What is Mortgage Refinance Break-Even Calculator?
▾
A jelzálog-refinanszírozási fedezeti kalkulátor pontosan meghatározza, hogy az alacsonyabb kamatlábból származó összesített havi megtakarítás hány hónap alatt haladja meg a refinanszírozás kezdeti zárási költségeit. Ez a legkritikusabb mérőszám minden refinanszírozási döntésnél, mert ez megmondja, hogy mennyi ideig kell az otthonban maradnia, és meg kell tartania az új kölcsönt ahhoz, hogy pénzügyileg előrébb kerüljön. Az alapszámítás a teljes zárási költséget elosztja a havi törlesztőrészlet csökkentésével, de a kifinomult elemzés figyelembe veszi a zárási költségek alternatív költségét (amit a pénz kereshet, ha helyette fektetnek be), a jelzáloghitel-kamatlevonás módosításának adóvonzatait, az amortizációs ütemezés visszaállítását (ami a teljes kamat növeli a kölcsön futamideje alatt), valamint a kölcsön futamidejének bármilyen változását. Az átlagos refinanszírozási zárási költségek 2025-ben 3000 és 6000 dollár között mozognak, ami a hitelegyenleg körülbelül 1-2%-a. A refinanszírozás akkor a legelőnyösebb, ha a kamatlábak legalább 0,75-1,0%-kal a jelenlegi kamatláb alá estek, és jóval a fedezeti ponton túl a lakásban kíván maradni. A kamatcsökkenési ciklusok során a refinanszírozás több tízezer dollárt takaríthat meg a lakástulajdonosoknak a hátralévő kölcsön futamideje alatt, de a túl gyakori vagy a megtérülési időrend ismerete nélkül történő refinanszírozás valójában pénzbe kerülhet.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Képlet
▾
Alapvető fedezeti hónapok = teljes zárási költség / havi fizetési megtakarítás. Havi fizetés = P x [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], ahol P = tőke, r = havi kamatláb, n = teljes kifizetés. Havi megtakarítás = régi befizetés – új befizetés. Korrigált nullszaldós (alternatív költséggel) = zárási költségek / (havi megtakarítás - zárási költségek x havi befektetési hozam). Működő példa: 300 000 dollár kölcsön, régi kamatláb 7,5%, új kamatláb 6,5%, lezárás költsége 4 500 dollár. Régi fizetés: 2098 USD. Új fizetés: 1896 USD. Megtakarítás: 202 USD/hó. Alap megtérülési költség: 4500 USD / 202 USD = 22,3 hónap. A nullszaldó után havi 202 USD-t takarít meg a fennmaradó kölcsön futamidejére.Variable Legend
▾
| Szimbólum | Név | Egység | Leírás |
|---|---|---|---|
| CC | Összes zárási költség | $ | A refinanszírozás befejezéséhez szükséges összes díj összege: kezdeményezés, értékelés, cím, rögzítés és minden kifizetett kedvezményes pont |
| ΔP | Havi fizetési megtakarítás | $/month | A jelenlegi havi P&I befizetés és a refinanszírozás utáni új havi P&I befizetés közötti különbség |
| r_old | Aktuális kamatláb | % annual | Meglévő jelzáloghitelének éves kamata refinanszírozás előtt |
| r_new | Új kamatláb | % annual | A refinanszírozott jelzáloghitelre kínált éves kamat |
| n | A hátralévő kölcsön futamideje | months | Az aktuális jelzáloghitelből fennmaradó havi törlesztőrészletek száma; fontos a teljes költség összehasonlításához ugyanazon időhorizonton |
How to Mortgage Refinance Break-Even Calculator
▾
- 1Adja meg aktuális jelzáloghitel-adatait: fennmaradó kölcsön egyenlege, aktuális kamatláb, hátralévő futamidő hónapokban, valamint az aktuális havi tőke- és kamatfizetés. A kalkulátor a fennmaradó egyenleget (nem az eredeti hitelösszeget) használja, mert ezt refinanszírozása végzi. Tekintse meg legutóbbi jelzáloghitel-kivonatát ezekhez a számokhoz.
- 2Adja meg a javasolt új jelzáloghitel-feltételeket: új kamatláb, új kölcsön futamideje, és minden olyan pontot, amelyet a kamatláb csökkentéséért fizet. Minden kedvezménypont a hitelösszeg 1%-ába kerül, és jellemzően 0,25%-kal csökkenti a kamatlábat. A pontok növelik az előzetes költségeit, de csökkentik a havi kifizetést, ami mindkét irányban befolyásolja a fedezeti számítást.
- 3Adja meg a refinanszírozás teljes zárási költségét. Ezek általában magukban foglalják az indulási díjat (a kölcsön 0,5–1%-a), az értékbecslést (400–700 USD), a tulajdonjog-biztosítást (500–1500 USD), a felvételi díjakat (100–250 USD) és különféle egyéb díjakat. Sok hitelező kínál „zárási költség nélküli” refinanszírozást, ahol a költségeket a hitelegyenlegbe vonják be, vagy valamivel magasabb kamattal ellensúlyozzák.
- 4A számológép kiszámítja az új havi törlesztőrészletet, és kivonja azt az aktuális befizetéséből a havi megtakarítás meghatározásához. Ezután elosztja a teljes zárási költséget a havi megtakarításokkal, hogy megtalálja az alapvető megtérülési pontot hónapokban. A 24 hónap alatti nullszaldó általában kedvezőnek tekinthető; 48 hónap felett kockázatos, hacsak nem biztos abban, hogy marad.
- 5Tekintse át a halmozott időbeli megtakarításokat bemutató speciális elemzést. A kalkulátor a teljes megtakarítást 1, 3, 5, 10 és 15 évre vetíti előre a refinanszírozás után, figyelembe véve a zárási költséget. Azt is mutatja, hogy a két forgatókönyv szerint az egyes kölcsönök hátralévő futamideje alatt fizetett teljes kamatmennyiség.
- 6Hasonlítsa össze mindkét lehetőség teljes költségét a teljes kölcsön futamideje alatt. Új, 30 éves jelzálogkölcsönre történő refinanszírozás 22 év hátralévő kölcsönből 8 év törlesztőrészlettel jár. A meghosszabbított futamidő még alacsonyabb kamat mellett is növelheti a teljes fizetett kamatot. A kalkulátor jól mutatja ezt a kompromisszumot.
- 7Értékelje a megtérülést a kontextusban: ha esetleg újra eladja vagy újrafinanszírozza a fedezeti időszakon belül, a refinanszírozásnak valószínűleg nincs pénzügyi értelme. Olyan tényezõk az élettervekben, mint például az esetleges áthelyezések, nyugdíjazás vagy a jövõben várható kamatcsökkenések, amelyek újabb refinanszírozást indíthatnak el.
Worked Examples
▾
Ez egy tankönyv szempontjából kedvező refinanszírozási forgatókönyv. Az 1%-os kamatcsökkentés havi 219 dollár megtakarítást eredményez, a 19,2 hónapos nullszaldó pedig azt jelenti, hogy a lakástulajdonos 2 éven belül megtéríti a zárási költségeket. Annak ellenére, hogy az új hitel 30 évre szól (a hátralévő 27-hez képest), az alacsonyabb kamatláb még mindig 38 700 dollárt takarít meg a teljes kamatból. Ha a hitelfelvevő többletfizetéssel megegyezik az eredeti kifizetési dátummal, a teljes megtakarítás meghaladná az 55 000 dollárt.
A 350 000 dolláros kölcsön 0,5%-os kamatcsökkentése csak havi 116 dollárt takarít meg, a 47 hónapos fedezeti mutató pedig közel 4 évet jelent a költségek megtérüléséig. Ennek a refinanszírozásnak csak akkor van értelme, ha a háztulajdonos biztos abban, hogy legalább 5 évig marad. Ha 3-4 éven belül van esély az eladásra vagy költözésre, akkor a refinanszírozás pénzt veszít.
Bár a jelzáloghitel-fizetés havi 107 dollárral növekszik a nagyobb egyenleg miatt, a 30 000 dolláros hitelkártya-tartozás megszüntetése 22%-os THM mellett havi 900 dollárt takarít meg a minimális befizetéseken. A nettó 793 USD/hó megtakarítás nagyon gyors, 8,6 hónapos megtérülést eredményez. Ez a stratégia azonban csak akkor működik, ha a hitelfelvevőnek nem keletkezik új hitelkártya-tartozása. A kockázat az, hogy a fedezetlen adósságot az otthona által biztosított adóssággá alakítja.
Real-World Applications
▾
Azok a lakástulajdonosok, akik a kamatcsökkenési ciklus során értékelik, hogy refinanszírozást végezzenek-e, a fedezeti számítást használják annak eldöntésére, hogy a megtakarítások indokolják-e a költségeket és az erőfeszítéseket. 2020-2021-ben, amikor a kamatlábak 3% alá süllyedtek, lakástulajdonosok milliói találtak 6-12 hónapos megtérülési időszakot, így a refinanszírozás kézenfekvő döntés volt.
A pénzügyi tanácsadók fedezeti elemzést használnak, hogy tanácsot adjanak az ügyfeleknek a korai refinanszírozás ellen. Amikor az ügyfél 0,25%-os kamatcsökkenéssel kapcsolatos refinanszírozást kérdez, a tanácsadó megmutathatja, hogy a 60+ hónapos nullszaldó miatt nem bölcs dolog, hacsak nem biztos abban, hogy hosszú távon otthon marad.
Az ingatlanbefektetők elemzik a bérbeadott ingatlanok refinanszírozását, hogy optimalizálják a pénzáramlást. A 200 USD/hó pénzforgalmat generáló ingatlan, amely havi 150 USD-t nyer a refinanszírozásból, 75%-kal növeli a hozamot, de csak a fedezeti időszak lejárta után.
A válási ügyvédek és a közvetítők fedezeti számításokat alkalmaznak, amikor az egyik házastárs megtartja a lakást, és refinanszíroznia kell a másikat a jelzáloghitelből. A valódi költségek megértése segít a méltányos ingatlanmegosztási tárgyalásokban.
Special Cases
▾
Állítható kamatozású jelzáloghitel (ARM) fix kamatozású refinanszírozásra
Az ARM-ről fix kamatra történő refinanszírozás növelheti az aktuális kifizetést, ha az ARM még a kezdeti alacsony kamatozású időszakában van. A fedezeti számítás eltérő: Ön most többet fizet, hogy elkerülje a potenciálisan sokkal magasabb kifizetéseket, amikor az ARM alkalmazkodik. Hasonlítsa össze a rögzített kamatlábat a legrosszabb ARM-forgatókönyvvel (maximális kamatplafon). Ha az ARM 9-10%-ra tudna alkalmazkodni, és a fix kamatláb 6,5%, akkor a fix kamatláb biztosítási értéke rövid távú fizetésemelést indokolhat.
Víz alatti jelzáloghitelek és a refinanszírozási programok egyszerűsítése
Azok a hitelfelvevők, akik többel tartoznak, mint amennyit a lakásuk ér, nem tudnak hagyományos refinanszírozást végrehajtani, mert nincs elegendő saját tőkéjük az új értékeléshez. A kormányzati ésszerűsítő refinanszírozási programok (FHA Streamline, VA IRRRL) lehetővé teszik a refinanszírozást új értékelés nélkül, ha a kölcsön aktuális. Ezeknek a programoknak alacsonyabb zárási költségei (1500–3000 USD) és gyorsabb a feldolgozásuk, gyakran 12 hónapnál rövidebb megtérülési időszakot produkálnak.
Refinanszírozás a jelzáloghitel futamideje végén
A 10 évnél rövidebb hátralévő jelzálogkölcsön refinanszírozása egy új, 30 éves futamidejű kölcsönre drámaian csökkenti a kifizetéseket, de megháromszorozza a hátralévő futamidőt. A késedelmes jelzáloghitelek többnyire tőketörlesztések, alacsony kamattal, így a kamatcsökkentés minimális megtakarítást jelent. Az a hitelfelvevő, akinek 8 éve van hátra a 200 000 dolláros kölcsönből 7%-os kamattal, 2328 dollárt fizet havonta, de csak 400 dollár kamatot. A 30 év alatti 6%-os refinanszírozás a kifizetést 1199 dollárra csökkenti, de 22 évnyi törlesztőrészlettel és több mint 100 000 dolláros kamattal jár hozzá.
Megtérülési időszakok kamatcsökkenés és hitelméret szerint (5000 USD zárási költség)
▾
| Rate Drop | 200 000 USD hitelmegtakarítás/hó | 200 000 USD nullszaldós | 400 000 USD hitelmegtakarítás/hó | 400 000 USD nullszaldós |
|---|---|---|---|---|
| 0,25% | $30 | 167 hónap | $60 | 83 hónap |
| 0,50% | $62 | 81 hónap | 124 dollár | 40 hónap |
| 0,75% | $95 | 53 hónap | 190 dollár | 26 hónap |
| 1,00% | 130 dollár | 38 hónap | 260 dollár | 19 hónap |
| 1,50% | 200 dollár | 25 hónap | 400 dollár | 13 hónap |
| 2,00% | 274 dollár | 18 hónap | 548 dollár | 9 hónap |
Frequently Asked Questions
▾
Milyen a jó fedezeti időszak a refinanszírozáshoz?
A 24 hónap alatti fedezeti időszakot általában kiválónak tekintik, és a legtöbb lakástulajdonos számára egyértelmű nyeremény a refinanszírozás. A 24-36 hónapos nullszaldó jó, ha legalább 5 évet szeretne itt maradni. A 48 hónapon túli nullszaldós megtérüléshez erős bizalomra van szükség a hosszú távú stabilitásban. Az átlagos amerikai 8-10 évet tölt otthonában, így a 36 hónap alatti nullszaldó általában működik.
Refinanszíroznom kell, ha 3 éven belül szeretnék eladni?
Csak akkor, ha a nullszaldó lényegesen kevesebb, mint 36 hónap. Ha a záró költség 4500 USD, a havi megtakarítás pedig 250 USD, akkor a fedezeti mutatója 18 hónap, így 18 havi nettó megtakarítást (4500 USD) biztosít az eladás előtt. De ha a nullszaldós 30 hónap, akkor csak 6 havi megtakarítást kap (1500 USD), és előfordulhat, hogy nem éri meg a fáradságot.
Melyek a tipikus refinanszírozási zárási költségek?
A refinanszírozási zárási költségek átlagosan 3000-6000 dollár, vagyis a hitelösszeg körülbelül 1,5-2%-a. Főbb költségösszetevők: kezdeményezési díj (a kölcsön 0,5–1,0%-a, vagy 1500–3000 USD 300 000 USD-s kölcsön esetén), értékbecslés (400–700 USD), címkeresés és biztosítás (500–1500 USD), rögzítési díjak (100–250 USD), hiteljelentési díjak (0 USD) és különféle 5 dollár
Valóban ingyenes a zárási költség nélküli refinanszírozás?
Nem. A zárási költség nélküli refinanszírozásnál a hitelező fedezi a zárási költségeket úgy, hogy hozzáadja azokat a hitel egyenlegéhez (30 évig kamatot fizet rájuk), vagy magasabb kamatot számít fel (általában 0,25-0,50%-kal a legalacsonyabb elérhető kamat felett). 30 év alatt egy 300 000 dolláros kölcsön 0,25%-kal magasabb kamata hozzávetőlegesen 16 000 dollár további kamatot jelent. A költségmentes opció kiküszöböli a megtérülési kockázatot, de magasabb a teljes költsége.
Refinanszírozzak 30 éves futamidejű jelzálogkölcsönről 15 évre?
A 15 éves refinanszírozás általában 0,5-0,75%-kal alacsonyabb kamatokat kínál, mint a 30 éves hitelek, és hatalmas összegeket takarít meg a teljes kamatból (gyakran 100 000 dollár felett). A magasabb havi törlesztőrészlet azonban csökkenti a pénzügyi rugalmasságot. Csak akkor refinanszírozzon 15 éves futamidőre, ha kényelmesen megengedheti magának a magasabb fizetést, és továbbra is fenntarthat rendkívüli megtakarításokat. Középút: refinanszírozzon 30 éves futamidőre alacsonyabb kamattal, de fizessen extra befizetést a tőke felé.
Common Mistakes to Avoid
▾
- !Az amortizációs ütemterv visszaállításának figyelmen kívül hagyása: 22 év hátralévő jelzálogkölcsön refinanszírozása egy új, 30 éves futamidejű hitelre 8 év törlesztőrészlettel jár. A meghosszabbított futamidő még alacsonyabb kamattal is több teljes kamatot jelenthet a kölcsön futamideje alatt. Mindig hasonlítsa össze a két forgatókönyv szerint fizetett teljes kamatot, ne csak a havi fizetési különbséget.
- !Csak a kamatlábra összpontosítva és figyelmen kívül hagyva a zárási költségeket: A zárási költségek nélküli „ingyenes” refinanszírozás általában azt jelenti, hogy a hitelező magasabb kamatlábat (0,25-0,50%-kal a piac felett) számít fel a költségek fedezésére. 30 év alatt ez többe kerülhet, mint a bezárási költségek előzetes kifizetése. Mindig hasonlítsa össze a költségmentes és a fizetett zárási költség opciók tényleges költségét.
- !Az adólevonás változásának figyelmen kívül hagyása: Ha tételesen sorolja fel a levonásokat, akkor az alacsonyabb kamat kisebb jelzáloghitel-kamat levonást jelent. A 24%-os adósávba tartozó hitelfelvevők számára a 200 USD/hó kamatcsökkentés gyakorlatilag csak 152 USD/hó megtakarítást jelent a csökkentett adókedvezmény után. Ez meghosszabbítja a valódi fedezeti időszakot.
- !A zárási költségek bevonása a hitelegyenlegbe a fedezeti számítás módosítása nélkül: Ha 5000 USD zárási költségeket ad hozzá egy 300 000 USD egyenleghez, akkor 305 000 USD után fizet kamatot. A valódi havi megtakarítás kisebb, mint amennyit az egyszerű fizetési összehasonlítás sugall, mert az új fizetési szolgáltatások része a zárási költségtartozás.
- !Ismételt refinanszírozás minden alkalommal, amikor a kamatláb enyhén csökken: Minden refinanszírozás visszaállítja az amortizációs órát, és új zárási költségek merülnek fel. Öt éven belül háromszori refinanszírozás, minden alkalommal 4000 dolláros zárási költséggel, 12 000 dollár elköltését jelenti, mielőtt tartós megtakarítást érne el. Várjon legalább 0,75-1,0%-os kamatcsökkenést az érdemi haszon érdekében.
Pro Tip
A refinanszírozási ajánlatok összehasonlításakor minden hitelezőtől kérjen hitelbecslést (a szabványos, 3 oldalas szövetségi űrlapot), és hasonlítsa össze őket egymás mellett. Összpontosítson az A szakaszra (kezdeti díjak), a B szakaszra (a szolgáltatások, amelyeket nem vásárolhat) és a THM-re a 3. oldalon. A THM tartalmazza a zárási költségeket a kölcsön futamideje alatt, így ez a legjobb mérőszám a különböző hitelezők refinanszírozási ajánlatainak összehasonlításához.
Did you know?
A COVID-korszak 2020-2021-es kamatzuhanása során körülbelül 14,5 millió lakástulajdonos refinanszírozta jelzáloghitelét mindössze két év alatt, így a becslések szerint havi 5,3 milliárd dollárt takarított meg a csökkentett jelzáloghitel-törlesztéseken. Az átlagos refinanszírozó 1,2 százalékponttal csökkentette a kamatát, és havonta 220 dollárt takarított meg.
Regional Guides
▾
United States (varies by state)▾
United Kingdom▾
Australia▾
References
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Tovább →Szerezzen heti matematikai tippeket
Csatlakozzon 12 000+ feliratkozóhoz, akik minden héten kapnak tippeket a számológéphez.