Section 8 Rent Calculator

Kalkulator Voucher Pilihan Perumahan Bagian 8 memperkirakan bagian penyewa atas sewa dan pembayaran subsidi otoritas perumahan untuk peserta program Bagian 8 HUD, program bantuan sewa federal terbesar di Amerika Serikat. Di bawah program Voucher Pilihan Perumahan, keluarga berpenghasilan rendah, lansia, dan penyandang disabilitas yang memenuhi syarat menerima voucher yang mensubsidi sewa mereka di pasar perumahan swasta. Prinsip dasarnya adalah penyewa membayar sekitar 30 persen dari pendapatan bulanan mereka yang disesuaikan untuk sewa, sedangkan otoritas perumahan umum (PHA) membayar selisihnya sesuai standar pembayaran lokal. Program Bagian 8 dibuat oleh Undang-Undang Perumahan dan Pembangunan Masyarakat tahun 1974 sebagai alternatif dari proyek perumahan umum tradisional. Daripada menampung keluarga berpenghasilan rendah di gedung milik pemerintah, Bagian 8 memberikan voucher yang digunakan keluarga untuk menyewa apartemen dan rumah milik pribadi. Pendekatan ini memberi keluarga lebih banyak pilihan di mana mereka tinggal dan mengintegrasikan rumah tangga bersubsidi ke dalam komunitas yang lebih luas. Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) mengelola program ini melalui sekitar 2.200 otoritas perumahan umum di seluruh negeri. Pada tahun 2024, sekitar 2,3 juta rumah tangga menerima Voucher Pilihan Perumahan, dengan daftar tunggu lebih dari satu juta orang. Siapa yang menggunakan kalkulator ini? Pemegang voucher menentukan berapa banyak mereka akan membayar untuk apartemen tertentu, tuan tanah mengevaluasi apakah akan menerima penyewa Bagian 8, staf otoritas perumahan menghitung jumlah subsidi, konselor perumahan membantu keluarga mencari unit, dan peneliti kebijakan menganalisis keterjangkauan perumahan semua bergantung pada perhitungan sewa Bagian 8. Kalkulator ini penting karena hubungan antara pendapatan, potongan, standar pembayaran, dan sewa aktual menciptakan penghitungan multi-langkah yang sulit dilakukan tanpa bantuan. Penghitungan Bagian 8 penting karena biaya perumahan biasanya merupakan pengeluaran terbesar bagi keluarga berpenghasilan rendah, yang seringkali menghabiskan 50 hingga 70 persen pendapatan tanpa bantuan. Voucher Bagian 8 dapat mengurangi beban ini hingga 30 persen atau kurang, membebaskan pendapatan untuk makanan, layanan kesehatan, transportasi, dan kebutuhan lainnya. Namun, daftar tunggu untuk mendapatkan voucher memakan waktu bertahun-tahun di sebagian besar yurisdiksi, dan kesenjangan antara jumlah keluarga yang memenuhi syarat dan voucher yang tersedia merupakan salah satu kebutuhan paling signifikan yang belum terpenuhi dalam kebijakan sosial Amerika.

Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.

1. 1Tentukan pendapatan kotor tahunan keluarga dari semua sumber. Hal ini termasuk upah, gaji, lembur, tip, Jaminan Sosial, pensiun, SSI, SSDI, tunjangan anak, tunjangan, tunjangan pengangguran, pembayaran kesejahteraan, pendapatan bersih dari wirausaha atau bisnis, bunga dan dividen, dan kontribusi tetap dari orang-orang yang bukan anggota rumah tangga. HUD mewajibkan otoritas perumahan untuk memverifikasi semua pendapatan melalui verifikasi pihak ketiga (surat pemberi kerja, surat penghargaan manfaat, laporan bank) atau verifikasi elektronik melalui sistem Verifikasi Pendapatan Perusahaan (EIV) HUD.
2. 2Hitung pengurangan yang diperbolehkan untuk menentukan pendapatan yang disesuaikan. Pengurangan standar adalah $480 per tahun untuk setiap tanggungan (anggota rumah tangga selain kepala rumah, pasangan, atau wakil kepala keluarga yang berusia di bawah 18 tahun, penyandang disabilitas, atau pelajar penuh waktu), $400 per tahun untuk keluarga lanjut usia (kepala, pasangan, atau anggota tunggal berusia 62 tahun ke atas) atau keluarga penyandang cacat. Pengurangan tambahan mencakup biaya penitipan anak yang wajar untuk anak di bawah 13 tahun yang memungkinkan anggota rumah tangga untuk bekerja, mencari pekerjaan, atau bersekolah. Keluarga lanjut usia dan penyandang disabilitas juga dapat memotong biaya pengobatan yang melebihi 3 persen dari pendapatan kotor tahunan dan biaya bantuan disabilitas.
3. 3Hitung Total Pembayaran Penyewa (TTP). TTP adalah jumlah yang lebih besar antara 30 persen pendapatan bulanan yang disesuaikan, 10 persen pendapatan kotor bulanan, sewa kesejahteraan (jika keluarga menerima bantuan kesejahteraan yang mencakup komponen shelter), atau sewa minimum yang ditetapkan oleh PHA (biasanya $0 hingga $50 per bulan). TTP sebagian besar keluarga ditentukan oleh perhitungan pendapatan yang disesuaikan sebesar 30 persen. TTP mewakili kontribusi keluarga terhadap biaya perumahan.
4. 4Tentukan standar pembayaran yang berlaku. Setiap PHA menetapkan standar pembayaran berdasarkan Fair Market Rents (FMR) HUD untuk wilayah setempat. Standar pembayaran biasanya ditetapkan antara 90 dan 110 persen dari FMR untuk setiap ukuran kamar tidur. Misalnya, jika FMR 2 kamar tidur di wilayah metropolitan adalah $1.400, PHA mungkin menetapkan standar pembayaran pada $1.400 hingga $1.540. Standar pembayaran mewakili subsidi maksimum yang akan dibayarkan PHA, disesuaikan dengan ukuran unit berdasarkan ukuran kamar tidur voucher keluarga.
5. 5Hitung Pembayaran Bantuan Perumahan (HAP). HAP adalah nilai terendah antara standar pembayaran dikurangi TTP atau harga sewa sebenarnya dikurangi TTP. Jika penyewa menemukan unit dengan sewa pada atau di bawah standar pembayaran, PHA membayar selisih antara sewa dan TTP. Jika penyewa memilih unit dengan sewa di atas standar pembayaran, mereka harus membayar kelebihannya sendiri di samping TTP mereka, namun total pembayaran penyewa (TTP ditambah kelebihan sewa) tidak boleh melebihi 40 persen dari pendapatan bulanan yang disesuaikan pada sewa awal.
6. 6Terapkan tunjangan utilitas jika penyewa membayar utilitas secara terpisah. PHA menerbitkan jadwal tunjangan utilitas berdasarkan biaya umum utilitas untuk berbagai jenis unit di yurisdiksi. Tunjangan utilitas dikurangkan dari sewa kotor untuk menentukan sewa kepada tuan tanah, atau sebagai alternatif, mengurangi bagian penyewa. Jika tunjangan utilitas melebihi TTP, PHA membayar selisihnya langsung kepada penyewa sebagai penggantian utilitas. Hal ini memastikan bahwa standar 30 persen memperhitungkan total biaya perumahan, bukan hanya sewa.
7. 7Tinjau kewajaran sewa unit. Sebelum menyetujui penyewaan, PHA harus menentukan bahwa sewa yang diusulkan adalah wajar dibandingkan dengan unit serupa tanpa bantuan di pasar lokal. Hal ini mencegah tuan tanah membebankan biaya sewa yang meningkat kepada penyewa Bagian 8. Penentuan kewajaran sewa mempertimbangkan lokasi, ukuran unit, tipe, umur, kualitas, fasilitas, dan pemeliharaan. Jika harga sewa yang diusulkan melebihi harga pasar yang sebanding, PHA akan bernegosiasi dengan pemilik atau menolak sewa tersebut.

• !Kesalahpahaman paling umum tentang Bagian 8 adalah bahwa voucher mencakup seluruh biaya sewa. In reality, the voucher covers the difference between the tenant's contribution (approximately 30 percent of adjusted income) and the payment standard or actual rent, whichever is lower. Penyewa selalu membayar sejumlah uang sewa kecuali pendapatan mereka sangat rendah dan mereka menerima pengecualian sewa minimum. Furthermore, if a tenant chooses a unit with rent above the payment standard, they must pay the difference out of pocket, which can push their total housing cost well above 30 percent of income. Memahami struktur pembagian biaya ini penting untuk pencarian apartemen yang realistis.
• !Banyak pemegang voucher tidak mengklaim semua potongan yang tersedia, khususnya potongan perawatan anak, potongan biaya pengobatan (untuk keluarga lanjut usia/penyandang cacat), dan potongan biaya bantuan disabilitas. Pengurangan ini secara langsung mengurangi pendapatan yang disesuaikan, yang pada gilirannya mengurangi TTP dan meningkatkan HAP. Sebuah keluarga yang membelanjakan $400 per bulan untuk penitipan anak dapat mengurangi TTP mereka sekitar $120 per bulan ($400 x 30 persen) dengan mengklaim potongan tersebut. Otoritas perumahan wajib memberi tahu keluarga tentang potongan yang tersedia, namun dalam praktiknya, keluarga sering kali tidak memberikan dokumentasi biaya yang dapat dikurangkan kecuali jika diminta secara khusus.
• !Kesalahan strategi pencarian yang kritis adalah membatasi pencarian apartemen pada unit yang sesuai atau di bawah standar pembayaran. Keluarga diperbolehkan menyewa unit di atas standar pembayaran selama total pembayaran penyewa (TTP ditambah kelebihan sewa) tidak melebihi 40 persen dari pendapatan bulanan yang disesuaikan pada awal sewa. Di pasar persewaan yang ketat, fleksibilitas ini dapat memperluas jangkauan unit yang tersedia secara signifikan. Sebaliknya, menyewa di bawah standar pembayaran tidak meningkatkan subsidi keluarga melebihi harga sewa sebenarnya; tabungan masuk ke PHA, bukan penyewa. Memahami asimetri ini membantu keluarga membuat keputusan yang tepat antara kualitas unit, lokasi, dan biaya.