Section 8 Rent Calculator

Il calcolatore del voucher per la scelta dell'alloggio della Sezione 8 stima la quota di affitto dell'inquilino e il pagamento del sussidio da parte dell'autorità per l'edilizia abitativa per i partecipanti al programma della Sezione 8 dell'HUD, il più grande programma federale di assistenza per l'affitto negli Stati Uniti. Nell’ambito del programma Housing Choice Voucher, le famiglie a basso reddito, gli anziani e le persone disabili aventi diritto ricevono un voucher che sovvenziona il loro affitto nel mercato immobiliare privato. Il principio fondamentale è che gli inquilini pagano circa il 30% del loro reddito mensile adeguato per l’affitto, mentre l’autorità per l’edilizia pubblica (PHA) paga la differenza fino allo standard di pagamento locale. Il programma della Sezione 8 è stato creato dall'Housing and Community Development Act del 1974 come alternativa ai tradizionali progetti di edilizia pubblica. Invece di ospitare le famiglie a basso reddito in edifici di proprietà del governo, la Sezione 8 fornisce voucher che le famiglie utilizzano per affittare appartamenti e case di proprietà privata. Questo approccio offre alle famiglie una scelta più ampia su dove vivere e integra le famiglie sovvenzionate in comunità più ampie. Il Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) amministra il programma attraverso circa 2.200 autorità locali per l'edilizia pubblica a livello nazionale. Nel 2024, circa 2,3 milioni di famiglie riceveranno gli Housing Choice Voucher, con una lista d'attesa di molti altri milioni. Chi usa questa calcolatrice? I titolari di voucher che determinano quanto pagheranno per un appartamento specifico, i proprietari che valutano se accettare inquilini della Sezione 8, il personale dell'autorità edilizia che calcola gli importi dei sussidi, i consulenti immobiliari che aiutano le famiglie a cercare unità e i ricercatori politici che analizzano l'accessibilità degli alloggi si basano tutti sui calcoli dell'affitto della Sezione 8. Il calcolatore è essenziale perché il rapporto tra reddito, detrazioni, standard di pagamento e affitto effettivo crea un calcolo in più fasi difficile da eseguire senza assistenza. I calcoli della Sezione 8 sono importanti perché i costi abitativi rappresentano in genere la spesa maggiore per le famiglie a basso reddito, che spesso consumano dal 50 al 70% del reddito senza assistenza. Il voucher della Sezione 8 può ridurre questo onere al 30% o meno, liberando entrate per cibo, assistenza sanitaria, trasporti e altre necessità. Tuttavia, la lista d’attesa per i voucher è lunga anni nella maggior parte delle giurisdizioni e il divario tra il numero di famiglie ammissibili e i voucher disponibili è uno dei bisogni non soddisfatti più significativi nella politica sociale americana.

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1. 1Determinare il reddito annuo lordo della famiglia da tutte le fonti. Ciò include salari, stipendi, straordinari, mance, previdenza sociale, pensioni, SSI, SSDI, mantenimento dei figli, alimenti, indennità di disoccupazione, pagamenti assistenziali, reddito netto da lavoro autonomo o da impresa, interessi e dividendi e contributi regolari da parte di persone non appartenenti al nucleo familiare. L'HUD richiede alle autorità competenti per l'edilizia abitativa di verificare tutti i redditi tramite verifica di terze parti (lettere del datore di lavoro, lettere di assegnazione dei benefici, estratti conto bancari) o verifica elettronica tramite il sistema HUD Enterprise Income Verification (EIV).
2. 2Calcolare le detrazioni consentite per determinare il reddito rettificato. Le detrazioni standard sono $ 480 all'anno per ogni persona a carico (membri della famiglia diversi dal capo, coniuge o co-capo che hanno meno di 18 anni, disabili o studenti a tempo pieno), $ 400 all'anno per una famiglia anziana (il capo, coniuge o unico membro ha 62 anni o più) o una famiglia disabile. Ulteriori detrazioni includono spese ragionevoli per l'assistenza all'infanzia per i bambini sotto i 13 anni che consentono a un membro della famiglia di lavorare, cercare lavoro o frequentare la scuola. Le famiglie anziane e disabili possono inoltre detrarre le spese mediche superiori al 3 per cento del reddito annuo lordo e le spese per l'assistenza all'invalidità.
3. 3Calcolare il pagamento totale dell'inquilino (TTP). Il TTP è il valore maggiore tra il 30% del reddito mensile adeguato, il 10% del reddito mensile lordo, l'affitto del welfare (se la famiglia riceve assistenza sociale che include una componente di alloggio) o l'affitto minimo stabilito dal PHA (in genere da $ 0 a $ 50 al mese). Il TTP della maggior parte delle famiglie è determinato dal calcolo del 30% del reddito adeguato. Il TTP rappresenta il contributo della famiglia alle spese abitative.
4. 4Determinare lo standard di pagamento applicabile. Ogni PHA stabilisce standard di pagamento basati sulle rendite di mercato eque (FMR) dell'HUD per l'area locale. Lo standard di pagamento è generalmente fissato tra il 90 e il 110% del FMR per ciascuna dimensione della camera da letto. Ad esempio, se il FMR per 2 camere da letto in un'area metropolitana è di $ 1.400, il PHA potrebbe fissare lo standard di pagamento tra $ 1.400 e $ 1.540. Lo standard di pagamento rappresenta il sussidio massimo che il PHA pagherà, adeguato alle dimensioni dell'unità in base alle dimensioni della camera da letto del voucher della famiglia.
5. 5Calcolare il pagamento dell'assistenza abitativa (HAP). L'HAP è il valore più basso tra lo standard di pagamento meno il TTP o l'affitto effettivo meno il TTP. Se l'inquilino trova un'unità con un affitto pari o inferiore allo standard di pagamento, il PHA paga la differenza tra l'affitto e il TTP. Se l'inquilino sceglie un'unità con un affitto superiore allo standard di pagamento, deve pagare di tasca propria l'eccesso in aggiunta al TTP, ma il pagamento totale dell'inquilino (TTP più qualsiasi affitto in eccesso) non può superare il 40% del reddito mensile rettificato al momento della locazione iniziale.
6. 6Applicare l'indennità per le utenze se l'inquilino paga le utenze separatamente. Le PHA pubblicano programmi di indennità per i servizi pubblici basati sul costo tipico dei servizi pubblici per diversi tipi di unità nella giurisdizione. L'indennità di utenza viene sottratta dall'affitto lordo per determinare il canone al proprietario, o in alternativa viene ridotta la quota spettante all'inquilino. Se l'indennità per le utenze supera il TTP, la PHA paga la differenza direttamente all'inquilino come rimborso delle utenze. Ciò garantisce che lo standard del 30% rappresenti i costi totali dell’abitazione, non solo l’affitto.
7. 7Controlla la ragionevolezza dell'affitto dell'unità. Prima di approvare un contratto di locazione, il PHA deve determinare che l'affitto proposto è ragionevole rispetto a unità simili non assistite nel mercato locale. Ciò impedisce ai proprietari di addebitare affitti gonfiati agli inquilini della Sezione 8. La determinazione della ragionevolezza dell'affitto considera l'ubicazione, le dimensioni dell'unità, il tipo, l'età, la qualità, i servizi e la manutenzione. Se l'affitto proposto supera gli affitti di mercato comparabili, la PHA negozierà con il proprietario o negherà la locazione.

• !L'idea sbagliata più comune sulla Sezione 8 è che il voucher copra l'intero affitto. In realtà, il buono copre la differenza tra il contributo dell'inquilino (circa il 30% del reddito rettificato) e il livello di pagamento o l'affitto effettivo, a seconda di quale sia inferiore. Gli inquilini pagano sempre qualcosa per l'affitto, a meno che il loro reddito non sia estremamente basso e ricevano un'esenzione minima dall'affitto. Inoltre, se un inquilino sceglie un’unità con un affitto superiore allo standard di pagamento, deve pagare di tasca propria la differenza, il che può spingere il costo totale della casa ben al di sopra del 30% del reddito. Comprendere questa struttura di condivisione dei costi è essenziale per ricerche di appartamenti realistiche.
• !Molti titolari di voucher non richiedono tutte le detrazioni disponibili, in particolare la detrazione per l'assistenza all'infanzia, la detrazione delle spese mediche (per famiglie anziane/disabili) e la detrazione delle spese per l'assistenza alla disabilità. Queste detrazioni riducono direttamente il reddito corretto, che a sua volta riduce il TTP e aumenta l’HAP. Una famiglia che spende 400 dollari al mese per la cura dei figli potrebbe ridurre il proprio TTP di circa 120 dollari al mese (400 dollari x 30%) richiedendo la detrazione. Le autorità preposte all'edilizia abitativa sono tenute a informare le famiglie sulle detrazioni disponibili, ma in pratica le famiglie spesso non forniscono la documentazione delle spese deducibili a meno che non vengano specificatamente richieste.
• !Un errore critico nella strategia di ricerca è limitare la ricerca dell'appartamento alle unità pari o inferiori allo standard di pagamento. Le famiglie possono affittare unità al di sopra dello standard di pagamento purché il pagamento totale dell'affittuario (TTP più affitto in eccesso) non superi il 40% del reddito mensile adeguato al momento della locazione iniziale. Nei mercati locativi ristretti, questa flessibilità può espandere significativamente la gamma di unità disponibili. Al contrario, affittare al di sotto dello standard di pagamento non aumenta il sussidio familiare oltre l'affitto effettivo; i risparmi vanno al PHA, non all'inquilino. Comprendere questa asimmetria aiuta le famiglie a trovare compromessi consapevoli tra qualità dell’unità, ubicazione e costo.