とは何か Cap Rate Calculator (Advanced)?
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キャップレートとして一般に知られている資本化率は、不動産投資において最も基本的で広く使用されている指標の 1 つです。これは、融資とは独立して、不動産が生み出すと予想される収入に基づいて、収益不動産の収益率を測定します。最も単純な形では、キャップレートは、不動産の純営業利益（NOI）を現在の市場価値または購入価格で割ったものに等しくなります。結果はパーセンテージで表されます。 キャップレートは、一見単純な質問に答えます。つまり、この不動産を全額現金で購入した場合、住宅ローンの支払い、所得税、減価償却が行われる前に、純粋にその運用から年間いくらの利益を得ることができますか?この資金調達中立の観点により、キャップレートは、さまざまな市場、資産クラス、資金調達構造にわたる不動産を比較するための理想的なツールとなります。 投資家はキャップレートを 2 つの補完的な方法で使用します。まず、評価ツールとして、特定の市場における不動産タイプの現在のキャップレートがわかっている場合は、NOI をそのキャップレートで割ることにより、公正な購入価格をすぐに見積もることができます。次に、収益ベンチマークとして、不動産のキャップレートを国債、REIT、株式配当利回りなどの代替投資と比較して、リスクプレミアムが適切かどうかを判断できます。 キャップレートは地域や不動産の種類によって大きく異なります。資本の流れが激しく、値上がり期待が高いニューヨーク、サンフランシスコ、ロサンゼルスなどの玄関口都市では、集合住宅のキャップレートが 3 ～ 4% に圧縮されることがよくあります。サンベルトまたは中西部の二次および三次市場では、5 ～ 8% 以上のキャップレートが一般的であり、これはより高い収益を反映していますが、潜在的に価値の上昇が鈍化する可能性があります。工業用不動産は、電子商取引の需要によりキャップレートが 4 ～ 5% という歴史的低水準にまで圧縮されていますが、小売およびオフィス用不動産は、より大きなリスク認識を反映してより高いキャップレート (6 ～ 9%) となっています。 高度なキャップレート計算ツールは、空室手当、設備投資準備金、営業経費率を組み込むことにより、基本的な計算式を超えて、実際のパフォーマンスをより正確に反映する安定した NOI を計算します。キャップレート、NOI、不動産価値の関係、そしてこれらのインプットのいずれかの変化が他のインプットにどのように波及するのかを理解することは、本格的な不動産投資家、アナリスト、鑑定士にとって不可欠です。
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公式
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適用可能な式と入力については、計算機インターフェイスを参照してください。この式は、入力変数を数学的関係を通じて関連付けることにより、アドバンスト キャップ レートを計算します。各成分は、独立して検証できる測定可能な量を表します。変数の説明
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| 記号 | 名前 | 単位 | 説明 |
|---|---|---|---|
| NOI | 純営業利益 | USD/year | 債務返済と減価償却前の、総賃貸収入からすべての営業経費 (固定資産税、保険、メンテナンス、管理費、光熱費) を差し引いたもの。 |
| V | 資産価値 / 購入価格 | USD | キャップレートの計算式の分母として使用される、不動産の現在の市場価格または取得コスト。 |
| CR | キャップレート | % | 純営業利益を資産価値で割ったもので、パーセントで表されます。レバレッジを適用していない資産の年間収益率を表します。 |
| GRM | 総家賃乗数 | ratio | 不動産価格を年間総家賃収入で割ったもの。キャップレートに関連する簡単なスクリーニング指標ですが、経費控除はありません。 |
| OER | 営業費率 | % | 総営業費用の総収入に対する割合。通常、住宅賃貸の場合は 35 ～ 50%。商業用不動産の場合はさらに高くなります。 |
| Vac | 空室率 | % | 不動産が空室であり、実質的な総収入が減少する推定時間の割合。通常、住宅の場合は 5 ～ 10%、商業の場合はそれより高くなります。 |
方法 Cap Rate Calculator (Advanced)
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- 1ステップ 1 — 予定総収入 (GSI) を計算する: 月額家賃 (または予定家賃) に 12 を掛けて、年間予定総収入を求めます。複数ユニットの物件の場合は、すべてのユニットの賃料を合計します。駐車料金、ランドリー代、保管料、ペット代などの付随的な収入源を含めます。
- 2ステップ 2 — 空室および信用損失の適用: 空室および信用損失の許容額 (通常は GSI の 5 ～ 10%) を差し引きます。これには、テナント間の期間、立ち退き損失、および不払いが考慮されます。正確性を高めるために、CoStar、Marcus & Millichap、または国勢調査局からの現地市場の空室データを使用してください。
- 3ステップ 3 — 有効総収入 (EGI) を計算します: EGI = GSI × (1 − 空室率)。これは、売上高と不払いを考慮した後に不動産が生み出す現実的な収入を表します。
- 4ステップ 4 — すべての運営費を項目化する: 固定資産税、危険保険、不動産管理費 (通常は EGI の 8 ～ 12%)、メンテナンスと修理、造園、所有者が支払う光熱費、HOA 会費、会計/法務費用、および資本的支出準備金 (通常、HVAC、屋根、配管などの老朽化したシステムの総収入の 5 ～ 10%) など、すべての経常運営費をリストします。
- 5ステップ 5 — 純営業利益 (NOI) を計算します: NOI = EGI − 総営業費用。これは、住宅ローンの支払いと所得税を除く、不動産の年間運用利益です。 NOIはキャップレート計算式の分子です。
- 6ステップ 6 — NOI を資産価値で割ります: キャップレート = NOI ÷ 資産価値。結果を 100 倍してパーセンテージで表します。たとえば、600,000 ドルの不動産に対する 40,000 ドルの NOI では、キャップ レートは 6.67% となります。
- 7ステップ 7 — 市場ベンチマークに対する解釈: 得られたキャップレートを、同じサブマーケット内の同様の不動産の現在の時価キャップレートと比較します (CBRE、JLL、または Marcus & Millichap レポートから入手可能)。キャップレートが市場を上回っている場合は、価格が割安であるか、リスクが高いことを示唆しています。市場を下回っている場合は、プレミアムな立地または安定した収入を示している可能性があります。
解いた例
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テキサスの主要市場の平均を上回っている
年間 GSI は 31,200 ドルです。空室率 6% ($1,872) 後の EGI は $29,328 です。営業費用の 10,400 ドルを差し引くと、NOI は 18,928 ドルとなります。購入価格の 35 万ドルで割ると、キャップレートは 6.95% になります。これは、時価総額が通常 5.5 ～ 7.5% の範囲にあるダラス・フォートワース都市圏のクラス B の一戸建て賃貸物件としては堅実です。
シカゴの都市部の集合住宅に典型的
8%の空室後のEGIは99,360ドルです。営業費用の 45,000 ドル (OER 41.6%) を差し引くと、NOI は 54,360 ドルとなります。 120万ドルの価格で割ると、キャップレートは4.86%となります。シカゴの確立された地区の集合住宅のキャップレートは通常 4.5 ～ 6% であるため、この物件の価格は市場に合わせて設定されていますが、予期せぬ出費に対するマージンは限られています。
サンベルト小売店向けソリッド
10%の空室後のEGIは226,800ドルです。 88,000 ドルの営業費用により、138,800 ドルの NOI が生じます。購入価格が 280 万ドルの場合、キャップレートは 5.91% です。フェニックスの小売キャップレートは、アンカーテナントとリース期間に応じて通常 5.5 ～ 7.5% の範囲であり、この資産はフェニックスの人口が拡大し続ける中で賃料増加の余地がある、手頃な価格の近隣小売センターとして位置付けられています。
パンデミック後のオフィスリスクプレミアムを反映
空室率 15% 後の EGI (パンデミック後のリモートワークの逆風を反映) は 442,000 ドルです。 195,000 ドルの営業費用を差し引くと、NOI は 247,000 ドルになります。その結果、キャップレートは 5.57% となり、アトランタ郊外のオフィスでは最も厳しい水準となり、通常は 6 ～ 8.5% の範囲となります。空室想定の上昇により NOI が大幅に低下します。占有率が 90% に改善すると、NOI は 273,000 ドルに跳ね上がり、実効キャップレートは 5.46% に上昇します。これは、2024 年から 2025 年にかけてオフィスが依然として複雑な引受業務であることを示しています。
実際の応用
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資金調達中立ベースで、さまざまな市場および不動産タイプにわたる取得機会を比較します。このアプリケーションは、それぞれの分野での意思決定、予算編成、戦略計画をサポートするために正確な定量分析を必要とする専門家によってよく使用されます。
収益資本化アプローチを使用した収益不動産の公正市場価格の推定。業界の専門家は、この計算を利用してパフォーマンスのベンチマークを行い、代替案を比較し、確立された規格や規制要件への準拠を確保します。
公表されている時価総額調査に対してポートフォリオのパフォーマンスをベンチマークします。学術研究者と学生は、この計算を使用して理論モデルを検証し、コースワークの課題を完了し、基礎となる数学的原理についての理解を深めます。
NOI調整による価値への影響を定量化して、購入価格を交渉します。財務アナリストとプランナーは、この計算をワークフローに組み込んで、正確な予測を作成し、リスク シナリオを評価し、データに基づいた推奨事項を利害関係者に提示します。
エントリーとエグジットのキャップレートスプレッドを評価して、ホールド期間中の増価または減価償却を予測します。このアプリケーションは、それぞれの分野での意思決定、予算編成、戦略計画をサポートするために正確な定量分析を必要とする専門家によってよく使用されます。
特殊なケース
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家賃が市場を下回っていたり、空室率が高い物件では、現在の収入に対するキャップレートが低くなります。
投資家は、安定したNOI（改装後またはリースアップ後）を引き受けて「安定したままの」キャップレートを導き出し、その後、取得価格がリポジショニング期間中に十分な安全マージンを提供するかどうかを評価します。キャップレートの高度な計算でこのシナリオが発生した場合、ユーザーは、意味のある結果を生成するために、入力値が数式の予想範囲内に収まっていることを確認する必要があります。範囲外の入力は、数学的には有効でも、現実世界の状況を反映しない実質的に無意味な出力を引き起こす可能性があります。
トリプルネット (NNN) の賃貸商業不動産は実効キャップレートが低い
トリプルネット (NNN) がリースする商業用不動産は、テナントが税金、保険、メンテナンスを支払うため、実効キャップレートが低くなり、家主の経費リスクが軽減されます。ただし、テナントの信用度が最も重要です。企業保証の NNN リースの上限レート 5.5% は、地元のフランチャイズ加盟店の上限 5.5% とは大きく異なります。
NOIがないため、空き地や収益前の開発プロジェクトにはキャップレートは適用されません。
開発者は、コスト対コスト利益、開発利回り、自己資本利益率などの代替指標を使用して、これらの取引を引き受けます。キャップレートが先進的な状況では、標準的な前提が当てはまらない可能性があるため、この特殊なケースは慎重に解釈する必要があります。ユーザーは、結果をドメインの専門知識と相互参照し、追加の参考文献やツールを参照して、これらの特殊な条件下での出力を検証することを検討する必要があります。
市場および不動産タイプ別の 2024 年の米国キャップレートベンチマーク
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| 市場 / 不動産タイプ | キャップレートの範囲 | 傾向 |
|---|---|---|
| ニューヨーク市のマルチファミリー | 3.0%～4.5% | 安定した |
| LAマルチファミリー | 3.5%～5.0% | わずかに拡大 |
| ダラスの集合住宅 | 4.5%～6.5% | 拡大中 |
| フェニックス マルチファミリー | 4.5%～6.5% | 拡大中 |
| インディアナポリス マルチファミリー | 5.5%～7.5% | 安定した |
| 国家産業 | 4.5%～6.0% | 歴史的な安値からの拡大 |
| 郊外オフィス | 6.5%～9.0% | 大幅に拡大 |
| 近所の小売店 | 5.5%～7.5% | 安定した |
| シングルテナントネットリース | 4.5%～6.5% | 拡大中 |
| セルフストレージ | 5.0%～7.0% | 拡大中 |
よくある質問
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賃貸物件の適正なキャップレートはどれくらいですか?
「適切な」キャップレートは、市場の状況、不動産の種類、投資目標によって完全に異なります。マンハッタンやサンフランシスコのような価格が高騰する沿岸市場では、投資家は予想される価格上昇と引き換えに経常利益の低下を受け入れるため、キャップレートは 3 ～ 4% が正常であると考えられています。中西部やサンベルトの流通市場では、投資家は通常、値上がりの可能性と流動性の低下を6〜9％補うことを期待しています。原則として、10年米国債利回りを少なくとも150～200ベーシスポイント上回るキャップレートが、安定収益不動産の合理的なリスクプレミアムとみなされますが、多くの投資家は不動産特有のリスクを考慮してより高いスプレッドを目標にしています。
キャップレートには住宅ローンの支払いも含まれますか?
いいえ、これはキャップレートについて理解しておくべき最も重要なことの 1 つです。この計算式では、債務返済 (住宅ローンの元本と利息) の前に計算される純営業利益 (NOI) が使用されます。これにより、キャップレートは資金調達に中立な指標となり、資金調達方法に関係なく、不動産自体の収益を表すことになります。これは、物件を同一条件で比較する場合に便利ですが、キャップレートだけではレバレッジ投資がキャッシュフローにプラスになるかどうかを判断できないことを意味します。資金調達の影響を評価するには、キャップレートと並行して、キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンまたは債務返済カバレッジ・レシオ（DSCR）を確認する必要があります。
キャップレートを使用して資産価値を見積もるにはどうすればよいですか?
収益還元アプローチでは、キャップレートを使用して不動産価値を導き出します: 価値 = NOI ÷ キャップレート。たとえば、市場の同等の不動産が 6% のキャップレートで取引されており、お客様の不動産が 60,000 ドルの NOI を生み出す場合、暗黙の価値は 60,000 ドル ÷ 0.06 = 1,000,000 ドルとなります。このアプローチは、鑑定士や商業ブローカーによって広く使用されています。ただし、結果の正確性は、希望価格ではなく、信頼性が高く安定した NOI 数値と、最近の真に比較可能な売上から導き出された適切な時価総額を使用することに大きく依存します。
キャップレートとキャッシュオンキャッシュリターンの違いは何ですか?
キャップレートは不動産の全額価値に対するレバレッジなしの収益を測定しますが、キャッシュオンキャッシュ収益は実際に投資された株式（現金）のみを基準とした年間キャッシュフローを測定します。不動産を住宅ローンで融資する場合、キャッシュオンキャッシュリターンは住宅ローンの支払いを考慮し、年間の純キャッシュフローを頭金およびクロージングコストと比較します。低金利環境では、レバレッジによってキャッシュ・オン・キャッシュのリターンがキャップレートを大幅に上回る可能性があります（プラスのレバレッジ）。住宅ローン金利がキャップレートを超えると、レバレッジはマイナスとなり、キャッシュオンキャッシュリターンはキャップレートを下回ります。これは、2022年から2023年の金利環境において多くの投資家が見逃していた警告信号です。
都市や不動産の種類によってキャップレートが大きく異なるのはなぜですか?
キャップレートは、リスクと成長期待に対する市場のコンセンサス評価を反映しています。需要が高く、供給が制約されている市場の不動産は、投資家が賃料の大幅な伸びと値上がりを期待しているため、プレミアム価格（キャップレートの低下）が高くなります。ホテル、衰退するショッピングモールの地上階小売店、長期需要の変化に直面しているオフィスビルなど、収益がより不安定な不動産タイプは、投資家の不確実性を補うためにより高いキャップレートを設定しています。主要な物流ハブに近い工業用不動産では、電子商取引需要の急増により、2021年から2022年にかけてキャップレートが歴史的低水準（4～5％）まで圧縮されました。キャップレートは、金利が低いとき（お金が安く、利回り競争により価格が上昇する）には圧縮され、金利が上昇すると拡大します。
NOIの計算に資本的支出準備金を含めるべきですか?
はい、現実的な分析を行うには、NOI を計算する前に、必ず資本支出 (CapEx) 準備金を営業費用に含める必要があります。一般的な経験則では、屋根の交換、HVAC システム、配管、電気、電化製品などの主要な資本項目のために、年間総家賃の 5 ～ 10% を確保しておきます。売り手は多くの場合、設備投資準備金を省略したプロフォーマ NOI 数値を提示し、NOI をつり上げ、キャップレートを実際よりも魅力的に見せます。不動産の築年数、状態、主要システムの残りの耐用年数に基づいて、現実的な設備投資準備金を含めるように売主の営業明細を常に再作成してください。
金利が上昇するとキャップレートはどうなりますか?
歴史的に見て、金利の上昇はキャップレートに上昇圧力（つまり、不動産価値の下降圧力）を及ぼします。これは、借入コストの上昇により取引を成立させることができる買い手の集団が減少すること、および代替債券投資（債券など）の利回りベースでの競争力が高まるためです。ただし、この関係は完全に機械的ではありません。家賃の大幅な伸びは価値の圧縮を相殺する可能性があり、不動産の種類によって反応も異なります。 2022年から2023年の金利サイクルは、この緊張を如実に示しています。キャップレートの拡大に伴い、商業用不動産価格は多くのセクターで15～25％下落しましたが、純流入の強い市場（サンベルトの集合住宅など）では、家賃上昇の勢いにより、より緩やかな修正が見られました。
避けるべきよくある間違い
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- !分子にNOIの代わりに総賃料を使用すると、運営費が無視され、キャップレートが大幅に過大評価されます。
- !営業費用から設備投資準備金を省略し、独立した検証なしに売り手のプロフォーマを額面通りに受け入れる。
- !異なる市場または不動産タイプのキャップ レートを適用し、不当な価格のオファーにつながる (例: シカゴの不動産の評価にフェニックスのキャップ レートを使用する)。
- !特定の保有期間を前提としたキャッシュオンキャッシュリターン、DSCR、または予測IRRを分析せずに、キャップレートを唯一の引受指標として扱う。
- !空室を無視する: 100% の占有率を使用して NOI を計算すると、実際のパフォーマンスを反映しない過大なキャップレートが生成されます。
プロのヒント
売主の提供覚書を評価するときは、必ずプロフォーマ NOI を自分で再計算してください。売主が自己管理している場合は管理手数料を追加し、現実的な空室手当を含め、設備投資準備金を追加し、固定資産税の数値が販売後の評価額を反映していることを確認します（多くの場合、購入価格でリセットされます）。再計算されたNOIを目標取得価格で割ると、本当の取得キャップレートが得られます。
ご存知でしたか？
「資本化率」という用語は、1930 年代から 1940 年代に正式に確立された収益還元評価方法に遡ります。第二次世界大戦後の郊外ブームの間、成長を続けるサンベルト都市のアパートのキャップレートは、高い住宅ローンコスト、限られた機関資本、購入者間の競争の減少を反映して、定期的に10〜12％を超えていました。これは、2010年代のゲートウェイ市場で見られた4％未満の金利とは全く対照的です。
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参考文献
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