Cara Menghitung Cap Rate untuk Real Estat
Tingkat kapitalisasi (cap rate) adalah salah satu metrik terpenting dalam investasi real estat. Ini menyatakan pendapatan tahunan properti sebagai persentase nilainya, memungkinkan Anda membandingkan properti terlepas dari ukuran atau harganya.
Rumusnya
Cap Rate = Net Operating Income (NOI) / Property Value × 100%
Menghitung Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
NOI = Gross Rental Income − Vacancy − Operating Expenses
Biaya operasional meliputi: pajak properti, asuransi, perbaikan, biaya pengelolaan properti, utilitas (jika dibayar oleh tuan tanah), dan cadangan. NOI TIDAK termasuk pembayaran hipotek—tingkat batas adalah metrik properti, tidak bergantung pada pembiayaan.
Contoh Langkah demi Langkah
Harga pembelian properti: $500,000 Sewa kotor tahunan: $48.000 (12 × $4.000/bulan) Lowongan (7%): $3,360 Biaya operasional: $14.000
- NOI = $48.000 − $3.360 − $14.000 = $30.640
- Tarif Batas = $30.640 / $500.000 × 100% = 6,13%
Berapa Batas Batas yang Harus Dituju
| Tingkat Batas | Interpretasi |
|---|---|
| < 4% | Risiko rendah, keuntungan rendah (pasar utama perkotaan) |
| 4–6% | Sedang (pasar pinggiran kota/stabil) |
| 6–8% | Pengembalian yang baik (target investasi tipikal) |
| > 8% | Pengembalian lebih tinggi tetapi risiko lebih tinggi |
Batasan Batasan Tarif
Cap rate tidak memperhitungkan: persyaratan pembiayaan, potensi apresiasi, manfaat pajak, atau belanja modal. Gunakan bersama dengan pengembalian tunai-tunai dan GRM untuk gambaran lengkap.
Gunakan kalkulator tarif batas kami untuk menganalisis properti pendapatan apa pun.