállalati struktúrák
Az áttekintési társaságon (LTC) keresztül birtokolt bérleményeket úgy kezelik, mintha az ingatlan közvetlenül a részvényesek adózási szempontból a tulajdonosa lenne. Ez azt jelenti, hogy a bevételek és a veszteségek személyesen a részvényesekhez érkeznek, és továbbra is érvényes az elhatárolás. A rendes társaságokban lévő ingatlanok 28%-os társaságiadó-kulccsal adóznak, de a veszteségek nem juthatnak át a részvényesekhez.
GST és bérelhető ingatlan
A lakásbérleti díjból származó bevétel GST-mentes. Ez azt jelenti, hogy nem számít fel GST-t a bérleti díjra, és nem igényelheti vissza az ingatlanköltségeket. Ha azonban Ön is biztosít rövid távú szállást (például az Airbnb-t), és a forgalma meghaladja a 60 000 USD-t, előfordulhat, hogy regisztrálnia kell a GST-re. A kereskedelmi ingatlan bérbeadása ÁFA-köteles.
Tengerentúli bérleti bevétel
Az új-zélandi adóalanyoknak új-zélandi adóbevallásukban be kell jelenteniük a tengerentúli ingatlanokból származó bérleti díjakat. A kettős adóztatásról szóló megállapodások könnyítést jelenthetnek, ha az ingatlan helye szerinti országban már megfizették az adót. Külföldi adójóváírás igényelhető a kettős adóztatás elkerülése érdekében, de a szabályok bonyolultak, és gyakran szakmai tanácsot igényelnek.
Panziósok és lakótársak
Ha szobát bérel egy bentlakásosnak a saját otthonában, és az IR heti küszöbértéke alatt fizeti ki a díjat (jelenleg 279 USD/hét per panzió), a jövedelem általában adómentes. E küszöb felett a többlet adóköteles. Ez eltér egy különálló befektetési célú ingatlan bérbeadásától, amely mindig teljes mértékben adóköteles.
Új-Zéland bérleményadó kulcsfontosságú szabályok
▾
| Tétel | Szabály |
|---|---|
| Bérleti jövedelemadó mértéke | Marginális jövedelemadó kulcs (10,5–39%) |
| Kamatlevonhatóság (2024/25) | 60% kamat önrész |
| Kamatlevonhatóság (2025/26) | A kamat 80%-a levonható |
| Kamatlevonhatóság (2026/27-től) | 100% kamat önrész |
| Épület amortizációja | Nem levonható (eltávolítva: 2011) |
| Ingó értékcsökkenés | Engedélyezett az IR előírt ütemben |
| Bérleti veszteségek – lakossági | körbekerített; nem tudja beszámítani a bérbevételt |
| Bérleti veszteségek – kereskedelmi | Nem körbekerített; ellensúlyozhatja az egyéb bevételeket |
| Világos vonalú tesztidőszak (2024. július 1-től) | 2 év |
| Vegyes felhasználású vagyonlevonás | Bérleti napok / (bérleti napok + magánnapok) × kiadások |
Frequently Asked Questions
▾
Minden új-zélandi bérleti díj adóköteles?
Igen. Minden új-zélandi ingatlan bérbeadásából származó bérleti díj adóköteles, függetlenül attól, hogy az ingatlan lakossági vagy kereskedelmi célú, és függetlenül az összegtől. Kifejezetten a bérleti díjból származó bevételre nincs adómentes küszöb – ez hozzáadódik az egyéb bevételekhez, és a határjövedelemadó kulcsa szerint adózik.
Levonhatom az Új-Zélandon bérelt ingatlanom jelzáloghitel-kamatait?
Igen, de a szabályok jelentősen megváltoztak. 2021. október 1-jétől megszűnt a kamatlevonhatóság, majd fokozatosan visszavezették: 2024. április 1-től 60%, 2025. április 1-től 80%, 2026. április 1-től 100%. A 2021. március 27-én vagy azt követően vásárolt új építmények a teljes levonási jog mellett megmaradtak.
Mi az a bérleti díjból származó bevétel elhatárolása?
A körbekerítés azt jelenti, hogy a lakásbérleti veszteségeket nem lehet egyéb bevételek (például fizetés) adójának beszámítására felhasználni. Ha a megengedett levonások meghaladják a bérbeadásból származó bevételét, az ebből eredő veszteség „elkerített”, és csak az azonos vagy más lakóingatlanokból származó jövőbeli bérleti bevételek ellensúlyozására használható fel. A kereskedelmi ingatlanok nem körbekerítettek.
Leírhatom a bérbe adott épületeimet?
Nem. A Christchurch-i földrengéseket követően a 2011-es költségvetésben a lakó- és kereskedelmi épületekre vonatkozóan törölték az épületek értékcsökkenését. Az ingatlanon belüli ingóságok azonban – például készülékek, hőszivattyúk, szőnyegek, redőnyök és világítótestek – továbbra is leírhatók az IR közzétett csökkenő értékének vagy lineáris árfolyamnak megfelelően. Ez különösen fontos a bérleti díj nz-számításainál, ahol a pontosság közvetlenül befolyásolja a döntéshozatalt. A több iparág szakemberei a bérleti díj nz pontos számításaira támaszkodnak a feltételezések érvényesítése, a folyamatok optimalizálása és a vonatkozó szabványoknak való megfelelés biztosítása érdekében. Az alapul szolgáló módszertan megértése segít a felhasználóknak az eredmények helyes értelmezésében és annak meghatározásában, hogy mikor van szükség további elemzésre.
Kell-e adóbevallást benyújtanom, ha bérbeadásból származó bevételem van?
Igen. Ha bérbeadási bevételt kap, akkor is köteles IR3-as személyi jövedelemadó-bevallást benyújtani az Inland Revenue-hoz, még akkor is, ha Ön is a PAYE rendszeren keresztül kap fizetést. A bérbeadásból származó bevételre nem vonatkozik az automatikus jövedelemadó-megállapítás, amelyet az IR csak a fizetést keresőknek küld. Ez különösen fontos a bérleti díj nz-számításainál, ahol a pontosság közvetlenül befolyásolja a döntéshozatalt. A több iparág szakemberei a bérleti díj nz pontos számításaira támaszkodnak a feltételezések érvényesítése, a folyamatok optimalizálása és a vonatkozó szabványoknak való megfelelés biztosítása érdekében. Az alapul szolgáló módszertan megértése segít a felhasználóknak az eredmények helyes értelmezésében és annak meghatározásában, hogy mikor van szükség további elemzésre.
Mi az a világos vonal teszt, és hogyan kapcsolódik a bérleti díjhoz?
A világos vonal teszt megadóztatja a vásárlás meghatározott időszakán belül eladott lakóingatlanok tőkenyereségét. 2024. július 1-től a teszt a vásárlástól számított 2 éven belül értékesített ingatlanokra vonatkozik. A fényes időszakon belül eladott ingatlanok a nyereség után a tulajdonos határjövedelemadó-kulcsával adóznak – ugyanazzal, mint a bérleti díjjal. Ez elkülönül a folyamatos bérleti díjtól.
Hogyan adóznak a vegyes használatú nyaralók?
A vegyes használatú vagyontárgyakra (részben magáncélra, részben bérbe adott, részben üresen álló ingatlanokra) külön megosztási szabályok vonatkoznak. A költségeket csak a bérleti napok számának és a magánhasználati napokkal növelt bérleti napok számának arányában lehet levonni. Az ilyen ingatlanokból származó bevételeket elkülönítik, hogy ellensúlyozzák az ugyanazon eszközből származó kiadásokat.
Levonhatom a bérelt ingatlanom javítási és karbantartási költségeit?
Igen, de csak a valódi javításokra és karbantartásokra – olyan költségekre, amelyek visszaállítják az ingatlan eredeti állapotát. Az ingatlan élettartamát meghosszabbító vagy új funkciókkal bővítő beruházások nem vonhatók le karbantartásból; felvehetők az ingatlan költségalapjába a jövőbeni értékcsökkenés (ingóságok) vagy az eladási nyereség kiszámítása céljából.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !A tőkejavítások levonása javításként – a bérelt ingatlan festése karbantartás; új fedélzet hozzáadása vagy fürdőszoba felújítása jelentős fejlesztés. Csak a valódi karbantartás és javítás azonnal levonható.
- !Elfelejtve a vegyes használatú ingatlanok költségeinek felosztását – a részben magánhasználatú nyaralók gondos felosztást igényelnek; az összes költség bérleti bevétellel szembeni igénylése megnöveli a levonásokat, és az IR megtámadja.
- !Hibás kamatlevonási százalék követelése – a bevezetett százalékok 2024. április 1-jén, majd 2025. április 1-jén változtak. Gyakori hiba, ha rossz százalékot alkalmaznak a rossz bevételi évre.
- !Az IR3 bevallás elmulasztása – a bérbeadásból származó bevétellel is rendelkező béresek gyakran azt feltételezik, hogy a munkáltatójuk PAYE fedezi az összes adójukat. A bérbeadásból származó bevételhez mindig külön IR3 bevallás szükséges, és ideiglenes adó is alkalmazható.
- !Az elhatárolt bérbeadásból származó veszteségek beszámítása a foglalkoztatásból származó bevételekkel – ez kifejezetten tilos a lakásbérleti veszteségek esetében. Csak a jövőbeni bérleti díjból vigye át őket.
- !Nem vezet nyilvántartást az összes bérleti költségről – IR audit esetén minden igényelt levonásról bizonylatot, számlát és bankszámlakivonatot kell bemutatnia. A digitális nyilvántartásokat legalább hét évig meg kell őrizni.
Pro Tip
A kezdetektől fogva tartson külön bankszámlát az összes bérleti bevételre és kiadásra. Ha minden tranzakció egyetlen ingatlanhoz kapcsolódó számlán keresztül folyik, az év végi könyvelés egyszerű, a levonások könnyen alátámaszthatók, és minimálisra csökken annak a kockázata, hogy a kiadások hiánya vagy a személyi költségek összekeverednek a bérleti költségekkel.
Did you know?
Az, hogy Új-Zéland 2021-ben megszüntette a lakóingatlanok kamatlevonását, az elmúlt évtizedek egyik legvitatottabb adópolitikai változása volt – és az egyik legrövidebb életű. 2021 márciusában jelentették be, 2024-ben kezdték kivezetni, és a tervek szerint 2026 áprilisára teljesen visszafordítják, így ritka példája annak, hogy egy jelentős adópolitika öt éven belül lényegesen feloldódik.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Tovább →Ratings & comments
Szerezzen heti matematikai tippeket
Csatlakozzon 12 000+ feliratkozóhoz, akik minden héten kapnak tippeket a számológéphez.