Apa itu Buy-to-Let Tax Calculator UK?
▾
Pajak beli untuk disewakan di Inggris mengacu pada peraturan pajak penghasilan yang berlaku bagi tuan tanah yang menerima pendapatan sewa dari properti tempat tinggal. Sejak Pasal 24 Undang-Undang Keuangan 2015 diberlakukan secara bertahap mulai April 2021, tuan tanah yang merupakan wajib pajak dengan tarif lebih tinggi atau tambahan tidak dapat lagi memotong bunga hipotek mereka langsung dari pendapatan sewa. Sebaliknya, semua pendapatan sewa kini dikenakan pajak penuh, dan hanya kredit pajak tarif dasar (20%) yang setara dengan bunga hipotek yang dibayarkan yang diperbolehkan terhadap tagihan pajak. Hal ini membuat buy-to-let secara signifikan kurang menguntungkan bagi pembayar pajak dengan tarif lebih tinggi dibandingkan dengan sistem sebelumnya. Pengeluaran yang diperbolehkan (selain bunga hipotek) seperti biaya agen, asuransi, pemeliharaan dan perbaikan, biaya akuntansi, dan pajak dewan selama kekosongan masih dapat dikurangkan dari pendapatan sewa. Ada juga tunjangan pendapatan properti sebesar £1.000 yang tersedia bagi tuan tanah dengan pendapatan sewa dalam jumlah kecil. Tuan tanah yang memiliki properti melalui perseroan terbatas tidak tunduk pada Pasal 24 dan masih dapat mengurangi bunga hipotek sebagai biaya bisnis, sehingga penggabungan menjadi menarik bagi sebagian investor. Pajak keuntungan modal juga berlaku saat menjual properti sewaan, dengan tarif 18% (tarif dasar) atau 24% (tarif lebih tinggi) untuk properti residensial pada tahun 2024.
Calkulon makes complex calculations simple — built for students and everyday problem-solvers.
Rumus
▾
Laba sewa kena pajak = sewa kotor - pengeluaran yang diperbolehkan (tidak termasuk bunga hipotek); Pajak = keuntungan × tarif marjinal; Kredit pajak = bunga hipotek × 20%Keterangan variabel
▾
| Simbol | Nama | Satuan | Deskripsi |
|---|---|---|---|
| R | Pendapatan sewa kotor | £ | Parameter R mewakili input kuantitatif utama dalam perhitungan pajak, diukur dalam satuan standarnya dan secara langsung mempengaruhi hasil yang dihitung melalui rumus matematika |
| E | Pengeluaran yang diperbolehkan | £ | Parameter E mewakili input kuantitatif utama dalam perhitungan pajak, diukur dalam satuan standarnya dan secara langsung mempengaruhi hasil yang dihitung melalui rumus matematika |
| I | Bunga hipotek | £ | Parameter I mewakili input kuantitatif utama dalam perhitungan pajak, diukur dalam satuan standarnya dan secara langsung mempengaruhi hasil yang dihitung melalui rumus matematika |
| C | Kredit pajak | £ | I × 20% — keringanan tarif dasar yang diizinkan berdasarkan Bagian 24 |
Cara Buy-to-Let Tax Calculator UK
▾
- 1Jumlahkan semua pendapatan sewa kotor yang diterima pada tahun pajak dari semua properti sewaan
- 2Kurangi pengeluaran yang diperbolehkan: biaya sewa agen, asuransi, perbaikan, akuntansi, pajak dewan (selama kekosongan), sewa tanah, dan biaya lain yang diperbolehkan (bukan bunga hipotek)
- 3Angka yang dihasilkan adalah laba sewa kena pajak; tambahkan ini ke penghasilan Anda yang lain untuk menentukan tarif pajak marjinal Anda
- 4Hitung pajak penghasilan atas keuntungan sewa dengan tarif marjinal Anda (20%, 40%, atau 45%)
- 5Hitung tarif dasar kredit pajak atas bunga hipotek yang dibayarkan: bunga hipotek × 20%
- 6Kurangi kredit pajak dari tagihan pajak penghasilan Anda untuk mendapatkan jumlah pajak sebenarnya yang harus dibayar
- 7Untuk tuan tanah dengan pendapatan di bawah total £12,570, tunjangan pribadi dapat mengurangi atau menghilangkan kewajiban pajak
Contoh Terpecahkan
▾
Aturan lama: keuntungan = £6.000; pajak = £2.400. Aturan baru: keuntungan = £16.000; pajak = £6.400; kredit = £2.000; pajak bersih = £4,400. Sebenarnya pajak pra-kredit sebesar £16.000 sebesar 40% = £6.400 dikurangi £2.000 kredit = £4.400.
Berdasarkan Bagian 24, bunga hipotek £10.000 tidak dipotong sebelum menghitung pajak. Pemilik rumah membayar pajak 40% atas keuntungan penuh £16.000 (£6.400), kemudian menerima kredit 20% atas bunga (£2.000), memberikan tagihan pajak bersih sebesar £4.400 versus £2.400 berdasarkan aturan lama.
Pajak atas keuntungan (£10,500) sebesar 20% = £2,100; kredit sebesar £6.000 × 20% = £1.200; pajak bersih = £900
Bagi wajib pajak dengan tarif dasar, Pasal 24 tidak mengubah beban pajak efektif karena kredit sama dengan jumlah yang dapat dihemat dengan mengurangi bunga secara langsung.
Jika total pendapatan properti adalah £1.000 atau kurang, tidak ada pajak yang harus dibayar dan tidak perlu pengembalian
Tunjangan pendapatan properti sebesar £1.000 berarti tuan tanah dengan pendapatan sewa kecil (misalnya menyewa tempat parkir atau garasi) tidak membayar pajak dan tidak memiliki kewajiban pelaporan.
Pasal 24 tidak berlaku bagi perseroan terbatas; bunga hipotek penuh dapat dikurangkan
Perusahaan terbatas masih dapat memotong bunga hipotek sepenuhnya, membuat penggabungan menjadi menarik bagi tuan tanah dengan tarif lebih tinggi, meskipun pengambilan keuntungan pribadi (gaji atau dividen) menambah pajak lebih lanjut.
Aplikasi nyata
▾
Tuan tanah menghitung keuntungan sewa bersih aktual mereka setelah Bagian 24 untuk menilai kelayakan portofolio mereka, yang mewakili area penerapan penting untuk Pajak Beli Untuk Membiarkan Inggris dalam konteks profesional dan analitis di mana perhitungan pajak beli Inggris yang akurat secara langsung mendukung pengambilan keputusan yang tepat, perencanaan strategis, dan optimalisasi kinerja
Individu menggunakan Pajak Beli Untuk Membiarkan Inggris untuk pembelian pribadi di Inggris untuk memungkinkan perencanaan pajak, penganggaran, dan pengambilan keputusan, memungkinkan pilihan berdasarkan informasi yang didukung oleh ketelitian matematis daripada estimasi kasar, yang sangat berharga bagi pembelian besar di Inggris untuk membiarkan keputusan hidup terkait pajak
Akuntan menyiapkan pengembalian Self Assessment untuk klien pemilik, mewakili area penerapan penting untuk Pajak Beli Untuk Membiarkan Inggris dalam konteks profesional dan analitis di mana perhitungan pajak beli Inggris yang akurat secara langsung mendukung pengambilan keputusan, perencanaan strategis, dan optimalisasi kinerja
Investor properti memodelkan dampak kenaikan tarif hipotek terhadap kewajiban pajak berdasarkan Bagian 24, mewakili area penerapan penting untuk Pajak Beli Untuk Membiarkan Inggris dalam konteks profesional dan analitis di mana perhitungan pajak beli Inggris yang akurat secara langsung mendukung pengambilan keputusan yang tepat, perencanaan strategis, dan optimalisasi kinerja
Calon tuan tanah melakukan stress-testing apakah sebuah properti akan menguntungkan pada tingkat hipotek yang lebih tinggi, mewakili area penerapan penting untuk Pajak Beli Untuk Membiarkan Inggris dalam konteks profesional dan analitis di mana perhitungan pajak pembelian Inggris yang akurat secara langsung mendukung pengambilan keputusan yang tepat, perencanaan strategis, dan optimalisasi kinerja
Kasus khusus
▾
Letak Liburan Berperabotan (FHL)
Furnished Holiday Lettings secara historis diperlakukan sebagai perdagangan dan bukan investasi, sehingga memungkinkan pengurangan bunga hipotek penuh dan akses terhadap tunjangan modal. Namun, rezim FHL dihapuskan mulai April 2025, dan properti FHL sekarang mengikuti aturan standar beli untuk disewakan termasuk Pasal 24.
Skema Sewa Kamar
Dalam Pajak Beli Untuk Membiarkan Inggris, skenario ini memerlukan kehati-hatian tambahan saat menafsirkan hasil pajak beli Inggris untuk membiarkan. Formula standar mungkin tidak sepenuhnya memperhitungkan semua faktor yang ada dalam kasus ini, dan analisis tambahan atau konsultasi ahli mungkin diperlukan. Praktik terbaik profesional melibatkan pendokumentasian asumsi, menjalankan analisis sensitivitas, dan melakukan referensi silang hasil dengan metode alternatif agar penghitungan pajak tidak masuk dalam wilayah yang standar.
Pemilik Portofolio
Pemberi pinjaman menerapkan stress test yang lebih ketat kepada tuan tanah yang memiliki empat atau lebih properti beli-untuk-sewa yang digadaikan (didefinisikan sebagai 'tuan tanah portofolio'). Hal ini berbeda dari peraturan pajak tetapi secara signifikan mempengaruhi bagaimana pinjaman selanjutnya dinilai.
Biaya Penggadaian Kembali
Dalam Pajak Beli Untuk Membiarkan Inggris, skenario ini memerlukan kehati-hatian tambahan saat menafsirkan hasil pajak beli Inggris untuk membiarkan. Formula standar mungkin tidak sepenuhnya memperhitungkan semua faktor yang ada dalam kasus ini, dan analisis tambahan atau konsultasi ahli mungkin diperlukan. Praktik terbaik profesional melibatkan pendokumentasian asumsi, menjalankan analisis sensitivitas, dan melakukan referensi silang hasil dengan metode alternatif agar penghitungan pajak tidak masuk dalam wilayah yang standar.
Bagian 24 Dampak Berdasarkan Tarif Pajak
▾
| Tarif Pajak | Sistem Lama (sebelum 2017) | Sistem Baru (pasca 2021) | Pajak Tambahan per bunga £1.000 |
|---|---|---|---|
| 20% (tarif dasar) | Bunga dipotong seluruhnya | Kredit 20% — hasil yang sama | £0 |
| 40% (tarif lebih tinggi) | Keringanan bunga sebesar 40%. | Kredit 20% saja | £200 |
| 45% (tarif tambahan) | Keringanan bunga sebesar 45%. | Kredit 20% saja | £250 |
Pertanyaan yang sering diajukan
▾
Apa itu Pasal 24 dan bagaimana pengaruhnya terhadap tuan tanah?
Pasal 24 Undang-undang Keuangan tahun 2015 membatasi tuan tanah untuk mengurangi bunga hipotek sebagai biaya terhadap pendapatan sewa. Sebaliknya, hanya kredit pajak tarif dasar sebesar 20% yang diperbolehkan. Hal ini meningkatkan tarif pajak efektif untuk wajib pajak dengan tarif lebih tinggi dan tambahan. Hal ini sangat penting dalam konteks Inggris membeli untuk membiarkan perhitungan pajak, dimana akurasi berdampak langsung pada pengambilan keputusan. Para profesional di berbagai industri mengandalkan pembelian Inggris yang tepat agar penghitungan pajak dapat memvalidasi asumsi, mengoptimalkan proses, dan memastikan kepatuhan terhadap standar yang berlaku. Memahami metodologi yang mendasari membantu pengguna menafsirkan hasil dengan benar dan mengidentifikasi kapan analisis tambahan diperlukan.
Apakah saya masih bisa mengurangi pengeluaran lainnya?
Ya. Pengeluaran yang diperbolehkan seperti biaya agen sewa, asuransi properti, pemeliharaan dan perbaikan, akuntansi, dan biaya langsung lainnya masih dapat dikurangkan seluruhnya dari pendapatan sewa. Hanya bunga hipotek yang dibatasi. Hal ini sangat penting dalam konteks Inggris membeli untuk membiarkan perhitungan pajak, dimana akurasi berdampak langsung pada pengambilan keputusan. Para profesional di berbagai industri mengandalkan pembelian Inggris yang tepat agar penghitungan pajak dapat memvalidasi asumsi, mengoptimalkan proses, dan memastikan kepatuhan terhadap standar yang berlaku. Memahami metodologi yang mendasari membantu pengguna menafsirkan hasil dengan benar dan mengidentifikasi kapan analisis tambahan diperlukan.
Apakah Pasal 24 berlaku untuk perseroan terbatas?
Tidak. Perseroan terbatas tidak tunduk pada Bagian 24 dan masih dapat memotong bunga hipotek secara penuh sebagai biaya bisnis. Hal ini menyebabkan banyak tuan tanah mempertimbangkan penggabungan. Hal ini sangat penting dalam konteks Inggris membeli untuk membiarkan perhitungan pajak, dimana akurasi berdampak langsung pada pengambilan keputusan. Para profesional di berbagai industri mengandalkan pembelian Inggris yang tepat agar penghitungan pajak dapat memvalidasi asumsi, mengoptimalkan proses, dan memastikan kepatuhan terhadap standar yang berlaku. Memahami metodologi yang mendasari membantu pengguna menafsirkan hasil dengan benar dan mengidentifikasi kapan analisis tambahan diperlukan.
Berapa tunjangan pendapatan properti sebesar £1.000?
Tuan tanah dengan total pendapatan properti sebesar £1.000 atau kurang per tahun tidak perlu menyatakannya dan tidak membayar pajak. Jika pendapatan di atas £1.000, Anda dapat memilih untuk mengurangi tunjangan £1.000 daripada pengeluaran sebenarnya jika itu lebih bermanfaat. Hal ini sangat penting dalam konteks Inggris membeli untuk membiarkan perhitungan pajak, dimana akurasi berdampak langsung pada pengambilan keputusan. Para profesional di berbagai industri mengandalkan pembelian Inggris yang tepat agar penghitungan pajak dapat memvalidasi asumsi, mengoptimalkan proses, dan memastikan kepatuhan terhadap standar yang berlaku. Memahami metodologi yang mendasari membantu pengguna menafsirkan hasil dengan benar dan mengidentifikasi kapan analisis tambahan diperlukan.
Berapa tarif pajak keuntungan modal yang berlaku saat saya menjual properti sewaan?
Keuntungan properti residensial dikenakan pajak sebesar 18% (wajib pajak tarif dasar) atau 24% (wajib pajak tarif lebih tinggi/tambahan) untuk pelepasan mulai April 2024 dan seterusnya. Anda melaporkan dan membayar melalui HMRC dalam waktu 60 hari setelah penyelesaian. Hal ini sangat penting dalam konteks Inggris membeli untuk membiarkan perhitungan pajak, dimana akurasi berdampak langsung pada pengambilan keputusan. Para profesional di berbagai industri mengandalkan pembelian Inggris yang tepat agar penghitungan pajak dapat memvalidasi asumsi, mengoptimalkan proses, dan memastikan kepatuhan terhadap standar yang berlaku. Memahami metodologi yang mendasari membantu pengguna menafsirkan hasil dengan benar dan mengidentifikasi kapan analisis tambahan diperlukan.
Bisakah saya mengimbangi kerugian dari satu properti dengan keuntungan dari properti lainnya?
Ya. Pendapatan dan kerugian sewa dikumpulkan di seluruh properti Inggris dalam bisnis persewaan Anda. Kerugian dapat dibawa ke depan untuk mengimbangi keuntungan sewa di masa depan namun tidak diperhitungkan terhadap pendapatan lain seperti pendapatan pekerjaan. Hal ini sangat penting dalam konteks Inggris membeli untuk membiarkan perhitungan pajak, dimana akurasi berdampak langsung pada pengambilan keputusan. Para profesional di berbagai industri mengandalkan pembelian Inggris yang tepat agar penghitungan pajak dapat memvalidasi asumsi, mengoptimalkan proses, dan memastikan kepatuhan terhadap standar yang berlaku. Memahami metodologi yang mendasari membantu pengguna menafsirkan hasil dengan benar dan mengidentifikasi kapan analisis tambahan diperlukan.
Apakah perbaikan dan peningkatan dapat dikurangkan?
Perbaikan asli (penggantian serupa) dapat dikurangkan sepenuhnya. Perbaikan (misalnya menambahkan perpanjangan) merupakan belanja modal dan tidak dapat dikurangkan terhadap pendapatan — perbaikan tersebut mengurangi pajak keuntungan modal saat Anda menjual. Hal ini sangat penting dalam konteks Inggris membeli untuk membiarkan perhitungan pajak, dimana akurasi berdampak langsung pada pengambilan keputusan. Para profesional di berbagai industri mengandalkan pembelian Inggris yang tepat agar penghitungan pajak dapat memvalidasi asumsi, mengoptimalkan proses, dan memastikan kepatuhan terhadap standar yang berlaku. Memahami metodologi yang mendasari membantu pengguna menafsirkan hasil dengan benar dan mengidentifikasi kapan analisis tambahan diperlukan.
Haruskah saya memasukkan portofolio buy-to-let saya?
Ini adalah keputusan kompleks yang bergantung pada ukuran portofolio Anda, tarif pajak marjinal, persyaratan hipotek, dan rencana jangka panjang. Pajak perusahaan adalah 19-25% dibandingkan dengan 45% pajak pribadi, namun mengekstraksi keuntungan menambah lapisan pajak lainnya. Nasihat profesional sangat penting. Hal ini sangat penting dalam konteks Inggris membeli untuk membiarkan perhitungan pajak, dimana akurasi berdampak langsung pada pengambilan keputusan. Para profesional di berbagai industri mengandalkan pembelian Inggris yang tepat agar penghitungan pajak dapat memvalidasi asumsi, mengoptimalkan proses, dan memastikan kepatuhan terhadap standar yang berlaku. Memahami metodologi yang mendasari membantu pengguna menafsirkan hasil dengan benar dan mengidentifikasi kapan analisis tambahan diperlukan.
Kesalahan Umum yang Harus Dihindari
▾
- !Mengurangi bunga hipotek secara penuh sebagai biaya daripada menerapkannya sebagai kredit pajak 20% berdasarkan Bagian 24
- !Lupa menyatakan pendapatan sewa pada SPT Self Assessment — HMRC menerima data dari agen pemberi izin
- !Mengklaim peningkatan modal (seperti dapur baru) sebagai perbaikan pendapatan — hanya perbaikan nyata yang dapat dikurangkan
- !Mengabaikan persyaratan pelaporan pajak keuntungan modal 60 hari saat menjual properti beli untuk disewakan
- !Dengan asumsi struktur perseroan terbatas selalu menghemat pajak tanpa memperhitungkan biaya ekstraksi dan ketersediaan produk hipotek
- !Tidak mencatat seluruh pengeluaran yang diperbolehkan sepanjang tahun, sehingga mengakibatkan pemotongan pada waktu Self Assessment tidak terjawab
Tip Pro
Jika pendapatan sewa Anda mendorong Anda ke dalam kelompok tarif pajak yang lebih tinggi atau memicu masalah Pasal 24, pertimbangkan apakah iuran pensiun tambahan dapat mengurangi pendapatan bersih Anda yang disesuaikan dan membawa Anda kembali ke kelompok tarif dasar, memulihkan keringanan penuh atas bunga hipotek secara efektif.
Tahukah Anda?
Pasal 24 diberlakukan bertahap mulai April 2017 (pembatasan 25%) hingga April 2021 (pembatasan 100%). Hal ini diperkirakan mempengaruhi sekitar 1 dari 5 tuan tanah swasta – terutama mereka yang memiliki hipotek yang besar dibandingkan dengan pendapatan sewa.
Regional Guides
▾
🇺🇸 US▾
🇬🇧 UK▾
🇪🇺 EU▾
Referensi
Read the full guide on how to use this calculator effectively
Baca selengkapnya →Ratings & comments
Dapatkan Tips Matematika Mingguan
Bergabunglah dengan pelanggan 12.000+ yang mendapatkan tip kalkulator setiap minggu.