Apa itu Rental Property Deductions Australia?
▾
Pengurangan properti sewaan adalah biaya yang dapat diklaim oleh investor properti Australia terhadap pendapatan sewa mereka untuk mengurangi pendapatan kena pajak mereka. Kantor Perpajakan Australia memperbolehkan dua kategori pengurangan yang luas: pengurangan yang dapat diklaim pada tahun terjadinya biaya (yang dapat langsung dikurangkan), dan pengurangan yang disusutkan seiring berjalannya waktu karena bersifat modal. Pengeluaran yang dapat segera dikurangkan termasuk iklan untuk penyewa, tarif dewan dan tarif air, premi asuransi atas properti dan isinya, bunga pinjaman investasi yang digunakan untuk memperoleh atau memperbaiki properti sewaan, biaya pengelolaan properti dan komisi sewa, pajak tanah, perbaikan dan pemeliharaan (yang mengembalikan properti ke kondisi aslinya tetapi tidak memperbaikinya), biaya badan perusahaan, alat tulis dan ongkos kirim untuk administrasi sewa, dan biaya hukum yang berkaitan dengan persiapan sewa. Pengeluaran modal harus disusutkan seiring berjalannya waktu. Divisi 40 Undang-Undang Ketetapan Pajak Penghasilan mencakup pabrik dan peralatan — peralatan seperti mesin pencuci piring, AC, sistem air panas, dan karpet yang memiliki umur efektif terbatas dan penurunan nilai setiap tahun. Divisi 43 menanggung biaya konstruksi bangunan dan perbaikan struktural, yang dapat dikurangkan sebesar 2,5% per tahun selama 40 tahun untuk properti residensial yang dibangun setelah 16 September 1987. Mulai 1 Juli 2017, hanya pemilik baru properti baru yang dapat mengklaim penyusutan Divisi 40 atas aset yang digunakan sebelumnya — aset bekas tidak lagi dapat disusutkan oleh pemilik berikutnya. Jadwal penyusutan surveyor kuantitas biasanya diperlukan untuk mendukung klaim Divisi 43 dan Divisi 40 atas properti yang baru dibeli. Gearing negatif terjadi ketika total pengurangan sewa melebihi pendapatan sewa, sehingga menimbulkan kerugian sewa bersih yang dapat mengimbangi pendapatan lain seperti gaji.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Rumus
▾
Pendapatan Sewa Bersih = Pendapatan Sewa Kotor - Biaya yang Dapat Dikurangkan Segera - Penyusutan Divisi 40 - Tunjangan Bangunan Divisi 43; Kerugian Sewa Bersih (gearing negatif) = maks(0, Pengurangan - Pendapatan Sewa Kotor)Keterangan variabel
▾
| Simbol | Nama | Satuan | Deskripsi |
|---|---|---|---|
| rentalIncome | Total sewa yang diterima | — | Total sewa yang diterima dari penyewa selama tahun keuangan, yang merupakan parameter utama dalam perhitungan pengurangan sewa Australia yang secara langsung mempengaruhi hasil akhir yang dihitung |
| interestExpense | Bunga dibebankan pada | — | Bunga yang dibebankan pada pinjaman properti investasi, yang merupakan parameter kunci dalam perhitungan pengurangan sewa Australia yang secara langsung mempengaruhi hasil akhir yang dihitung |
| managementFees | Biaya pengelolaan properti | — | Biaya pengelolaan properti dan komisi sewa, yang merupakan parameter utama dalam perhitungan potongan sewa Australia yang secara langsung mempengaruhi hasil akhir yang dihitung |
Cara Rental Property Deductions Australia
▾
- 1Kumpulkan semua pendapatan sewa yang diterima selama tahun keuangan, termasuk sewa, jumlah obligasi yang disimpan, dan hasil asuransi.
- 2Identifikasi dan jumlahkan semua pengeluaran yang dapat segera dikurangkan: bunga, suku bunga, asuransi, biaya manajemen, perbaikan, periklanan, dan pengeluaran tunai lainnya yang dibayarkan sepanjang tahun.
- 3Dapatkan jadwal penyusutan surveyor kuantitas untuk properti yang mencantumkan semua item Divisi 40 (pabrik dan peralatan) dengan umur efektif dan jumlah penyusutannya.
- 4Tambahkan tunjangan bangunan tahunan Divisi 43 sebesar 2,5% dari biaya konstruksi yang memenuhi syarat jika properti dibangun setelah 16 September 1987.
- 5Jumlahkan semua pengurangan dan kurangi dari pendapatan sewa kotor untuk menghitung pendapatan atau kerugian sewa bersih.
- 6Jika terjadi kerugian sewa bersih, kerugian tersebut diimbangi dengan penghasilan lain yang dapat dinilai (negative gearing) untuk mengurangi penghasilan kena pajak secara keseluruhan.
- 7Laporkan semua pendapatan sewa dan potongannya dalam jadwal properti sewa di SPT pajak penghasilan pribadi Anda.
Contoh Terpecahkan
▾
Properti yang diarahkan secara positif menambah penghasilan kena pajak
$26.000 - ($14.000 + $2.000 + $1.200 + $2.340 + $800 + $3.500) = $26.000 - $23.840 = $2.160 laba bersih.
Kerugian sewa bersih mengimbangi penghasilan kena pajak dari upah, sehingga berpotensi menghasilkan pengembalian pajak
$22.000 - $34.000 = -$12.000 kerugian sewa bersih. Pada tingkat marjinal 37%, penghematan pajak = $4,440.
Tunjangan Divisi 43 berlaku sejak tanggal konstruksi, bukan pembelian — properti yang lebih tua memiliki sisa tahun yang lebih sedikit
$220.000 × 2,5% = $5.500/tahun. Hal ini berlanjut selama 40 tahun sejak tanggal konstruksi.
Tingkat nilai yang semakin berkurang = 200% tahun umur efektif
Tingkat nilai berkurang = 200% 10 = 20%. Pengurangan tahun 1 = $3.500 × 20% = $700.
Aplikasi nyata
▾
Seorang investor menghitung arus kas setelah pajak yang diharapkan atas usulan pembelian properti investasi termasuk semua biaya yang dapat dikurangkan.. Aplikasi ini biasa digunakan oleh para profesional yang membutuhkan analisis kuantitatif yang tepat untuk mendukung pengambilan keputusan, penganggaran, dan perencanaan strategis di bidangnya masing-masing.
Seorang pemilik properti menyiapkan jadwal sewa pengembalian pajak tahunannya dengan daftar lengkap biaya yang dapat dikurangkan. Praktisi industri mengandalkan penghitungan ini untuk mengukur kinerja, membandingkan alternatif, dan memastikan kepatuhan terhadap standar yang ditetapkan dan persyaratan peraturan
Pemilik rumah baru yang menentukan apakah biaya perbaikan awal setelah pembelian memenuhi syarat sebagai dapat langsung dikurangkan atau harus dikapitalisasi. Peneliti akademis dan mahasiswa menggunakan penghitungan ini untuk memvalidasi model teoretis, menyelesaikan tugas kuliah, dan mengembangkan pemahaman lebih dalam tentang prinsip-prinsip matematika yang mendasarinya.
Seorang akuntan menghitung klaim penyusutan tahunan dari laporan surveyor kuantitas untuk properti investasi klien. Analis dan perencana keuangan menggabungkan perhitungan ini ke dalam alur kerja mereka untuk menghasilkan perkiraan yang akurat, mengevaluasi skenario risiko, dan menyajikan rekomendasi berbasis data kepada pemangku kepentingan
Seorang investor properti membandingkan biaya setelah pajak dari negative gearing pada kelompok pajak penghasilan yang berbeda.. Aplikasi ini biasa digunakan oleh para profesional yang membutuhkan analisis kuantitatif yang tepat untuk mendukung pengambilan keputusan, penganggaran, dan perencanaan strategis di bidangnya masing-masing.
Kasus khusus
▾
Biaya dibayar dimuka
{'title': 'Beban Dibayar di Muka', 'body': 'Beban dibayar dimuka untuk jangka waktu 12 bulan atau kurang yang berakhir sebelum akhir tahun pendapatan berikutnya dapat segera dikurangkan. Misalnya, pembayaran di muka untuk asuransi pemilik rumah selama 12 bulan pada bulan Juni dapat dikurangkan sepenuhnya pada tahun keuangan tersebut.'} Saat menghadapi skenario ini dalam penghitungan potongan sewa Australia, pengguna harus memverifikasi bahwa nilai masukan mereka berada dalam kisaran yang diharapkan agar rumus dapat memberikan hasil yang berarti. Masukan yang berada di luar jangkauan dapat menghasilkan keluaran yang valid secara matematis namun secara praktis tidak berarti dan tidak mencerminkan kondisi dunia nyata.
Properti Penggunaan Campuran (Rumah Liburan)
{'title': 'Properti Penggunaan Campuran (Rumah Liburan)', 'body': 'Jika Anda menggunakan properti secara pribadi untuk jangka waktu tertentu dan menyewakannya untuk jangka waktu lain, Anda harus membagi potongan antara penggunaan pribadi dan penggunaan yang menghasilkan pendapatan. Hanya proporsi waktu sewa (atau benar-benar tersedia untuk disewa) yang menghasilkan biaya yang dapat dikurangkan.'} Kasus ekstrem ini sering muncul dalam penerapan pemotongan sewa Australia profesional yang melibatkan kondisi batas atau nilai ekstrem. Praktisi harus mendokumentasikan kapan situasi ini terjadi dan mempertimbangkan apakah metode penghitungan alternatif atau faktor penyesuaian lebih sesuai untuk kasus penggunaan spesifik mereka.
Perbaikan Awal pada Pembelian
{'title': 'Perbaikan Awal pada Pembelian', 'body': 'Perbaikan untuk menempatkan properti yang baru diperoleh ke dalam kondisi yang sesuai untuk disewakan diklasifikasikan sebagai perbaikan awal dan merupakan modal — perbaikan tersebut harus disusutkan seiring berjalannya waktu, tidak langsung dikurangkan. Ini adalah jebakan umum bagi investor properti baru.'} Dalam konteks pemotongan sewa Australia, kasus khusus ini memerlukan interpretasi yang cermat karena asumsi standar mungkin tidak berlaku. Pengguna harus melakukan referensi silang hasil dengan keahlian domain dan mempertimbangkan untuk berkonsultasi dengan referensi atau alat tambahan untuk memvalidasi keluaran dalam kondisi yang tidak lazim ini.
Penyebaran Biaya Pinjaman
{'title': 'Sebaran Biaya Pinjaman', 'body': 'Biaya pendirian pinjaman, biaya pendaftaran hipotek, bea materai hipotek, dan LMI (untuk properti investasi) adalah biaya pinjaman. Jumlah tersebut dapat dikurangkan dalam jangka waktu pinjaman yang lebih pendek atau 5 tahun dengan dasar garis lurus, tidak langsung.'} Saat menghadapi skenario ini dalam penghitungan potongan sewa Australia, pengguna harus memverifikasi bahwa nilai masukan mereka berada dalam kisaran yang diharapkan agar rumus dapat memberikan hasil yang berarti. Masukan yang berada di luar jangkauan dapat menghasilkan keluaran yang valid secara matematis namun secara praktis tidak berarti dan tidak mencerminkan kondisi dunia nyata.
Data referensi Potongan Sewa Australia
▾
| Jenis Biaya | Deduksibilitas | Divisi/Kategori |
|---|---|---|
| Bunga pinjaman | Langsung | Bagian 8-1 |
| Tarif dewan/air | Langsung | Bagian 8-1 |
| Biaya pengelolaan properti | Langsung | Bagian 8-1 |
| Perbaikan (bukan perbaikan) | Langsung | Bagian 8-1 |
| Biaya konstruksi bangunan | 2,5%/tahun selama 40 tahun | Divisi 43 |
| Peralatan dan karpet | Penyusutan atas umur efektif | Divisi 40 |
| LMI pada pinjaman investasi | penyebaran 5 tahun | Biaya pinjaman |
Pertanyaan yang sering diajukan
▾
Apa perbedaan antara perbaikan dan peningkatan?
Perbaikan mengembalikan properti ke kondisi aslinya tanpa memperbaikinya — misalnya memperbaiki pagar yang rusak atau menambal atap yang bocor. Suatu perbaikan meningkatkan properti melebihi kondisi aslinya dan merupakan biaya modal yang harus disusutkan, tidak segera dikurangkan. Dalam praktiknya, konsep ini penting dalam pemotongan sewa Australia karena konsep ini menentukan hubungan inti antara variabel masukan.
Bisakah saya mengklaim bunga pinjaman yang digunakan untuk membeli properti investasi?
Ya. Bunga pinjaman yang digunakan untuk membeli properti yang menghasilkan pendapatan dapat segera dikurangkan pada tahun penagihannya. Namun, jika pinjaman tersebut digunakan untuk tujuan pribadi (seperti mendanai liburan), hanya bagian yang dapat diatribusikan pada investasi tersebut yang dapat dikurangkan. Ini merupakan pertimbangan penting ketika bekerja dengan penghitungan potongan sewa australia dalam aplikasi praktis. Jawabannya bergantung pada nilai masukan spesifik dan konteks penerapan penghitungan.
Apakah saya masih dapat mengklaim penyusutan properti bekas?
Untuk Divisi 40 (pabrik dan peralatan), hanya aset baru yang dipasang setelah tanggal 9 Mei 2017 atau aset properti baru yang dapat disusutkan oleh investor. Aset bekas yang sudah ada dalam properti bekas tidak dapat disusutkan oleh pemilik berikutnya. Divisi 43 (tunjangan bangunan) tetap tersedia terlepas dari kepemilikan sebelumnya. Ini merupakan pertimbangan penting ketika bekerja dengan penghitungan potongan sewa australia dalam aplikasi praktis.
Apakah saya memerlukan laporan surveyor kuantitas?
Hal ini tidak diwajibkan oleh undang-undang, namun laporan surveyor kuantitas sangat disarankan untuk properti investasi karena memberikan dasar yang dapat dipertahankan dan sesuai dengan ATO untuk mengklaim pengurangan Divisi 40 dan Divisi 43. Tanpa hal ini, ATO mungkin tidak mengizinkan klaim atas jumlah yang tidak dapat Anda buktikan. Ini merupakan pertimbangan penting ketika bekerja dengan penghitungan potongan sewa australia dalam aplikasi praktis. Jawabannya bergantung pada nilai masukan spesifik dan konteks penerapan penghitungan.
Bisakah saya mengklaim biaya perjalanan untuk memeriksa properti sewaan?
Mulai 1 Juli 2017, biaya perjalanan untuk memeriksa, memelihara, atau mengumpulkan uang sewa untuk properti sewa tempat tinggal tidak lagi dapat dikurangkan untuk investor perorangan. Perubahan ini dilakukan untuk mengatasi dugaan penyalahgunaan konsesi. Ini merupakan pertimbangan penting ketika bekerja dengan penghitungan potongan sewa australia dalam aplikasi praktis. Jawabannya bergantung pada nilai masukan spesifik dan konteks penerapan penghitungan.
Apa yang terjadi dengan kerugian sewa yang tidak dapat saya gunakan segera?
Di Australia, kerugian sewa dari properti yang diarahkan secara negatif umumnya langsung dikurangkan dari pendapatan lain (upah, dll.). Tidak ada mekanisme kerugian yang ditangguhkan bagi investor penduduk Australia – tidak seperti sistem perpajakan di luar negeri. Ini merupakan pertimbangan penting ketika bekerja dengan penghitungan potongan sewa australia dalam aplikasi praktis. Jawabannya bergantung pada nilai masukan spesifik dan konteks penerapan penghitungan.
Bagaimana pembagian biaya jika saya hanya memiliki sebagian dari properti tersebut?
Pengurangan dibagi berdasarkan kepentingan kepemilikan. Jika Anda memiliki 50% properti investasi milik bersama, Anda mengklaim 50% dari seluruh pengeluaran dan melaporkan 50% dari seluruh pendapatan pada pengembalian pajak individu Anda. Prosesnya melibatkan penerapan rumus yang mendasarinya secara sistematis pada masukan yang diberikan. Setiap variabel dalam penghitungan berkontribusi terhadap hasil akhir, dan memahami peran masing-masing variabel membantu memastikan penerapan yang akurat.
Bisakah saya mengklaim bunga selama masa lowongan?
Ya, asalkan Anda benar-benar mencoba untuk menyewa properti tersebut dan properti tersebut tersedia untuk disewa. Bunga dan biaya penyimpanan lainnya selama periode kekosongan singkat antar masa sewa tetap dapat dikurangkan. Namun, jika Anda menggunakan properti secara pribadi selama lowongan, biaya selama periode tersebut tidak dapat dikurangkan. Ini merupakan pertimbangan penting ketika bekerja dengan penghitungan potongan sewa australia dalam aplikasi praktis.
Kesalahan Umum yang Harus Dihindari
▾
- !Mengklaim perbaikan sebagai perbaikan — perbaikan harus disusutkan sebagai pekerjaan modal, tidak langsung dikurangkan.
- !Lupa membagi biaya antara penggunaan sewa dan penggunaan pribadi untuk properti yang terkadang digunakan secara pribadi.
- !Mengklaim perjalanan ke properti sewaan yang belum dipotong sejak 1 Juli 2017 untuk investor properti residensial.
- !Mengabaikan tunjangan bangunan Divisi 43 pada properti yang dibangun setelah tahun 1987, menyebabkan potongan ribuan dolar tidak diklaim.
- !Tidak memperoleh laporan surveyor kuantitas pada saat pembelian, sehingga sulit untuk membuktikan klaim penyusutan di tahun-tahun mendatang.
- !Mengurangi bunga atas dana pinjaman yang digunakan untuk kepentingan pribadi dan bukan hanya porsi penggunaan investasinya.
Tip Pro
Komisi laporan surveyor kuantitas pada tahun pertama kepemilikan properti investasi. Biaya tipikal sebesar $500–$700 sudah dapat dikurangkan dari pajak dan laporan tersebut sering kali menghasilkan ribuan dolar dalam pengurangan penyusutan tahunan yang mungkin Anda lewatkan.
Tahukah Anda?
ATO memperkirakan bahwa lebih dari 2 juta warga Australia memiliki properti investasi dan mengklaim potongan sewa setiap tahunnya, menjadikannya salah satu kategori pengurangan pajak terbesar di Australia berdasarkan nilai dolar total.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Referensi
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Baca selengkapnya →Dapatkan Tips Matematika Mingguan
Bergabunglah dengan pelanggan 12.000+ yang mendapatkan tip kalkulator setiap minggu.