Come calcolare il flusso di cassa della proprietà in affitto

Il flusso di cassa è il denaro rimasto da una proprietà in affitto dopo che tutte le spese sono state pagate. Un flusso di cassa positivo significa che la proprietà genera reddito; un flusso di cassa negativo significa che lo stai integrando di tasca tua. Calcolarlo prima dell’acquisto è il passo più importante della due diligence negli investimenti immobiliari.

La formula del flusso di cassa

Monthly Cash Flow = Gross Rental Income
                  − Vacancy Allowance
                  − Operating Expenses
                  − Mortgage Payment (PITI)

Termini chiave

  • Reddito lordo da locazione: Affitto totale riscosso al 100% di occupazione
  • Indennità per posti vacanti: Solitamente 5–10% dell'affitto lordo (si presuppone qualche posto vacante)
  • Spese operative: Tasse sulla proprietà, assicurazioni, riparazioni, gestione della proprietà (tipicamente 40–50% dell'affitto lordo nella scorciatoia "regola del 50%)"
  • PITI: Capitale, interessi, tasse, assicurazione (la rata del mutuo compreso il deposito a garanzia)

Esempio passo passo

Duplex con affitto lordo di $ 2.400/mese, mutuo di $ 1.500/mese (PITI) e spese stimate.

Articolo Mensile
Affitto lordo $2,400
− Posto vacante (8%) −$192
− Riparazioni/manutenzione −$150
− Gestione immobiliare (10%) −$240
− Assicurazione del locatore (inclusa nel PITI) $0
Risultato operativo netto $1,818
− Mutuo (PITI) −$ 1.500
Flusso di cassa mensile $318

Flusso di cassa annuale: $318 × 12 = $3.816

Metriche chiave

  • Tasso massimo: NOI / Valore della proprietà (buon punto di riferimento per il confronto di mercato)
  • Rendimento cash-on-cash: Flusso di cassa annuale / Liquidità totale investita

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