Cos'è Rental Income Tax Canada?
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In Canada, il reddito da locazione derivante da proprietà residenziali o commerciali è completamente imponibile come reddito e deve essere riportato nella dichiarazione dei redditi personale T1 (o nella dichiarazione aziendale T2 se detenuta tramite una società). Il reddito da locazione è riportato nel modulo T776 (Dichiarazione degli affitti immobiliari). Il reddito netto da locazione è pari ai ricavi lordi degli affitti meno tutte le spese ammissibili. Le spese ammissibili includono gli interessi ipotecari (non il rimborso del capitale), le tasse sulla proprietà, l'assicurazione, la manutenzione e le riparazioni, la pubblicità, le spese di gestione della proprietà, le spese legali e contabili e le spese d'ufficio. L'indennità per costi di capitale (CCA - essenzialmente ammortamento) può essere richiesta sull'edificio (non sul terreno) al 4% annuo sul saldo decrescente di Classe 1. Tuttavia, il CCA non può essere utilizzato per creare o aumentare una perdita locativa: può solo ridurre il reddito a zero. È importante sottolineare che quando un immobile precedentemente utilizzato come abitazione principale viene convertito in un affitto, o viceversa, si verifica una presunta disposizione al valore equo di mercato. Il conto di risparmio prima casa (FHSA) non può essere utilizzato se la proprietà deve essere utilizzata come affitto. I proprietari non residenti (coloro che vivono al di fuori del Canada) devono trattenere e versare il 25% del reddito lordo da locazione alla CRA, oppure scegliere di presentare istanza ai sensi della Sezione 216 della legge sull'imposta sul reddito per pagare invece l'imposta sul reddito netto.
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Formula
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Reddito netto da locazione = affitti lordi - interessi ipotecari - imposta sulla proprietà - assicurazione - manutenzione - spese di gestione - pubblicità - CCA (solo edificio, 4% classe 1); Il CCA non può creare una perditaLeggenda delle variabili
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| Simbolo | Nome | Unità | Descrizione |
|---|---|---|---|
| GR | Affitti lordi | $CAD | Totale entrate da locazione, compresi tutti i redditi accessori, che è un parametro chiave nel calcolo dell'imposta canadese sul reddito da locazione che influenza direttamente il risultato finale calcolato |
| E | Spese ammissibili | $CAD | Costi di locazione deducibili totali escluso CCA, che è un parametro chiave nel calcolo dell'imposta canadese sul reddito da locazione che influenza direttamente il risultato finale calcolato |
| CCA | Indennità per i costi di capitale | $CAD | 4% della costruzione dell'UCC; non può superare il reddito netto prima del CCA |
Come Rental Income Tax Canada
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- 1Somma di tutte le entrate lorde derivanti dall'affitto per l'anno, inclusi l'affitto base, il parcheggio, la lavanderia e altri oneri accessori
- 2Detrarre le spese ammissibili: interessi ipotecari (non capitale), imposta sulla proprietà, premi assicurativi, riparazioni e manutenzione, spese pubblicitarie e di gestione della proprietà e spese legali/contabili
- 3Calcolare l'indennità per costi di capitale (CCA) al 4% del costo di capitale non ammortizzato (UCC) dell'edificio: la regola semestrale la riduce al 2% nel primo anno
- 4Applica il CCA, ma tieni presente che non può creare o aumentare una perdita di locazione; può solo ridurre a zero i redditi da locazione
- 5Il reddito netto da locazione viene aggiunto ad altre fonti di reddito e tassato all'aliquota marginale applicabile
- 6Se si verifica una perdita netta da locazione (dovuta a spese ammesse superiori al reddito da locazione, prima del CCA), la perdita può generalmente essere utilizzata per compensare altri redditi
- 7Riporta il modulo T776 e allegalo alla tua dichiarazione T1
Esempi risolti
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$ 24.000 - ($ 9.000 + $ 3.600 + $ 1.200 + $ 1.500 + $ 2.400) = $ 24.000 - $ 17.700 = $ 6.300.
Tutte le spese deducibili ammontano a 17.700 dollari, lasciando 6.300 dollari di reddito netto da locazione da aggiungere agli altri redditi del proprietario e tassare alla loro aliquota marginale.
Il CCA non può essere richiesto poiché aumenterebbe la perdita. La perdita di 3.000 dollari compensa l’occupazione o altri redditi.
Una perdita dovuta all'affitto (prima del CCA) può essere dedotta da altri redditi, riducendo l'imposta complessiva. Il CCA non è rivendicabile quando le spese superano già il reddito da locazione.
L'aliquota CCA per gli edifici residenziali è del 4% (Classe 1). La regola semestrale si applica nell'anno di acquisizione.
Nell'anno dell'acquisto si applica solo il 50% della consueta aliquota CCA del 4%. Negli anni successivi, l’intero 4% si applica al saldo in calo dell’UCC.
Il cambiamento d'uso innesca una disposizione presunta. Un'elezione ai sensi della sezione 45(2) può consentire il differimento del guadagno pur mantenendo lo status di residenza principale.
La conversione di una residenza principale in una proprietà in affitto attiva una disposizione presunta presso FMV. L'elezione prevista dall'articolo 45(2) consente fino a 4 anni di mantenimento dello status di residenza principale dopo la conversione, potenzialmente nascondendo completamente il guadagno.
Applicazioni pratiche
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I proprietari calcolano il reddito netto da locazione e le imposte dovute prima di presentare il T776. Questa applicazione è comunemente utilizzata dai professionisti che necessitano di analisi quantitative precise per supportare il processo decisionale, il budget e la pianificazione strategica nei rispettivi campi
Gli investitori immobiliari decidono se richiedere il CCA in base al periodo di detenzione previsto. Gli operatori del settore si affidano a questo calcolo per valutare le prestazioni, confrontare le alternative e garantire la conformità agli standard stabiliti e ai requisiti normativi
Commercialisti che consigliano i clienti che convertono le residenze primarie in affitto sulle regole del cambio d'uso. Ricercatori accademici e studenti utilizzano questo calcolo per convalidare modelli teorici, completare i compiti dei corsi e sviluppare una comprensione più profonda dei principi matematici sottostanti
Canadesi non residenti che gestiscono proprietà in affitto canadesi che valutano le elezioni della Sezione 216. Gli analisti e i pianificatori finanziari incorporano questo calcolo nel loro flusso di lavoro per produrre previsioni accurate, valutare scenari di rischio e presentare raccomandazioni basate sui dati alle parti interessate
I nuovi proprietari apprendono quali spese sono deducibili quando acquistano per la prima volta un immobile in affitto. Questa applicazione è comunemente utilizzata dai professionisti che necessitano di analisi quantitative precise per supportare il processo decisionale, il budget e la pianificazione strategica nei rispettivi campi
Casi speciali
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Affitti a breve termine (Airbnb)
Il reddito da locazione a breve termine può essere considerato reddito d'impresa anziché reddito da locazione se l'host fornisce servizi oltre all'alloggio (pasti, lavanderia, portineria). Il reddito d'impresa è soggetto ai contributi CPP. GST/HST deve essere riscosso una volta che i ricavi superano $ 30.000.'} Quando si verifica questo scenario nei calcoli dell'imposta canadese sul reddito da locazione, gli utenti devono verificare che i valori immessi rientrino nell'intervallo previsto affinché la formula produca risultati significativi. Gli input fuori range possono portare a output matematicamente validi ma praticamente privi di significato che non riflettono le condizioni del mondo reale.
Comproprietà
Quando un immobile in affitto è in comproprietà, ciascun proprietario dichiara la propria quota proporzionale di entrate e spese di locazione. La divisione dovrebbe corrispondere alla quota di proprietà legale a meno che non esista una partnership formale. La CRA esamina attentamente le ripartizioni del reddito da locazione tra i coniugi che differiscono dai rapporti di proprietà effettivi.
Reddito locativo dalla residenza principale
una suite nel seminterrato) esclude parzialmente la casa dall'esenzione per la residenza principale. La parte delle spese destinata all'uso aziendale diventa deducibile, ma in genere l'CCA non dovrebbe essere richiesto in quanto potrebbe ridurre in modo permanente l'esenzione per la residenza principale.'}
Spese di noleggio ammissibili e non ammissibili
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| Tipo di spesa | Deducibile? | Note |
|---|---|---|
| Interessi ipotecari | Yes | Solo interessi; non il rimborso del capitale |
| Tasse sulla proprietà | Yes | Importo intero per l'anno |
| Premi assicurativi | Yes | Assicurazione di costruzione, assicurazione di responsabilità civile |
| Manutenzione e riparazioni | Yes | Solo like-for-like; i miglioramenti sono CCA |
| Commissioni di gestione della proprietà | Yes | Percentuale dell'affitto o della tariffa fissa |
| Pubblicità | Yes | Annunci di posti vacanti, costi di inserzione |
| Spese legali e contabili | Yes | Relativo al noleggio |
| Capitale del mutuo | No | Ritorno del capitale |
| Parte personale delle spese | No | Per gli immobili ad uso misto è esclusa la quota personale |
| Miglioramenti del capitale | No (immediato) | Aggiungere alla base CCA; detratto nel tempo tramite CCA |
| Terra | No | Non ammortizzabile |
Domande frequenti
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Posso detrarre la quota capitale del mutuo dal reddito da locazione?
No. È deducibile solo la quota interessi delle rate del mutuo. Il rimborso del capitale è considerato un ritorno di capitale e non riduce il reddito locativo. Puoi verificare la parte degli interessi dalla tua dichiarazione annuale del mutuo. Questa è una considerazione importante quando si lavora con i calcoli dell'imposta canadese sul reddito da locazione nelle applicazioni pratiche. La risposta dipende dai valori di input specifici e dal contesto in cui viene applicato il calcolo.
Posso detrarre il CCA se ciò creasse una perdita di locazione?
No. Il CCA può solo ridurre a zero il reddito da locazione, ma non può creare o aumentare una perdita da locazione. Il CCA non reclamato viene portato avanti e può essere reclamato nei futuri anni di noleggio redditizi. Questa è una considerazione importante quando si lavora con i calcoli dell'imposta canadese sul reddito da locazione nelle applicazioni pratiche. La risposta dipende dai valori di input specifici e dal contesto in cui viene applicato il calcolo.
Qual è la regola del cambio d'uso?
Quando una proprietà passa dall'uso personale (residenza principale) all'uso locativo, o viceversa, si verifica una disposizione ritenuta al valore equo di mercato. Ciò potrebbe innescare una plusvalenza. Un'elezione ai sensi della sezione 45(2) può rinviare il guadagno fino a 4 anni dopo la conversione in affitto. In pratica, questo concetto è fondamentale per l'imposta canadese sul reddito da locazione perché determina la relazione fondamentale tra le variabili di input.
I non residenti possono possedere e affittare proprietà in Canada?
Sì, ma i proprietari non residenti devono chiedere all'inquilino di trattenere e versare il 25% dell'affitto lordo alla CRA, oppure scegliere ai sensi della Sezione 216 di presentare una dichiarazione speciale di affitto per non residenti pagando l'imposta sul reddito netto. L'elezione della Sezione 216 di solito si traduce in una riduzione delle tasse. Questa è una considerazione importante quando si lavora con i calcoli dell'imposta canadese sul reddito da locazione nelle applicazioni pratiche.
Il terreno viene ammortizzato utilizzando il CCA?
No. Il terreno non è ammortizzabile. Solo l'edificio (le strutture) è idoneo al CCA. Quando acquisti una proprietà in affitto, devi ripartire il prezzo di acquisto tra terreno ed edificio: l'assegnazione del terreno riduce la base CCA. Questa è una considerazione importante quando si lavora con i calcoli dell'imposta canadese sul reddito da locazione nelle applicazioni pratiche. La risposta dipende dai valori di input specifici e dal contesto in cui viene applicato il calcolo.
Posso detrarre le spese di ristrutturazione?
Le riparazioni correnti (ripristino delle condizioni originali) sono deducibili come spese. I miglioramenti di capitale (aggiunte, importanti aggiornamenti che prolungano la vita utile) non sono immediatamente deducibili: aumentano la base CCA e vengono dedotti tramite CCA nel corso di molti anni. Questa è una considerazione importante quando si lavora con i calcoli dell'imposta canadese sul reddito da locazione nelle applicazioni pratiche. La risposta dipende dai valori di input specifici e dal contesto in cui viene applicato il calcolo.
Cosa succede alla base CCA quando vendo l'immobile in affitto?
La vendita della proprietà può innescare una "riconquista" del CCA precedentemente richiesto se il prezzo di vendita supera l'UCC rimanente. Il CCA riconquistato viene aggiunto al reddito e tassato ad aliquote intere, non alle aliquote sulle plusvalenze. Si verifica una perdita terminale se il prezzo di vendita è inferiore all’UCC. Ciò si applica a molteplici contesti in cui i valori dell'imposta canadese sul reddito da locazione devono essere determinati con precisione.
Il reddito da locazione è idoneo per la FHSA?
No. Il conto di risparmio prima casa (FHSA) richiede che la casa acquistata sia occupata dal proprietario come residenza principale. Le proprietà acquistate per generare redditi da locazione non sono qualificate per i fondi FHSA. Questa è una considerazione importante quando si lavora con i calcoli dell'imposta canadese sul reddito da locazione nelle applicazioni pratiche. La risposta dipende dai valori di input specifici e dal contesto in cui viene applicato il calcolo.
Errori comuni da evitare
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- !Detrazione della quota capitale del mutuo come spesa di locazione: è deducibile solo la parte degli interessi
- !Richiedere il CCA per creare o aumentare una perdita locativa: il CCA può solo ridurre il reddito a zero
- !Non segnalare il cambio d'uso in caso di conversione di una residenza principale in affitto, mancando la finestra elettorale della sezione 45(2)
- !Mancata ripartizione del prezzo di acquisto tra terreno (non ammortizzabile) e fabbricato (ammortabile) durante la creazione della base CCA
- !Mancanza del requisito della ritenuta alla fonte del 25% per i non residenti, con conseguenti interessi CRA e sanzioni per i proprietari non residenti
- !Detrarre i costi di miglioramento del capitale come riparazioni quando dovrebbero essere aggiunti alla base CCA
Consiglio Pro
Se richiedi il CCA sulla tua proprietà in affitto, tieni presente che quando vendi, potresti dover affrontare la ricattura, il che significa che le detrazioni CCA tornano come reddito ordinario piuttosto che plusvalenze. Calcola se richiedere il CCA è vantaggioso se prevedi di vendere nel prossimo futuro.
Lo sapevi?
Il mercato canadese degli alloggi in affitto si è trasformato radicalmente dal 2010. La percentuale di canadesi che affittano la propria casa è aumentata da circa il 30% a oltre il 35% poiché l'accessibilità economica degli alloggi è peggiorata. I proprietari privati, la maggior parte dei quali possiede solo una o due proprietà, forniscono oltre l'85% del patrimonio immobiliare in affitto del Canada.
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Riferimenti
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