Il tasso di capitalizzazione (cap rate) è una delle metriche più importanti negli investimenti immobiliari. Esprime il reddito annuo di un immobile come percentuale del suo valore, permettendo di confrontare immobili indipendentemente da dimensioni e prezzo.
La Formula
Cap Rate = Reddito Operativo Netto (RON) / Valore dell'Immobile × 100%
Calcolo del Reddito Operativo Netto (RON)
RON = Reddito Lordo da Affitto − Sfitto − Spese Operative
Le spese operative includono: tasse sulla proprietà, assicurazione, riparazioni, commissioni di gestione, utenze (se pagate dal proprietario) e riserve. Il RON NON include i pagamenti del mutuo—il cap rate è una metrica dell'immobile, indipendente dal finanziamento.
Esempio Passo per Passo
Prezzo di acquisto: $500.000 Affitto lordo annuo: $48.000 (12 × $4.000/mese) Sfitto (7%): $3.360 Spese operative: $14.000
- RON = $48.000 − $3.360 − $14.000 = $30.640
- Cap Rate = $30.640 / $500.000 × 100% = 6,13%
Quale Cap Rate Puntare?
| Cap Rate | Interpretazione |
|---|---|
| < 4% | Rischio basso, rendimento basso (mercati urbani prime) |
| 4–6% | Moderato (mercati suburbani/stabili) |
| 6–8% | Buon rendimento (obiettivo tipico di investimento) |
| > 8% | Rendimento più alto ma rischio maggiore |
Limiti del Cap Rate
Il cap rate non tiene conto di: condizioni di finanziamento, potenziale di apprezzamento, benefici fiscali o spese in conto capitale. Usalo insieme al rendimento cash-on-cash e al GRM per un quadro completo.
Usa il nostro calcolatore di cap rate per analizzare qualsiasi immobile redditizio.