Apa itu Mortgage Refinance Break-Even Calculator?
▾
Kalkulator Titik Impas Pembiayaan Kembali Hipotek menentukan dengan tepat berapa bulan yang diperlukan agar tabungan bulanan kumulatif dari tingkat bunga yang lebih rendah melebihi biaya penutupan pembiayaan kembali dimuka. Ini adalah metrik paling penting dalam setiap keputusan pembiayaan kembali karena ini memberi tahu Anda waktu minimum Anda harus tinggal di rumah dan mempertahankan pinjaman baru agar dapat menghasilkan keuntungan finansial. Perhitungan dasar membagi total biaya penutupan dengan pengurangan pembayaran bulanan, namun analisis yang canggih juga memperhitungkan biaya peluang dari biaya penutupan (apa yang dapat diperoleh dari uang tersebut jika diinvestasikan), implikasi pajak dari perubahan pengurangan bunga hipotek Anda, pengaturan ulang jadwal amortisasi Anda (yang meningkatkan total bunga selama masa pinjaman), dan setiap perubahan jangka waktu pinjaman. Biaya penutupan pembiayaan kembali rata-rata pada tahun 2025 berkisar antara $3.000 hingga $6.000, atau sekitar 1-2% dari saldo pinjaman. Pembiayaan kembali paling bermanfaat ketika suku bunga telah turun setidaknya 0,75-1,0% di bawah suku bunga Anda saat ini dan Anda berencana untuk tinggal di rumah jauh melampaui titik impas. Selama siklus penurunan suku bunga, pembiayaan kembali dapat menghemat puluhan ribu dolar bagi pemilik rumah selama sisa jangka waktu pinjaman, namun pembiayaan kembali yang terlalu sering atau tanpa memahami garis waktu titik impas sebenarnya dapat memerlukan biaya.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Rumus
▾
Bulan Impas Dasar = Total Biaya Penutupan / Penghematan Pembayaran Bulanan. Pembayaran Bulanan = P x [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], dimana P = pokok, r = tarif bulanan, n = total pembayaran. Tabungan Bulanan = Pembayaran Lama - Pembayaran Baru. Titik Impas yang Disesuaikan (dengan biaya peluang) = Biaya Penutupan / (Penghematan Bulanan - Biaya Penutupan x Hasil Investasi Bulanan). Contoh yang berhasil: pinjaman $300,000, tarif lama 7,5%, tarif baru 6,5%, biaya penutupan $4,500. Pembayaran lama: $2.098. Pembayaran baru: $1.896. Penghematan: $202/bln. Titik impas dasar: $4.500 / $202 = 22,3 bulan. Setelah titik impas, Anda menghemat $202/bulan untuk sisa jangka waktu pinjaman.Keterangan variabel
▾
| Simbol | Nama | Satuan | Deskripsi |
|---|---|---|---|
| CC | Total Biaya Penutupan | $ | Jumlah semua biaya untuk menyelesaikan pembiayaan kembali: originasi, penilaian, kepemilikan, pencatatan, dan poin diskon apa pun yang dibayarkan |
| ΔP | Penghematan Pembayaran Bulanan | $/month | Selisih antara pembayaran P&I bulanan saat ini dan pembayaran P&I bulanan baru setelah refinancing |
| r_old | Suku Bunga Saat Ini | % annual | Tingkat bunga tahunan pada hipotek Anda saat ini sebelum pembiayaan kembali |
| r_new | Suku Bunga Baru | % annual | Tingkat bunga tahunan yang ditawarkan pada hipotek yang dibiayai kembali |
| n | Sisa Jangka Waktu Pinjaman | months | Jumlah pembayaran bulanan yang tersisa pada hipotek saat ini; penting untuk membandingkan total biaya dalam jangka waktu yang sama |
Cara Mortgage Refinance Break-Even Calculator
▾
- 1Masukkan detail hipotek Anda saat ini: sisa saldo pinjaman, suku bunga saat ini, sisa jangka waktu dalam beberapa bulan, dan pembayaran pokok dan bunga bulanan saat ini. Kalkulator menggunakan sisa saldo (bukan jumlah pinjaman awal) karena itulah yang Anda refinancing. Periksa laporan hipotek terbaru Anda untuk mengetahui angka-angka ini.
- 2Masukkan persyaratan hipotek baru yang diusulkan: suku bunga baru, jangka waktu pinjaman baru, dan poin apa pun yang Anda bayarkan untuk menurunkan suku bunga. Setiap titik diskon berharga 1% dari jumlah pinjaman dan biasanya mengurangi suku bunga sebesar 0,25%. Poin meningkatkan biaya di muka tetapi menurunkan pembayaran bulanan, sehingga memengaruhi perhitungan titik impas di kedua arah.
- 3Masukkan total biaya penutupan untuk pembiayaan kembali. Ini biasanya termasuk biaya originasi (0,5-1% dari pinjaman), penilaian ($400-$700), asuransi kepemilikan ($500-$1,500), biaya pencatatan ($100-$250), dan berbagai biaya lainnya. Banyak pemberi pinjaman menawarkan pembiayaan kembali 'tanpa biaya penutupan' di mana biayanya dimasukkan ke dalam saldo pinjaman atau diimbangi dengan tingkat bunga yang sedikit lebih tinggi.
- 4Kalkulator menghitung pembayaran bulanan baru Anda dan menguranginya dari pembayaran Anda saat ini untuk menentukan tabungan bulanan. Kemudian membagi total biaya penutupan dengan penghematan bulanan untuk menemukan titik impas dasar dalam beberapa bulan. Titik impas di bawah 24 bulan umumnya dianggap menguntungkan; lebih dari 48 bulan berisiko kecuali Anda sangat yakin untuk tetap tinggal.
- 5Tinjau analisis lanjutan yang menunjukkan penghematan kumulatif dari waktu ke waktu. Kalkulator memproyeksikan total tabungan Anda pada 1, 3, 5, 10, dan 15 tahun setelah pembiayaan kembali, dengan memperhitungkan pengeluaran biaya penutupan. Ini juga menunjukkan total bunga yang dibayarkan dalam kedua skenario selama sisa umur setiap pinjaman.
- 6Bandingkan total biaya kedua opsi selama jangka waktu pinjaman penuh. Pembiayaan kembali menjadi hipotek 30 tahun baru dari pinjaman yang memiliki sisa 22 tahun menambah pembayaran 8 tahun. Bahkan dengan tingkat bunga yang lebih rendah, perpanjangan jangka waktu dapat meningkatkan total bunga yang dibayarkan. Kalkulator menunjukkan trade-off ini dengan jelas.
- 7Evaluasi titik impas dalam konteksnya: jika Anda mungkin menjual atau membiayai kembali dalam periode titik impas, pembiayaan kembali tersebut kemungkinan besar tidak masuk akal secara finansial. Pertimbangkan rencana hidup seperti potensi relokasi, pensiun, atau perkiraan penurunan suku bunga di masa depan yang dapat mendorong pembiayaan kembali.
Contoh Terpecahkan
▾
Ini adalah skenario pembiayaan kembali yang menguntungkan menurut buku teks. Pengurangan tarif sebesar 1% menghasilkan penghematan $219/bulan, dan titik impas 19,2 bulan berarti pemilik rumah menutup biaya penutupan dalam waktu kurang dari 2 tahun. Meskipun pinjaman baru berdurasi 30 tahun (vs. 27 tahun tersisa), suku bunga yang lebih rendah masih menghemat total bunga sebesar $38.700. Jika peminjam mencocokkan tanggal pembayaran awal dengan membayar ekstra, total tabungan akan melebihi $55.000.
Pengurangan tarif sebesar 0,5% pada pinjaman $350.000 hanya menghemat $116/bulan, dan titik impas 47 bulan berarti hampir 4 tahun sebelum menutup biaya. Pembiayaan kembali ini hanya masuk akal jika pemilik rumah yakin mereka akan tinggal setidaknya 5+ tahun. Jika ada peluang untuk menjual atau merelokasi dalam waktu 3-4 tahun, pembiayaan kembali akan merugi.
Meskipun pembayaran hipotek meningkat sebesar $107/bulan karena saldo yang lebih besar, menghilangkan utang kartu kredit sebesar $30.000 pada APR 22% menghemat pembayaran minimum $900/bulan. Penghematan bersih sebesar $793/bulan menghasilkan titik impas 8,6 bulan yang sangat cepat. Namun, strategi ini hanya berhasil jika peminjam tidak memiliki utang kartu kredit baru. Risikonya adalah mengubah utang tanpa jaminan menjadi utang yang dijamin dengan rumah Anda.
Aplikasi nyata
▾
Pemilik rumah yang mengevaluasi apakah akan melakukan pembiayaan kembali selama siklus penurunan suku bunga menggunakan perhitungan titik impas untuk memutuskan apakah penghematan tersebut sesuai dengan biaya dan upaya. Pada tahun 2020-2021, ketika suku bunga turun di bawah 3%, jutaan pemilik rumah menemukan periode impas selama 6-12 bulan, sehingga pembiayaan kembali menjadi keputusan yang jelas.
Penasihat keuangan menggunakan analisis titik impas untuk menasihati klien terhadap pembiayaan kembali dini. Ketika klien bertanya tentang refinancing untuk penurunan suku bunga sebesar 0,25%, penasihat dapat menunjukkan bahwa titik impas 60+ bulan menjadikannya tidak bijaksana kecuali mereka yakin untuk tinggal di rumah dalam jangka panjang.
Investor real estat menganalisis pembiayaan kembali titik impas pada properti sewaan untuk mengoptimalkan arus kas. Properti yang menghasilkan arus kas $200/bulan dan memperoleh $150/bulan dari pembiayaan kembali secara efektif meningkatkan pengembalian sebesar 75%, tetapi hanya setelah periode impas berlalu.
Pengacara perceraian dan mediator menggunakan perhitungan titik impas ketika salah satu pasangan mempertahankan rumah dan harus membiayai kembali untuk menghapus yang lain dari hipotek. Memahami biaya sebenarnya membantu dalam negosiasi pembagian properti yang adil.
Kasus khusus
▾
Hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) hingga pembiayaan kembali dengan suku bunga tetap
Pembiayaan kembali dari ARM ke suku bunga tetap dapat meningkatkan pembayaran Anda saat ini jika ARM masih dalam periode awal suku bunga rendah. Perhitungan titik impasnya berbeda: Anda membayar lebih sekarang untuk menghindari potensi pembayaran yang jauh lebih tinggi ketika ARM melakukan penyesuaian. Bandingkan tarif tetap dengan skenario terburuk ARM (batas tarif maksimum). Jika ARM dapat menyesuaikan diri menjadi 9-10% dan suku bunga tetap adalah 6,5%, nilai asuransi dari suku bunga tetap dapat membenarkan kenaikan pembayaran jangka pendek.
Hipotek bawah air dan menyederhanakan program pembiayaan kembali
Peminjam yang berhutang lebih dari nilai rumahnya tidak dapat melakukan pembiayaan kembali tradisional karena mereka kekurangan ekuitas untuk penilaian baru. Program pembiayaan kembali yang disederhanakan oleh pemerintah (FHA Streamline, VA IRRRL) memungkinkan pembiayaan kembali tanpa penilaian baru jika pinjaman tersebut lancar. Program-program ini memiliki biaya penutupan yang lebih rendah ($1.500-$3.000) dan pemrosesan yang lebih cepat, seringkali menghasilkan periode impas di bawah 12 bulan.
Pembiayaan kembali mendekati akhir jangka waktu hipotek
Membiayai kembali hipotek dengan sisa waktu kurang dari 10 tahun menjadi pinjaman baru berdurasi 30 tahun secara dramatis mengurangi pembayaran tetapi melipatgandakan sisa jangka waktu. Hipotek tahap akhir sebagian besar merupakan pembayaran pokok dengan bunga kecil, sehingga penurunan suku bunga memberikan penghematan minimal. Peminjam dengan sisa 8 tahun pinjaman $200.000 dengan bunga 7% membayar $2.328/bulan tetapi bunganya hanya $400. Pembiayaan kembali menjadi 6% selama 30 tahun menurunkan pembayaran menjadi $1.199 tetapi menambahkan pembayaran 22 tahun dan bunga tambahan lebih dari $100.000.
Periode Impas berdasarkan Penurunan Suku Bunga dan Besaran Pinjaman ($5.000 Biaya Penutupan)
▾
| Penurunan Nilai | Penghematan Pinjaman $200K/bln | Titik Impas $200K | Penghematan Pinjaman $400K/bln | Titik Impas $400K |
|---|---|---|---|---|
| 0,25% | $30 | 167 bulan | $60 | 83 bulan |
| 0,50% | $62 | 81 bulan | $124 | 40 bulan |
| 0,75% | $95 | 53 bulan | $190 | 26 bulan |
| 1,00% | $130 | 38 bulan | $260 | 19 bulan |
| 1,50% | $200 | 25 bulan | $400 | 13 bulan |
| 2,00% | $274 | 18 bulan | $548 | 9 bulan |
Pertanyaan yang sering diajukan
▾
Berapa periode impas yang baik untuk refinancing?
Periode impas di bawah 24 bulan umumnya dianggap sangat baik dan menjadikan pembiayaan kembali sebagai kemenangan yang jelas bagi sebagian besar pemilik rumah. Titik impas 24-36 bulan bagus jika Anda berencana untuk bertahan setidaknya 5 tahun. Titik impas selama 48 bulan memerlukan keyakinan yang kuat terhadap stabilitas jangka panjang. Rata-rata orang Amerika tinggal di rumah selama 8-10 tahun, sehingga titik impas di bawah 36 bulan biasanya berhasil.
Haruskah saya membiayai kembali jika saya berencana menjual dalam 3 tahun?
Hanya jika titik impas Anda kurang dari 36 bulan. Jika biaya penutupan adalah $4.500 dan penghematan bulanan adalah $250, titik impas Anda adalah 18 bulan, sehingga Anda memiliki penghematan bersih selama 18 bulan ($4.500) sebelum menjual. Namun jika titik impas Anda adalah 30 bulan, Anda hanya mendapatkan penghematan bersih selama 6 bulan ($1.500) dan kerumitannya mungkin tidak sepadan.
Berapa biaya penutupan pembiayaan kembali pada umumnya?
Biaya penutupan pembiayaan kembali rata-rata $3.000-$6.000, atau sekitar 1,5-2% dari jumlah pinjaman. Komponen biaya utama: biaya originasi (0,5-1,0% pinjaman, atau $1,500-$3,000 untuk pinjaman $300,000), penilaian ($400-$700), pencarian hak milik dan asuransi ($500-$1,500), biaya pencatatan ($100-$250), laporan kredit ($30-$50), dan berbagai biaya administrasi.
Apakah pembiayaan kembali tanpa biaya penutupan benar-benar gratis?
Tidak. Dalam pembiayaan kembali tanpa biaya penutupan, pemberi pinjaman menanggung biaya penutupan dengan menambahkannya ke saldo pinjaman Anda (Anda membayar bunga selama 30 tahun) atau membebankan tingkat bunga yang lebih tinggi (biasanya 0,25-0,50% di atas tingkat terendah yang tersedia). Selama 30 tahun, tingkat bunga 0,25% lebih tinggi pada pinjaman $300.000 memerlukan bunga tambahan sekitar $16.000. Opsi tanpa biaya menghilangkan risiko titik impas namun memiliki biaya total yang lebih tinggi.
Haruskah saya membiayai kembali hipotek 30 tahun menjadi 15 tahun?
Pembiayaan kembali 15 tahun biasanya menawarkan suku bunga 0,5-0,75% lebih rendah dari pinjaman 30 tahun dan menghemat total bunga dalam jumlah besar (seringkali $100,000+). Namun, pembayaran bulanan yang lebih tinggi mengurangi fleksibilitas finansial. Hanya lakukan pembiayaan kembali untuk jangka waktu 15 tahun jika Anda mampu dengan nyaman membayar pembayaran yang lebih tinggi dan masih mempertahankan tabungan darurat. Pendekatan jalan tengah: melakukan pembiayaan kembali hingga jangka waktu 30 tahun dengan tingkat suku bunga yang lebih rendah namun melakukan pembayaran ekstra terhadap pokok pinjaman.
Kesalahan Umum yang Harus Dihindari
▾
- !Mengabaikan pengaturan ulang jadwal amortisasi: Membiayai kembali hipotek dengan sisa 22 tahun menjadi pinjaman baru 30 tahun menambah pembayaran 8 tahun. Bahkan dengan tingkat bunga yang lebih rendah, jangka waktu yang diperpanjang dapat berarti membayar lebih banyak bunga selama masa pinjaman. Selalu bandingkan total bunga yang dibayarkan pada kedua skenario, bukan hanya perbedaan pembayaran bulanan.
- !Berfokus hanya pada tingkat suku bunga dan mengabaikan biaya penutupan: Pembiayaan kembali 'gratis' tanpa biaya penutupan biasanya berarti pemberi pinjaman mengenakan suku bunga yang lebih tinggi (0,25-0,50% di atas pasar) untuk menutupi biaya. Selama 30 tahun, biayanya bisa lebih mahal daripada membayar biaya penutupan di muka. Selalu bandingkan biaya efektif opsi tanpa biaya vs. opsi biaya penutupan berbayar.
- !Tidak memperhitungkan perubahan pengurangan pajak: Jika Anda merinci pengurangan, tingkat bunga yang lebih rendah berarti pengurangan bunga hipotek yang lebih kecil. Untuk peminjam dalam golongan pajak 24%, pengurangan bunga sebesar $200/bulan secara efektif hanya menghemat $152/bulan setelah pengurangan manfaat pajak. Hal ini memperpanjang periode titik impas yang sebenarnya.
- !Menggabungkan biaya penutupan ke dalam saldo pinjaman tanpa menyesuaikan perhitungan titik impas: Menambahkan biaya penutupan sebesar $5.000 ke saldo $300.000 berarti Anda membayar bunga sebesar $305.000. Penghematan bulanan sebenarnya kurang dari perbandingan pembayaran sederhana karena bagian dari layanan pembayaran baru menambah biaya penutupan utang.
- !Pembiayaan kembali berulang kali setiap kali suku bunga turun sedikit: Setiap pembiayaan kembali mengatur ulang jam amortisasi dan menimbulkan biaya penutupan baru. Pembiayaan kembali tiga kali dalam lima tahun dengan biaya penutupan $4.000 setiap kali berarti menghabiskan $12.000 sebelum mencapai penghematan berkelanjutan. Tunggu penurunan suku bunga setidaknya 0,75-1,0% untuk mendapatkan keuntungan yang berarti.
Tip Pro
Saat membandingkan penawaran pembiayaan kembali, mintalah Perkiraan Pinjaman kepada setiap pemberi pinjaman (formulir federal 3 halaman standar) dan bandingkan secara berdampingan. Fokus pada Bagian A (biaya awal), Bagian B (layanan yang tidak dapat Anda beli), dan APR di halaman 3. APR mencakup biaya penutupan yang diamortisasi selama jangka waktu pinjaman, menjadikannya metrik terbaik untuk membandingkan penawaran pembiayaan kembali dari pemberi pinjaman yang berbeda.
Tahukah Anda?
Selama penurunan tingkat bunga di era COVID pada tahun 2020-2021, sekitar 14,5 juta pemilik rumah membiayai kembali hipotek mereka hanya dalam dua tahun, sehingga secara kolektif menghemat $5,3 miliar per bulan dalam bentuk pengurangan pembayaran hipotek. Rata-rata pemberi dana kembali menurunkan tarif mereka sebesar 1,2 poin persentase dan menghemat $220 per bulan.
Regional Guides
▾
United States (varies by state)▾
United Kingdom▾
Australia▾
Referensi
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Baca selengkapnya →Dapatkan Tips Matematika Mingguan
Bergabunglah dengan pelanggan 12.000+ yang mendapatkan tip kalkulator setiap minggu.