Memahami apa yang benar-benar mampu Anda beli sebelum mendekati pemberi pinjaman akan menyelamatkan Anda dari pengeluaran yang berlebihan — dan mencegah tekanan finansial selama bertahun-tahun.
Aturan 28/36 (Pedoman Standar)
Aturan keterjangkauan rumah yang paling banyak digunakan:
- 28%: Biaya perumahan bulanan Anda tidak boleh melebihi 28% dari pendapatan kotor bulanan
- 36%: Total pembayaran utang bulanan Anda (perumahan + semua utang lainnya) tidak boleh melebihi 36% dari pendapatan kotor bulanan
Max Housing Payment = Gross Monthly Income × 0.28
Max Total Debt Payment = Gross Monthly Income × 0.36
Contoh: Pendapatan kotor bulanan sebesar $7.500:
- Pembayaran perumahan maksimum = $7,500 × 28% = $2,100/bulan
- Total utang maksimal = $7.500 × 36% = $2.700/bulan
- Jika pinjaman mobil + pinjaman pelajar = $500/bulan, perumahan maksimal = $2,200 (menggunakan aturan 36%)
Yang Termasuk "Pembayaran Perumahan" (PITI)
$2.100/bulan harus mencakup semua biaya perumahan, bukan hanya pokok dan bunga:
| Komponen | Jumlah Khas |
|---|---|
| **Kepala sekolah | Bervariasi |
| **Minat | Bervariasi |
| Tkapak (properti) | $200–$600+/bulan |
| Sayanasuransi (pemilik rumah) | $100–$250/bulan |
| PMI (jika <20% turun) | 0,5–1,5% pinjaman/tahun |
| Biaya HOA (jika berlaku) | $0–$500+/bulan |
Jika pajak properti + asuransi + PMI = $700/bulan, anggaran P&I hipotek Anda yang sebenarnya hanya $1.400.
Metode Pengganda Pendapatan
Aturan praktis yang lebih cepat: harga rumah Anda harus 2,5–3× pendapatan kotor tahunan Anda (konservatif) atau hingga 4–5× di wilayah berbiaya tinggi.
| Pendapatan Kotor Tahunan | Konservatif (3×) | Area Berbiaya Tinggi (4×) |
|---|---|---|
| $60,000 | $180,000 | $240,000 |
| $80,000 | $240,000 | $320,000 |
| $100,000 | $300,000 | $400,000 |
| $150,000 | $450,000 | $600,000 |
Hitung Kembali Harga Rumah Maksimum
Mengingat pembayaran P&I bulanan maksimum Anda:
Max Loan = Payment × ((1+r)^n − 1) ÷ (r × (1+r)^n)
Max Home Price = Max Loan ÷ (1 − Down Payment %)
Contoh: Anggaran P&I $1.400/bulan, hipotek 30 tahun, APR 7%, uang muka 20%:
- r = 0,07 12 = 0,005833
- Pinjaman maksimum = $1,400 × (1,005833^360 − 1) ÷ (0,005833 × 1,005833^360) = $210,500
- Harga rumah maksimal = $210,500 0,80 = $263,125
Dampak Uang Muka
Uang muka yang lebih besar tidak hanya menurunkan pembayaran bulanan Anda — tetapi juga menghilangkan PMI (biasanya diperlukan sampai Anda memiliki 20% ekuitas):
| Uang Muka | PMI Diperlukan? | PMI bulanan (untuk rumah $300k) |
|---|---|---|
| 3% | Ya | ~$188/bulan |
| 5% | Ya | ~$150/bulan |
| 10% | Ya | ~$100/bulan |
| 20% | TIDAK | $0 |
PMI biasanya 0,5–1,5% dari jumlah pinjaman per tahun.
Rasio Hutang terhadap Pendapatan (DTI)
Pemberi pinjaman menghitung dua rasio DTI:
Front-end DTI = Monthly Housing Costs ÷ Gross Monthly Income
Back-end DTI = Total Monthly Debt ÷ Gross Monthly Income
Batas pinjaman konvensional: Front-end ≤28%, Back-end ≤36% Batas pinjaman FHA: Front-end ≤31%, Back-end ≤43% Pinjaman VA: Tanpa batas front-end, Back-end ≤41%
Contoh: pendapatan $7.500, PITI $1.800, pinjaman mobil/pelajar $500:
- DTI ujung depan = $1.800 ÷ $7.500 = 24% ✓
- DTI back-end = ($1.800 + $500) ÷ $7.500 = 30,7% ✓ (di bawah kedua batas)
Biaya Tersembunyi yang Hilang dari Pembeli Pertama Kali
Biaya penutupan: 2–5% dari harga pembelian, dibayar di muka. Untuk rumah seharga $300.000: $6.000–$15.000.
Biaya perpindahan: $1.000–$5.000 tergantung jarak.
Perbaikan/pembaruan segera: Anggaran 1–2% dari harga pembelian pada tahun pertama.
Pemeliharaan berkelanjutan: 1% dari nilai rumah per tahun adalah aturan standar.
Utilitas: Biasanya lebih mahal daripada menyewa — ruang lebih besar, Anda membayar semuanya.
Anggaran rumah senilai $300.000 harus memiliki tambahan uang tunai sebesar $20.000–$30.000 di luar uang muka untuk menutupi biaya penutupan dan pengeluaran tahun pertama.
Perbedaan Pra-Persetujuan vs Pra-Kualifikasi
Prakualifikasi adalah perkiraan berdasarkan informasi yang dilaporkan sendiri. Persetujuan awal memerlukan pendapatan, aset, dan pemeriksaan kredit yang terverifikasi — dan merupakan hal yang dianggap serius oleh penjual. Dapatkan persetujuan awal sebelum melihat rumah dalam kisaran harga target Anda.
Gunakan kalkulator hipotek kami untuk memodelkan pembayaran bulanan yang tepat pada titik harga, uang muka, dan suku bunga yang berbeda untuk menemukan zona nyaman Anda yang sebenarnya.