Cos'è Real Estate IRR Calculator?
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Il tasso interno di rendimento (IRR) è la misura più sofisticata e completa della performance degli investimenti immobiliari. A differenza del cap rate o del rendimento cash-on-cash, che misura i rendimenti annuali statici, l’IRR cattura il rendimento totale di un investimento immobiliare durante l’intero periodo di detenzione – compresi tutti i flussi di cassa ricevuti durante la proprietà e gli eventuali proventi di vendita – ed esprime tale rendimento totale come un tasso percentuale annualizzato. Tecnicamente, l’IRR è il tasso di sconto che rende pari a zero il valore attuale netto (VAN) di tutti i flussi di cassa derivanti da un investimento. In pratica, ciò significa che è il tasso di crescita annuo composto del capitale investito. Se investi $ 100.000 e l'IRR è del 15%, la tua ricchezza cresce a un tasso equivalente al 15% annuo composto, dopo aver tenuto conto di tutti i flussi di cassa in entrata e in uscita durante il periodo di detenzione. Per gli investitori immobiliari, l’IRR è essenziale perché livella il campo di gioco tra diverse strutture di affari, orizzonti temporali e modelli di flusso di cassa. Un accordo che genera poco flusso di cassa annuale ma vende con un grande guadagno può avere lo stesso IRR di un accordo con un forte flusso di cassa annuale ma un modesto apprezzamento: l’IRR ti dice quale storia crea effettivamente più ricchezza per anno di impegno di capitale. I calcoli dell'IRR immobiliare in genere incorporano: (1) l'investimento azionario iniziale come flusso di cassa negativo all'anno 0; (2) flussi di cassa netti annuali (al netto delle spese operative e del servizio del debito) per ciascun anno del periodo di detenzione; e (3) i proventi netti della vendita all'uscita, compreso il prezzo di vendita lordo meno i costi di vendita, il rimborso del prestito e qualsiasi imposta sulle plusvalenze. Gli investitori istituzionali e i fondi immobiliari di private equity in genere mirano a IRR senza leva dell’8-12% e IRR con leva del 15-20% + a seconda del profilo di rischio. Le proprietà principali nei mercati gateway possono puntare a un IRR con leva dell’8-10%; le strategie a valore aggiunto mirano al 14-18%; e le strategie di sviluppo opportunistico o distressed possono puntare a oltre il 20% per compensare il rischio di esecuzione. Il limite principale dell’IRR è che presuppone che i flussi di cassa temporanei vengano reinvestiti allo stesso tasso IRR, il che può essere irrealistico per le operazioni con IRR elevato. L’IRR modificato (MIRR) risolve questo problema specificando un tasso di reinvestimento separato. Tuttavia, l’IRR rimane il linguaggio universale dell’analisi degli investimenti immobiliari istituzionali.
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Formula
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Calcolo dell'Irr immobiliare:
Passaggio 1: Passaggio 1: stabilire l'investimento iniziale (flusso di cassa anno 0): calcolare il capitale netto totale richiesto: acconto (in genere il 20–30% del prezzo di acquisto per un investimento immobiliare) + costi di chiusura (2–4%) + commissioni di concessione del prestito + budget iniziale per riparazioni/ristrutturazione + eventuali contributi di riserva iniziali. Inseriscilo come valore negativo poiché rappresenta un flusso di cassa in uscita.
Fase 2: Fase 2 — Proiettare i flussi di cassa operativi annuali: per ogni anno del periodo di attesa, proiettare il flusso di cassa netto: iniziare con il reddito lordo da locazione, applicare un tasso di posti vacanti (5-10%), sottrarre le spese operative (imposta sulla proprietà, assicurazione, gestione, manutenzione, riserve CapEx) e sottrarre il servizio annuale del debito ipotecario (P&I). Incorporare ipotesi di crescita dell’affitto: in genere 2–4% annuo per il residenziale, specifiche del mercato per il commerciale.
Passaggio 3: Passaggio 3: modellare la disposizione (vendita): alla fine del periodo di attesa, stimare il prezzo di vendita lordo. Ciò può essere fatto applicando un tasso di tetto massimo di uscita al NOI previsto per l’anno n (Prezzo di vendita = NOI anno di uscita ÷ Tasso di tetto massimo di uscita), o applicando un tasso di apprezzamento annuale presunto al prezzo di acquisto. Progettare anche il saldo del rimborso del prestito al momento della vendita utilizzando l'ammortamento del prestito.
Passo 4: Passo 4 — Calcola il ricavo netto della vendita: Prezzo di vendita lordo − Costi di vendita (5–7%, comprese commissioni di intermediazione, titolo, tasse di trasferimento) − Saldo rimanente del prestito = Proventi netti al lordo delle imposte. Se si modella l'IRR al netto delle imposte, sottrarre anche l'imposta stimata sulle plusvalenze e il recupero dell'ammortamento.
Passaggio 5: Passaggio 5: compilare il flusso di cassa: disporre i flussi di cassa come un array: [−Investimento iniziale, CF anno 1, CF anno 2, ..., CF anno n + Proventi netti di vendita]. Per una trattenuta di 5 anni: [−CF₀, CF₁, CF₂, CF₃, CF₄, CF₅ + Proventi della vendita].
Passaggio 6: Passaggio 6: risoluzione del TIR In modo iterativo: il TIR non può essere risolto con una formula in forma chiusa; richiede iterazione (prove ed errori). Vengono utilizzati calcolatori finanziari, la funzione IRR() o XIRR() di Excel o il metodo numerico Newton-Raphson. Il TIR è il tasso r tale che: −CF₀ + CF₁/(1+r) + CF₂/(1+r)² + ... + CFₙ/(1+r)ⁿ = 0.
Passaggio 7: Passaggio 7: interpretazione e benchmark: confronta l'IRR calcolato con il tasso minimo target (il rendimento minimo accettabile dato il profilo di rischio dell'operazione). Calcola anche il multiplo azionario (totale incassi ÷ totale incassi) come controllo di integrità. Un IRR del 20% con un multiplo azionario di 1,5x su 10 anni è meno impressionante di un IRR del 20% con un multiplo di 3,0x su 5 anni.
Ogni passaggio si basa sul precedente, combinando i calcoli dei componenti in un risultato irr immobiliare completo. La formula cattura le relazioni matematiche che governano il comportamento dell'irr immobiliare.Leggenda delle variabili
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| Simbolo | Nome | Unità | Descrizione |
|---|---|---|---|
| CF₀ | Investimento iniziale | USD | Il capitale proprio investito all'anno 0. Inserito come numero negativo che rappresenta un deflusso di cassa: acconto + costi di chiusura + riabilitazione iniziale. |
| CFₙ | Flusso di cassa netto annuale | USD/year | Flusso di cassa netto al netto o al lordo delle imposte in ogni anno del periodo di detenzione. Positivo per immobili con flussi di cassa positivi, negativo se l'immobile necessita di sussidi. |
| SP | Proventi netti della vendita | USD | Prezzo di vendita lordo meno i costi di vendita (in genere 5–7%), saldo del prestito ed eventuali passività fiscali. Aggiunto al flusso di cassa dell'ultimo anno. |
| n | Periodo di attesa | years | Il numero previsto di anni in cui la proprietà sarà mantenuta prima della vendita. Gli investitori immobiliari comunemente modellano periodi di attesa di 5, 7 o 10 anni. |
| IRR | Tasso interno di rendimento | % | Il tasso di rendimento annualizzato che sconta tutti i flussi di cassa previsti (inclusa la vendita) a un valore attuale netto pari a zero. |
| EM | Multiplo azionario | x | Totale delle distribuzioni di contanti ricevute (inclusi i proventi della vendita) diviso per il totale del capitale investito. Un multiplo 2.0x significa che hai raddoppiato i tuoi soldi. |
Come Real Estate IRR Calculator
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- 1Passaggio 1: stabilire l'investimento iniziale (flusso di cassa anno 0): calcolare il capitale netto totale richiesto: acconto (in genere il 20–30% del prezzo di acquisto per un investimento immobiliare) + costi di chiusura (2–4%) + commissioni di concessione del prestito + budget iniziale per riparazioni/ristrutturazione + eventuali contributi di riserva iniziali. Inseriscilo come valore negativo poiché rappresenta un flusso di cassa in uscita.
- 2Fase 2 — Proiettare i flussi di cassa operativi annuali: per ogni anno del periodo di attesa, proiettare il flusso di cassa netto: iniziare con il reddito lordo da locazione, applicare un tasso di posti vacanti (5-10%), sottrarre le spese operative (imposta sulla proprietà, assicurazione, gestione, manutenzione, riserve CapEx) e sottrarre il servizio annuale del debito ipotecario (P&I). Incorporare ipotesi di crescita dell’affitto: in genere 2–4% annuo per il residenziale, specifiche del mercato per il commerciale.
- 3Passaggio 3: modellare la disposizione (vendita): alla fine del periodo di attesa, stimare il prezzo di vendita lordo. Ciò può essere fatto applicando un tasso di tetto massimo di uscita al NOI previsto per l’anno n (Prezzo di vendita = NOI anno di uscita ÷ Tasso di tetto massimo di uscita), o applicando un tasso di apprezzamento annuale presunto al prezzo di acquisto. Progettare anche il saldo del rimborso del prestito al momento della vendita utilizzando l'ammortamento del prestito.
- 4Passaggio 4: calcolo del ricavo netto della vendita: prezzo di vendita lordo − costi di vendita (5–7%, comprese commissioni di intermediazione, titolo, imposte di trasferimento) − saldo del prestito rimanente = ricavo netto al lordo delle imposte. Se si modella l'IRR al netto delle imposte, sottrarre anche l'imposta stimata sulle plusvalenze e il recupero dell'ammortamento.
- 5Passaggio 5: compilare il flusso di cassa: disporre i flussi di cassa come un array: [−Investimento iniziale, CF anno 1, CF anno 2, ..., CF anno n + Proventi netti di vendita]. Per una trattenuta di 5 anni: [−CF₀, CF₁, CF₂, CF₃, CF₄, CF₅ + Proventi della vendita].
- 6Passaggio 6: risolvere l'IRR in modo iterativo: l'IRR non può essere risolto con una formula in forma chiusa; richiede iterazione (prove ed errori). Vengono utilizzati calcolatori finanziari, la funzione IRR() o XIRR() di Excel o il metodo numerico Newton-Raphson. Il TIR è il tasso r tale che: −CF₀ + CF₁/(1+r) + CF₂/(1+r)² + ... + CFₙ/(1+r)ⁿ = 0.
- 7Passaggio 7: interpretazione e benchmark: confronta l'IRR calcolato con il tasso minimo target (il rendimento minimo accettabile dato il profilo di rischio dell'operazione). Calcola anche il multiplo azionario (totale incassi ÷ totale incassi) come controllo di integrità. Un IRR del 20% con un multiplo azionario di 1,5x su 10 anni è meno impressionante di un IRR del 20% con un multiplo di 3,0x su 5 anni.
Esempi risolti
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Forte rendimento a valore aggiunto
Deflusso iniziale: −$240.000. Flussi di cassa annuali: $ 8.000, $ 8.000, $ 22.000, $ 22.000, $ 22.000. Proventi netti di vendita nell'anno 5: $ 1.150.000 × (1 − 6%) − $ 540.000 = $ 1.081.000 − $ 540.000 = $ 541.000. Afflusso totale nel 5° anno = $ 22.000 + $ 541.000 = $ 563.000. Contanti totali ricevuti: $ 8.000+$ 8.000+$ 22.000+$ 22.000+$ 563.000 = $ 623.000. Multiplo azionario: $623.000 ÷ $240.000 = 2,60x. Risolvendo l'IRR si ottiene circa il 18,4% annualizzato: un risultato eccellente per un riposizionamento di appartamenti a valore aggiunto eseguito come previsto.
Rendimento core solido con reddito stabile
In 10 anni, i flussi di cassa aumentano da $ 35.000 a $ 55.000 (circa il 4,6% di crescita annua). Il totale dei flussi di cassa operativi ammonta a circa $ 450.000. Proventi netti di vendita: $ 3.800.000 × 95% − $ 1.650.000 = $ 3.610.000 − $ 1.650.000 = $ 1.960.000. Capitale totale restituito: $ 450.000 + $ 1.960.000 = $ 2.410.000. Ma aspetta: afflussi totali comprese tutte le distribuzioni = ~ $ 2.410.000 contro $ 750.000 investiti = multiplo 3,21x. L'IRR risolto in modo iterativo nell'arco di un periodo di 10 anni fornisce circa il 12,7%: un risultato solido per un bene multifamiliare principale stabilizzato detenuto per un ciclo completo.
IRR annualizzato elevato a causa del breve periodo di attesa
Proventi netti di vendita: $ 365.000 × (1−7%) − $ 190.000 = $ 339.450 − $ 190.000 = $ 149.450. Profitto = $ 149.450 − $ 95.000 patrimonio netto = $ 54.450. IRR annualizzato = (1 + $ 54.450/$ 95.000)^(12/8) − 1 = (1,573)^1,5 − 1 ≈ 85%... Più precisamente tenendo conto dei costi di mantenimento (~$ 5.000 su 8 mesi), profitto ≈ $ 49.450. L'IRR sui flip di breve periodo è estremamente sensibile al tempo di attesa. L'IRR annualizzato del 52,3% riflette un tasso di profitto del 52% previsto annualmente, sebbene il profitto assoluto di $ 49.450 sia il numero che conta di più per il flipper.
Rendimenti compressi a causa dei venti contrari negli uffici
I flussi di cassa operativi totali in 7 anni ammontano a circa $ 397.000. Proventi netti di vendita: $ 4.800.000 × 95% − $ 2.800.000 = $ 4.560.000 − $ 2.800.000 = $ 1.760.000. Capitale totale restituito: $ 397.000 + $ 1.760.000 = $ 2.157.000. Multiplo azionario: $ 2.157.000 ÷ $ 1.260.000 = 1,71x. La risoluzione dell'IRR per questo flusso di cassa produce un rendimento dell'8,1%, al di sotto dei tassi soglia della maggior parte degli investitori per l'ufficio, dato il rischio di esecuzione, riflettendo le sfide che devono affrontare le risorse dell'ufficio dopo l'adozione del lavoro remoto nel 2020.
Applicazioni pratiche
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Valutazione e confronto delle prestazioni dei fondi di private equity immobiliari, che rappresentano un'importante area di applicazione per il Real Estate Irr in contesti professionali e analitici in cui calcoli accurati dell'Irr immobiliare supportano direttamente il processo decisionale informato, la pianificazione strategica e l'ottimizzazione delle prestazioni
Sottoscrizione di decisioni di acquisizione nel settore immobiliare istituzionale e di private equity, che rappresentano un'importante area di applicazione per l'Irr immobiliare in contesti professionali e analitici in cui calcoli accurati dell'Irr immobiliare supportano direttamente il processo decisionale informato, la pianificazione strategica e l'ottimizzazione delle prestazioni
Determinazione dei programmi di distribuzione a cascata nelle operazioni immobiliari sindacate, che rappresentano un'importante area di applicazione per l'Irr immobiliare in contesti professionali e analitici in cui calcoli accurati dell'Irr immobiliare supportano direttamente il processo decisionale informato, la pianificazione strategica e l'ottimizzazione delle prestazioni
Confronto dell'IRR immobiliare con il mercato azionario o i rendimenti degli investimenti alternativi, che rappresenta un'importante area di applicazione per l'IRR immobiliare in contesti professionali e analitici in cui calcoli accurati dell'IRR immobiliare supportano direttamente il processo decisionale informato, la pianificazione strategica e l'ottimizzazione delle prestazioni
Presentare la performance degli investimenti a LP e partner di capitale nell'offerta di memorandum, che rappresenta un'importante area di applicazione per l'Irr immobiliare in contesti professionali e analitici in cui calcoli accurati dell'Irr immobiliare supportano direttamente il processo decisionale informato, la pianificazione strategica e l'ottimizzazione delle prestazioni
Casi speciali
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Molteplici modifiche al segno del flusso di cassa
Se un investimento immobiliare richiede una grande infusione di capitale a metà strada (ad esempio, una ristrutturazione importante), il flusso di flusso di cassa può avere più cambiamenti di segno (negativo → positivo → negativo → positivo). In questo caso, l'IRR matematico può produrre più soluzioni o nessuna soluzione. Utilizza invece l'analisi MIRR o VAN a un tasso di sconto specificato.
Strutture di rendimento preferite
Nelle operazioni immobiliari sindacate, l'ostacolo IRR spesso determina quando il GP (socio accomandatario) riceve l'interesse promosso. Ad esempio, i LP potrebbero ricevere tutti i profitti fino a raggiungere un rendimento preferito dell’8%, dopodiché il GP riceve il 20-30% dei profitti aggiuntivi. L'IRR è il meccanismo che innesca queste distribuzioni a cascata.
1031 Exchange Impact
Quando una proprietà viene venduta tramite uno scambio 1031 anziché una vendita imponibile, l'IRR di uscita dell'investimento corrente viene preservato (imposte differite), ma la base e il ripristino dell'ammortamento vengono riportati alla proprietà sostitutiva. Un'analisi IRR a ciclo completo su una catena di 1031 scambi richiede il monitoraggio della base dei costi originali attraverso più proprietà.
Obiettivi IRR per strategia di investimento immobiliare (2024)
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| Strategia | Livello di rischio | Tipico target IRR con leva | Periodo di sospensione tipico |
|---|---|---|---|
| Nucleo | Low | 7%–10% | 7-10 anni |
| Core-Plus | Basso-Medio | 10%–13% | 5–7 anni |
| Valore aggiunto | Medio | 13%–18% | 3–7 anni |
| Opportunistico | Alto | 18%–25%+ | 2–5 anni |
| Sviluppo dal basso | Molto alto | 20%–30%+ | 2–4 anni |
| Distressed / Turnaround | Molto alto | 20%–35%+ | 2–5 anni |
| Correggi e capovolgi | Alto | 25%–60%+ annualizzato | 3–12 mesi |
| Acquista e mantieni unifamiliari | Medio | 10%–18% | 5-10 anni |
Domande frequenti
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Qual è un buon IRR per il settore immobiliare?
Gli IRR target variano in base alla strategia di investimento e al profilo di rischio. Il settore immobiliare principale (asset stabilizzati e di alta qualità nei mercati primari) in genere mira a un IRR con leva dell’8-10%. Obiettivo Core-plus 10-13%. Le strategie a valore aggiunto mirate agli immobili che necessitano di ristrutturazione o locazione in genere mirano a un IRR del 13-18%. Le strategie opportunistiche (sviluppo, asset in difficoltà, pesante riposizionamento) mirano a un IRR superiore al 18-25% per compensare il rischio di esecuzione. Come regola generale, l’IRR target dovrebbe superare il costo del capitale proprio di un margine che rifletta i rischi specifici dell’operazione, l’illiquidità e l’onere di gestione della proprietà immobiliare diretta.
Perché il prezzo di vendita è così importante per l'IRR?
Per i titoli immobiliari tipici della durata di 5-10 anni, la maggior parte del rendimento totale proviene dall’uscita, non dai flussi di cassa annuali. Una proprietà potrebbe generare 30.000 dollari all’anno in flusso di cassa (300.000 dollari in 10 anni), ma essere venduta per 1,5 milioni di dollari in più rispetto al prezzo di acquisto, contribuendo con 1,2 milioni di dollari di apprezzamento netto ai rendimenti totali. Poiché l’IRR sconta i flussi di cassa futuri a tassi più elevati, la dimensione e la tempistica dell’evento di uscita sono il principale fattore determinante dell’IRR nella maggior parte dei modelli immobiliari. Questo è il motivo per cui le ipotesi sul tasso di uscita limite sono così sensibili: una differenza dello 0,5% nel tasso di uscita massimo ipotizzato può far oscillare un IRR a 10 anni di 200-400 punti base.
Qual è la differenza tra IRR con leva e senza leva?
L'IRR senza leva (chiamato anche "IRR a livello di proprietà") calcola il rendimento in base al prezzo di acquisto completo come investimento, utilizzando il NOI come flussi di cassa annuali (nessun servizio del debito detratto) e i proventi lordi della vendita al netto dei costi di vendita. Misura il rendimento del bene stesso indipendentemente dal finanziamento, analogamente a un acquisto interamente in contanti. L'IRR con leva utilizza solo il capitale investito come deflusso iniziale, detrae i pagamenti ipotecari dai flussi di cassa annuali e utilizza i proventi netti delle vendite dopo il rimborso del prestito. L’IRR con leva è in genere più elevato quando esiste una leva finanziaria positiva ed è il parametro su cui si concentra la maggior parte degli investitori azionari, poiché riflette il loro rendimento effettivo sul capitale che impiegano.
Cos'è XIRR e quando dovrei usarlo al posto di IRR?
La funzione IRR standard presuppone che i flussi di cassa si verifichino a intervalli perfettamente regolari (ogni anno o ogni mese). XIRR (IRR esteso) consente di specificare la data di calendario effettiva di ciascun flusso di cassa, il che è essenziale quando gli eventi di investimento, reddito e uscita non si allineano con periodi annuali precisi. Ad esempio, se chiudi una proprietà a marzo, riscuoti gli affitti mensilmente e vendi a novembre quattro anni dopo, XIRR fornisce un rendimento annualizzato più preciso rispetto all'IRR standard. In Excel o Fogli Google, XIRR prende matrici di flussi di cassa e date corrispondenti. Per la maggior parte dei modelli immobiliari semplificati con periodi annuali, è sufficiente il TIR regolare; per l'analisi delle transazioni effettive, è preferibile XIRR.
In che modo le tasse incidono sull’IRR immobiliare?
Gli IRR al lordo e al netto delle imposte possono differire sostanzialmente. Il settore immobiliare beneficia di detrazioni di ammortamento (27,5 anni costanti per il residenziale, 39 anni per il commerciale) che proteggono il reddito operativo dalla tassazione corrente, spesso rendendo il flusso di cassa prima delle imposte quasi equivalente al flusso di cassa dopo le imposte durante il periodo di sospensione. Tuttavia, a disposizione, il recupero dell'ammortamento è tassato al 25% e le plusvalenze allo 0–23,8% a seconda della fascia. Queste tasse di uscita possono ridurre l’IRR effettivo di 200-400 punti base su un mantenimento di 10 anni. Gli scambi 1031 possono differire completamente le tasse, preservando l'IRR mantenendo più proventi destinati al prossimo investimento.
L’IRR immobiliare può essere negativo?
SÌ. Se una proprietà viene acquistata a un prezzo gonfiato, presenta notevoli posti vacanti o superamenti delle spese, viene venduta in perdita o richiede significativi contributi di capitale durante il periodo di detenzione, l'IRR può essere zero, negativo o indefinito (se non esistono flussi di cassa positivi). Si sono verificati IRR negativi per molti investitori che hanno acquistato ai prezzi di punta nel 2006-2007 e venduto durante la recessione del 2008-2012, o che hanno posseduto alcune proprietà commerciali e adibite ad uffici durante la crisi dovuta al COVID-19. Questo è il motivo per cui prima di impegnare capitale è essenziale sottoporre a stress test il proprio modello IRR con ipotesi pessimistiche (maggiori posti vacanti, maggiori spese, tasso di uscita massimo inferiore).
Cos'è il multiplo azionario e come si collega all'IRR?
Il multiplo azionario è pari al totale delle distribuzioni di liquidità (inclusi i proventi della vendita) diviso per il totale del capitale investito. Se investi $ 200.000 e ricevi $ 500.000 indietro nel periodo di detenzione (inclusa la vendita), il tuo multiplo azionario è 2,5x. L’IRR e il multiplo azionario sono parametri complementari: l’IRR tiene conto del valore temporale del denaro e favorisce rendimenti rapidi, mentre il multiplo azionario misura la grandezza grezza della creazione di ricchezza indipendentemente dal tempo. Un accordo con un IRR del 30% su 2 anni (multiplo 1,7x) crea meno ricchezza assoluta rispetto a un IRR del 15% su 7 anni (multiplo 2,6x). Gli investitori sofisticati valutano entrambi i parametri insieme anziché fare affidamento su uno solo.
Errori comuni da evitare
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- !Dimenticare di includere i proventi della vendita nel flusso di cassa dell'ultimo anno, il che produce un IRR fortemente sottostimato basato solo sui flussi di cassa operativi.
- !Utilizzo di tassi di uscita massimi ottimistici (inferiori al tasso di entrata) senza giustificazione: l’espansione del tasso di uscita è comune in ambienti con tassi in aumento e comprime drasticamente l’IRR.
- !Supponendo che gli affitti crescano allo stesso ritmo delle spese, quando in realtà l’inflazione delle spese (tasse sulla proprietà, assicurazioni, lavoro) spesso supera la crescita degli affitti, comprimendo il NOI nel tempo.
- !Confondere l'IRR lordo (al lordo delle commissioni e degli interessi trasportati) con l'IRR netto (ciò che gli investitori effettivamente ricevono). I fondi istituzionali spesso mostrano l’IRR lordo nei materiali di marketing mentre l’IRR netto può essere inferiore di 300-500 punti base.
- !Ignorando l’impatto delle imposte sulle plusvalenze e del recupero degli ammortamenti all’uscita, che possono ridurre significativamente l’IRR al netto delle imposte rispetto al dato ante imposte.
Consiglio Pro
Esegui sempre un'analisi Monte Carlo o di scenario sul tuo modello IRR variando i tre input più sensibili: (1) tasso massimo di uscita ± 50–100 punti base, (2) tasso di crescita annuale dell'affitto ± 1–2% e (3) periodo di mantenimento ± 1–2 anni. L’IRR è estremamente sensibile a queste ipotesi e la gamma di risultati tra gli scenari rivela il vero profilo di rischio dell’investimento molto meglio di qualsiasi singola proiezione del caso base.
Lo sapevi?
Il concetto matematico alla base dell’IRR è stato sviluppato dagli economisti negli anni ’30 e ’40 come parte della teoria del capital budgeting. Tuttavia, non è stato ampiamente adottato nel settore immobiliare fino a quando gli investitori istituzionali e i fondi pensione non sono entrati in questa asset class negli anni ’70 e ’80, richiedendo parametri di performance standardizzati. Il National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) pubblica i rendimenti immobiliari ponderati in base al tempo utilizzando la metodologia IRR dal 1978, creando il più lungo set di dati continui sulle prestazioni immobiliari negli Stati Uniti.
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Riferimenti
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