NZ Rental Property Tax
Apa itu Rental Income Tax Calculator (NZ)?
▾
Di Selandia Baru, semua pendapatan sewa yang diterima dari pelepasan properti residensial atau komersial akan dikenakan pajak dan harus dinyatakan dalam pengembalian pajak pendapatan Anda. Tidak ada pajak pendapatan sewa yang terpisah — keuntungan sewa hanya ditambahkan ke pendapatan Anda yang lain (gaji, pendapatan bisnis, dll.) dan dikenakan pajak sesuai tarif pajak pendapatan individu marjinal Anda, yang berkisar antara 10,5% hingga 39% tergantung pada total pendapatan. Keuntungan sewa kena pajak dihitung dengan mengurangkan pengurangan yang diperbolehkan dari total penerimaan sewa kotor Anda. Pengurangan yang diperbolehkan untuk properti sewa tempat tinggal mencakup tarif (tarif dewan), premi asuransi, biaya pengelolaan properti, perbaikan dan pemeliharaan (bukan peningkatan modal), biaya hukum untuk pembaruan sewa, biaya akuntansi, dan — setelah perubahan kebijakan yang signifikan — bunga hipotek secara bertahap. Perlakuan terhadap bunga hipotek telah menjadi bidang perubahan paling signifikan dalam beberapa tahun terakhir. Mulai 1 Oktober 2021, investor properti residensial kehilangan kemampuan untuk memotong bunga hipotek, sebagai bagian dari upaya pemerintah untuk meredam pasar perumahan. Namun, kebijakan tersebut dibatalkan, dengan pengurangan bunga secara bertahap: 50% bunga dapat dikurangkan pada tahun tersebut hingga 31 Maret 2024, meningkat menjadi 60% mulai 1 April 2024, kemudian 80% mulai 1 April 2025, dan pengurangan 100% penuh kembali mulai 1 April 2026. Penyusutan bangunan telah dikecualikan sejak gempa bumi Christchurch tahun 2011 (ketika penyusutan bangunan dihapuskan), namun barang bergerak (barang bergerak seperti peralatan, karpet, dan tirai) masih dapat disusutkan sesuai tarif yang ditetapkan IR. Rumah liburan serba guna – properti yang sebagian digunakan untuk keperluan pribadi dan sebagian lagi untuk disewakan – memerlukan pembagian pendapatan dan pengeluaran secara pro-rata menggunakan rumus khusus yang ditetapkan oleh IR. Pengujian garis terang juga dapat menimbulkan kewajiban pajak jika properti residensial dijual dalam waktu 2 tahun setelah akuisisi (untuk properti yang dibeli pada atau setelah 1 Juli 2024).
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Rumus
▾
Pendapatan Sewa Bersih = Pendapatan Sewa Kotor - Pengurangan yang Diperbolehkan; Hutang Pajak = Pendapatan Sewa Bersih × Tarif Pajak Marginal; Pengurangan Bunga = Bunga Hipotek × Persentase Pentahapan yang Berlaku (60% 2024, 80% 2025, 100% 2026+)Keterangan variabel
▾
| Simbol | Nama | Satuan | Deskripsi |
|---|---|---|---|
| GR | Pendapatan Sewa Kotor | NZD ($/year) | Total penerimaan sewa yang diterima dari penyewa selama tahun pajak, termasuk penyitaan obligasi dan hasil asuransi atas hilangnya sewa |
| D | Total Pengurangan yang Diperbolehkan | NZD ($/year) | Semua biaya yang dapat dikurangkan termasuk tarif, asuransi, biaya manajemen, perbaikan, bunga yang diperbolehkan, dan penyusutan barang |
| NRI | Pendapatan Sewa Bersih | NZD ($/year) | Laba sewa kena pajak: Pendapatan Sewa Kotor dikurangi Total Pengurangan yang Diperbolehkan |
| r_m | Tarif Pajak Marginal | Percentage (%) | Tarif pajak penghasilan orang pribadi yang berlaku pada bagian atas dari total penghasilan wajib pajak, berkisar antara 10,5% hingga 39% |
| p_i | Persentase Tahapan Minat | Percentage (%) | Proporsi bunga hipotek yang dapat dikurangkan dari pajak pada tahun berjalan: 60% (2024/25), 80% (2025/26), 100% (mulai 2026/27) |
Cara Rental Income Tax Calculator (NZ)
▾
- 1Catat semua pendapatan sewa kotor yang diterima selama tahun pajak, termasuk sewa, pendapatan obligasi sewa jika hangus, tanda terima asuransi atas kehilangan sewa, dan jumlah yang dibayarkan oleh penyewa yang biasanya menjadi tanggung jawab Anda.
- 2Identifikasi semua potongan yang diperbolehkan: tarif dewan, tarif air (jika Anda membayarnya), asuransi pemilik, biaya pengelolaan properti, biaya sewa, biaya bank yang terkait dengan pinjaman sewa, perbaikan dan pemeliharaan (bukan perbaikan), biaya akuntansi dan hukum untuk sewa.
- 3Hitung porsi bunga hipotek yang dapat dikurangkan berdasarkan tarif bertahap saat ini: 60% untuk tahun yang berakhir pada 31 Maret 2025, 80% untuk tahun yang berakhir pada 31 Maret 2026, 100% mulai 1 April 2026 dan seterusnya.
- 4Hitung penyusutan barang bergerak (peralatan rumah tangga, karpet, pompa panas, dll.) menggunakan tarif yang ditentukan IR. Bangunan tidak dapat disusutkan tetapi barang bergerak di dalam properti dapat disusutkan.
- 5Terapkan aturan aset serba guna jika properti digunakan secara pribadi pada suatu waktu dalam setahun — pendapatan dan pengeluaran harus dibagi menggunakan rumus: (hari sewa / (hari sewa + hari pribadi)) × total pengeluaran.
- 6Hitung pendapatan atau kerugian sewa bersih: total pendapatan dikurangi total pengurangan yang diperbolehkan. Jika terjadi kerugian, kerugian sewa tempat tinggal dipagari — kerugian tersebut hanya dapat diimbangi dengan pendapatan sewa di masa depan dari properti yang sama atau lainnya, bukan dengan gaji atau upah.
- 7Sertakan keuntungan sewa bersih dalam pengembalian pajak individu (IR3) Anda dan bayar pajak penghasilan sesuai tarif marjinal Anda. Jika Anda memiliki pendapatan sewa, biasanya Anda diharuskan untuk mengajukan pengembalian IR3 meskipun Anda juga menerima gaji.
Contoh Terpecahkan
▾
Hanya 60% bunga hipotek yang dapat dikurangkan pada tahun 2024/25; pengembalian pengurangan penuh mulai 1 April 2026
Potongan: $2.500 + $1.200 + $2.400 + $10.800 = $16.900. Pendapatan bersih: $24.000 − $16.900 = $7.100. Pajak: $7.100 × 33% = $2.343.
Aturan pagar cincin berarti kerugian hanya dapat dialihkan ke pendapatan sewa di masa depan
Berdasarkan aturan ring-fencing (yang berlaku sejak 2019), kerugian sewa tempat tinggal tidak dapat digunakan untuk mengurangi pajak atas penghasilan lain. Kerugian sebesar $4.000 dibawa ke depan untuk mengimbangi keuntungan sewa di masa depan.
Rumus penggunaan campuran: hari sewa / (hari sewa + hari pribadi) = 60/90 = 66,7% dari biaya yang dapat dikurangkan
60 / (60 + 30) = 66,7% dari $15.000 = dapat dikurangkan sebesar $10.000. Sewa kotor $9.000 dikurangi $10.000 = kerugian $1.000, dipagari sebagai kerugian aset serba guna.
Bangunan tidak dapat disusutkan tetapi barang bergerak di dalam properti sewaan masih memenuhi syarat untuk pengurangan penyusutan
Pompa panas: $4,500 × 18% = $810. Karpet: $3.000 × 25% = $750. Total pengurangan penyusutan tahun pertama: $1.560, mengurangi pendapatan sewa kena pajak.
Aplikasi nyata
▾
Seorang tuan tanah dengan satu properti sewaan yang menghasilkan sewa sebesar $26.400 per tahun menghitung pendapatan sewa bersih kena pajak setelah dikurangi tarif, asuransi, dan 60% dari bunga hipotek mereka, kemudian membayar pajak yang dihasilkan pada tingkat marjinal 33%.
Seorang investor properti dengan empat properti sewaan menggunakan spreadsheet untuk melacak pendapatan dan pengeluaran untuk setiap properti secara terpisah, melindungi kerugian pada properti dengan biaya bunga tinggi dan mengimbangi keuntungan di seluruh portofolio.
Tuan rumah Airbnb yang menyewa rumahnya selama 80 hari per tahun dan tinggal di dalamnya selama 285 hari sisanya menerapkan aturan aset serba guna untuk membagi biaya, hanya mengurangi bagian sewa.
Pasangan yang memegang properti sewaan mereka melalui struktur LTC menemukan bahwa kerugian sewa mengalir ke pengembalian pajak pribadi mereka tetapi tidak dilindungi undang-undang - mereka tidak dapat menggunakan kerugian tersebut untuk mengurangi pajak atas pendapatan pekerjaan mereka.
Agen pajak menyarankan investor untuk mempertimbangkan apakah akan membeli bangunan baru atau rumah yang sudah ada untuk disewa, dengan menjelaskan bahwa bangunan baru saat ini masih memiliki pengurangan bunga penuh sementara rumah yang sudah ada masih dikembalikan secara bertahap ke 100%.
Kasus khusus
▾
Pengecualian Pembangunan Baru — Pengurangan Bunga
Bangunan baru yang dibeli pada atau setelah tanggal 27 Maret 2021 tetap memiliki pengurangan bunga hipotek penuh sepanjang periode ketika bunga ditolak untuk properti tempat tinggal lainnya (2021–2024). Hal ini berarti investor yang membangun rumah baru tidak dikenakan penghapusan bertahap, sehingga memberi mereka keuntungan pajak yang signifikan dibandingkan investor rumah yang sudah ada selama periode tersebut.
LTC dan Struktur Perusahaan
Properti sewaan yang dimiliki melalui Look-Through Company (LTC) diperlakukan seolah-olah pemegang saham memiliki properti tersebut secara langsung untuk tujuan perpajakan. Ini berarti pendapatan dan kerugian mengalir ke pemegang saham secara pribadi, dan ring-fencing masih berlaku. Properti di perusahaan biasa dikenakan pajak dengan tarif pajak perusahaan 28%, tetapi kerugian tidak dapat dibebankan kepada pemegang saham.
GST dan Properti Sewa
Pendapatan sewa tempat tinggal dibebaskan dari GST. Ini berarti Anda tidak membebankan GST atas sewa dan tidak dapat mengklaim kembali GST atas biaya properti. Namun, jika Anda juga menyediakan akomodasi jangka pendek (seperti Airbnb) dan omzet Anda melebihi $60.000, Anda mungkin diharuskan mendaftar untuk GST. Penyewaan properti komersial dikenakan GST.
Pendapatan Sewa Luar Negeri
Wajib pajak Selandia Baru harus menyatakan pendapatan sewa dari properti di luar negeri dalam laporan pajak Selandia Baru mereka. Perjanjian pajak berganda dapat memberikan keringanan jika pajak telah dibayarkan di negara dimana properti tersebut berada. Kredit pajak luar negeri dapat diklaim untuk menghindari pajak berganda, namun peraturannya rumit dan seringkali memerlukan nasihat profesional.
Penghuni dan Teman Sekamar
Jika Anda menyewakan kamar kepada penghuni di rumah Anda sendiri dan mengenakan biaya di bawah ambang batas mingguan IR (saat ini $279/minggu per penghuni), pendapatan tersebut umumnya bebas pajak. Di atas ambang batas tersebut, kelebihannya akan dikenakan pajak. Hal ini berbeda dengan menyewakan properti investasi terpisah, yang selalu dikenakan pajak penuh.
Aturan Utama Pajak Properti Sewa Selandia Baru
▾
| Barang | Aturan |
|---|---|
| Tarif pajak penghasilan sewa | Tarif pajak penghasilan marjinal (10,5%–39%) |
| Pengurangan bunga (2024/25) | 60% bunga dapat dikurangkan |
| Pengurangan bunga (2025/26) | 80% bunga dapat dikurangkan |
| Pengurangan bunga (mulai 2026/27) | 100% bunga dapat dikurangkan |
| Penyusutan bangunan | Tidak dapat dikurangkan (dihapus 2011) |
| Depresiasi harta benda | Diizinkan dengan tarif yang ditentukan IR |
| Kerugian sewa — perumahan | berpagar cincin; tidak dapat mengimbangi pendapatan gaji |
| Kerugian sewa — komersial | Tidak berpagar cincin; dapat mengimbangi pendapatan lainnya |
| Periode tes garis terang (mulai 1 Juli 2024) | 2 tahun |
| Pengurangan aset penggunaan campuran | Hari sewa / (hari sewa + hari pribadi) × biaya |
Pertanyaan yang sering diajukan
▾
Apakah semua pendapatan sewa di Selandia Baru dikenakan pajak?
Ya. Semua pendapatan sewa yang diterima dari pelepasan properti di Selandia Baru akan dikenakan pajak, terlepas dari apakah properti tersebut merupakan perumahan atau komersial, dan berapa pun jumlahnya. Tidak ada ambang batas bebas pajak khusus untuk pendapatan sewa — pendapatan tersebut ditambahkan ke pendapatan Anda yang lain dan dikenakan pajak sesuai tarif pajak pendapatan marjinal Anda.
Bisakah saya mengurangi bunga hipotek atas properti sewaan saya di Selandia Baru?
Ya, tapi peraturannya berubah secara signifikan. Pengurangan bunga telah dihapuskan mulai 1 Oktober 2021, kemudian secara bertahap dimasukkan kembali: pengurangan 60% mulai 1 April 2024, 80% mulai 1 April 2025, dan 100% mulai 1 April 2026. Bangunan baru yang dibeli pada atau setelah tanggal 27 Maret 2021 tetap dapat mengurangi bunga secara penuh.
Apa yang dimaksud dengan pagar cincin pendapatan sewa?
Pagar cincin berarti kerugian sewa tempat tinggal tidak dapat digunakan untuk mengimbangi pajak atas penghasilan lain (seperti gaji). Jika pengurangan yang diperbolehkan melebihi pendapatan sewa Anda, kerugian yang diakibatkannya bersifat 'dipagari' dan hanya dapat digunakan untuk mengimbangi pendapatan sewa di masa depan dari properti sewaan yang sama atau properti residensial lainnya. Properti komersial tidak dipagari.
Bisakah saya mendepresiasi bangunan properti sewaan saya?
Tidak. Penyusutan bangunan dihapuskan untuk bangunan tempat tinggal dan komersial pada APBN tahun 2011, setelah terjadinya gempa bumi di Christchurch. Namun, barang-barang bergerak di dalam properti – seperti peralatan rumah tangga, pompa panas, karpet, tirai, dan perlengkapan lampu – masih dapat disusutkan menggunakan nilai penurunan atau tarif garis lurus yang dipublikasikan oleh IR. Hal ini sangat penting dalam konteks perhitungan pajak pendapatan sewa, dimana keakuratan berdampak langsung pada pengambilan keputusan. Para profesional di berbagai industri mengandalkan penghitungan pajak pendapatan sewa yang tepat untuk memvalidasi asumsi, mengoptimalkan proses, dan memastikan kepatuhan terhadap standar yang berlaku. Memahami metodologi yang mendasari membantu pengguna menafsirkan hasil dengan benar dan mengidentifikasi kapan analisis tambahan diperlukan.
Apakah saya perlu mengajukan pengembalian pajak jika saya memperoleh pendapatan sewa?
Ya. Jika Anda menerima pendapatan sewa, Anda diharuskan untuk mengajukan pengembalian pajak penghasilan individu IR3 dengan Pendapatan Dalam Negeri, meskipun Anda juga menerima gaji melalui sistem PAYE. Pendapatan sewa tidak tercakup dalam penilaian pajak pendapatan otomatis yang dikirimkan IR hanya kepada penerima gaji. Hal ini sangat penting dalam konteks perhitungan pajak pendapatan sewa, dimana keakuratan berdampak langsung pada pengambilan keputusan. Para profesional di berbagai industri mengandalkan penghitungan pajak pendapatan sewa yang tepat untuk memvalidasi asumsi, mengoptimalkan proses, dan memastikan kepatuhan terhadap standar yang berlaku. Memahami metodologi yang mendasari membantu pengguna menafsirkan hasil dengan benar dan mengidentifikasi kapan analisis tambahan diperlukan.
Apa yang dimaksud dengan tes garis terang dan apa kaitannya dengan pajak pendapatan sewa?
Tes garis terang mengenakan pajak atas keuntungan modal atas properti residensial yang dijual dalam periode pembelian tertentu. Mulai 1 Juli 2024, pengujian ini berlaku untuk properti yang dijual dalam waktu 2 tahun setelah pembelian. Properti yang dijual dalam periode garis terang akan dikenakan pajak atas keuntungannya dengan tarif pajak pendapatan marjinal pemilik — tarif yang sama dengan pendapatan sewa. Ini terpisah dari pajak pendapatan sewa yang sedang berlangsung.
Bagaimana pajak rumah liburan serba guna?
Aset serba guna (properti yang digunakan sebagian untuk penggunaan pribadi, sebagian untuk disewakan, dan sebagian lagi kosong) tunduk pada aturan pembagian khusus. Pengeluaran hanya dapat dipotong secara proporsional dengan jumlah hari sewa dibagi dengan total hari sewa ditambah hari penggunaan pribadi. Pendapatan dari properti tersebut dipagari untuk mengimbangi biaya dari aset yang sama.
Bisakah saya mengurangi biaya perbaikan dan pemeliharaan properti sewaan saya?
Ya, tapi hanya untuk perbaikan dan pemeliharaan sejati — biaya yang mengembalikan properti ke kondisi semula. Perbaikan modal yang memperpanjang umur properti atau menambah fitur baru tidak dapat dikurangkan sebagai pemeliharaan; mereka dapat ditambahkan ke dasar biaya properti untuk penyusutan di masa depan (barang bergerak) atau untuk menghitung keuntungan penjualan yang jelas.
Kesalahan Umum yang Harus Dihindari
▾
- !Mengurangi perbaikan modal sebagai perbaikan — mengecat properti sewaan adalah pemeliharaan; menambahkan dek baru atau merenovasi kamar mandi merupakan perbaikan modal. Hanya pemeliharaan dan perbaikan asli yang dapat langsung dikurangkan.
- !Lupa membagi biaya untuk properti serba guna — rumah liburan yang digunakan sebagian untuk keperluan pribadi memerlukan pembagian yang cermat; mengklaim semua pengeluaran terhadap pendapatan sewa akan meningkatkan pengurangan dan akan ditentang oleh IR.
- !Mengklaim persentase pengurangan bunga yang salah — persentase bertahap diubah pada 1 April 2024 dan diubah lagi pada 1 April 2025. Menerapkan persentase yang salah pada tahun pendapatan yang salah adalah kesalahan umum.
- !Tidak mengajukan pengembalian IR3 — penerima gaji yang juga memiliki pendapatan sewa sering kali berasumsi bahwa PAYE majikan mereka menanggung seluruh pajak mereka. Pendapatan sewa selalu memerlukan pengembalian IR3 terpisah dan pajak sementara juga mungkin berlaku.
- !Mengimbangi kerugian sewa yang dipagari dengan pendapatan pekerjaan — hal ini secara eksplisit dilarang untuk kerugian sewa tempat tinggal. Hanya meneruskannya ke pendapatan sewa di masa depan.
- !Tidak mencatat semua biaya sewa — dalam hal audit IR, Anda harus menunjukkan tanda terima, faktur, dan laporan bank untuk setiap pengurangan yang diklaim. Catatan digital harus disimpan setidaknya selama tujuh tahun.
Tip Pro
Simpan rekening bank khusus untuk semua pendapatan dan pengeluaran sewa sejak awal. Ketika semua transaksi mengalir melalui satu akun yang terhubung ke masing-masing properti, akuntansi akhir tahun menjadi mudah, pemotongan mudah dilakukan, dan risiko hilangnya biaya atau tercampurnya biaya pribadi dengan biaya sewa dapat diminimalkan.
Tahukah Anda?
Penghapusan pengurangan bunga untuk properti sewa tempat tinggal di Selandia Baru pada tahun 2021 adalah salah satu perubahan kebijakan pajak paling kontroversial dalam beberapa dekade – dan salah satu yang berumur paling pendek. Kebijakan ini diumumkan pada bulan Maret 2021, mulai dihapuskan secara bertahap pada tahun 2024, dan dijadwalkan akan dibatalkan sepenuhnya pada bulan April 2026. Hal ini menjadikannya contoh langka dimana kebijakan pajak besar dibatalkan secara substansial dalam waktu lima tahun.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Referensi
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Baca selengkapnya →Ratings & comments
Dapatkan Tips Matematika Mingguan
Bergabunglah dengan pelanggan 12.000+ yang mendapatkan tip kalkulator setiap minggu.