Ogni pagamento del prestito effettuato è suddiviso tra due cose: ripagare il debito dovuto e pagare il creditore per il privilegio di prendere in prestito. L'ammortamento è il processo che determina esattamente come funziona quella suddivisione e perché i tuoi pagamenti anticipati sembrano toccare a malapena il saldo.
Cos'è l'ammortamento del prestito?
L'ammortamento (ortografia americana: ammortamento) è il rimborso graduale di un prestito attraverso pagamenti programmati nel tempo. Ogni pagamento corrisponde allo stesso importo totale, ma la proporzione destinata agli interessi rispetto al capitale cambia ad ogni pagamento.
All'inizio del prestito, la maggior parte del pagamento copre gli interessi. Alla fine, quasi tutto riduce il capitale. Questo non è un trucco: è una semplice operazione aritmetica che deriva direttamente dal modo in cui vengono calcolati gli interessi.
La formula fondamentale
Pagamento mensile per un prestito a tasso fisso:
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
Dove:
- M = pagamento mensile
- P = capitale (importo del prestito)
- r = tasso di interesse mensile (tasso annuo / 12)
- n = numero totale di pagamenti (anni × 12)
Esempio: mutuo di £ 200.000 al 4,5% su 25 anni
- r = 4,5% / 12 = 0,375% = 0,00375
- n = 25 × 12 = 300 pagamenti
- M = 200.000 × [0,00375 × (1,00375)^300] / [(1,00375)^300 − 1]
- M = £ 1.111,85 al mese
Come viene suddiviso ogni pagamento
Mese 1:
- Interesse = £ 200.000 × 0,375% = £ 750,00
- Capitale = £ 1.111,85 − £ 750,00 = £ 361,85
- Saldo residuo = £ 199.638,15
Mese 2:
- Interessi = £ 199.638,15 × 0,375% = £ 748,64
- Capitale = £ 1.111,85 − £ 748,64 = £ 363,21
- Saldo residuo = £ 199.274,94
Nota: man mano che il saldo diminuisce, anche l'onere per gli interessi diminuisce, quindi un po' più di ogni pagamento viene sottratto al capitale. Questo è l’effetto cumulativo che funziona al contrario, lentamente a tuo favore.
Il piano di ammortamento
Un piano di ammortamento completo mostra ogni pagamento durante la vita del prestito:
| Pagamento | Totale pagato | Interesse | Principale | Bilancia |
|---|---|---|---|---|
| 1 | £ 1.111,85 | £ 750,00 | £ 361,85 | £ 199.638 |
| 12 | £ 1.111,85 | £ 745,66 | £ 366,19 | £ 198.912 |
| 60 | £ 1.111,85 | £ 721,58 | £ 390,27 | £ 192.287 |
| 120 | £ 1.111,85 | £ 683,67 | £ 428,18 | £ 182.312 |
| 180 | £ 1.111,85 | £ 635,41 | £ 476,44 | £ 169.450 |
| 240 | £ 1.111,85 | £ 572,62 | £ 539,23 | £ 152.565 |
| 300 | £ 1.111,85 | £ 4,16 | £ 1.107,69 | £ 0 |
Totale pagato: £ 333.555 Interessi totali: £ 133.555 (67% dell'importo del prestito originale)
Questo è il motivo per cui i mutui sono costosi: non perché il tasso sia alto, ma a causa della durata.
Perché i pagamenti anticipati sono così importanti
Nel mese 1 del nostro esempio, pagare £ 361,85 extra eliminerebbe completamente il pagamento del capitale del mese 2, risparmiando £ 748,64 di interessi che sarebbero maturati in 25 anni.
Ogni sterlina in più pagata in anticipo si riversa in ogni pagamento successivo. L'interesse risparmiato non è solo il tasso su quella sterlina, ma è quel tasso composto su tutti i mesi rimanenti.
Regola pratica: £ 100 extra al mese su un mutuo al 4,5% di 25 anni consentono di risparmiare circa:
- £ 18.000–£ 24.000 di interessi totali
- 3–4 anni di sconto sulla durata del mutuo
Strategie di pagamento in eccesso
Pagamento in eccesso regolare: Aggiunta di un importo fisso a ogni pagamento. Riduce la durata e l'interesse totale. Controlla le regole sui pagamenti in eccesso del tuo prestatore: la maggior parte dei mutui nel Regno Unito consente il 10% del saldo annuo senza penalità.
Pagamento in un'unica soluzione: un unico pagamento di grandi dimensioni riduce direttamente il capitale. È meglio farlo dopo aver ricevuto un bonus, un'eredità o il ricavato della vendita di una proprietà.
Mutuo compensato (Regno Unito): I risparmi in un conto collegato compensano il saldo del mutuo ai fini del calcolo degli interessi. Fornisce flessibilità ottenendo la stessa riduzione degli interessi.
Ammortamento a tasso fisso o variabile
La formula di ammortamento di cui sopra si applica ai prestiti a tasso fisso in cui il tasso di interesse non cambia.
I prestiti a tasso variabile (mutui tracker, ARM negli Stati Uniti) hanno la stessa struttura, ma il pagamento mensile viene ricalcolato ogni volta che cambia il tasso. Ciò rende impossibile la pianificazione a lungo termine senza ipotesi sui tassi futuri.
Prestiti con soli interessi
Alcuni mutui sono offerti sulla base dei soli interessi: paghi solo gli interessi ogni mese e l'intero capitale è dovuto alla fine del periodo. I pagamenti mensili sono inferiori, ma non crei alcun capitale e alla fine devi lo stesso importo.
Con il nostro esempio di £ 200.000 al 4,5%: pagamento di soli interessi = £ 200.000 × 0,375% = £ 750/mese, contro £ 1.111,85 per il rimborso. Ma alla fine di 25 anni, devi ancora £ 200.000.
Come utilizzare un calcolatore di ammortamento
- Inserisci l'importo del prestito (capitale)
- Immettere il tasso di interesse annuo
- Immettere la durata del prestito in anni
- La calcolatrice mostra il pagamento mensile, l'interesse totale e il programma di pagamento completo
Utilizza il nostro Calcolatore del prestito e il Calcolatore del mutuo per generare il tuo piano di ammortamento completo e vedere esattamente come i pagamenti extra riducono il costo totale.