Cash-on-Cash Return

Valutare se una proprietà in affitto con leva finanziaria genererà un flusso di cassa mensile positivo fin dal primo giorno. Questa applicazione è comunemente utilizzata dai professionisti che necessitano di analisi quantitative precise per supportare il processo decisionale, il budget e la pianificazione strategica nei rispettivi campi

Confronto coerente di più immobili di investimento con diverse strutture di finanziamento. Gli operatori del settore si affidano a questo calcolo per valutare le prestazioni, confrontare le alternative e garantire la conformità agli standard stabiliti e ai requisiti normativi

Determinazione dell'affitto minimo necessario per raggiungere un obiettivo di rendimento cash-on-cash dato il prezzo di acquisto e le condizioni del mutuo. Ricercatori accademici e studenti utilizzano questo calcolo per convalidare modelli teorici, completare i compiti dei corsi e sviluppare una comprensione più profonda dei principi matematici sottostanti

Analizzare l'impatto delle variazioni dei tassi di interesse sul flusso di cassa dell'intero portafoglio. Gli analisti e i pianificatori finanziari incorporano questo calcolo nel loro flusso di lavoro per produrre previsioni accurate, valutare scenari di rischio e presentare raccomandazioni basate sui dati alle parti interessate

Decidere tra acquisto interamente in contanti e acquisizione finanziata in base ai tassi ipotecari prevalenti rispetto ai tassi massimi. Questa applicazione è comunemente utilizzata dai professionisti che necessitano di analisi quantitative precise per supportare il processo decisionale, il budget e la pianificazione strategica nei rispettivi campi

Qual è considerato un buon rendimento in contanti per una proprietà in affitto?

Gli investitori più esperti mirano a un rendimento minimo dell’8-10% cash-on-cash su immobili in affitto con leva finanziaria nei mercati medi. Tuttavia, "buono" dipende fortemente dal contesto. Nei mercati costieri caldi (New York, Los Angeles, Seattle), un CoC del 2–4% è comune e gli investitori lo accettano aspettandosi un apprezzamento e una crescita degli affitti. Nelle città secondarie del Midwest e della Sun Belt, è possibile raggiungere l'8-12% o più. Come punto di riferimento, confrontiamo il CoC con alternative prive di rischio: se i titoli del Tesoro a 10 anni rendono il 4,5%, un immobile in affitto dovrebbe idealmente fornire un CoC di almeno il 6-8% per giustificare l’illiquidità, l’onere di gestione e il rischio di concentrazione della proprietà immobiliare diretta.

In che modo il rendimento cash-on-cash è diverso dal ROI?

Il ritorno sull'investimento (ROI) è un termine ampio che in genere misura il profitto totale rispetto all'investimento totale in un periodo di detenzione, spesso includendo apprezzamento, ribasso azionario e benefici fiscali. Il rendimento cash-on-cash è un parametro annuale specifico che misura solo il reddito in contanti ricevuto rispetto al denaro investito, ignorando i rendimenti non monetari. Una proprietà potrebbe avere un rendimento CoC modesto del 4%, ma un ROI totale del 18% in cinque anni dopo aver tenuto conto di un apprezzamento del 15% e del rimborso del mutuo. Gli investitori utilizzano il CoC per l'analisi del flusso di cassa di un anno e l'IRR per l'analisi del rendimento totale pluriennale.

Il rimborso in contanti tiene conto del rimborso del mutuo?

No, il rendimento cash-on-cash è un puro parametro del flusso di cassa e non tiene conto dell'accumulo di capitale derivante dal rimborso del capitale del mutuo. Ogni rata mensile del mutuo comprende sia gli interessi che il capitale; la parte principale riduce il saldo del tuo prestito e aumenta il tuo capitale, ma questo non appare nel tuo conto bancario come contanti. Questa è un'importante fonte di rendimento che CoC sottovaluta. Per sfruttare appieno il vantaggio in termini di creazione di ricchezza derivante dal rimborso del mutuo, gli investitori utilizzano i calcoli del multiplo azionario o dell’IRR che includono i proventi di una futura vendita dopo il rimborso del prestito.

In che modo la leva finanziaria influisce sul rendimento cash-on-cash?

La leva finanziaria (utilizzando un mutuo) può amplificare o ridurre il rendimento cash-on-cash a seconda che il tasso massimo superi o scenda al di sotto della costante del mutuo (servizio del debito annuale ÷ importo del prestito). Quando il tasso massimo è superiore alla costante del mutuo, chiamato leva positiva, prendere in prestito denaro aumenta il rendimento CoC al di sopra del tasso massimo senza leva. Quando il tasso massimo è inferiore alla costante del mutuo (leva negativa), il finanziamento riduce effettivamente il tuo CoC al di sotto di quello che guadagneresti acquistando tutto in contanti. Nel 2021, quando i tassi ipotecari erano al 3%, la leva finanziaria positiva era pervasiva. Entro il 2023, con tassi ipotecari al 7-8%, molte proprietà che in precedenza avevano flussi di cassa sono diventate negative: un classico esempio di leva finanziaria negativa.

Devo includere il pagamento del capitale nel calcolo del flusso di cassa?

Per il calcolo del rendimento cash-on-cash, si utilizza l'intero pagamento del mutuo (capitale + interessi) come detrazione del servizio del debito, poiché sia ​​P&I sono effettivi deflussi di cassa. Il fatto che il capitale riduca il saldo del tuo prestito è un valore economico reale, ma non è denaro che riceverai quest'anno. Alcuni investitori calcolano un "rendimento totale del capitale proprio" che aggiunge il pagamento del capitale al flusso di cassa prima di dividerlo per il capitale proprio, ma questo è un parametro diverso dal CoC. Sii coerente nella tua metodologia e assicurati di confrontare mele con mele quando esegui il benchmark con altre offerte o benchmark pubblicati.

Il rendimento del cash-on-cash può essere negativo?

Sì, ed è più comune di quanto molti nuovi investitori credano, soprattutto nei mercati con prezzi elevati o nei periodi di tassi di interesse elevati. Un CoC negativo (a volte chiamato flusso di cassa negativo o "nutrire l'alligatore") significa che il reddito operativo della proprietà è insufficiente a coprire il mutuo e il proprietario deve sovvenzionare il deficit con il reddito personale ogni mese. Alcuni investitori accettano intenzionalmente flussi di cassa negativi in ​​mercati in forte apprezzamento, scommettendo che gli aumenti di prezzo supereranno i costi di mantenimento. Questa è una strategia legittima ma speculativa che richiede adeguate riserve di liquidità personali per sostenere la proprietà in caso di posti vacanti, riparazioni o recessioni del mercato.

Come posso migliorare il rendimento cash-on-cash di un immobile?

Ci sono quattro leve principali: (1) Aumentare le entrate: aumentare gli affitti al tasso di mercato, aggiungere flussi di reddito accessori (parcheggio, deposito, lavanderia, spese per animali domestici) o convertirli in affitti a breve termine nei mercati idonei; (2) Ridurre le spese operative: autogestire la proprietà, rinegoziare l'assicurazione, presentare ricorso contro accertamenti fiscali sulla proprietà o migliorare l'efficienza energetica per ridurre i costi delle utenze; (3) Ridurre il servizio del debito: rifinanziarsi a un tasso di interesse più basso quando i tassi scendono o effettuare pagamenti di capitale aggiuntivi per ridurre il saldo dovuto; (4) Ridurre la liquidità investita: utilizzare la strategia BRRRR (acquisto, riabilitazione, affitto, rifinanziamento, ripetizione) per estrarre capitale tramite un rifinanziamento di cash-out dopo aver aggiunto valore, riducendo l'investimento di liquidità netto e aumentando il CoC.