Commercial Property Valuation

機関投資家およびプライベートエクイティレベルで商業用不動産の取得を引き受けます。このアプリケーションは、それぞれの分野での意思決定、予算編成、戦略計画をサポートするために正確な定量分析を必要とする専門家によってよく使用されます。

収入ベースの価値結論により商業用住宅ローンの引受業務をサポートします。業界の専門家は、この計算を利用してパフォーマンスのベンチマークを作成し、代替案を比較し、確立された標準と規制要件への準拠を確保します。これにより、アナリストが戦略的計画、リソースの割り当て、組織全体のパフォーマンスのベンチマークをサポートする正確な結果を生成できるようになります。

REIT、年金基金、民間不動産ファンドの四半期または年次ポートフォリオ評価。学術研究者と学生は、この計算を使用して理論モデルを検証し、コースワークの課題を完了し、基礎となる数学的原理についての理解を深めます。

訴訟、税務控訴、著名な分野の訴訟における専門家証人のサポート。財務アナリストとプランナーは、この計算をワークフローに組み込んで、正確な予測を作成し、リスク シナリオを評価し、データに基づいた推奨事項を利害関係者に提示します。

現在の市場価値に基づいて、既存の商業不動産を売却するか、借り換えするか、保有するかを分析します。このアプリケーションは、それぞれの分野での意思決定、予算編成、戦略計画をサポートするために正確な定量分析を必要とする専門家によってよく使用されます。

商業鑑定士はどのようにして適切なキャップレートを選択するのでしょうか?

商業鑑定士は、最近の比較可能な売上高の分析から時価総額を導き出します。比較可能な取引ごとに、不動産の安定化 NOI (売却時) を売却価格で割ることにより、暗黙のキャップ レートを計算します。 3 ～ 6 社の比較可能な売上高からのこれらの暗黙のキャップ レートの範囲と中心的な傾向が、時価総額のブラケットを形成します。次に、鑑定士は、立地の良さ、建物の築年数と状態、リース期間とテナントの信用力、現在の占有率、最近の設備投資の観点から、対象不動産がコンプとどのように比較されるかに基づいて、この範囲内で調整します。 CBRE、JLL、クッシュマン＆ウェイクフィールド、マーカス＆ミリチャップが公表しているキャップレート調査は市場全体のベンチマークを提供しますが、ローカル取引データで補足する必要があります。

開始キャップレートと終了キャップレートの違いは何ですか?

ゴーイングイン（エントリー）キャップレートは、取得時のキャップレート、つまり購入価格/1年目の安定化NOIです。エグジット（最終）キャップレートは、DCF モデルで最終売却価値を推定するために、販売年の予測 NOI に適用される想定キャップレートです。エグジットキャップレートは通常、エグジット時の不動産の築年数の増加、将来の状況に関する一般的な市場の不確実性、古い資産に対する限界購入者の見方を反映して、エントリーキャップレートよりも 25 ～ 50 ベーシスポイント高く設定されます。エントリーよりも低いエグジットキャップを使用することは、市況または資産が改善すると予想していることを意味します。これは、明確な正当化を必要とする、より積極的な仮定です。

総賃貸料乗数 (GRM) とは何ですか? それはいつ使用されますか?

総賃貸料乗数 (GRM) または総収入乗数 (GIM) は、販売価格を年間総収入 (支出前) で割ったものに等しくなります。これはキャップレートよりも簡単かつ迅速な指標であり、詳細な費用データがまだ入手できない小規模収益物件の迅速な事前スクリーニングに使用されます。 GRM = 価格 / 年間総家賃。同等の小規模アパートが 10 GRM で販売され、対象物件の総家賃が 100,000 ドルの場合、暗黙の価値は 1,000,000 ドルとなります。 GRM は、不動産間の費用構造の違いを無視するため、キャップ レート分析よりも精度が低くなります。総収入が同じで経費率が大幅に異なる 2 つの不動産は、GRM は同じですが、キャップ レートは大きく異なります。

リース構造は商業用不動産の価値にどのような影響を与えますか?

リース構造は商業不動産の価値に大きく影響します。テナントが固定資産税、保険、メンテナンスを直接支払うトリプルネット (NNN) リースは、より予測可能でリスクの低い NOI ストリームを生み出し、通常、家主が運営費を支払うグロスリースよりもキャップレートが低く (価格が高く) なります。投資適格テナント（全国小売業者、政府機関、上場企業）との長期リースは、収入の可視化によりリスクが軽減されるため、キャップレートがさらに圧縮されます。市場価格を上回るリースは現在の NOI と価値を高めますが、期限切れになるとロールオーバーのリスクが伴います。市場価格を下回るリースは現在価値を抑制しますが、賃料を市場価格に合わせることができれば、上値が見込まれる可能性があります。

商業用不動産の基準となる平方フィートあたりの価格はいくらですか?

平方フィートあたりの価格 (PSF) は、商業用不動産の迅速な比較指標として広く使用されています。ただし、PSF 値は市場、不動産タイプ、品質クラスによって大きく異なります。 2024 年のおおよその目安: クラス A マンハッタン オフィス: 500 ドルから 1,500 ドル以上の PSF。全国の郊外オフィス: $100 ～ $300 PSF。食料品中心の小売店: 200 ドルから 450 ドル PSF。パワーセンター小売り: $150-$350 PSF;全国規模の工業用バルク：80ドルから200ドルPSF。都市部のラストマイル産業：250ドルから600ドルPSF。集合住宅（ユニットあたり）：主要都市で 150,000 ～ 400,000 ドル。 PSF 比較は、同様のタイプ、クラス、およびサブマーケットのプロパティを比較する場合にのみ意味があります。市場間の比較にはキャップ レートの正規化が必要です。

コストアプローチは収入アプローチとどのように異なりますか?

コストアプローチでは、改良を再現または交換するための推定コスト（平方フィートあたりの現在の建設コスト）に、別途見積もられた土地の価格を加え、減価償却（物理的な劣化、機能の老朽化、および外部の老朽化）を差し引いたものに基づいて不動産の価値を評価します。このアプローチは、新築（減価償却が最小限）、比較可能な売上や収入のデータがほとんどない特殊用途の不動産（教会、学校、政府の建物）、および保険目的で最も信頼性が高くなります。これは一般に、商業用不動産の価値の下限を提供します。好立地にあり、高い NOI を備えた収益不動産は、通常、（新規開発を正当化して）再取得コストを上回って販売されますが、パフォーマンスの悪い不動産は再取得コストを下回って販売される可能性があります。

実効総収入 (EGI) とは何ですか?なぜそれが重要なのでしょうか?

実効総収入とは、空室と信用損失を考慮した後、営業経費を差し引く前の、商業用不動産が生み出すと予想される総収入です。 EGI = 潜在総収入 x (1 - 空室率) + その他の収入。これが重要なのは、NOI 計算の最上位を形成するためです。空室想定の誤差は、直接 NOI に反映され、その後資産価値に反映されます。総収益が 1,000,000 ドルの物件の空室率が 1% 異なると、EGI が 10,000 ドル変化し、キャップレートが 6% の場合、価値は 167,000 ドル変化します。商業引受業務では、空室想定をサブマーケットのデータと不動産自体の過去の実績に対してベンチマークする必要があります。