Apa itu Refinancing Break-Even Calculator?
▾
Titik impas pembiayaan kembali adalah jumlah bulan yang Anda perlukan untuk tetap tinggal di rumah (atau menahan properti investasi Anda) agar tabungan bulanan dari pembiayaan kembali dapat sepenuhnya mengimbangi semua biaya penutupan di muka yang dibayarkan untuk melaksanakan pembiayaan kembali tersebut. Ini adalah satu-satunya perhitungan terpenting yang harus dilakukan siapa pun sebelum memutuskan apakah akan membiayai kembali hipotek. Pembiayaan kembali menggantikan hipotek Anda yang ada dengan yang baru, biasanya dengan tingkat bunga, jangka waktu pinjaman, atau keduanya yang berbeda. Saat Anda melakukan pembiayaan kembali ke tingkat bunga yang lebih rendah, pembayaran bulanan Anda berkurang — namun Anda dikenakan biaya penutupan mulai dari 2% hingga 6% dari jumlah pinjaman. Biaya-biaya ini termasuk biaya permulaan pinjaman (0,5–1,5%), biaya penilaian ($300–700), pencarian hak milik dan asuransi ($700–2,000), biaya pengacara ($500–1,500), biaya pencatatan ($25–250), bunga dibayar di muka, dan kemungkinan poin diskon jika Anda membeli dengan harga lebih rendah. Rumus titik impas sangat sederhana dan elegan: Bulan Impas = Total Biaya Penutupan Penghematan Pembayaran Bulanan. Jika Anda membayar $6.000 untuk biaya penutupan dan menghemat $200/bulan, Anda mencapai titik impas dalam 30 bulan (2,5 tahun). Jika Anda berencana untuk tinggal di rumah setidaknya selama 30 bulan, pembiayaan kembali masuk akal secara finansial. Jika Anda kemungkinan akan pindah dalam 18 bulan, biaya di muka tidak akan dapat diperoleh kembali. Analisis titik impas tingkat lanjut melangkah lebih dalam dengan mempertimbangkan: biaya peluang (opportunity cost) dari uang tunai yang dibelanjakan untuk biaya penutupan (apa yang dapat diperoleh dari uang yang diinvestasikan di tempat lain); dampak perpanjangan jangka waktu pinjaman (mengatur ulang pinjaman 30 tahun yang baru berarti membayar lebih banyak bunga total bahkan pada tingkat bunga yang lebih rendah); implikasi perpajakan dari pengurangan bunga hipotek; dan titik impas dalam hal total bunga yang dibayarkan, bukan hanya tabungan pembayaran bulanan. Sebagai aturan praktis, penasihat keuangan sering kali mengutip 'aturan dua tahun' — pembiayaan kembali umumnya bermanfaat jika suku bunga turun setidaknya 0,75–1,0% dan Anda berencana untuk tinggal di properti tersebut setidaknya selama 2 tahun. Namun, tidak ada aturan praktis yang bisa menggantikan penghitungan titik impas yang tepat menggunakan saldo pinjaman spesifik Anda, biaya penutupan, dan perkiraan realistis tentang berapa lama Anda akan tetap berada di properti tersebut.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Rumus
▾
Perhitungan Titik Impas Refi:
Langkah 1: Langkah 1 — Identifikasi Parameter Pinjaman Anda Saat Ini: Kumpulkan laporan hipotek Anda saat ini yang menunjukkan: saldo pinjaman, suku bunga saat ini, pembayaran P&I bulanan, dan sisa jangka waktu pinjaman. Ini menetapkan dasar Anda sebelum pembiayaan kembali.
Langkah 2: Langkah 2 — Tentukan Persyaratan Pinjaman Baru: Identifikasi tingkat bunga baru yang ditawarkan dan jangka waktu pinjaman yang diusulkan (biasanya 30 atau 15 tahun). Untuk pembiayaan kembali dengan suku bunga dan jangka waktu, jumlah pinjaman baru sama dengan saldo Anda saat ini (atau sedikit lebih tinggi jika dihitung dalam biaya penutupan). Perhatikan apakah Anda memilih jangka waktu yang sama atau berbeda — memperpanjang jangka waktu akan mengurangi pembayaran bulanan namun meningkatkan total bunga yang dibayarkan.
Langkah 3: Langkah 3 — Hitung Pembayaran P&I Bulanan Baru: Dengan menggunakan jumlah pinjaman, suku bunga, dan jangka waktu baru, hitung pembayaran pokok dan bunga bulanan yang baru. Rumus: M = P × [r(1+r)ⁿ] ÷ [(1+r)ⁿ−1], dengan P = pokok pinjaman, r = tarif bulanan (tarif tahunan 12), n = jumlah bulan total.
Langkah 4: Langkah 4 — Hitung Tabungan Bulanan: Kurangi pembayaran P&I bulanan baru dari pembayaran P&I bulanan Anda saat ini. Ini adalah tabungan bulanan Anda. Catatan: jangan sertakan escrow (pajak dan asuransi) dalam perbandingan ini karena jumlah escrow tidak berubah oleh pembiayaan kembali.
Langkah 5: Langkah 5 — Hitung Semua Biaya Penutupan: Dapatkan Perkiraan Pinjaman (LE) dari pemberi pinjaman Anda yang mencantumkan semua biaya. Termasuk: biaya originasi, penilaian, laporan kredit, pencarian hak milik, asuransi hak milik, biaya penyelesaian/pengacara, biaya pencatatan, dan poin diskon apa pun. Jangan sertakan item prabayar (pajak properti, asuransi) karena ini adalah deposit, bukan biaya.
Langkah 6: Langkah 6 — Bagi Biaya dengan Penghematan: Bulan Impas = Total Biaya Penutupan Penghematan Bulanan. Konversikan ke tahun dengan membaginya dengan 12. Ini adalah ambang batas keputusan utama Anda: jika perkiraan sisa waktu Anda di rumah melebihi periode impas, pembiayaan kembali akan menguntungkan secara finansial.
Langkah 7: Langkah 7 — Penyesuaian Lanjutan: (a) Jika Anda berencana memerinci pajak, kurangi tabungan bulanan efektif dengan hilangnya manfaat pengurangan bunga hipotek; (b) Hitung biaya peluang dari biaya penutupan dengan memperkirakan berapa banyak uang yang dapat diperoleh dari investasi tersebut (misalnya, 5% dalam dana pasar uang = $6.000 × 5% 12 = $25/bulan yang hilang); (c) Bandingkan total bunga yang dibayarkan selama sisa umur setiap pinjaman untuk memastikan bahwa pembiayaan kembali masuk akal selama periode kepemilikan penuh, terutama jika Anda mengatur ulang ke jangka waktu yang lebih panjang.
Setiap langkah dibangun berdasarkan langkah sebelumnya, menggabungkan kalkulasi komponen menjadi hasil perbaikan yang komprehensif. Rumusnya menangkap hubungan matematis yang mengatur perilaku impas refi.Keterangan variabel
▾
| Simbol | Nama | Satuan | Deskripsi |
|---|---|---|---|
| CC | Total Biaya Penutupan | USD | Semua biaya dimuka untuk melaksanakan pembiayaan kembali: biaya originasi, penilaian, kepemilikan, pengacara, pencatatan, dan item dibayar di muka lainnya. Biasanya 2–6% dari jumlah pinjaman. |
| MPS | Penghematan Pembayaran Bulanan | USD/month | Pengurangan pembayaran pokok dan bunga bulanan dari pinjaman lama ke pinjaman baru. P&I lama dikurangi P&I baru. |
| BEM | Bulan Impas | months | Total Biaya Penutupan dibagi Penghematan Pembayaran Bulanan. Waktu minimum yang dibutuhkan properti untuk membenarkan pembiayaan kembali secara finansial. |
| NR | Suku Bunga Baru | % | Tingkat bunga hipotek baru yang dibiayai kembali, yang harus lebih rendah dari tingkat saat ini untuk mengurangi pembayaran bulanan. |
| CR | Suku Bunga Saat Ini | % | Parameter CR mewakili masukan kuantitatif utama dalam perhitungan titik impas refi, diukur dalam satuan standarnya dan secara langsung mempengaruhi hasil yang dihitung melalui rumus matematika |
| LB | Sisa Saldo Pinjaman | USD | Saldo pokok utang hipotek saat ini pada saat pembiayaan kembali. Ini menjadi jumlah pinjaman baru (untuk refi suku bunga dan jangka waktu). |
Cara Refinancing Break-Even Calculator
▾
- 1Langkah 1 — Identifikasi Parameter Pinjaman Anda Saat Ini: Kumpulkan laporan hipotek Anda saat ini yang menunjukkan: saldo pinjaman, suku bunga saat ini, pembayaran P&I bulanan, dan sisa jangka waktu pinjaman. Ini menetapkan dasar Anda sebelum pembiayaan kembali.
- 2Langkah 2 — Tentukan Persyaratan Pinjaman Baru: Identifikasi tingkat bunga baru yang ditawarkan dan jangka waktu pinjaman yang diusulkan (biasanya 30 atau 15 tahun). Untuk pembiayaan kembali dengan suku bunga dan jangka waktu, jumlah pinjaman baru sama dengan saldo Anda saat ini (atau sedikit lebih tinggi jika dihitung dalam biaya penutupan). Perhatikan apakah Anda memilih jangka waktu yang sama atau berbeda — memperpanjang jangka waktu akan mengurangi pembayaran bulanan namun meningkatkan total bunga yang dibayarkan.
- 3Langkah 3 — Hitung Pembayaran P&I Bulanan Baru: Dengan menggunakan jumlah pinjaman, suku bunga, dan jangka waktu baru, hitung pembayaran pokok dan bunga bulanan yang baru. Rumus: M = P × [r(1+r)ⁿ] ÷ [(1+r)ⁿ−1], dengan P = pokok pinjaman, r = tarif bulanan (tarif tahunan 12), n = jumlah bulan total.
- 4Langkah 4 — Hitung Penghematan Bulanan: Kurangi pembayaran P&I bulanan baru dari pembayaran P&I bulanan Anda saat ini. Ini adalah tabungan bulanan Anda. Catatan: jangan sertakan escrow (pajak dan asuransi) dalam perbandingan ini karena jumlah escrow tidak berubah oleh pembiayaan kembali.
- 5Langkah 5 — Hitung Semua Biaya Penutupan: Dapatkan Perkiraan Pinjaman (LE) dari pemberi pinjaman Anda yang mencantumkan semua biaya. Termasuk: biaya originasi, penilaian, laporan kredit, pencarian hak milik, asuransi hak milik, biaya penyelesaian/pengacara, biaya pencatatan, dan poin diskon apa pun. Jangan sertakan item prabayar (pajak properti, asuransi) karena ini adalah deposit, bukan biaya.
- 6Langkah 6 — Bagi Biaya dengan Penghematan: Bulan Impas = Total Biaya Penutupan Penghematan Bulanan. Konversikan ke tahun dengan membaginya dengan 12. Ini adalah ambang batas keputusan utama Anda: jika perkiraan sisa waktu Anda di rumah melebihi periode impas, pembiayaan kembali akan menguntungkan secara finansial.
- 7Langkah 7 — Penyesuaian Lanjutan: (a) Jika Anda berencana memerinci pajak, kurangi tabungan bulanan efektif dengan hilangnya manfaat pengurangan bunga hipotek; (b) Hitung biaya peluang dari biaya penutupan dengan memperkirakan berapa banyak uang yang dapat diperoleh dari investasi tersebut (misalnya, 5% dalam dana pasar uang = $6.000 × 5% 12 = $25/bulan yang hilang); (c) Bandingkan total bunga yang dibayarkan selama sisa umur setiap pinjaman untuk memastikan bahwa pembiayaan kembali masuk akal selama periode kepemilikan penuh, terutama jika Anda mengatur ulang ke jangka waktu yang lebih panjang.
Contoh Terpecahkan
▾
Bermanfaat bagi pemilik rumah jangka panjang
P&I bulanan saat ini sebesar 7,25% pada $380.000 selama 324 bulan (27 tahun): sekitar $2.639/bulan. Pembayaran baru sebesar 6,50% pada $380.000 selama 30 tahun: sekitar $2.403/bulan. Penghematan bulanan: $236. Namun, perpanjangan dari 27 menjadi 30 tahun meningkatkan jangka waktu pinjaman sebesar 3 tahun. Jika melakukan refinancing ke jangka waktu 27 tahun yang baru, pembayaran baru akan lebih tinggi per bulannya tetapi total bunganya lebih rendah. Dengan penghematan bersih $196/bulan (disesuaikan dengan dampak jangka waktunya), titik impas = $8.500 ± $196 = 43 bulan. Pemilik rumah yang berencana untuk tinggal 5+ tahun harus mempertimbangkan pembiayaan kembali ini.
Poin memperpanjang titik impas tetapi memaksimalkan penghematan jangka panjang
Pembayaran saat ini sebesar 7,0%/30 tahun pada $520.000: $3.460/bulan. Pembayaran baru pada 5,875%/30 tahun: $3,078/bulan. Penghematan bulanan: $382. Dengan total biaya penutupan sebesar $22.900 (termasuk 2 poin senilai $10.400 untuk membeli tarif), titik impas adalah $22.900 $382 = 60 bulan. Pembelian 2 poin masuk akal jika Anda berencana untuk tinggal lebih dari 5 tahun; selama 10 tahun Anda akan menghemat $45.840 dalam pembayaran dibandingkan $22.900 dalam biaya — keuntungan bersih $22.940.
Terbaik untuk pemegang jangka pendek atau rencana yang tidak pasti
Pembayaran saat ini pada 7,5%/30 tahun: $2.030/bulan. Pembayaran baru pada 7,0%/30 tahun: $1,931/bulan. Penghematan bulanan: $99. Tanpa biaya penutupan di muka (pemberi pinjaman menanggung biaya melalui suku bunga yang sedikit lebih tinggi), titik impas akan segera terjadi — setiap bulan Anda memegang pinjaman, Anda menghemat uang. Namun, perhatikan bahwa tingkat opsi tanpa biaya (7,0%) lebih tinggi daripada yang dapat Anda peroleh dengan biaya (mungkin 6,625%), jadi Anda membayar premi implisit setiap bulannya. Terbaik untuk pemilik rumah yang berencana menjual atau memperbaikinya lagi dalam 2–3 tahun.
Titik impas negatif; mengevaluasi penggunaan hasil kas keluar
Pembayaran lama sebesar 4,5%/30 tahun pada $210.000: $1.064/bulan. Pembayaran baru sebesar 7,25%/30 tahun sebesar $310.000: $2.116/bulan. Peningkatan bulanan: $1.052. Dalam skenario ini, perhitungan titik impas standar adalah negatif (pembayaran naik). Keputusannya bergantung sepenuhnya pada apa yang Anda lakukan dengan uang tunai $100.000. Jika diterapkan ke properti sewaan lain yang menghasilkan 10% CoC ($10.000/tahun), pembayaran tunai menghasilkan pendapatan baru sebesar $833/bulan dibandingkan kenaikan pembayaran $1.052/bulan — hambatan bersih sebesar $219/bulan, yang mungkin dapat diterima jika properti baru juga mengalami apresiasi.
Aplikasi nyata
▾
Memutuskan apakah akan membiayai kembali tempat tinggal utama ketika suku bunga hipotek menurun, mewakili area penerapan penting untuk Titik Impas Refi dalam konteks profesional dan analitis di mana perhitungan titik impas refi yang akurat secara langsung mendukung pengambilan keputusan yang tepat, perencanaan strategis, dan optimalisasi kinerja
Mengevaluasi manfaat finansial dari pembayaran poin diskon untuk mendapatkan tarif yang lebih rendah, mewakili area penerapan penting untuk Titik Impas Refi dalam konteks profesional dan analitis di mana perhitungan titik impas refi yang akurat secara langsung mendukung pengambilan keputusan yang tepat, perencanaan strategis, dan optimalisasi kinerja
Membandingkan opsi pembiayaan kembali tanpa biaya vs. tradisional untuk jangka waktu spesifik Anda, mewakili area aplikasi penting untuk Titik Impas Refi dalam konteks profesional dan analitis di mana perhitungan titik impas refi yang akurat secara langsung mendukung pengambilan keputusan yang tepat, perencanaan strategis, dan optimalisasi kinerja
Menganalisis apakah pembiayaan kembali properti investasi meningkatkan pengembalian tunai atas tunai secara memadai untuk membenarkan biaya penutupan, mewakili area penerapan penting untuk Titik Impas Refi dalam konteks profesional dan analitis di mana perhitungan titik impas refi yang akurat secara langsung mendukung pengambilan keputusan yang tepat, perencanaan strategis, dan optimalisasi kinerja
Merencanakan waktu pembiayaan kembali yang optimal dibandingkan dengan penjualan atau pembayaran rumah yang diantisipasi, mewakili area penerapan penting untuk Titik Impas Refi dalam konteks profesional dan analitis di mana perhitungan titik impas refi yang akurat secara langsung mendukung pengambilan keputusan yang tepat, perencanaan strategis, dan optimalisasi kinerja
Kasus khusus
▾
{'case': 'Streamline Refinances (FHA/VA)', 'description': 'FHA Streamline dan VA IRRRL refinance telah menyederhanakan penjaminan, tidak memerlukan penilaian (dalam banyak kasus), dan mengurangi dokumentasi. Biaya penutupan lebih rendah (seringkali 0,5–1,5% dari pinjaman), dan program ini dirancang khusus bagi pemegang pinjaman yang didukung pemerintah agar dapat dengan cepat memanfaatkan penurunan suku bunga tanpa proses rekualifikasi penuh.'}
{'case': 'Break-Even on Investment Properties', 'description': 'Untuk properti investasi, analisis titik impas juga harus mempertimbangkan implikasi pajak dari biaya pembiayaan kembali (yang dapat dikurangkan sebagai pengeluaran bisnis selama jangka waktu pinjaman) dan biaya peluang (opportunity cost) dari uang tunai yang dikeluarkan dari properti atau digunakan untuk penutupan. Aturan perolehan kembali depresiasi dan pembatasan aktivitas pasif juga dapat memengaruhi penghematan efektif setelah pajak.'}
{'case': 'Konversi Suku Bunga yang Dapat Disesuaikan ke Suku Bunga Tetap', 'deskripsi': 'Pembiayaan kembali dari ARM ke pinjaman suku bunga tetap memberikan kepastian pembayaran namun memerlukan penghitungan titik impas bukan terhadap pembayaran tetap namun terhadap kisaran kemungkinan pembayaran ARM di masa depan. Jika ARM Anda dijadwalkan untuk melakukan reset ke atas, penguncian dengan suku bunga tetap mungkin sangat berharga meskipun periode impasnya terasa lama — asuransi terhadap lonjakan suku bunga memiliki nilai ekonomi yang nyata.'}
Biaya Penutupan Refinancing Umum berdasarkan Jenis Biaya (AS 2024)
▾
| Jenis Biaya | Kisaran Khas | Catatan |
|---|---|---|
| Biaya Asal Pinjaman | 0,5%–1,5% dari pinjaman | Kompensasi pemberi pinjaman; bisa dinegosiasikan |
| Poin Diskon | 1% pinjaman per poin | Pembelian tarif opsional; $4,000/poin untuk pinjaman $400K |
| Biaya Penilaian | $350–$700 | Diperlukan untuk memverifikasi nilai properti |
| Pencarian Judul | $150–$400 | Memverifikasi kepemilikan dan riwayat hak gadai |
| Asuransi Hak Milik (Pemberi Pinjaman) | $500–$1.500 | Melindungi pemberi pinjaman; dibutuhkan pada sebagian besar pinjaman |
| Biaya Pengacara / Penyelesaian | $500–$1.500 | Diperlukan di negara bagian penutupan pengacara |
| Biaya Perekaman | $50–$250 | Kabupaten/kota dikenakan biaya pencatatan dokumen |
| Laporan Kredit | $25–$50 | Pemberi pinjaman menarik laporan kredit tri-merge |
| Bunga Dibayar di Muka | Bervariasi | Bunga sejak penutupan hingga tanggal jatuh tempo pembayaran pertama |
| Total Kisaran Khas | 2% –5% dari pinjaman | $8,000–$20,000 dengan pinjaman $400K |
Pertanyaan yang sering diajukan
▾
Berapa biaya penutupan refinancing yang umum di AS?
Biaya penutupan refinancing di AS biasanya berkisar antara 2% hingga 6% dari jumlah pinjaman. Untuk pinjaman $400,000, perkirakan untuk membayar $8,000–$24,000 sebagai biaya penutupan. Item baris terbesar biasanya: biaya awal pinjaman (0,5–1,5% dari jumlah pinjaman), asuransi kepemilikan ($700–$2,500), penilaian ($350–$700), pencarian hak milik ($200–$400), biaya pengacara atau agen penyelesaian ($500–$1,500), biaya pencatatan ($50–$250), dan poin diskon jika Anda memilih untuk membeli dengan harga lebih rendah. Beberapa pemberi pinjaman mengiklankan pembiayaan kembali 'tanpa biaya penutupan', yang sebenarnya menaikkan biaya menjadi tingkat bunga yang sedikit lebih tinggi daripada menghilangkannya.
Haruskah saya mengatur ulang pinjaman 30 tahun yang baru atau mencocokkan sisa jangka waktu saya?
Ini adalah salah satu keputusan terpenting dalam refinancing. Menyetel ulang ke pinjaman 30 tahun yang baru memberikan pembayaran bulanan serendah mungkin, tetapi Anda menambahkan beberapa tahun ke belakang ke dalam utang Anda. Misalnya, jika Anda memiliki sisa 22 tahun pada hipotek Anda saat ini dan membiayai kembali menjadi pinjaman baru berdurasi 30 tahun, Anda memperpanjang tanggal pembayaran selama 8 tahun — di mana Anda akan membayar bunga tambahan bahkan pada tingkat yang lebih rendah. Menyesuaikan jangka waktu yang tersisa (membiayai kembali menjadi hipotek 22 tahun) mempertahankan jadwal pembayaran awal Anda dan meminimalkan total bunga yang dibayarkan, namun menghasilkan pembayaran bulanan yang lebih tinggi daripada refi 30 tahun. Pilihan yang tepat bergantung pada kebutuhan arus kas dan tujuan keuangan jangka panjang Anda.
Apakah aturan penurunan suku bunga 1% merupakan panduan yang dapat diandalkan untuk pembiayaan kembali?
'Aturan satu persen' (membiayai kembali ketika suku bunga Anda turun setidaknya 1%) adalah penyederhanaan berlebihan yang dapat menyebabkan hilangnya peluang dan pembiayaan kembali yang tidak perlu. Pada saldo pinjaman yang tinggi ($800,000), bahkan penurunan suku bunga sebesar 0,375% mungkin cukup menghemat biaya bulanan untuk membenarkan biaya penutupan yang kecil dalam waktu 2–3 tahun. Pada saldo rendah ($100.000), bahkan penurunan suku bunga sebesar 2% mungkin hanya menghasilkan penghematan $85/bulan dibandingkan biaya penutupan sebesar $5.000, yang memerlukan 59 bulan untuk mencapai titik impas. Selalu hitung titik impas spesifik Anda daripada mengandalkan aturan praktis.
Bagaimana refinancing mempengaruhi pengurangan bunga hipotek saya?
Jika Anda memerinci pengurangan pada pengembalian pajak federal Anda, pembiayaan kembali pada tingkat yang lebih rendah akan mengurangi beban bunga hipotek Anda, yang dapat mengurangi pengurangan yang diperinci dan sedikit meningkatkan penghasilan kena pajak Anda. Berdasarkan Undang-Undang Pemotongan Pajak dan Pekerjaan (2017), pemotongan standar meningkat secara substansial ($14.600 lajang / $29.200 pengajuan pernikahan bersama pada tahun 2024), yang berarti lebih sedikit pemilik rumah yang merinci. Bagi mereka yang memerinci, setiap pengurangan bunga hipotek tahunan sebesar $1.000 menimbulkan biaya pengurangan yang hilang sekitar $220–$370 (tergantung pada kelompok pajak marjinal Anda). Faktorkan ini ke dalam perhitungan tabungan bersih Anda untuk mendapatkan gambaran lengkap setelah pajak.
Apa yang dimaksud dengan pembiayaan kembali 'tanpa biaya' dan kapan hal ini masuk akal?
Pembiayaan kembali tanpa biaya penutupan berarti pemberi pinjaman menanggung biaya penutupan Anda dengan imbalan suku bunga yang sedikit lebih tinggi — biasanya 0,25–0,375% lebih tinggi dari suku bunga pasar untuk pinjaman yang menanggung biaya. Analisis titik impas berubah secara mendasar: karena Anda tidak membayar biaya di muka, Anda segera mulai menabung (jika tarif baru masih lebih rendah dari tarif lama), dan tidak ada risiko periode pengembalian. Refis tanpa biaya paling masuk akal jika: Anda berencana menjual atau membiayai kembali lagi dalam waktu 2–3 tahun; Anda kekurangan uang tunai untuk biaya penutupan; atau suku bunga turun dan Anda berharap untuk melakukan pembiayaan kembali beberapa kali (setiap kali tanpa biaya).
Bisakah saya memasukkan biaya penutupan ke dalam pinjaman baru?
Ya, di sebagian besar transaksi pembiayaan kembali Anda dapat menambahkan biaya penutupan ke saldo pinjaman baru daripada membayarnya sendiri, selama rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) yang dihasilkan tidak melebihi batas pemberi pinjaman (biasanya 80% untuk refi konvensional tanpa PMI). Memasukkan biaya ke dalam pinjaman berarti Anda tidak membayar uang tunai pada saat penutupan tetapi Anda membiayai biaya tersebut dengan tingkat bunga hipotek selama 30 tahun. Contoh: Biaya sebesar $8.000 yang dibiayai sebesar 7% selama 30 tahun menambahkan sekitar $53/bulan ke pembayaran Anda — sehingga penghematan bulanan bersih Anda berkurang sebesar $53 dibandingkan dengan membayar biaya di muka. Garis waktu titik impas tidak berlaku dengan cara yang sama, namun biaya yang dibiayai memang mengurangi keuntungan bersih Anda.
Apa perbedaan antara pembiayaan kembali tunai dan pembiayaan kembali dengan suku bunga dan jangka waktu?
Pembiayaan kembali dengan suku bunga dan jangka waktu hanya menggantikan hipotek Anda yang ada dengan yang baru dengan persyaratan yang lebih baik (suku bunga lebih rendah, periode amortisasi berbeda) tanpa mengubah saldo pokok secara material. Pembiayaan kembali tunai menggantikan hipotek Anda dengan pinjaman yang lebih besar, dengan selisih antara pinjaman baru dan saldo lama dibayarkan kepada Anda secara tunai — memungkinkan Anda mengakses ekuitas rumah. Refi tunai keluar biasanya memiliki suku bunga yang sedikit lebih tinggi (0,25–0,75% di atas suku bunga dan jangka waktu) dan batas LTV yang lebih ketat (LTV maksimum 80% untuk pinjaman konvensional, 85% untuk FHA). Analisis titik impas untuk refi tunai harus mengevaluasi pengembalian dana yang dikerahkan bersama dengan biaya tarif yang lebih tinggi dan peningkatan pembayaran bulanan.
Kesalahan Umum yang Harus Dihindari
▾
- !Membandingkan pembayaran baru dengan pembayaran saat ini tanpa memperhitungkan sisa tahun — jika Anda memperpanjang jangka waktu dengan mengatur ulang menjadi 30 tahun, sebagian penghematan berasal dari perpanjangan saldo, bukan hanya dari suku bunga yang lebih rendah.
- !Mengabaikan biaya peluang uang tunai yang digunakan untuk biaya penutupan — $10.000 yang dibayarkan pada biaya penutupan dapat menghasilkan $500/tahun dalam rekening tabungan dengan hasil tinggi, sehingga mengurangi penghematan bulanan yang efektif.
- !Menggunakan total pembayaran (P&I + escrow) untuk perbandingan pembayaran, bukan hanya P&I — escrow berubah secara independen dari pembiayaan kembali dan dapat mengaburkan penghematan sebenarnya.
- !Tidak memperhitungkan bagaimana sisa umur pinjaman mempengaruhi titik impas — jika Anda hanya memiliki 8 tahun tersisa pada hipotek Anda saat ini, refi 30 tahun secara dramatis memperluas pembayaran Anda dan mungkin memerlukan biaya bunga total lebih banyak bahkan pada tingkat yang lebih rendah.
- !Memutuskan hanya berdasarkan periode titik impas tanpa mempertimbangkan kemungkinan Anda untuk bertahan — titik impas 24 bulan tidak berarti apa-apa jika Anda cenderung menjual dalam 18 bulan.
Tip Pro
Saat menilai belanja, dapatkan Perkiraan Pinjaman (LE) dari setidaknya 3 pemberi pinjaman pada hari yang sama (karena tarif berubah setiap hari). Bandingkan total biaya penutupan dan APR, bukan hanya suku bunga — pemberi pinjaman yang menawarkan suku bunga sedikit lebih tinggi tanpa biaya originasi mungkin secara keseluruhan akan lebih murah dibandingkan pemberi pinjaman dengan suku bunga lebih rendah tetapi biaya originasi 1,5 poin. APR telah memasukkan beberapa perbandingan biaya, sehingga menjadikannya sebagai filter awal yang berguna.
Tahukah Anda?
Amerika Serikat mengalami lonjakan pembiayaan kembali yang bersejarah selama tahun 2020–2021 ketika suku bunga hipotek turun ke titik terendah sepanjang masa dengan rata-rata 2,65–3,0% untuk pinjaman tetap selama 30 tahun (yang diukur oleh Freddie Mac). Jutaan pemilik rumah melakukan pembiayaan kembali, dan Asosiasi Bankir Hipotek melaporkan lebih dari $4 triliun asal pembiayaan kembali pada tahun 2020 saja. Para pemilik rumah yang mengunci suku bunga di bawah 3% kini mempunyai 'borgol emas' yang kuat sehingga membuat perpindahan atau pembiayaan kembali pada suku bunga 6–7% menjadi sangat mahal — sebuah fenomena yang oleh para ekonom disebut sebagai 'efek penguncian' (lock-in effect) yang berkontribusi pada rendahnya persediaan perumahan secara historis pada tahun 2022–2024.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Referensi
Dapatkan Tips Matematika Mingguan
Bergabunglah dengan pelanggan 12.000+ yang mendapatkan tip kalkulator setiap minggu.