What is Home Affordability Calculator?
▾
Az otthoni megfizethetőség kalkulátor meghatározza, hogy mennyi házat engedhet meg magának a bruttó jövedelme, a fennálló tartozásai, az előleg és az aktuális jelzáloghitel-kamatlábak alapján, az iparági szabvány 28/36 szabálya alapján. E szabály értelmében a havi lakhatási költségei (jelzáloghitel-tőke, kamat, adók és biztosítás, más néven PITI) nem haladhatják meg havi bruttó jövedelmének 28%-át (a front-end hányados), és a teljes havi adósságtörlesztése, beleértve a lakhatást is, nem haladhatja meg a bruttó jövedelem 36%-át (a háttérmutató). A hitelezők ezeket az arányokat használják elsődleges minősítési referenciaértékként, bár egyes hitelprogramok, például az FHA magasabb arányt tesznek lehetővé, akár 31/43-ig. A kalkulátor visszatervezi azt a maximális lakásárat, amelyet az Ön pénzügyi profilja alapján támogathat. Ez figyelembe veszi a jelzáloghitel-kamatokat, a hitel futamidejét, az ingatlanadó-kulcsokat, a lakásbiztosítást, a PMI-t (ha az előleg 20% alatti), és a HOA díjakat. 2025-ben, az átlagos 30 éves fix kamatlábak 6,8% körüliek és az átlagos lakásárak közel 420 000 dollárhoz, a megfizethetőség az egyik legkritikusabb számítás lett a leendő vásárlók számára. Ez az eszköz elengedhetetlen az első lakásvásárlók számára, akik reális ártartományokat határoznak meg, az ingatlanügynökök számára, akik minősítik az ügyfeleket, és a pénzügyi tervezők számára, akik tanácsot adnak a lakhatási döntésekben. Megakadályozza azt a gyakori és költséges hibát, hogy a lehetőségeinket meghaladóan keresgélnek házat, ami megtakarításokhoz, vészhelyzetekhez és életminőséghez elégtelen pénzből „házszegénységhez” vezethet.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Képlet
▾
Max. havi lakhatási kifizetés = bruttó havi jövedelem x 0,28 (elöljáró arány). Maximális teljes adósságfizetés = bruttó havi jövedelem x 0,36 (háttérarány). Max. lakás a háttérből = Maximális teljes adósság – meglévő havi adósságok. Kötési kényszer = min(elülső végi max., hátsó vég max. ház). Max. jelzáloghitel = Kötelező befizetés x [(1 - (1 + r)^(-n)) / r], ahol r = havi kamat, n = hónap. Max lakásár = Max jelzálog / (1 - előleg %). Működő példa: 100 000 USD bevétel -> 8 333 USD/hó bruttó. Elülső rész: 8333 USD x 0,28 = 2333 USD. Háttér: 8333 USD x 0,36 = 3000 USD. Mínusz 500 dollár adósság = 2500 dollár. Kötés = 2333 USD. 6,8% / 360 hónap -> maximális jelzáloghitel ~ 358 000 USD. 20%-os csökkenéssel -> max ár ~447 500 dollár.Variable Legend
▾
| Szimbólum | Név | Egység | Leírás |
|---|---|---|---|
| GI | Bruttó havi jövedelem | $/month | Összes háztartási jövedelem adók és levonások előtt, az összes megfizethetőségi mutató alapja |
| FER | Front-End arány | % | A bruttó jövedelem maximális aránya a lakhatási költségekre (PITI), jellemzően 28% a hagyományos hiteleknél |
| BER | Háttér-arány | % | A bruttó jövedelem maximális százaléka az összes adósságfizetésre, beleértve a lakhatást is, általában 36% a hagyományos hiteleknél |
| r | Havi kamatláb | decimal | Az éves jelzáloghitel kamatlába osztva 12-vel, az amortizációs képletben a havi törlesztés kiszámításához |
| PMI | Magánjelzálog-biztosítás | $/month | 20% alatti előleg esetén szükséges, jellemzően a hitelösszeg 0,5-1,5%-a évente, hozzáadva a havi lakhatási költséghez |
How to Home Affordability Calculator
▾
- 1Adja meg háztartásának (adózás előtti) éves bruttó jövedelmét. Ez a megfizethetőség elsődleges mozgatórugója. Tartalmazzon minden stabil, dokumentálható bevételi forrást: fizetés, bónuszok (ha következetesek), bérleti díjból származó bevételek és minden egyéb visszatérő bevétel, amelyet a hitelező elfogadna. Az egyéni vállalkozó hitelfelvevők esetében a hitelezők jellemzően az elmúlt két év adóbevallásainak átlagát használják fel.
- 2Adja meg meglévő havi adósságkötelezettségeit: autótörlesztés, diákhitel, hitelkártya-minimum törlesztőrészlet, személyi kölcsön, gyermektartásdíj és minden egyéb visszatérő tartozás. Ezek csökkentik a hitelfelvételi kapacitását a 36%-os back-end arány alá. A havi 500 dolláros autófizetés a jelenlegi árak mellett körülbelül 75 000 dollárral csökkenti a maximális lakásárat.
- 3Adja meg a rendelkezésre álló előleg összegét vagy százalékát. A nagyobb előleg növeli a maximális vételárat, és megszünteti a PMI-t, ha eléri a 20%-ot. A kalkulátor megmutatja, hogy a különböző előlegszintek hogyan befolyásolják vásárlóerejét. Például, ha egy 400 000 dolláros lakáson az előleget 10%-ról 20%-ra emeli, körülbelül havi 150 dollárt takarít meg a PMI-ben.
- 4Állítsa be a jelzáloghitel kamatlábat és a hitel futamidejét. A kalkulátor alapértelmezés szerint a jelenlegi átlagos árfolyamokat használja (körülbelül 6,8% egy 2025-ben rögzített 30 éves futamidőre), de Ön az adott helyzethez igazíthatja. A 15 éves futamidő 50-60%-kal csökkenti a teljes kamatot, de hozzávetőleg 40%-kal növeli a havi törlesztőrészletet, jelentősen csökkentve a megfizethető árat.
- 5Adja meg a helyi ingatlanadó kulcsát (az országos átlag a becsült érték körülbelül 1,1%-a), az éves lakásbiztosítási becslést (1500–3000 USD tipikus tartomány) és a HOA díjait. Ezek a nem jelzáloghitel-költségek a teljes havi lakáskifizetés 25-40%-át teszik ki, és az első alkalommal vásárlók gyakran alábecsülik őket.
- 6A kalkulátor egyszerre alkalmazza a 28%-os front-end és a 36%-os back-end arányt. A kettő közül a szigorúbb határozza meg a maximálisan megfizethető fizetést. Ha jelentős meglévő tartozásai vannak, akkor a háttérarány lesz a kötelező érvényű megkötés. Ha kevés adóssága van, az előtér-arány szabályozza.
- 7Tekintse át az eredményeket, amelyek megmutatják a maximálisan megfizethető lakásárat, a becsült havi törlesztőrészletet (tőke, kamat, adók, biztosítás, PMI), valamint egy stressztesztet, amely megmutatja, hogy egy 1-2%-os kamatemelés hogyan befolyásolná a fizetését. A kalkulátor a kölcsön teljes futamideje alatti teljes költségét is mutatja, beleértve az összes fizetett kamatot.
Worked Examples
▾
6250 USD bruttó havi jövedelem mellett a front-end limit 1750 USD/hó a lakhatásért. A háttérkorlát 2250 USD teljes adósság mínusz 400 USD meglévő = 1850 USD lakhatás. A front-end arány (1750 USD) szigorúbb és szabályozhatóbb. A 30 000 dolláros előleg körülbelül 10,7%, tehát a PMI nagyjából 93 dollár/hónap. A diákhitelek megszüntetése körülbelül 60 000 dollárral növelné a vásárlóerőt.
Létező adósság hiányában mindkét arány ugyanazt a 3500 dolláros maximális lakáskifizetést eredményezi. A 250 dolláros HOA díj körülbelül 40 000 dollárral csökkenti a jelzáloghitel-felvételi kapacitást. 15,1%-os csökkenés esetén a PMI általában érvényes lenne, de az előleg 106 000 dollárra (20%) történő növelése megszüntetné a PMI-t, és valamivel magasabb, ~545 000 dolláros vételárat tesz lehetővé.
Annak ellenére, hogy 200 000 dollárt keresett, a havi 2200 dollár fennálló adósság jelentősen korlátozza a lakhatás megfizethetőségét. A front-end arány 4667 USD/hónapot tenne lehetővé lakhatásra, de a back-end arány 6000 USD-ban korlátozza a teljes adósságot, így csak 3800 USD marad a lakásra. Az adósságok törlesztésével a megfizethető ár 480 000 dollárról körülbelül 625 000 dollárra nőne, ami 145 000 dolláros javulást jelent.
A 15 éves lejáratú jelzáloghitel magasabb havi törlesztővel rendelkezik, de drámaian csökkenti a teljes kamatot. Egy 30 évhez képest ugyanazon az áron körülbelül 180 000 USD kamat takaríthat meg. A 15 éves futamidő azonban a maximálisan megfizethető lakásárat körülbelül 425 000 dollárról (30 év) 325 000 dollárra csökkenti, ami 24%-os vásárlóerő-csökkenést jelent. A kompromisszum az alacsonyabb árkategória, de sokkal gyorsabb tőkeépítés és teljes költségmegtakarítás.
Real-World Applications
▾
Az első lakásvásárlók a kalkulátor segítségével reális ársávot állítanak be a lakásvadászat előtt, elkerülve az érzelmi csapdát, hogy beleszeressenek egy olyan otthonba, amelyet nem engedhetnek meg maguknak. Egy 95 000 dollárt kereső házaspár felfedezheti, hogy kényelmes kínálatuk 320 000 és 370 000 dollár között van, így hatékonyan összpontosíthatnak keresésre.
Az ingatlanügynökök a vevői konzultációk során megfizethetőségi számításokat végeznek az ügyfelek előzetes minősítése és a megfelelő keresési feltételek meghatározása érdekében. Egy ügynök gyorsan megmutathatja, hogyan növelné az ügyfél vásárlóerejét 60 000 dollárral, ha egy 400 USD/hó autókölcsönt az igénylés előtt fizetne ki.
A jelzáloghitel-tisztviselők megfizethetőségi arányokat alkalmaznak a kérelmezők előzetes szűrésére, mielőtt hivatalos biztosítási szerződést hajtanak végre. A 28/36 szabály gyors értékelést biztosít arról, hogy a hitelfelvevő valószínűleg megfelel-e a feltételeknek, ezzel időt takaríthat meg a hitelező és a kérelmező számára.
A pénzügyi tervezők segítenek az ügyfeleknek felmérni, hogy drágább otthont keressenek, vagy maradjanak konzervatívak. A számológép lehetővé teszi a forgatókönyvek elemzését: mi van, ha az árfolyamok 1%-kal csökkennek? Mi van, ha még 20 000 dollárt spórol az előlegre? Mi van, ha először fizeti ki a diákhitelt?
A lakástulajdonlást fontolgató bérlők a kalkulátor segítségével hasonlítják össze jelenlegi bérleti díjukat azzal, amit megengedhetnének maguknak, és gyakran felfedezik, hogy havi lakásköltségeik tulajdonosként hasonlóak, vagy még alacsonyabbak is lennének a magas költségekkel járó piacokon.
Special Cases
▾
Az önálló vállalkozó hitelfelvevőknek szigorúbb jövedelemdokumentációs követelményeknek kell megfelelniük
A hitelezők általában két év adóbevallást kérnek, és a bevételt a két év átlagaként számítják ki. Az adóköteles jövedelmet csökkentő üzleti levonások szintén csökkentik a jogosult jövedelmet. Egy önálló vállalkozó, aki bruttó 150 000 dollárt keres, de a levonások után 90 000 dollárt jelent, 90 000 dollár alapján jogosult. Ez feszültséget teremt az adók minimalizálása és a hitelfelvételi erő maximalizálása között.
A magas költségű területek indokolhatják a standard arányok túllépését
Az olyan piacokon, mint San Francisco, New York és Boston, ahol a lakások medián ára meghaladja a mediánjövedelem 8-10-szeresét, a 28/36 szabály szigorú betartása matematikailag lehetetlenné teszi a lakástulajdont a legtöbb lakos számára. Egyes hitelezők ezeken a piacokon akár 35-40%-os front-end arányt tesznek lehetővé kompenzációs tényezőkkel. A Fannie Mae HomeReady programja és a Freddie Mac Home Possible programja rugalmas DTI-korlátokat kínál az alacsony és közepes jövedelmű hitelfelvevők számára a magas költségű területeken.
A diákhitel fizetési számítások hiteltípusonként eltérőek
Jövedelemvezérelt törlesztési (IDR) tervek esetén a hitelezők a tényleges IDR kifizetést (ami alacsony keresetűek esetén 0 dollár is lehet) vagy a teljes hitelegyenleg 0,5-1,0%-át használhatják, attól függően, hogy melyik a magasabb. Az FHA az egyenleg 1%-át írja elő, ha a befizetés 0 USD. A 100 000 dolláros diákhitellel rendelkező és havi 200 dollárt fizető IDR hitelfelvevő havi 500 és 1000 dollár közötti adósságkötelezettségnek számíthat, ami drámai módon csökkenti a megfizethetőséget.
Megfizethetőség jövedelemszint szerint (2025, 6,8%-os kamatláb, 20%-os csökkenés, nincs adósság)
▾
| Bruttó éves jövedelem | Max havi PITI (28%) | Max lakásár | Jelzálog összege |
|---|---|---|---|
| 50 000 dollár | 1167 dollár | 195 000 dollár | 156 000 dollár |
| 75 000 dollár | 1750 dollár | 295 000 dollár | 236 000 dollár |
| 100 000 dollár | 2333 dollár | 395 000 dollár | 316 000 dollár |
| 125 000 dollár | 2917 dollár | 495 000 dollár | 396 000 dollár |
| 150 000 dollár | 3500 dollár | 590 000 dollár | 472 000 dollár |
| 200 000 dollár | 4667 dollár | 790 000 dollár | 632 000 dollár |
| 250 000 dollár | 5833 dollár | 985 000 dollár | 788 000 dollár |
Frequently Asked Questions
▾
Mi a 28/36 szabály és miért számít?
A 28/36-os szabály egy hitelezési iránymutatás, amely szerint a lakhatási költségek nem haladhatják meg a havi bruttó jövedelem 28%-át (front-end arány), és a teljes adósságtörlesztés nem haladhatja meg a 36%-ot (back-end arány). Ez azért fontos, mert a legtöbb hagyományos hitelező ezeket a küszöbértékeket használja a hitel jóváhagyásának meghatározásához. Ezen arányok túllépése általában olyan kompenzáló tényezőket igényel, mint a kiváló hitel, nagy tartalékok vagy nagyon magas előleg.
Felvehetek-e még jelzáloghitelt, ha túllépem a 28/36 arányt?
Igen. Az FHA-hitelek 31/43-ig terjedő arányt tesznek lehetővé, és egyes hitelezők 45-50%-ig hagyják jóvá a hagyományos hiteleket 45-50%-os hátralévő mutatókkal az erős kompenzációs tényezőkkel rendelkező hitelfelvevők számára (740 feletti hitelpontszám, hat hónapos tartalék, alacsony hitel/érték arány). A 36%-os teljes adósság túlnyúlása azonban jelentősen növeli a pénzügyi stressz kockázatát. A 2008-as lakásválság idején a magas DTI-mutatókkal rendelkező hitelfelvevők az iránymutatáson belüli hitelfelvevők arányának 3-5-szörösét mulasztották el.
Be kell-e venni a párom jövedelmét, ha nem vagyunk házasok?
Ha közös jelzáloghitelt igényel, akkor a bevételek és az adósságterhelés egyaránt beleszámít. Ha csak egy személy van a jelzálogban, akkor csak az illető jövedelme minősül, de csak a tartozásai számítanak. Néha előnyös, ha a jobban kereső, alacsonyabb adósságállományú partner egyedül jelentkezik. A kompromisszum az, hogy minősítési célból elveszíti a másik személy jövedelmét.
Mennyiben befolyásolja a megfizethetőséget egy 1%-os kamatváltozás?
Az 1%-os kamatemelés hozzávetőlegesen 10-12%-kal csökkenti a vásárlóerőt. 400 000 USD 6%-os jelzáloghitel esetén a havi P&I kifizetés 2398 USD. 7%-nál 2661 dollárra ugrik, ami 263 dollár/hó növekedés. Ugyanennek a fizetésnek a fenntartásához körülbelül 40 000 dollárral kell csökkentenie a kölcsön összegét. Ez az oka annak, hogy még kis árfolyamváltozások is jelentősen befolyásolják a megfizethetőséget.
Számol a kalkulátor a jövőbeni jövedelemnövekedéssel?
Nem, és nem is kellene. A hitelezők a jelenlegi dokumentált jövedelem alapján minősítik Önt, nem pedig a tervezett jövőbeli bevételek alapján. Kockázatos azt tervezni, hogy jelzáloghitelvé „nőjön”. Ha azonban biztos abban, hogy egy közeli fizetésemelést vagy előléptetést kap, várhat néhány hónapot, és magasabb dokumentált jövedelemmel jelentkezik.
Mi az a PMI és hogyan kerülhetem el?
Magánjelzálog-biztosítás (PMI) kötelező a hagyományos hiteleknél, ha az előleg 20% alatt van. Általában a hitelösszeg 0,5-1,5%-ába kerül évente (100-250 dollár/hó egy 300 000 dolláros kölcsön esetén). A PMI-t elkerülheti, ha 20%-ot tesz le, VA-hitelt választ (nincs PMI), vagy vesz vissza kölcsönkonstrukciót (80/10/10). A PMI automatikusan eltávolításra kerül, amint eléri a 20%-ot.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !Nettó (hazavitel) fizetés alkalmazása bruttó jövedelem helyett: A 28/36 szabály alapja az adózás előtti bruttó jövedelem. A nettó bevétel használata 20-30%-kal alábecsüli a megfizethetőségét. Egy háztartás, amely bruttó 100 000 dollárt keres nettó 75 000 dollárral, körülbelül 100 000 dollárral alábecsülné maximális árát, ha nettó jövedelmet használna a számításban.
- !Elfelejti az ingatlanadót, a biztosítást, a PMI-t és a HOA-t belefoglalni a havi fizetésbe: Ezek a nem jelzáloghitel-költségek általában havi 500–1200 USD-t adnak a kifizetéshez. Sok első vevő csak a jelzáloghitel tőkére és kamataira koncentrál, aztán megdöbben, ha a tényleges havi kötelezettség 30-40%-kal magasabb.
- !Nem veszik figyelembe az összes létező tartozást a háttérarányban: a halasztott diákhitelek, az együtt aláírt hitelek, a vásárlás most-fizess-később egyenlegek és a minimális hitelkártya-fizetések egyaránt számítanak. A hitelezők lekérik a hiteljelentését, és minden ismétlődő kötelezettséget tartalmaznak. Ezen adósságok elhagyása 50 000-150 000 dollárral túlbecsülheti a megfizethető árat.
- !Feltételezve, hogy a maximálisan megfizethető áron kell vásárolnia: A 28/36 szabály a hitelezők által jóváhagyott felső határt jelenti, nem feltétlenül azt, ami kényelmes. Sok pénzügyi tanácsadó azt javasolja, hogy a lakhatási költségeket a bruttó jövedelem 25%-án vagy az alatt tartsák a megfelelő megtakarítások, sürgősségi alapok és életmódbeli rugalmasság fenntartása érdekében.
- !A zárási költségek figyelmen kívül hagyása az előlegszámításnál: A zárási költségek általában a vételár 2-5%-át teszik ki (8000-20 000 dollár egy 400 000 dolláros lakáson). Ha a teljes megtakarítása az előlegbe megy, és nem marad semmi a zárási költségekre, akkor gyakorlatilag kisebb előleggel rendelkezik, vagy eladói engedményekre van szüksége.
Pro Tip
Házkeresés előtt kérjen teljes előzetes jóváhagyást (nem csak előzetes minősítést) a hitelezőtől. Az előzetes jóváhagyás egy hitelellenőrzést és a jövedelemellenőrzést foglal magában, amely megadja a konkrét maximális vételárat. Ezután állítsa be a keresési plafont 10-15%-kal a maximum alá, hogy teret hagyjon a licitharcoknak, a váratlan költségeknek és a kényelmes havi kifizetéseknek, amelyek nem feszítik meg a költségvetését a kitörési pontig.
Did you know?
A 28/36-os szabály az 1970-es években keletkezett, amikor az átlagos lakásár körülbelül háromszorosa volt a háztartás mediánjövedelmének. Manapság az országos átlagos lakásár körülbelül 5,5-szerese a háztartások medián jövedelmének, és az olyan városokban, mint San Francisco meghaladja a 12-szeresét, ami sok piacon szinte lehetetlenné teszi az eredeti szabály betartását.
Regional Guides
▾
United States (High-Cost Markets)▾
United Kingdom▾
Canada▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Tovább →Szerezzen heti matematikai tippeket
Csatlakozzon 12 000+ feliratkozóhoz, akik minden héten kapnak tippeket a számológéphez.